珠海市金湾区未来的城市规划161248754范文文档格式.docx

1、指横琴岛的范围。4. 金湾地区（西部地区），即金湾区的行政管辖范围，由以下次地域组成：三灶新城：由三灶镇、三灶工业园、机场等组成；金湾中心城：由红旗、金湾城区（原“西湖城区”）、小林等组成；港区新城：由珠海港区、南水等组成；平沙组团：指平沙镇；5. 斗门地区：即斗门区的行政管辖范围，由以下次地域组成：斗门中心城：由井岸镇与白蕉镇的部分行政区域组成；白蕉镇（新）：由现状中的六乡镇与白焦镇的部分行政区域合并组成；斗门镇：即现状中的斗门镇；横山镇（暂定名）：由现状中的上横镇与莲溪镇合并组成；五山乾务镇：由现状中的五山镇与乾务镇合并组成。6. 东部海岛（东区）：即香洲区的海域行政管辖范围，包括万山管理

2、区所辖的桂山、万山和担杆三个海岛镇区。7. 主城区为由“中心城区”和“南湾城区”共同组成的区域，面积190 km2。本次规划的规划期为20002020年。其中：近期为2000年2005年；中期为2006年2010年；远期为2011年2020年；2020年以后为规划远景。7、 区域性市场的住宅产业优良的环境和生活质量，是国内人士购置第二家园的理想场所。也可能成为珠江三角洲西部地区中高收入阶层的居住地选择。与港澳之间较大的住房差价和便捷的交通联系，有可能成为港澳居民的居住地选择；也有可能成为港澳的中高收入阶层退休人士对置业的环境要求较高的居住地选择。8、 区域性的商贸业、服务业和金融业中心随着区域

3、经济的发展与成熟，珠江三角洲西部地区可能出现某些职能的极化和专业化分工；随着珠海自身实力的增强，服务于区域的商贸和服务业将得以发展；毗邻港澳，与港澳经济的一体化，可能导致部分商贸和金融职能向珠海转全市总人口控制规模与城镇化水平:近期（2000-2005年）为149万人，其中城市（镇）人口133万人，城镇化水平为89.2%；主城区人口75万人。中期（2006-2010年）为175万人，其中城市（镇）人口162万人，城镇化水平为92.6%；主城区人口85万人。远期（2011-2020年）为245万人，其中城市（镇）人口234万人，城镇化水平为95.5%。主城区人口101万人。8. 市区建设用地规模

4、:近期市区总建设用地控制在133平方公里，人均建设用地控制在100平方米。中期市区总建设用地控制在155平方公里，人均建设用地控制在96平方米。远期市区总建设用地控制在210平方公里，人均建设用地控制在90平方米以内。9. 主城区建设用地规模:近期主城区建设用地控制在63平方公里以内，人均用地控制在84平方米以内。中期主城区建设用地控制在72平方公里以内，人均用地控制在85平方米以内。远期主城区建设用地控制在85平方公里以内，人均用地控制在85平方米以内。移金湾次中心城组团：新的区级中心位于珠海大道以南，是一座由生活居住与综合服务为主要功能的中心片区。红旗片区东部为城市生活居住用地，西部为工业

5、用地。斗门次中心城：行政、商业服务、文化等公共设施主要布置在井岸白蕉中心片区；工业生产用地布置在东部、西部与北部；游乐、度假用地布置于南部东湖及白藤湖度假区。（五）住宅建设向新区集中加快新城市及新区大型社区的建设步伐，打造人居新城，严格控制中心城区住宅增量，疏解老城区人口，住宅建设要与新城建设、大型基础设施建设、工业园区建设有机结合起来。近期住宅建设重点地区为：南湾城区南屏片、斗门新城、金湾新城、香洲银坑片区和情侣北路填海区等。盘名称户型推售套数均价（元/）装修标准销售率开发商物业管理公司物管费（元/）地址售楼部电话荷塘物语一房：8184二房：79三房：123132四房：14320332305

6、0毛坯100珠海市金旗房地产开发有限公司保利物业未知金湾区红旗镇南翔路东（金湾一校旁）0756 愉翠雅园三房:82-97.86复式:97.8696280065%珠海红旗城市建设综合开发公司0.5珠海市红旗镇南翔路65号0756-中珠早晨两房5798三房120124四房98130150370089珠海市中珠股份有限公司1珠海市金湾区红旗镇广安路0756- 世纪名城两房：8294124118166五房：132141复式：138226420360099.3珠海市藤荣实业葆利物业金湾区金湾一小旁富红御景城两房三房1083200登记完珠海市斗门富红房产开发有限公司-珠海市红旗镇广安路0756-，怡昌迁禧

