案例资料总结105Word文件下载.docx

1、估价对象土地实际用途为“商业”。B.建筑物情况:（1）.权属情况:房屋产权证号,建筑面积,如是商住混合还要分别说明各自的建筑面积（2）.应分层说明:地下二层为停车场，地下一层、地上一层及二层为商铺，三至十二层为公寓及各自建筑面积 （四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）（如；为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值） （五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日） （六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵。如市场价值.抵押价值.保险价值.清算价值.投资价值等）如: 本次估价采用公开市场价值标准。 （七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范

2、，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料，需有房地产估价规范） （八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则） （九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义） （十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格） （十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章） （十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期

3、，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）从（估价报告出具之日）算起使用估价报告不得超过的时间-原则上不超过一年,可以是半年或三个月等，注意:不能表述为自（估价时点）起一年内有效表述:A.自本估价报告出具之日起一年内有效B.本估价报告出具（完成）之日起有效期为壹年,即2006年6月29日至2007年6月28日 估价结果报告中考试注意事项:1.内容不完整,有漏项（一般为13个基本事项）2.缺估价目的或估价目的交待不清3.估价时点.作业日期.报告应用有效期缺少或表达错误4.估价对象的实物.权益.区位交待不清,估价对象的范围交待不清或没交待5.估价方法缺少选择的理由.方法定义6.估价结论

4、缺少确定理由A.0.7 估价技术报告：）房地产估价技术报告 （一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素） （二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素） （三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来） （四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用） （五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由） （六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等） （七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）A.0.8 附件：）附件估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准

5、文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。规范解释:512对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。513根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。1.具备收益法.市场法.假设开发法条件的应将其作为基中的一种估价方法514有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。515收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。516具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。2.不宜选收

6、益法.市场法.假设开发法进行估价的情况下应以成本法为主517在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。3.拆迁补偿的估价一般（优先）选用市场比较法；除了市场法外收益的房屋选收益法；非收益的房屋选成本法案107解释:不具备采用市场比较法条件的房地产,可采用其他方法进行评估.由于拆迁估价的特殊性,尽量避免使用收益法.假设开发法,可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估（二）.方法运用中的错误:回答问答题时应注意的问题:估价技术路线:1.评估的是什么:价格内涵.价值标准.假设前提2.选用的具体方法:只描述选择理由而不是方

7、法过程3.应用上的特殊处理-特殊事项4.结果如何确定8.估价依据-如: 1.中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999； 2.中华人民共和国城市房地产管理法； 3.中华人民共和国土地管理法； 4.中华人民共和国担保法； 5.城市房地产抵押管理办法； 6. 委托方提供的资料： 房地产估价委托书及委托方承诺函； 成房权证监证字第1000000号房屋产权证、重国用（2005）第990号国有土地使用证； 企业法人营业执照复印件； 其他与本次评估有关的资料； 7.估价人员实地查勘记录； 8.本估价机构掌握的房地产市场相关资料。9.估价原则: 本估价报告在遵守独立、客观、公正、合法、

8、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体估价原则如下： 合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 估价时点原则：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 公平原则：要求估价人员站在中立的立场上，求出一个对各方当事人都公平合理的价值。二、收益法

9、收益法估价的操作步骤运用收益法估价一般分为以下4个步骤：搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料；预测估价对象的来来收益（如净收益）；求取报酬率或资本化率收益乘数；选用适宜的收益法公式计算收益价格。3.收益法:（1）.收益费用均用客观标准而非实际标准（2）.测算有效收益漏计经营率.空置率（3）.净收益的测算:以年为单位A.出租型:A-1.收入:租金+（保证金&押金）的利息收入A-2.费用:出租方承担的费用:（理208）a.维修费:a.1折旧费的80%,关注N.n的确定a.2重置价的2%左右a.3收益的3%-5%b.管理费:租

10、金（收益）的3%-5%c.保险费:房屋现值的1.5左右d.房地产税（城镇土地使用税.房产税&城市房地产税）e.租赁税费（营业税.城市维护建设税.教育费附加.租赁手续费）房产税为租金收入的12%,营业税.城市维护建设税.教育费附加+城镇土地使用费为5.8%左右f.租赁费用（中介收取的租赁代理费）书:家具设备折旧费:如果是出租人提供家具设备,应扣除它们的折旧费物业服务费用:物业管理企业进行维护.养护.管理等所收取的费用B.商业经营型:注意扣除商业利润（4）.费用:不扣建筑物折旧,但是要扣装修.设备.设施的折旧；不扣贷款利息. 所得税.土地增值税5）.报酬率的确定:A.跟风险成正比,风险大报酬率大B

