房地产滨江项目开发及可行性分析报告Word文件下载.docx

1、1、 市场供应（以下各项数据与总结性描述的相关详细调查分析见市场研究报考第二篇 （南岸区区域楼市研究篇） 南岸区房地产的开发规模和开发水平均在全市颇具影响力，在售物业套内均价达2800-3300元/左右，处于全市楼市的中高档价位； 面岸区在售物业以高层、小高层为主，其他物业的供应相对较少； 在售物业户型以三房为主，两房其次； 潜在开发体量巨大，未来几年南岸楼市将呈明显放量的态势，多规划为高层和小高层，市场竞争更趋激烈。2、 市场需求（以下各项数据与总结性描述的相关详细调查分析见市场研究报告第四篇（项目客户研究篇） 从调查发现，南岸区楼盘的客户以本区域消化为主，由于与渝中区半岛距离较近，渝中区的

2、客户也占到相当比例，其次便是部分九龙坡区的客户。 有意向购买中高档项目的客户其年龄主要集中在25-40岁之间，该类客户绝大多数已婚，家庭结构以三口之家或三代同堂为主，从事职业与收入均较稳定。 中高档物业户型方面，客户对三房二厅的需求率最高，其次为四房二厅。 配套方面中高档物业需求客户对独立会所、基本生活配套、休闲运动、文化教育以及交通配套的关注程度较高。3、 市场竞争（以下各项数据与总结性描述的相关详细调查分析见市场研究报告第五篇（项目竞争态势及竞争对手研究篇） 南岸区内2006年下半年及此后的4-5年间推出的本项目产品规划类似的临江中高档楼盘将成为本项目的主要竞争对手。 现有竞争对手规模普遍

3、较大，开发商实力雄厚，产品规划先进，持续开发周期长，社区配套齐全，将会对本项目形成强大的威胁。 潜在竞争对手体量巨大，开发商实力雄厚，部分项目已经在市场上初步树立了形象，占有一定的先机，将会本项目形成较大冲击。由此可预计未来竞争将尤为激烈，因此本项目必须在建筑设计、户型设计、园林景观、甚至配套设施等方面打造特色，有突出表现，从而增加本项目之竞争力，最大限度的提升项目的可创造价值。以上均从宏观的角度出发对于市场环境进行分析与概述，以下将从微观的角度出发，从项目自身的优劣势进行分析与研究从而挖掘本项目之核心竞争力，产为项目定位指引方向。三、 项目分析1、 项目SWOT分析1）SWOT矩阵优势（S）

4、劣势（W） 优质的滨江景观资源 良好的居家自然环境 项目区位较为偏远，区域人气不旺，带来推广难度 工业园区大环境，目前周边基本生活配套较为欠缺，缺乏居家氛围。 地块狭长，局部地段不利于社区氛围营造 地质松软，地下水位高，加大开发成本。机会（O）威胁（T） 南岸区作为居家之地，获得包括南岸区、渝中区和九龙坡区客户的广泛认同 随着骏逸天下及美堤雅城的交房入住，居家氛围将日趋浓厚，并对该区域有更广泛的认识、认可。 滨江路的通车，使得交通日益完善滨江商业带和灯饰景观带的建成，将带动地块人气。 随着临江地块的大量开发，该类型地块在市场上将越来越变得稀缺。 南滨路沿线相似地段的项目，如融侨半岛、美堤雅城对

5、本项目构成很大威胁。 滨江路建设的不完全确定性将提高本项目开发的风险2、SWOT分析1）优势（S）本项目毗邻长江，江岸线长达1.9公里，江面开阔，由于地块近距离沿江开发，观江视野无任何遮挡，使得本项目具有非常突出的江景资源，而对岸九龙坡沿江城市景观与又江景相映成趣，构成本项目的强力优势之一，这也将成为本项目销售推广之主诉求点之一。项目所处区域经开区为无污染现代工业园区，园区内环境良好，绿荫环绕，空气清新，其居家环境优于主城区中心地段，同时本项目还紧邻开放的120亩城市主题生态公园，其既可成为本项目之又一景观资源，还可作为本项目之休闲配套，将是本项目对客户的又一吸引点。2）劣势（W）项目所在区域

