房地产投资分析课程案例测算.docx

1、房地产投资分析课程案例测算福建農林大學資環學院土地管理專業案例分析任課教師：江曉忠小組編號 小組成員：1.學號 姓名 2. 學號 姓名 3.學號 姓名 房地產投資分析案例一、 案例分析目1、 促進學生全面了解房地產投資項目可行性研究全過程， 具有感性和理性綜合認 識。2、 綜合應用房地產投資分析課程所學知識，提高學生思考、務實能力，利於學生 面向社會。3、 培養學生組織、領導、協調配合能力。二、 實踐安排1、 時間：在課程講授最後一周之內進行，爲期一周，利用課堂時間完成。2、 學生安排：至多3人爲一小組，小組成員各司其職、分工協作、共同完成。3、 教室：田家炳樓207,學生必須統一集中，不能在

2、個別其他地方完成。三、 案例分析要求1、 完成本案例分析所要求全部項目。2、 具體計算過程另附作業紙，隨案例分析一份（一小組一份）上交。同時，注明小組 每個成員工作內容。最終計算結果填在案例分析上。3、 測算數據，注意小數點後保留 2位有效位數。4、 本案例分析中沒提供公式計算，要列出計算公式。四、 考查和考核本案例分析成績分爲優、良、中、及、不及五檔。按 20%計入期末考試綜合成績，不及格者計入總分成績原則上不超過 5分。五、 附房地產投資項目可行性研究案例不動產項目可行性研究案例一、項目概況及規劃設計（）項目名稱沁園新村高級別墅住宅區（二）項目概況沁園新村位於XX北郊，XX高速公路西測，距

3、市區 9公裏，占地100畝，屬於規劃 中高級花園住宅群範圍。該區背靠崇山峻嶺，面對天然湖泊，潺潺流水在住宅區內 迂回流淌，兩側是綠地農田。茂林修竹，環境清新而優雅，是理想居住休養勝地。（三）規劃設想沁園新村地處山階坡地， 為盡量保持天然風貌， 由 100 幢西班牙式三層高級別墅群 組成依傍山地自然坡度，錯落有致地分布在坡地上；另有高級公寓及酒樓、健身中心 等公共服務設施建在坡腳臺地上。按初步規劃，該區主要建設項目有：1、A 型別墅， 20 棟，計 7000 平方米每棟占地 200 平方米，建築面積 350 平方米（首層 120 平方米，二層 120 平方米，三層 110平方米）。自帶花園 80

4、平方米（包括 25平方米遊泳池） 。2、B 型別墅， 80 棟，計 16000 平方米每棟占地 130平方米，建築面積 200平方米（首層 70平方米，二層 70 平方米， 三層 60平方米）。自帶花園 60 平方米（包括 20平方米遊泳池） 。3、高級公寓 6棟 ，計 16848 平方米每棟占地 600 平方米， 6 層， 3 單元連棟，每戶平均建築面積 156 平方米（包括 樓梯間），共 108 戶。4、健身中心 1 棟， 600 平方米占地 700平方米，兩層，每層建築面積 300 平方米。5、酒樓 1 棟，計 4000 平方米占地 920 平方米， 5 層，每層 800 平方米6、其他

5、項目 計 3500 平方米（1 ）供水能力1400噸/日水廠一座，400平方米（2 ）供電能力1900k瓦變電站一座，400平方米（3）汙水處理能力1400噸/日汙水處理廠一座， 400平方米（ 4）其他綜合服務場所 2500 平方米，包括郵政、儲蓄銀行、小型商場、酒吧、公共 車庫、管理區辦公室等。7、 體育設施 除建有二層計 600 平方米健身中心一座外， 另建有網球場一座， 占地 700平方米，25x50米標准露天遊泳池一座。8、 路網布置 住宅區內道路盤山而建，主幹道寬 5 米，延長 800 米，岔道寬 3 米，延 長 4600 米，共占地 17800 平方米9、 花園、景點及綠化 住宅