7、家园646登记珠海红旗房产公司珠海红旗藤山二路（金湾公安局旁）和泰美居9880%和泰房地产开发有限公司城市建设规划稳步推进。按照“西湖城区外围新城中心镇中心村（居）”的发展轴线，稳妥推进“西部新城”的开发。目前已完成了金湾区规划整合与研究、西湖片区分区规划、西湖片区启动区控制性详细规划、金湾行政文化中心城市设计的规划工作，对西湖城区启动区已转让土地进行了清理和有序调整，完成了五条主干道的立项及金湖大道东路路基填土工作，为西湖城区内的基础设施及部分办公设施建设全面铺开创造了条件，将带动整个金湾区城镇化进程。 一、金湾片区概况分析 1、地理位置: 设立于2001年的金湾区，位于珠海西部，是珠海市三

8、大行政区之一。地处珠江出海口的磨刀门与崖门之间的南海之滨，辖南水、三灶、小林、平沙、红旗5镇和金海岸城区街道办事处，全区常住人口17万人，其中户籍人口10.26万人。陆地面积447.63平方公里，滩涂面积200多平方公里，海域面积1000多平方公里，有18个岛屿，拥有丰富的土地、海洋、水产、旅游、生态、淡水、电力、港口等资源。金湾区东面与香港、澳门相邻，南面是著名的大西国际水道，北面是经济发达的珠江三角洲腹地。 2、交通布局:珠海城市的交通布局为沿海以区域性设施联系为主、内部以东西向组团联系为主、对外以南北向联系为主的网络骨架，轨道交通系统由连接珠三角城际快轨和广珠铁路形成的网络与主要客运枢纽

9、构成。 城市快速道路和高速公路网络骨架形成“八纵六横”，联系城市内部的各个组团。最重要的交通基础设施“一桥、双港、三铁、四高速”以及市内六横八纵交通干线绝大多数都在金湾区或者经过金湾，势必给金湾区的发展带来更大的空间。 3、空间布局:金湾区随着经济的发展将发展成为包括中心城区,临港组团,温泉组团,三灶组团和平沙组团六个组团.其中城区包括红旗和西湖片区，是金湾区的政治、经济、文化、生活服务中心。临港组团以“重化工业、大港口”为主要职能。 温泉组团，包括平沙温泉及其周边临海地区，以 “居住休闲、大旅游”为职能，依托海滨与温泉，建成有区域影响的旅游休闲度假基地，并为周边区域提供高端房地产产品。三灶组

10、团，以“特色制造、大空港”为主要职能。主要发展空港运输、飞机制造等空港产业，是区域性的专业功能区之一。 平沙新家园，按城市居住区的标准配套建设公共服务设施，形成配套完整的生活服务中心。 4、产业布局:未来金湾区的产业布局将发挥珠海港与珠海机场的“双港”资源优势： 在高栏港地区建设50平方公里的港口产业区，重点发展油气仓储、集装箱运输、能源、重化及其加工产业。扩大三灶科技工业园，整合联港工业区，建成平方公里的空港产业区，重点发展飞机制造、电子产品、医药分装及物流产业。结合海滨温泉资源，发展旅游、度假及高端房地产产业。 按照现行土地利用规划，在平沙等地区落实万亩基本农田保护区。 二、 金湾片区经济

11、发展现状及楼市走向 今年上半年，全区累计完成GDP41.62亿元，同比增长15.71；工业总产值万元，同比增长31.67。农业总产值26700万元，同比增长3.68。农民人均收入为2997元，比去年同期增长12。全区固定资产投资累计完成万元，同比增长13.32。进出口总额77526万美元，同比增长95。房地产开发投资方面,香洲区由于土地购置费的巨大投入，上半年完成的房地产开发投资达44.6亿元，占全市房地产开发投资的88，同比增长88.9；斗门、金湾等西部地区的房地产开发同步升温，斗门区上半年完成投资4.38亿元， 占全市房地产开发投资比重的9，比上年同期增长79.3，金湾区上半年房地产开发投

12、资完成1.69亿元，占全市房地产开发投资比重的3，同比增长44.9。有关部门认为，西部地区房地产开发走上快速增长轨道，反映了珠海竭力打造的西部地区工业化战略取得初步成果，而西部地区工业化的发展，又形成新的动因，影响、推动了该地区城市化进程,其中房地产市场的发展担当着重要的角色. 三、 金湾区楼市分析 1、住宅商品房市场基本发展格局 经过近年来的发展，西区住宅商品房市场已经形成井岸-白蕉斗门城区、新青工业园片区、白藤头片区、红旗镇片区、西湖新城区片区、三灶镇片区共六个开发热点区域。在区域分布上，上述开发热点区域主要分布在湖心路口及其南北，并表现出相互接连、整合的态势。 井岸-白蕉片区依托原城镇规