6、没有居民聚集区和商业结点，从项目地块前经过的人流量比较小，这导致项目基本失去通过过往人群的关注和口碑传播达到吸引新客户群的重要推广途径，需要更多依赖广告和外卖场和展场等成本较高的推广手段，因而经推广带来了难度。本项目所处区域本属工业园区，区域内多为入驻企业的办公楼与厂房，基本无大型宿舍区（目前正在开发的骏逸天下与美堤雅城除外），目前该区域除缺乏包括公共交通等在内的基本生活配套外其居家氛围也较薄弱，对于注重居家生活氛围的客户而言具有较大抗性，当然随着骏逸天下与美堤雅城的交房入住，这一劣势将获得较大改善。地块的狭长使得本项目具有得天独厚的、宽阔的江景资源，但同时也使本项目的各组团间较为独立和分散，

7、局部地段不能很好地形成社区围合，对于社区氛围的营造产生一定的不利，也给地块的规划、园林的设计提出了更高的要求。 地质松软，地下水位高，加大开发成本本项目临江地段将普遍是新添土地基，土质较为松软，地下水位较高，导致基础工程工期延长、成本增加，进而可能引起销售价格必须提高，影响项目定位和销售策略、速度等诸多方面。3）机会 南岸区作为居家之地获得包括南岸区、渝中区和九龙坡区客户的广泛认同。据市场调查发现，针对重庆市五大主城区的最佳居住区域选择，重庆市民普遍认为除江北区外，同样与渝中半岛隔江相邻的南岸区成为重点考虑区域。随着长江大桥和菜园坝长江的开通，南岸区作为理想居家之地，将更具广泛的认可度和美誉度

8、，因此在这一大环境之下，区域的认同度将给本项目带来了良好的开发时机。 随着骏逸天下及美堤雅城人交房入住，居家氛围将日趋浓厚，并对该区域有理广泛的认识、认可。所处地块的工业园区本质使得该区域缺乏一定居家氛围，但骏逸天下及美堤雅城的开发在很大适度上炒热了该区域，带动了该区域的房地产开发，同时随着这两个项目的交房入住，也提升了该区域的人气指数，更使居家氛围日益浓厚，也给本项目带来了发展时机。 滨江路的通车和丹龙路公交线路引入，使得交通日益完善就目前而言，本项目交通的便利度仍较欠缺，但随着滨江路的建成通车和丹龙路公交系统配置提高，这一劣势将得到重大的改变，将弥补目前交通的不便劣势，也给本项目带来了开发

9、机会。 滨江商业带和滨江灯饰景观带的建成，将带动地块人气由于本项目的沿江开发，其朝江面与即将建成通车的滨江路相连，而重庆独特的滨江商业模式，那么与本项目毗邻的滨江路形成滨江商业休闲景观带成为必然。本项目因此得天独厚的有利条件，在开发商业带的同时既能带动项目地块人气，还能为本项目增加又一休闲娱乐配套设施，同时通过对滨江商业带的主题打造，更可成为本项目沿江面一道独特的风景线。 随着临江地块的大量开发，该类型地块在市场上将越来越变得稀缺虽然重庆市两江环绕，江岸线长，滨江地块多，但由于其地形、地质的特殊条件限制，并不是所有的滨江区域都可用于房地产开发，因此随着可用开发的滨江地块的大量开发与使用，已使该

10、类型地块在市场上越来越少，滨江正向距离城区中心地段更加偏远的位置发展，因此本项目地块的可预计市场稀缺性将是本项目开发的一大机会。4）威胁 南滨路沿线如融侨半岛，以及与本项目毗邻的美堤雅城将对本项目构成很大威胁本项目地块临江，与本项目位处同一区域的滨江楼盘将很可能对本项目形成最大竞争。由此推断地处南滨路沿线上仍在后续开发的融侨半岛将对本项目形成一定的市场竞争，同时其大社区、大规模、配套完善等优于本项目；另外与本项目毗邻的美堤雅城的竞争力更不可忽视，其与本项目的近距离竞争构成了本项目最直接的威胁。本项目近距离毗邻在建的滨江路，无论是在交通上、人气的聚集上和商业的运营上都较大程度的依赖于滨江路的建成

11、通车，因此这种与滨江路唇齿相依的格局造成滨江路修建的进展实际状况不确定性将提高本项目开发的风险。2、 SWOT总结强化优势，弱化劣势1） 充分挖掘项目地段景观优势，最大限度保障建筑与景观、住宅与景观的结合；2） 力求在项目设计上创造更具特色和个性化的产品，满足更加舒适、更自然的市场需求，项目将以此为重要特征，赋予项目更多实质性卖点；3） 重视项目从外到内的主题形象打造，突出项目与周边楼盘形象的区别性差异性。4） 充分利用骏逸天下和美堤雅城的配套和人气带动的条件，弱化地块区域人气不旺、配套差的不利情况；5） 通过设置外卖点等多种推广渠道，增加客户来源；6） 通过建筑设计、景观设计、物业管理、广告