6、區綠化面積 9000平方米，占總規劃面積 13.5%。區內布置兩處景點，建有涼亭及石橋、石凳，供居民遊樂休息。此外，沿區內道路兩旁，每距 6 米植樹一棵。按上述規劃設想，該項目用地平衡表及主要經濟技術指標如表 1、表 2 所示。表 1 項目用地平衡表項目小區占地居住用地公共建築用地綠地廣場、道路用地用地面積66666.71800021866.7900017800占規劃面積比例1002732.813.526.7人均用地80.121.626.310.821.4注：沁園小區規劃入住 208戶，戶均4人，共居住832人二、 市場需求預測1. 該市經濟發展規劃要求在 2020年達到人均住房面積 35平方

7、米，市區總人口由 390 萬增長到460萬，據此推算，該市年平均新建住宅需要量尚有較大缺口。2. 該市極爲靠近香港、澳門，僅 2小時以內，而港澳人士目前將居住目標轉向內地。因此該市商品房，尤其是高級別墅在港澳有一定競爭力。3. 國外及各地企業派駐辦事機構大幅度增加，需大批高級住宅安置其高級職員。4. 該市居民收入逐年增加，一部分人生活水平顯著改善，成爲潛在用戶。由上述分析可知，本項目以高薪階層及港澳市場爲銷售對象基本決策是正確。三、 項目投資估算依據有關定額、市場調查資料及公司近期工程結算分析資料統計數， 對本項目目前前期費用、基礎設施及公建配套費、建築安裝工程費、稅費及其他投資如表 3至表8

8、所示。該項目投資成本估算匯總如表 9所示。四、 項目開發建設進度及投資安排計劃表項目計劃2013年5月開工，至2018年5月竣工，總工期爲 5年。爲了節約投 資，決定分階段開發，開發成一片，交付使用一片。據市場分析，預計每期推出商 品房有60%可采取分期付款方式預售，按市場容納能力及公司開發能力。資金籌措 可能性，本項目開發建設進度和投資計劃安排見表 10。表2項目主要經濟指標項目單位數量占地總面積畝100總建築面積平方米47948居住建築面積平方米39848公共建築面積平方米8100居住戶數戶208居住人數人832平均每戶建築面積平方米191.6平均每戶居住人數人4人口毛密度人/ 頃125建

9、築面積毛密度平方米/公頃7192.2居住建築密度%42人口淨密度人/ 頃462人均居住用地平方米/人21.6人均綠化用地平方米/人10.8序號項目單價工程量總額（萬元）備注*征地拆遷費1耕地26.8萬元/畝40畝2山地2.5萬元/畝60畝3拆遷安置費2.5萬元/戶1 座（ 12 戶）4征地管理費征地費*3 %-二二土地使用費1土地岀讓金30萬元/畝100畝2土地使用稅5元/m66670 m2三勘測設計費1征地測繪費2000元/公頃6.67公頃2土地規劃設計費2 元/ m266670 m23勘察費2 元/ m266670 m24模型制作費0.5 元/ m266670 m2四三通一平費1臨時供水電

10、6 元/ m266670 m22場地平整費26元/ m66670 m23臨時道路2 元/ m266670 m2五項目可行性研究費25.0六施工單位管理費工程施工費*5 %注：工程施工費是指三通一平工程費表4基礎設施及公用建築配套費估算表 （單位萬元）序號項目單價工程量總額（萬元）備注1道路65 元 / m217800 m22排水管道1000 元 / m22000 m3供水管道2000 元 / m22500 m4水廠土建費760 元/ m2400 m25水廠設備費150元/噸1400 噸6供電工程費6 元/ m266670 m27變電站工程費 760 元/ m2200 m28變電、送電設備費28

11、0 元 / KW1900KW9汙水處理廠工程費 :500 元 /m2400 m210汙水處理設備費120元/噸1400 噸11煤氣工程費2.5 元/ m266670 m212通訊工程費25元/ m66670 m213綠化園林費26元/ m66670 m2合 計序號項目單價工程量（m2）總額（萬元）備注1A型別墅2700 元 / m270002B型別墅2200 元 / m2160003高級公寓1800 元 / m2168484健身中心1300 元 / m26005酒樓2000 元 / m240006其他綜合服務建築980 元/ m2250046948表6其他費用估算表 （單位萬元）序號項目單價基

