蒙特卡罗法对剩余法评估土地价值改进案例研究.docx

1、蒙特卡罗法对剩余法评估土地价值改进案例研究蒙特卡罗法对剩余法评估土地价值改进案例研究1、相关定义1.1、模糊数学的相关概念 模糊数学在对象的相似程度识别方面引进了贴度的概念,贴近度的运用概念 的提出为比较两个对象的相似程度提供了依据,对象越相近,贴近度越大71。这 可以解决市场比较法中如何选择与待估对象最相似交易案例的问题。 所谓贴近度,是指两个模糊子集之间彼此相近的程度,贴近度应在0,1区 间内取值,当贴近度于 1 时,称两个模糊子集完全贴合,即最相近或相近;当贴 近度等于 0 时,称它们完全不贴近,即相近或相异。在表述贴近度的概念之前, 先介绍两个相关的概念:模糊子集的内积和外积75: 假

2、定 A , B 是论域 U 上面的两个模糊子集,则 ()() A?B= xUuAx u Bx AB=xU(uA(x) u B( x) ) 我们称 A? B 为模糊子集 A ,B 的内积,称A B 为模糊子集 A ,B 的外积。 这里”和”分别表示取大运算和取小运算。单纯的内积和外积不能描述模糊 集合之间的相似程度。实际上,在两个模糊子集之间,内积越大,模糊子集就越 靠近;反之,外积越大,模糊子集之间越疏远。 25 在内积和外积概念的基础上,我们定义贴近度和择近原则75: 假定 A , B 是论域 U 上面的两个模糊子集,称; ( ,B ) 0 A =1/2A? B +(1-A B )为 A 和

3、 B 的贴近度,也称格贴近度。 择近原则是根据两个对象之间的相似程度大小而将其是否归类的原则,其数 学定义为: 假定论域 U 上有 m 个模糊子集 A1 、 A2 、 A m ,B 是论域 U 上的 一个待识别的对象,如果存在i1,2,3 m ,使得: 0(Ai , B )= kn=1 0 ( Ak , B) ,则称 B 与 Ai 最贴近。 同时,我们定义两个对象有多个特性时候的贴近原则: 设在论域 U 上面有两个模糊向量的集合族 A=( A1 、 A 2 、 An ) B=( B1 、 B 2 、 Bn ) 则 A 与 B 的贴近度定义为: ( A, B)= i=n1 ( Ai , Bi )

4、 多个特性的贴近原则在用材林资产评估市场比较法中有着实际的运用,在多 个价格影响因素的比较中,对于确定两个对象之间的相似程度有着很好的效果 。 1.2、相关概念的界定 在研究中笔者发现现有的对薄弱学校的数量进行统计的数据很少,究其原因可能就 是由于薄弱学校的概念界定起来是有一定难度的,究竟什么样的学校算是薄弱学校,这 在不同的时期应该有不同的标准。”薄弱学校”最早出现在1986年的关于在普及初中 东北师范大学硕士学位论文 的地方改革初中招生办法的通知中,当时把薄弱学校界定为是学校的校舍、办学经费、 师资水平、教学仪器设备等较弱的学校。由此可见,尽管我国早在上个世纪八十年代就 开始关注薄弱学校的

5、问题,但当时并没有明确的界定。随着时间的推移对薄弱学校的定 义越来越多,如在1998年教育部印发的关于加强大中城市义务教育阶段薄弱学校建 设,办好义务教育阶段每一所学校的若干意见中,对薄弱学校的描述是:”在大中城市 的一些中小学校中,或因办学条件相对较差,或因领导班子力量不强、师资队伍较弱以及 生源等方面的原因,使得学校管理不良,教学质量较低,社会声誉不高,学生不愿去、家长 信不过”。川由此可见,薄弱是一个相对的概念,是相对于那些优质学校而言的。不同经 济发展水平的地区对薄弱学校的概念的界定不同,如辽宁省在关于进一步加强薄弱学 校改造推进城区义务教育均衡发展的指导意见中对薄弱学校的认定是这样表