12、设计及策划代理等各类业内知名公司的强强联合，保证项目动作的专业性，并弱化开发商在重庆地区尚不具备知名知度的劣势；利用机会、规避威胁1） 充分利用南滨路开通、周边楼盘新组团开盘、周边楼盘业主入住和房交会等重要机会，制定入市、开盘、展示等计划；2） 根据直接竞争对手项目推售战略制定相应的应对措施；3） 打造项目自有的难以复制的特色和优势，确定市场差异性地位。4、 项目核心竞争力方向分析核心竞争力说明核心竞争力是在众多竞争力中筛选出的区别开竞争对手的独有优势，核心竞争力能够作为主导楼盘对外推广的亮点，而在表述楼盘整体品质方面，核心竞争力可以联合其他竞争点补充，经整合后使自身的形象更加丰富。运用核心竞

13、争力为主导，辅以其他竞争力的支撑，在推广中有利于迅速提高市场认知度。竞争对比项目分析对比项目点评结论产品特色 在规划设计方面，各建筑的合理布局以达到“户户观江，家家有景”的规划特色，最大限度的利用本项目的景观优势； 在园林设计上，打造具有文化概念的亲水主题园林，强调体验与参与的园林设计特色，并做到园林与其物业形态的整体和谐统一； 在户型设计上，贯彻景观突出，特色明显，注重实用的三大设计方针； 建筑上赋予与景观相结合的元素，使建筑成为最观主题的体现；主核心竞争力优质的滨江江景 长达1.9公里的江岸线、与江水近距离接触，是本项目拥有的很多项目难以匹敌的江景优势； 最大限度的利用江景优势，将是打造这

14、一核心竞争力的关键；次核心竞争力毗邻滨江路本项目得天独厚的有利条件，当滨江路建成通车后，地块交通条件更加完善，和商业带的打造能为本项目增加又一休闲娱乐配套设施，同时还能带动项目地块人气5、本项目商业核心竞争力总结通过以上市场供需状况，结合本项目自身地块条件进行分析，我们认为区位和市政规划等硬性因素对本项目并无任何有利价值，相反其工业区的定位却是本项目一大劣势，因此未将其入竞争力的分析。而本项目所具有的某此有利因素如区域内空气清新？120亩的市政公配套园等，这些优势对于区域内竞争项目相比较，具有共享性，而并不具有独占性。因此，也不能列入核心竞争力，仅只能成为项目推广阶段的辅助因素而已。同时，本项

15、目所具有的开阔的江景资源，其强大的优势仅于非沿江开必楼盘而存在，对于那些与本项目同样的滨江项目，尤其是南滨路沿线的滨江项目，其江景资源并不弱于本项目，因此就竞争力而言，江景资源也并非本项目这主核心竞争力。那么，打造主核心竞争力将是本项目开发成功与否的关键!在这种客观存在的核心竞争力不明显之情况下，则主观的能动性将至关重要。即是发挥主观的能动性，以本项目产品自身为基础条件，从项目的户型、配套、物管、规划、 园林、以形成集中的核心竞争力，形成对其他竞争项目的主力优势。因此，本项目的核心竞争力将主要在于项目自身的产品特色打造上。四、 项目开发理念在分析了本项目之优劣势与竞争力后，本项目这开发将以打造

16、自身之“豪放文脉”主题文化风格、营造生活氛围、倡导生活模式作为开发之切入点，在充分发挥江景资源优势之基础上，通过户型、园林设计、建筑设计来表现与营造“亲水岸人文社区”，形成项目自身楼盘特色。最终树立本项目之市场良好美誉度与认可度。通过分期分组团滚动开发，奠定良好的项目开发、市场销售基础，实现整个项目全面、成功开发，树立公司品牌。1、 开发目标2） 致力于将本项目打造成为全市性的、档次高于目前推出的各滨江项目，包括金砂水岸、骏逸天下等。3） 将本项目打造成为产品特色突出、有一定标志性和市场中影响力的项目。在打造项目形象的同时树立开发商的市场认知度与美誉度，为开发商将来的其他房地产项目开发打下坚实

