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1、资产转让的交易主体为转让方目标公司和受让方。资产转让模式下，工程权属清晰，可操作性较强，法律规定明确，只要符合法定条件，即可进展转让；受让方无需考虑目标公司的或有负债风险，因收购的仅为目标工程，不涉及公司债权债务，对受让方而言交易较为简便、透明；需要缴纳的税费种类清晰，税收风险较小。但资产转让模式也存在一些不利因素：第一，根据?城市房地产管理法?第39条的规定，房地产工程转让时必须完成开发投资总额的25%。假设采用资产转让模式，工程权属变更登记手续必须在目标工程投资总额到达25%前方可办理。第二，如有专属于转让方目标公司的税收优惠，受让方在收购目标工程后无法继续享受。第三，税费较高。通常情况下

2、，采取资产转让模式需缴纳的税费包括：契税、印花税、土地增值税、营业税、所得税、城市维护建立税和教育费附加等，相对于股权转让模式而言税费较高。二股权转让模式股权转让模式可分为股权转让方式和增资扩股方式。股权转让方式是指转让方与受让方签订目标公司股权转让协议，完成股权交割，并办理工商变更登记。增资扩股方式是指收购方以现金或其他资产对目标公司进展增资，从而持有目标公司一定比例的股权，再进一步收购目标公司的股权。股权转让模式的优势主要有：第一，不受?第39条关于转让时必须完成开发投资总额25%的条件限制，可以在目标公司取得土地使用权后的任何时点进展。第二，纳税本钱相对较低，有利于降低收购的总体价格。采

3、取股权转让方式，在满足一定条件时，各项资产无须作为销售处理，房屋、土地等无须办理过户手续，防止因资产流转而产生的所得税、营业税、契税等税费，从而可获得更为优惠的股权收购价格，降低了收购总体价格。股权转让模式的不利因素主要有：第一，目标公司进展房地产开发，往往是在一个地上建立多个工程如写字楼、住宅、酒店、商贸等。如果无法将盈利前景不佳的工程进展剥离，不仅会增加收购本钱，而且还面临较大的经营风险，工程的资金回报无法获得保障。第二，受让方在收购时往往难以预测目标公司的或有债务。第三，交易完成后，转让方的义务及由此产生的法律责任均由受让方承当。受让方面临转让方未尽信息披露义务的风险。三、多种交易构造及

4、其税负比拟一资产交易模式及其税负测算对转让方A公司，转让甲工程属于销售不动产，应缴纳营业税；同时应缴纳土地增值税，假设甲工程土地增值税可扣除工程金额为1.1亿元，双方签署协议还应当缴纳印花税。买卖双手需支付税种应纳营业税及附加合计为：15000-10000 5.5%=275万元应纳印花税为：15000 0.05%=7.5万元增值额超出扣除工程金额的比率为15000-11000 11000=36.36%增长率应纳土地增值税为：15000-11000 30%=1200万元对应税率转让方A公司应缴税款总额为1482.5万元。对收购方B公司，购置甲工程应缴纳契税，税率按3%计算，双方签署协议应缴纳印花

5、税。应纳契税为：15000 3%=450万元收购方B公司应缴税款总额为457.5万元。综上，通过资产转让的交易方式应纳税款总额为1940万元。二股权转让交易模式及其税负测算甲工程在A公司名下，且A公司同时持有其他多个工程，无法直接采用股权转让方式，需先将甲工程从A公司剥离至一个干净的工程公司，才能进展后续股权转让。1、新设工程公司C以甲工程资产出资成立C工程公司，C公司成为A公司的子公司，然后转让C公司的全部股权。这一方案曾因可以合法躲避土地增值税和营业税而成为业界首选。根据?财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知?财税2002191号的规定，转让C公司股权不需缴纳营业税。但财政

6、部和国税总局于2006年公布了财税200621号文“关于土地增值税假设干问题的通知，该通知对房地产企业的股权转让作出了特别规定，具体规定为“对于以土地房地产作价入股进展投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进展投资和联营的，均不适用?财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知?财税字199548号第一条暂免征收土地增值税的规定。成立子公司不需缴纳营业税C公司成立后，甲工程所属的土地使用权人变更为C公司，C公司需缴纳契税，应纳契税为：A公司作为股权转让方，需缴纳土地增值税，应纳土地增值税为：1200万元A公司、B公司均需缴纳印花税，应

7、纳印花税为：综上所述，通过新设工程公司的方式收购甲工程应纳税款总额为1657.5万元。2、A公司分立从A公司分立出一家新公司C，C公司的唯一资产就是甲工程，其他资产、人员、债权债务仍属于A公司，C公司的股东还是A公司的股东。与前一方式相比，这一方式在法律上不属于资产转让，因此在税务方面有着较大的优势。土地增值税暂行条例?国务院令1993第138号规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。?土地增值税暂行条例实施细那么?财法字1995第6号规定，对收入作出明确，即转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税