11、.同种房地产用途不同选用不同的报酬率:建筑物的报酬率建筑物和土地综合体的报酬率土地的报酬率C.确定依据一般为银行一年期存款利率.国债利率.同类物业平均收益率.同行业物业的平均收益率,一般不考虑物价指数.经济增长率.贷款利率（6）.公式选择错误或没交待公式选择的理由；有限年期公式中n的确定（7）.租约限定;租约期内用租约租金,租约期外用客观租金,空置的房地产用客观租金1、有租约采用租约金，无租约采用客观未来收益租金，要分析未来租金水平的变化趋势。2、年收益天数为365天，月份为12个月。3、出租率为100%不合理；要有确定正常出租率的方法和理由。（一）年净收益 =有效毛收入运营费用；=每平米月租

12、金12月可出租面积（1-空置率）（1-运营费率）；1、有效毛收入=潜在毛收入空置和收租损失（包括扣减押金收入的空置率）；潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁押金收入+其他收入；2、运营费用=管理费+租赁税费+房地产税+保险费+运行维护维修费+设备家具折旧费（不包含还本付息额、房屋折旧土地摊销、改扩建费、所得税和划拨土地上交收益或使用费）；（1） 管理费=人员工资+办公费（管理费率的确定要有理由）；（2） 租赁税费=营业税及附加（5.5%）+租赁手续费代理费；（3） 房地产税=土地使用税+房产税；（4） 保险费=房屋现值保险费率（确定要有理由）；（5） 维修费（确定要有理由）；（6） 水电费等=水电

13、费+有线电视费等（说明租金中是否含有，如有要扣除）；（7） 设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费（要说明：如出租人提供，要扣除）。3、商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费用-商业利润。（二）收益期限（特别注意）1、房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命（收益价值另加土地剩余年限价值）；2、房屋晚于土地，约定不可续期，取土地剩余使用年限；3、房屋晚于土地，未约定不可续期，取土地剩余使用年限（收益价值另加房屋残值）；4、住宅房屋晚于土地，住宅地自动续期，取房屋剩余经济寿命。（三）报酬率Y（资本化率R ）=1年期存款利率+风险补偿；1

14、、要有充分的依据和过程；不能只选1个参照实例，否则客观性不够；2、房屋、土地、房地三者Y或R应不同（一般来说房产比土地约大2%）。（四）根据过去和现在的情况，判断说明净收益流未来各期的变动情况属于：1、每年基本固定不变V=A/Y1-1/（1+Y）n；2、按某个固定数额递增或递减V=（A/Yb/Y2）1-1/（1+Y）n b/Yn/（1+Y）n；3、按某个固定比率递增或递减V=A/（Yg）1-（1g）/（1+Y）n；4、其他有规则的变动情况V=Ai /（1+Y）i+ A/Y1-1/（1+Y）（n-t） 1/（1+Y）t。再选用和列出相应的报酬资本化公式计算。二、 收益法运用时常见错误的答题方法

15、1、有效毛收入测算错误（如空置率=1出租率、未考虑空置率） 2、未说明租赁期限及租赁协议对估价对象有无影响。3、收益法中可比实例的成交单价未说明是人民币还是港元。4、全年收益天数按360天计算。市场提取法是用过去的数据而不是预测未来收益。5、在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，应说明这是客观正常情况下的费用；应说明是预测值。6、在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）；-装修问题要根据具体题意而定，若归于出租方所有，应算。7、计算租金收入时不能参照与估价对象不同楼层的租金。计算租金收入时不能

16、参照不同因素（如估价对象为大厦，实例为酒店）的租金。8、运营费用的计算基础错误：如：费用的计算错误9、年维修费的计算基础错误，应以房屋重置价格为基数，缺确定年维修费率的理由。10、年保险费的计算基数错，应按建筑物现值（不含土地）计算，缺确定保险费率的理由。第10条要根据具体题意而定。11、房产税的计算基数错，应按租金收入为基数（出租收入乘以12%计算）。12、计算年费用时未计算管理费；计算年费用时不能计所得税，不能计抵押贷款还本付息额。13、收益法中出租类型的年运营费用不计算会计上折旧，可计算估价上折旧。14、经营性收益的房地产的营业费用应不包含装修及设备设施更新改造费用，年费用应扣除正常利润

17、（经营性收益的房地产应考虑扣除非房地产产生的正常利润）。P283营业费用包含短寿命装修和设备折旧。15、收益年限确定错误；收益年限的选取没有说明原因或依据。16、收益法只选择一个参照物，客观性不够；确定报酬率不能只参照一个实例。17、.在收益法中采用净收益不变的公式缺相应地理由说明。18、资本化率的确定没有充足的理由和错误；未说明选用报酬率的依据。不同经营用途如公寓、地下室报酬率应不一致。19、前几年出租净收益不变，后一次性给予补偿的公式：r应为资本化率，且为综合资本化率。20、不同楼层、不同用途应分别确定租金额，分别确定不同的报酬率。21、自用办公部分不再估价，其价值已包含在其他楼层价值中（