17、的品牌基础。2、 开发重点1） 打造产品特色 户型有效利用景观优势，面积配比合理，实现户型特色，追求差异化； 园林设计应与“水”融合，并附以主题风格概念； 建筑设计体现时代特色，突出本项标志性的特征。2） 配套设置鉴于目前本项目周边生活配套匮乏，怎样既弥补劣势，又在配套方面创也特色，打造亮点？因此本项目之配套设施种类、体量、占地规模等都是开发之一。3）主题文化打造打造自身的主题风格文化，将是提升本项目档次，树立项目市场形象尤为重要的一环，因此本项目将打造怎样的主题风格文化，以及倡导怎样一种生活模式是开发理念中的关键和重点方面。五、 整体项目定位说明：项目定位根据地块所在区位、周边环境状况、周边

18、配套状况、区域发展定位、区位市场认知度、市场竞争状况、市场需求状况、项目经济技术指标等特征，深入挖掘项目自身优势，制定项目的市场综合定位、产品定位、形象定位、客户群定位、价格定位等，指导下阶段的产品设计（含规划设计、建筑设计、园林设计等）和营销推广策略等。所以，项目定位就项目开发的方向，是项目开发的战略思想核心，是项目开发成功与否的决定性因素。因此，根据本项目自身及其周边环境等相关状况，项目定位初步思路如下： 本项目占地300亩，容积率为3.0，在此情况下，为了更合理的利用容积率，最大限度的提升项目土地的可利用价值，而又在建筑覆盖率不宜过高的情况之下，便决定了本项目将不可能修建多层的低密度物业

19、，而应是以高层为主的物业形态； 本项目由于地处传统的无污染工业园区，周边生活配套匮乏，交通系统不够便捷，因此对生活配套设施要求高，依赖度高的低端或中端客户不可能成为本项目之主力客户群，而应是收入较高，事业有成的中高端客户，从而也进一步确立了本项目之档次应是面对该类客户的中高档次； 毗邻长江，江岸线长，无遮挡的江景是本项目这核心优势之一，具备开发中高档物业的自然景观条件，因此在项目定位中的规划、户型、园林等方面充分发挥与强化这一主要优势。 另外，江景虽是本项目核心优势之一，但却非本项目之独享优势，因此为提升本项目的竞争力，寻找差异化，在定位中将着重从产品打造出发，从建筑、户型、园林上结合江景优势

20、，赋予文化概念，打造全新的“江”文化与“水”文化，并倡导一种宁静归真的生活模式，从而在居家硬件设施满足购房者的同时，又给到购房者精神与心灵上的满足。 区域原定位于工业园区，经过美堤雅城和骏逸天下的开发，使该区域小范围内形成了商品房开发的小气候。 随着美堤雅城和骏逸天下的开发，该区域中高档物业已经得到市场一定的程度的认知、认同，有利于项目中高档次物业的开发。 目前正在销售的周边项目的供应和销售状况，间接表明市场的需求方向。当然，单从项目自身尚不足以支撑以上定位思路，以下我们将采用相似项目类比的方式对本项目之定位予以对比与论证，并结合自身以获得更为准确的定位方向。现根据本项目主要特征： 占地规模3

21、60亩，未来将是社区型物业。 沿江开发，江景资源优良。 区位稍偏远，目前配套不齐全，商业范围比较差。鉴于以上特征，选取与本项目具有一定相似的项目上江城、金砂水岸、东方港湾、金沙港湾、美堤雅城、骏逸天下和阳光100国际新城为参照对象，针对性比较分析。1、项目的市场综合定位重庆市中高档大型江畔亲水人文社区 诠释：“重庆市”：意在将本项目打造成为全市性的中高档楼盘。“大型”：表明本项目占地360亩的较大开发规模。“江畔亲水”：表达本项目沿江开发，亲近水源的地理特征。“人文”：表现我们将给予本项目注入的文化底蕴豪放文脉的主题风格。2、项目产品类型1） 规划布局 当前市场可类比楼盘的规划布局分析项目名称