6、述的:”义 务教育阶段的薄弱学校是指区域内办学条件相对较差、教育质量相对偏低、社会信誉不 高的学校。尽管当前对薄弱学校概念的界定较多,但笔者所赞同观点是:”薄弱学校主 要表现为硬件和软件的薄弱。从硬件上来看,主要表现为办学条件差,即校舍破旧、办学 规模小并且超负荷,教育教学设备设施短缺,图书资料比较缺乏。从软件上来看,主要表 现为学校领导班子弱、管理差、师资队伍差、生源质量差、办学质量与效益差”2。 1.3、绩效考核的概念 对于绩效考核的概念,国内外的众多学者也是有不同角度的定义,绩效考核是考核主体对照 绩效标准和工作目标评定员工完成工作任务的情况;绩效考核是考核员工对组织的贡献的过程; 绩效

7、考核是组织对员工的绩效进行识别、测量和反馈的过程。 笔者认为,绩效考核是现代人力资源的一个重要部分,它是以一定的标准(完成该标准必须 能够从理论上达到战略目标所需)运用一定的方法在一个考核周期内对特定的员工的工作进行考 核并给出反馈的过程。”绩效管理的目的不仅仅是作为确定员工薪酬、奖惩、晋升或降级的标准, 员工能力的不断提高以及绩效的持续改进才是其根本目的”4。 1.4、价值类型及其定义 考虑本次业务的评估目的、市场条件和评估对象等,本次评估选用市场价值作为评 估价值类型,具体定义如下: 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易

8、的价值估计数额。 1.5、概念界定 1.2.1 国有企业 国际惯例中,国有企业仅指一个国家的中央政府或联邦政府投资或参与控制的 企业;而在我国,国有企业还包括由地方政府投资参与控制的企业。本文所指的国 有企业指的是我国国有资产管理部门直接投资的企业,包括国有独资企业和国有控 股企业。由于目前我国的国营企业整体还处在改制的阶段,因此,本文考虑的国有 企业为国营资本可以对其实施重大影响的企业。 1.2.2 资产负债率 资产负债率指的是企业总负债与总资产的比率,它是反映一个企业经济实力, 也可以用来检查企业财务状况。是体现企业资本结构的重要指标。企业的总负债包 括长期负债和短期负债。 从债权人角度来

9、看,他们最关心的企业贷款项的安全程度,即债务人能否按期 还本付息。如果债务与企业总资产相比,只占较小的比例,则企业的违约风险一般 较小。因此,他们希望总体负债率越低越好。 从股东的角度看,他们所关心的是全部资本所得的利润率是否超过借款的利率。 如果是的话,增加负债,股东所得到的利润就会加大。如果相反,则对股东不利, 因为借入资本的成本超出其带来的收益,多余的资金成本要由股东投入的资本回报 承担。 对于经营者而言,如果企业负债比率很大,会影响债权人贷款的意愿,企业很 难借到钱,也会面临因为举债带来更大的财务风险。如果企业不负债,或者负债比 例过小,一方面说明企业没有更好地投资渠道,另一方面有可能

10、经营者获取债务资 本的能力很差。因此,企业在做决策时,必须充分估计资本结构变动的影响,在增 加收益和放大风险之间权衡利弊,作出正确决策,这就是研究企业资本结构要考虑 的问题。因此,资产负债率是分析企业的资本结构重要指标。 4 1.2.3 净资产收益率 国际上通行的企业价值衡量方法主要为净资产收益率和托宾 Q,由于缺乏数据 了解公司的重置成本。因此本文考虑使用净资产收益率作为衡量企业价值办法之一。 在实证分析中还以股价、经济增加值进行佐证分析。从净资产收益率定义来说,是 净利润与平均股东权益的比率,该指标反映股东权益的收益水平高低,用以衡量投 资带来的收益水平。 作为简单易行的分析指标的净资产收

11、益率,利益相关者均可通过该指标判断公 司的收益状况,这个指标也由于易于计算、对比,一直作为国资委考核的重要指标, 受到国有企业及相关主管部门的极大关注。因此本文选用这个指标用于分析企业价 值。 1.6、概念 一九八五年,波特在其所著的竞争优势一书中最早提出价值链的概念。过去的三十多年里, 价值链理论获得了较大的发展,在很多领域得到广泛应用,逐渐上升为一种管理方法体系。波特的 价值链理论认为,企业包含采购、生产、销售等一系列活动,这些活动被称为价值活动。这些活动 是企业创造有价值的产品的基础,能够用价值链的形式表示出来。各项价值活动不是孤立的,它们 之间相互依存,组成一个系统,形成一条价值链。价