18、因为自用人员为整栋楼服务），但写字楼例外。22、集体土地使用权土地设定出租需出具所有权人同意出租的证明。23、在收益法中，提到有租约，但没有说明租约与市场租金比较，直接用市场租金进行有效毛收入的预测计算，则将它作为错误指出；若说明租约低于市场租金，就按P44说法（低于市场租金可进行调整），不用租约而用市场租金计算，则不作为错误。24、估价对象法定用途是工业（土地和房屋），在用收益法计算时是假设其为商业用途有出租收入进行计算的，实际上已经偷换了概念，违背了合法原则，是在商业用途情况下进行估价了。如何处理？一是应在假设和限制条件中明确说明：假设先按商业用途用收益法进行估价，然后再扣除由工业用途转换

19、为商业用途应补交的土地出让金数额才是用收益法计算出的估价对象在法定用途下的价格；二是在最高最佳使用原则中明确说明是在转换用途前提下进行估价。这算该案例的一个原则性的错误。三、成本法四、成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为以下4个步骤：弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；测算估价对象重新购建价格；测算建筑物折旧；求取估价对象积算价格。：土地取得成本；开发成本；管理费用；销售（经营）费用；投资利息，销售（经营）税费；开发利润。一、成本法最基本的公式表基本的公式为:房地产价值 = 重新购建价格 - 建筑物折旧 上式可以根据以下两类估价对象而具体化：新开发的房地产；旧的房。二、适用于新开

20、发的房地产的基本公式新开发的房地产可以分为新开发的房地、新建成的建筑物和新开发的土地三种情况。（一）、适用于新开发的房地的基本公式在新开发的房地的情况下，成本法的基本公式为:新开发的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润依据本章第二节的房地产价格构成，先测算各个构成部分的金额，然后将其累加。（二）、适用于新建成的建筑物的基本公式新建筑物价值为建筑物建设成本及与该建设成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不应包含土地取得成本、土地开发成本以得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，测算新建成的建筑物价值

21、的基本公式为：新建成的建筑物价值建筑物建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润（三）、适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地包括填海造地，开山造地，征收集体土地并进行“三通一平”等基相场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整。在这些情况下，成本法的基本公式为: 新开发的土地价值取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润上式中管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润是与取得待开发土地的成本、土地开发成本相应的部分。新开发的房地产采用成本法估价虽然一般不存在物质折旧，但应考虑其选址是否适当、规划设计是否合理、工程质量的优劣、周围环境

22、景观的好坏、该类房地产的供求状况等，全面衡量其功能折旧、经济折旧以及可能的增值因素，予以适当的减价或增价调整。其中：成片开发完成后的某宗熟地，例如新开发区中某宗土地的估价公式如下:新开发区某宗土地的单价 =（取得开发区用地的总成本 + 土地开发总成本+ 总管理费用 + 总销售费用 + 总投资利息 + 总销售税费 + 总开发利润）（开发区用地总面积开发完成后可转让土地面积的比率）用途、区位等因素调整系数上式中： 开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地面积的比率开发区用地总面积实际测算时通常分为以下3个步骤进行：计算开发区全部土地的平均价格。计算开发区可转让土地的平均价格。这是用第一步

23、计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。计算开发区某宗土地的价格。这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。三、适用于旧的房地产的基本公式成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧的房地产可以分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。（一）、适用于旧的房地的基本公式在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为:旧的房地价值 = 房地重新购建价格 - 建筑物折旧或者 旧的房地价值 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧 上述两个公式分别对应的是求取房地重新购建价格的第一个路径和第二个路径，具体见本章第四节中的房地重新购建价格的求取思路。

24、（二） 适用于旧的建筑物的基本公式 在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为: 旧的建筑物价值 = 建筑物重新购建价格-建筑物折旧四、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格或者房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。建筑物的重新购建价格相当于在估价时点新建成的建筑物价值，公式为：建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润54成本法541运用成本法估价应按下列步骤进行：1搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2估算重置价格或重建价格；3估算折旧；4求出积算价格。

25、2.成本法:（1）.计算新建价格或重置价格有漏项（2）.成本扣费用均用客观标准（3）.利息的取费基数和计息周期错（4）.利润的取费基数与利润率的含义是否对应（理139）（5）.旧有房地产算折旧A.建筑物算折旧:物理折旧.功能折旧.经济折旧A-1.折旧计算:N.n.R.CA-2.设备.装修.主体使用年限折旧因素太大要分类折旧B.土地扣已使用年限价值:K（一）要列出公式：新房地产价值（7项）=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。1、 土地取得成本=征地补偿安置费+相关税费+出让金。 征地补偿安置费=土地补偿费（610倍）+安置补助费（46倍，每公顷15倍）+地上附着物和青苗补偿费+社会保障费。（2） 相关税费=征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金。土地取得成本=拆迁补偿安置费+费用+出让金；拆迁补偿安置费=房地产市场价格+装修+搬迁补助费+安置补助费+非住宅停业补助费相关费用=拆迁管理费+拆迁服务费+拆迁估价费+房屋拆除费。2、 开发成本=勘察设计和前期工程费+建安工程费+基础设施费+公共配套费+其他工程费+开发期间税费。3、 管理费用=（土地取得成本+开发成本）管理费率（5%，确定要有理由）。4、 销售费用=房地产价值销售费率（4%