22、具体内容特色美堤雅城将整个地块呈“田”字型分四个组团规划，中间交叉两条街道规划为中高档商业区域，其中纵向的步行街长达1公里，从江边蜿蜒至山顶 首次采用“PUD”（有规划的单元开发）开发概念； 建设60米宽的滨江绿化带，主要为水系与园林植物相结合的方式 ；骏逸天下总占地200余亩，有120余亩是作为小区配套公园用地，其余的地块上错落分布着12栋现代景观建筑注重建造生态与景观特色阳光100国际新城沿江11栋连续排列的主体建筑构成新城沿江水平景观轴线，以栈桥及800米长、85米宽的登山步道构成垂直长江、直指朝天门的CBD新城的垂直轴线，两条轴线街垂直相交，构成新城的主体结构规划特色不明显上江城 由于

23、项目地块狭长，建筑呈东西排列式布局，前低后高，面朝江景；金砂水岸建筑沿江排布，呈“S”排列，高低错落在保障高容积率的情况下，充分创造可观江景的户型。东方港湾以点式排列，并形成南北中轴线。中轴景观带规划为纯英式约克风情街。金沙港湾项目呈“井”字型布局 本项目自身特征就本项目规划布局来分析，本项目具备以下特征：首选，本项目占地360亩，规划允许容积率为3.0，有规划社区型住宅的规模基础；其次，地块毗邻长江，江岸线长，给本项目带来了无遮挡的江景资源，这将是本项目规划布局的关注重点。再次，本项目地块一端狭长，中间和另一端较大，呈平卧的“F”型，同时地块内部高低落差较大，这些因素将是小区组团规划设计时需

24、要考虑的因素。 本项目规划布局方向建议从以上相类似项目的类比可以发现，最大限度的利用自身的景观优势是以上各项止所考虑的重点，无论是阳光100的沿江连续排列的主体建筑构成新城沿江水平景观轴线的规划布局，还是金砂水岸的“S”型排布方式，都无不以发挥自身景观优势为优先；但同时，以上项目在规划布局又都存在其共同弱点，即基本无其它特色亮点而言。那么借鉴以上项目，同时结合本项目自身特征，建议本项目规划布局方向： 应以充分利用本项目之江景优势为基础，最大限度的保证“户户有景，家家观江”；“水”乃本项目特色之一，建议本项目打造“亲水”、“近水”的真正体验式与参与式的规划布局特色，即规划布局与“水”的完美结合。

25、由于本项目毗邻即将建成的滨江路，建议本项目可规划一定规模的滨江休闲商业带，并同时将其打造成为本项目之亮点之一。2） 建筑形态 当前市场可类比楼盘的建筑形态物业建筑形态容积率纯小高层社区 ，12-18层小高层住宅，板式与点式相结合2.35由2栋12层小高层、10栋18-32层高层住宅围合而成3.15高层建筑为主暂无上江城由8栋高层（28F）、4栋联体小高层（12-18F）住宅组成；2.5由18+1F、25+1F、30+1F、及33F小高层、高层围合组成3.5高层建筑主项目当前开发量约为15万方，由4栋高层（32-34F）组成物业建筑形态的确定通常会受到项目地理位置、地形地貌、容积率等因素的影响，

26、因此本项目以此方向考虑具备以下特征：* 本项目地处江畔，具有宽阔的景观视野* 拥有1.9公里长的江岸线，带来了无遮挡的江景资源* 政府许可容积率为3.0 本项目建筑形态方向建议从以上类似项目看出，滨江项目其物业形态均为小高层或高层建筑，而结合本项目之自身特征和市场客户要求更高绿化率，更小建筑覆盖率的需求，建议本项目之物业形态为高层，这样既可充分发挥和创造项目景观优势，同时也能最大限度的合理利用容积率。3） 建筑风格当前市场可类比楼盘的建筑风格建筑风格建筑装门面、色调屋顶与底楼建筑特色美提雅城无具体风格界定，但其宣称表现为“临江琴键”式艺术风格建筑立面富有层次感，立面以红色作为底座的主色调，屋顶有朱红色线条点缀底楼无架空特色不明显现代风格项目建筑风格以简约为主，立面色彩为深褐色，具有一定贵族气息，适合项目的定位特点 底楼有架空现代主义建筑风格大色块的娴熟运用、配合极简的几何建筑形式底部架空，底层形成高20米、2米直径、长达650米的景观柱廊新现代古典广义风格（巴渝文化）外立面以青灰色为主，运用传统锈红色线条纵横分割屋顶为重庆吊脚楼式的坡屋顶，底楼架空形成巴渝文化长廊现代港式风格立面以浅色为基调，配合红、蓝色直线条底楼架空绿化现代风