8、是对企业转让土地及地上建筑及附着物时所实现的增值额进展征税。企业分立过程中，对房产、土地的分割，被分立公司分立时未取得相应的收入和其他经济利益，也没有实现土地转让增值额。因此，A公司分立出C公司后，进展股权转让，不需缴纳土地增值税。财政部、国家税务总局关于企业改制重组假设干契税政策的通知?财税20124号的规定，公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体一样的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。因此，A公司分立出C公司，C公司无需缴纳契税。上述分析对工程转让涉及的企业所得税问题未有涉及，因应纳税所得额为扣除全部应缴税款之后的余额，计算扣除应缴税款总额，

9、即可见企业所得税受到的影响。但在公司分立后转让股权的模式下，被分立企业应视为按公允价值转让其被别离出去的局部或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。分立企业承受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定本钱。A公司分立出C公司，A公司应缴纳财产转让所得税，应纳税款为：15000-10000 25%=1250万元。A公司向B公司转让C公司股权，B公司A公司均需缴纳印花税，应纳税款为：综上，通过A公司分立的方式应缴税款总额为1265万元。三最终选定的交易模式及其相关问题根据上述分析，不同交易模式下的税负情况如下：模式/税负A公司税负转让方B公司税负收购方其他税负总税负资产

10、转让1482.5万457.5万1940万新设公司股权转让1200万7.5万工程公司450万1657.5万分立公司股权转让1257.5万1265万根据上述计算，收购方B公司依法应该承当的税费较少，但转让方A公司承当的税费较多。如果严格据此承当税费，要么不利于交易的达成，要么转让方会通过其他方式向收购方转嫁税负。新设公司模式与分立公司模式比拟，收购方B公司的税负没有差异，转让方A公司在新设公司模式下税负更小，但此模式下新设工程公司C要承当因土地使用权变更需缴纳的契税，在实际操作中，该税负实际也是由收购方与转让方约定承当方式。从税负总额而言，股权转让方式较资产转让方式节税，股权转让方式中公司分立较新

11、设公司节税效果更明显。本案中，收购方B公司的商务目标是实现对工程公司C的完全控制，在面临风险无差的情况下，付出的本钱当然越低越好。根据上述分析，建议B公司可以采取如下交易构造设计：1、先由A公司办理公司分立手续，成立C公司，相关费用由A公司自行承当，并适当限制办理的时间，以加快收购进度；2、B公司向A公司购置其持有的C公司全部股权，交易价格为市场价1.5亿元；3、交易价款分期支付，保证A公司协助办理相关的变更手续及其他事项；4、交易过程中发生的税款，由B、A公司双方平均承当。四、税收筹划的几个问题税收筹划是指又称为纳税筹划，是指在遵循税收法律、法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或股东权益最

12、大化，在法律许可的围，自行或委托代理人，通过对经营、投资、理财等事项的安排和筹划，以充分利用税法所提供的包括减免税在的一切优惠，对多种纳税方案进展优化选择的一种财务管理活动。一税收筹划的根本原那么1、合法性原那么。税收筹划只能在法律许可的围进展，违反法律规定，逃避税收业务，属逃税行为。现实中，企业在遵守法律的情况下，常常有多种税收负担上下不一的纳税方案可以选择，企业可以通过决策选择来降低税收负担、增加利润，税收筹划成为可能。2、筹划性原那么。纳税义务通常具有滞后性，企业交易行为发生后，才缴纳流转税；收益实现或分配后，才缴纳所得税；财产取得之后，才交纳财产税，这就在客观上提供了纳税前事先做出筹划

13、的可能性。3、效率性原那么。税收筹划要取得“节税的税收利益。低税负意味着低税收本钱，意味着高资本回收率；纳税期限的推后，可能减轻税收负担（如防止高边际税率），也可能降低资本本钱（如减少利息支出），结果都是节税。二税收筹划的总体目标税收筹划的总体目标应该是总税负最低，而不是交易中某一方的税负最低。本文第三局部的分析既是建立在这一根底之上的，交易构造设计过程中，进展税收筹划应到达交易全过程总税负最低，而非关注收购方或转让方的税负最低。进展税收筹划，可以采取不予征税法、减免税法、税率差异法、分割法、扣除法、抵免法、延期纳税法以及退税法等方法。根据国家税收法律、法规或政策规定，选择不予征税、享受减税或

14、免税优惠、税率较低、能使计税依据分割的经营、投资、理财等活动方案，减轻税收负担。纳税人可以在对照税收政策、权衡各方面利益的前提下，对经营、投资、理财活动作出事前安排，在多种备选方案中选择总税负最低的方案。三参考税收法定原那么调整法定交易价格税收法定原那么是税法中一项十分重要的根本原那么。税收法定原那么，是指由立法者决定全部税收问题的税法根本原那么，即如果没有相应法律作前提，国家那么不能征税，公民也没有纳税的义务。税收主体必须依且仅依法律的规定征税；纳税主体必须依且仅依法律的规定纳税。税收法定原那么的主要容包括税种法定、税收要素法定以及程序法定。税收要素法定原那么是税收法定原那么的核心容，税收要