12、值链的环节相互关联、相互影响。 波特所定义的价值链是传统意义上的价值链,他的观点最初是基于制造业,价值链是从原材料 转换成最终产品的一系列过程,被看作是一系列连续完成的活动。伴随着产业升级和服务业的兴起, 价值链理论也在不断发展。 上世纪九十年代,Gereffi 提出了全球商品链的概念,把价值链的概念同产业的全球组织联系 起来。在经济全球化的背景下,以某种商品的生产为中心形成跨国生产组织体系,将分布在全球各 地的企业和机构组织在一个生产网络中,形成全球商品链。世界经济一体化和跨国公司经营全球化 使得全球价值链理论应运而生,Gereffi 等学者用全球价值链的概念代替全球商品链。将全球价值 链定

13、义为产品在全球范围内,产品的设计、生产、营销、分销以及对最终用户的支持与服务等所有 创造价值的活动范围。组成价值链的各种活动可以分散于各个企业之间,也可以散布于全球各地。 随着研究的深入,目前价值链理论已经从描述性的概念转化为分析性的研究工具。 价值链包含一系列相互关联、相互依赖的活动,这些活动是从最初的设计到产品或服务的产生 所必需的。它包括不同阶段的生产活动,经过销售服务把商品送到最终的消费者手中,最后商品被 处理或循环再利用,下图就是一个简单的价值链。 图 2-1 一个简单的价值链 资料来源:根据相关资料,作者整理 价值链是一个复杂的实体,生产只是链条上诸多价值附加环节的其中一环。它包括

14、一个链条以 及不同链条之间相互联系的生产活动环节,居于一条价值链的生产者可能也属于其它价值链。 价值链能够跨越区域经济和整个国内经济,以及更大范围的地区经济,乃至全球经济中的企业。 一条价值链的动力和它所服务的市场结构是重要的因素,这是由于它影响价值链中企业升级的可能 设计 生产 营销 销售 消费 回收 6 性。通常情况下,低收入水平、富有弹性的市场具有促进过程升级的倾向;而高收入的市场倾向于 促进产品和功能升级。 全球价值链的概念越来越被一些专业化的独立企业所补充,这些企业之间存在着复杂的联系。 这种情况的出现反映了一些价值链中知识密集型活动加速分裂的过程。例如,在产品的设计和开发 环节中,

15、产品技术正在越来越多地模块化。技术知识的模块化使技术知识具有适应标准化商品的性 质,这就使得设计和其它知识密集型活动从整个价值链系统中分离出来,在不同的地理位置完成成 为可能。在一些部门,除了高技术强度和分离的可能性,产品的较高附加值也被用来作为一个解释 因素。 不同等级层次的全球价值链的参与者都处于同一个旗舰企业的领导之下。普通参与者的战略发 展、在价值链中的位置明显地决定于旗舰企业的战略。全球价值链中一家特定的企业能够参与各种 各样的价值链。例如:美国旭电公司参与通信设备、自动电子和个人电脑价值链。在特定的产品价 值链上,参与者之间或许存在竞争,但它们也可能联合。例如:手机价值链中就包含相

16、互竞争而又 相互合作的两家企业,美国旭电公司和新加坡伟创力公司。 下面以美国旭电公司为例,来阐明全球价值链的概念。美国旭电公司是世界最大的电子制造服 务企业,旭电公司的顾客遍及五大洲的二十多个国家。公司主导的价值链由分散在美国,亚太和欧 洲的五十三个分支组成。美国旭电公司参与不同的电子产品价值链,像自动通信、计算机和存储器、 工业和医学相关产品。其它专门企业也可以参与美国旭电公司所涉及的价值链。例如,新加坡伟创 力公司至少参与五个这样的价值链,它们是通信、计算、消费品和医疗等。当旗舰企业是较大的价 值链的一部分,为最终产品的生产提供元件时,它能够在一条专业化的产品价值链中占支配地位, 而对价值链的治理却没有影响力。例如:新加坡伟创力公司负责提供汽车音频和导航系统、反锁闸 和安全气袋控制组件,而对汽车价值链的治理几乎没有影响力。 从企业层面上来讲,