12、數總額備注1報建費0.5 元/ m246948m22開發企業管理費投資額*2.5 %3不可預見費投資額*4 %4工程質量監測費投資額*0.25 %注：表3-表5合計為總投資額表7所得稅及銷售成本估算表 （單位 萬元）序號項目單價基數總額備注1所得稅純收入*15 %2印花稅建安工程費*0.5 %3售房合同公證費銷售收入*1.5 %4銷售廣告費25元/ m2（按銷售面積計）表8 各種應繳稅費估算表 （單位萬元）序號項目單價基數總額備注1投資方向調節稅投資額*30 %2市政建設費安裝工程費*0.5 %注:稅3增加投資建設費投資額*2 %費在4市場汙水集資管理費投資額*2 %20155城市建設綠化管理

13、費投資額*0.5 %年 56交通能源設備費投資額*3 %月起7供電用電負荷費1000 元 /KW每年8供水管網補償費150元/噸繳付，9綜合開發管理費投資額*2 %平攤10商品房營業稅銷售收入*5 %四次。11城市維護建設費營業稅*7 %12教育事業配套費: 營業稅*1 %合 計序號項目投資額占總投資比重（）備注1開發前期工程費2基礎設施及公用建築配套費3建築安裝工程費4其他費用5銷售成本6應繳稅費合 計注：銷售成本包含（廣告及合同公證費、印花稅）表10項目開發建設進度及投資計劃安排表項目開工日期（年.月）竣工日期（年 月）投資（萬元）備注前期工程征地、拆遷2013.62013.10勘測、設計

14、、三通一平2013.92013.12基礎設施 及公用建 築配套工程供排水管道、水廠2014.12014.5供電線路、變電站2014.32014.5煤氣工程、道路工程2014.12014.5汙水處理、通訊工程2018.32018.5綠化、園林景點2018.12018.5住宅及主 要附屬建 築工程A型別墅2014.62015.1220棟B型別墅I區2014.122017.540棟B型別墅U區2016.62017.1240棟高級公寓I區2014.62015.123棟高級公寓H區2014.122016.53棟健身中心2016.62017.121棟酒樓2016.62017.121棟其他綜合服務項目 工程

15、郵政、儲蓄銀行、商場等2018.12018.5合計注：項目總工程：2013.6至2018年5月，計5年五、項目開發成本及利潤估算靜態分析：（一）項目開發成本項目開發成本=項目投資費用總額+項目貸款利息。禺兀,項目投資費用總額= 萬元，項目貸款利息=所以項目開發成本= 萬元。（二）項目利潤項目利潤=項目銷售收入項目開發成本（三）項目稅後利潤萬兀，項目稅後利潤=項目稅後利潤=項目利潤所得稅，其中所得稅= 萬元動態分析：若已知投資項目一般年行業收益率爲 10%,求該項目FNPV和FIRR。NPV=FIRR=六、 項目銷售收入及分期銷售計劃根據市場調查分析資料及項目開發進度計劃、制定項目分期銷售（預售

16、）計劃。本 項目銷售單價。分期銷售收入與銷售總收入估算，如表 11所示。七、 項目資金籌措方案及還貸計劃根據項目開發進度計劃、項目銷售收入計劃及項目應繳稅費，可估算項目開發建 設期間現金流量狀況，如表 12 所示。設項目所需投資資金由銀行貸款和公司自有資金組成，該項目貸款總額： P =7800 萬兀。 分兩次向銀行借貸， 第一筆貸款 5000 萬兀， 貸款期 4 年，第二筆貸款 2800 萬元，期限3年，兩筆貸款均應在期限內按年等額償還。貸款利率= 10%。根據表 12所示項目開發建設期間現金流量狀況及上述貸款方案， 可制定項目貸款 分期償付計劃，如表 13、 14 所示。其中：P1 = 50