15、素具体包括征税主体、纳税主体、征税对象、税率、纳税环节、纳税期限和地点、减免税、税务争议以及税收法律责任等容。根据税收法定原那么，收购方与转让方均是不同税种的纳税主体，均负有不同的纳税义务，而且法定纳税义务是不可逃避的。四慎重的出具税收意见采购专业效劳税收筹划具有很强的专业性，对于不同的交易工程、不同的交易构造，税收筹划应关注不同的重点。合理的税收筹划将为企业节省大量本钱，而失败的税收筹划可能会阻止交易的达成。因此，企业面临重大工程交易时，应聘请相关专业人员如律师、税务师或会计师等人员，就税收筹划出具专业意见，以防控风险，减低交易本钱，促成交易。五、交易构造设计的几个问题一简要介绍交易构造是买

16、卖双方以合同条款的形式所确定的、协调与实现交易双方最终利益关系的一系列安排。交易构造包括收购方式、支付方式与时间、交易组织构造、融资构造、风险分配与控制以及退出机制等容。设计交易构造的出发点是在不违反法律法规的前提下，选择一种法律安排，尽可能满足交易双方的意愿，在交易双方之间平衡并降低交易本钱和交易风险，并最终实现并购交易。交易构造应遵循平衡原那么，无论是在交易风险与交易本钱之间，还是在交易双方的权利义务与风险承当方面。交易构造设计还可以设定一定贴现率提供卖方融资、对赌条款、长期培训条款、保证与担保条款等，以实现双赢。交易构造设计的应重点关注，税收问题即尽量减少税收或推迟纳税，以及风险问题如并

17、购风险、运营风险、退出风险等等。二房地产工程交易构造的特点房地产作为国家宏观调控的重点行业，其工程交易必然须遵守各种规性或限制性的规定要求。这反映出房地产工程交易的重要性，更反映出这一工程交易存在的众多风险。为实现不同企业的商业目的，促成工程交易的实现，在符合法律法规规定前提下设计的交易构造成为房地产工程交易成功的前提。就房地产工程股权转让和资产转让两种模式相比，虽然目的一样，但涉及的直接交易标的不同，法律关系和交易本钱也各不一样。因此，房地产交易构造的选择和设计，应注重拟转让房地产工程的具体情况、委托人的商业目的及双方交易主体的特殊性，作出适当的选择，尽可能地降低交易风险与交易本钱。三律师主

18、要关注的问题律师在参与交易构造设计时应注意如下事项：1、交易构造设计工作涉及到当事人多方面的商务需求，一般由当事人完成或者独立委托，律师可以根据当事人要求参与提供相关效劳。2、鼓励律师参与交易构造设计工作，与其他专业机构协同工作。鼓励律师理解当事人设计的交易构造，从中提炼出相关法律需求。3、律师对于涉税事项提供法律效劳时，应关注税收筹划工作，提示当事人全面了解交易主体在不同环节的总体税负和交易后续税负，提示当事人注意关注税负安排对交易价格的影响。4、律师在交易构造设计阶段提供法律效劳时应当合理界定律师的工作角色、效劳围和责任边界，就非法律问题慎重提供意见。六、律师提供相关法律效劳的体会一律师的

19、知识构造律师为房地产工程转让设计交易构造，税收筹划是一大重点。律师提供相关法律效劳需要具备多方面、综合性的知识储藏和能力，要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。二律师的关注重点及在交易中的定位律师参与房地产工程转让，应定位于交易的促成者，在风险可控的情况下尽量促成双方交易的达成。结合构造设计的出发点和要求，律师应了解交易各方的核心利益，税收筹划以及交易构造的设计关注核心点，要抓重点，不在枝节问题上纠结，提高律师在交

20、易过程中的商业价值。交易中，有利的交易价格与不利的交易条件是并存的，就交易双方而言，可在交易构造中设计相关的条款进展协调，但在客户部，涉及不同部门之间利益的取舍，律师参与交易构造的设计，统筹客户利益也是工作重点，应强调各部门利益服从于客户整体利益。律师既要定位于交易促成者，又要为客户防风险，但二者之间经常存在相冲突之处，这就要求律师注意商业利益和法律风险的权衡与换算。三律师的风险防控房地产工程转让过程中涉及到法律、政策、市场、财务等多方面风险，需要相关专业机构配合工作。律师在提供法律效劳时应当适当区分工作围，合理划分责任边界。律师应构建合理的知识构造，组建各专业领域律师形成综合效劳团队，理解法律之外各专业领域人员对法律效劳的支持和衔接，配合提供合同约定的法律效劳，满足当事人的合理商务需求。律师应尽量理解当事人的商务需求、市场地位、谈判能力，合理分配风险责任，在披露、评估、防风险的根底上尽力满足当事人促成交易的需求。律师的效劳容、效劳深度应当与当事人要求、工作量核定、律师费用安排以及效劳合同的约定相匹配。