13、模大、近年工业经济迅速发展等因素，是西区房地产开发规模最大的区域；新青片区依托超级大盘里维埃拉的开发和新青工业园的发展，已逐渐成为房地产新的开发热点；白藤片区有较长的房地产开发历史，主要开发中小规模、面对外地客户的住宅项目，然而总开发量较小；红旗镇片区有较长的房地产开发历史，受九十年代初房地产热的影响，镇区内的住宅空置率较高，目前片区中总开发量不断扩大；西湖新城区片区是政府重点规划的西区新城，新城区的开发将带动整个湖心路口一带的住宅开发水平，并与红旗、白藤片区连成一片；三灶镇片区有较长的房地产开发历史，受九十年代初房地产热的影响，存在大量烂尾楼，但受片区经济的发展和本地需求的拉动，房地产的发展

14、逐渐转热。 2、住宅商品房市场发展现状与未来趋势 根据珠海市统计局、珠海市房地产登记中心公布的全市“新建商品住房”预售价格中，金湾区的商品房预售价格上半年基本呈稳步上升趋势.尤其是进入5月份后,增幅较为明显.而7月份价格有小幅回落是因为7月份新预购楼盘为低价盘，且地段较偏远。时值金九银十的楼市高峰期,西区的楼市必将成为关注焦点,在价格方面将有一定空间的升幅. 由于西区的房地产市场处于起步阶段, 金湾区住宅市场总体素质居于珠海楼市总体的中低端市场层次,产品方面处于探索阶段,以满足居住需求为前提.价格比市区有较大的优势.相比而言, 西区地产各“楼市组团”的住宅商品房销售均价均在主城区价格水平的40

15、-50%之间. 下半年,西区可推售的建筑面积约有160万平方米,而下半年金湾区在售项目总建筑面积约为45万平方米. 从下表在售项目情况对比表可见,目前均价在3200元/左右.受到国家90/70政策限制,户型以90平米左右的小户型为主.据了解,西区置业的客户主要分珠海本地及深圳和西北的外地人.其中,深圳人占了较大比例,因为深圳人口的饱和使得深圳户口入户难,而金湾区作为教育强镇和珠海购房入户的优势使部分深圳客户来西区置业.现阶段,大多项目处于蓄客阶段. 近几年来,西区的房地产增长率均有较大的涨幅.随着市区市场的饱和,未来的房地产发展重心将移向西区,而金湾区作为西区的中心地带将是未来几年的发展热点之

16、一.由今年上半年的成交土地统计中,总成交八块商住土地中,位于金湾及斗门的就有七块,其中金湾区占地为21.75万平米.而下半年珠海推出的十块地块,商住地块的面积中,金湾及斗门分别为20.93万平米和24.2万平米,约占总供应面积的一半.可见,西区是未来几年商品住宅供应量将大幅增加. 四、总结 随着近期珠海楼市的不断升温,主城区可推售项目日益减少,而且楼盘的高端化使普通置业者望楼兴叹.而西区的兴起将圆普通置业者一个家的梦想.近年来,西区将成为新的投资热点,而因其房地产市场处于起步阶段,市场秩序及周边的配套设施均有待进一步规范和完善,因此在政府一系列政策推动下,金湾将有更大更快的发展.总体而言,西区

17、作为珠海积极实施“工业西进、城市西拓”的战略地区将有很大的发展后势. 内容预览 07年珠海金湾房地产市场回顾与展望 全国房地产的高涨、珠三角热地的辐射使珠海的房地产正逐步升温。珠海的东部主城区，向来是各大地产商的兵家必争之地。但是，近年来主城区的发展几近饱和，可供开发的土地日渐缺稀，原先不太为人所关注的西区楼市正悄然崛起。 新战略空间催生珠海西城金湾房地产业迅速升级珠海房地产的未来在金湾 金湾区东面与香港、澳门相邻，南面是著名的大西国际水道，北面是经济发达的珠江三角洲腹地。低廉的投资成本，优美的自然环境，便捷的大交通动脉。如此得天独厚的优势为金湾房地产的发展提供了积极优厚的条件。“工业西进，城

18、市西拓”的战略正在如火如荼地推进当中，未来金湾房地产的可供开发量是巨大的。据统计，珠海今年首推的90多万平方米的土地面积，西区共推出.65m2，而金湾区为.5 m2，将近占了50%。“以后珠海推出的大幅地块主要将在西区”，市国土局局长郑潮龙这样介绍。可见政府“向西走”的导向正趋于明朗化。 目前，金湾的房地产开发规模在不断扩大，开发水平在逐步提高，金湾是成长性区域，对于投资者和购房者均有想像空间，可以高起点规划发展。基础设施的大幅改善，公共投入的速度和投资密度都会增大，随着这些投入的到位，土地将大幅升值，金湾房价上涨，房屋增值已是必然趋势。我们有理由相信在西进的浪潮中，金湾房地产的西区窗口示范效应、带头大哥的地位会愈加明显。如果说珠海的未来在西区，那么，西区的未来就应该在金湾。 .