17、00萬元年償還額爲：A1 =P2= 2800萬元年償還額爲：單位 萬元）A2 =表 11 項目分期收入估算表項目單價（元數量分期銷售收入合計/m2)(m2)2014.6-2015.52015.6-2016.52016.6-2017.52017.6-2018.5A型別墅85007000B型別墅I區78008000B型別墅U區78008000高級公寓I區65008424高級公寓H區65008424健身中心5500600酒樓70004000合計44448注：該項目每期推岀房屋有 60%分期預售，首期預收30%價款，工程量完成一半再預交 40%價款, 交付使用時交齊剩餘價款。表12項目開發期間現金流量

18、表 （單位萬元）年份現金流出現金流入淨現金流量投資稅費其他支岀合計20013.6-2014.52014.6-2015.52015.6-2016.52016.6-2017.52017.6-2018.6合計表13 P1 = 5000萬元貸款分期償付計劃 （單位 萬元）年份結餘貸款與原始貸款之比結餘貸款額還貸本息還貸利息還貸本金2013.62014.62015.62016.62017.6合 計表14 P2= 2800萬元貸款分期償付計劃 （單位萬元）年份結餘貸款預原始貸款之比結餘貸款額還貸本息還貸利息還貸本金2014.62015.62016.62017.6合 計八、項目財務分析（一） 項目財務報表。

19、15、表 16）。完成本項目財務分析現金流量表和收益表（表（二） 項目獲利比率分析1、 銷售利潤率=稅後利潤 /銷售淨額=2、 投資利潤率=稅後利潤 /投資總額=3、 自有資金投資利潤率=稅後利潤 /自有資金投資額 =表15 項目現金流量表 （單位 萬元）項目合計年度分配備 注2013.6-2014.52014.6-2015.52015.6-2016.52016.6-2017.52017.6-2018.5一.現金流入1.銷售收入2.籌措資金（1）貸款（2 ）自有資金二現金流入合計三現金流岀1.投資2銷售成本3.償還貸款本利4.應繳稅費5.其他支岀四現金流岀合計五.盈餘1.本期盈餘（年淨現 金流

20、量）2期初盈餘六.累計盈餘七.淨現值（動態）1年淨現值2.累計淨現值9 / 12項目合計年度分配備 注13.6-14.514.6-15.515.6-16.516.6-17.517.6-18.5一.銷售收入二.銷售支岀1.投資2銷售成本3.應繳稅費4.償還利息5.其他支岀三.稅前收益四.所得稅五稅後收益九、投資效果匯總表（表 17）表17投資效果匯總表序號項目數額1投資總額（萬元）2建築面積（m2）3 銷售收入（萬元） 4上繳稅費（萬元）5P 上繳所得稅（萬元） 6稅後利潤（萬元）7銷售利潤率（萬元）8投資利潤率（萬元）9: 自有資金投資利潤率10每m2商品房實現利潤（元）十、項目盈虧平衡分析固

21、定成本=前期工程費+基礎設施及公用建築配套費+其他費用+各種應繳稅費-綜 合開發管理費-城市維護建設費-商品房營業稅-市政建設費變動成本=投資總額-固定成本單位變動成本=變動成本 /開發工程量平均銷售單價=銷售收入/開發工程量平衡點&0 =邊際利潤=邊際利潤率=I一、項目經濟效益敏感性分析（一）項目開發成本敏感性分析表18項目開發成本影響程度分析表開發成本增長幅度10%20%30%開發成本（萬元）實現利潤（萬元）上繳所得稅（萬元）稅後利潤（萬元）投資利潤率（）投資利潤率下降幅度（）（二）商品房銷售單價敏感性分析表19商品房銷售單價影響程度分析表商品房銷售單價下降幅度5 %10%20 %30%?銷售收入（萬元）實現利潤（萬元）0所得稅（萬元）0稅後利潤（萬元）0投資利潤率（）0投資利潤率下降幅度（）0（三）項目開發工期敏感性分析本項目貸款總額7800萬元，利率10%。貸款協議規定，每筆貸款均應在規定期限償還。 逾期不還，加收利息30%,設項目開發建設工期分別延長 6個月，一年、一年半。分析其經濟效益影響程度（表 20）。表20項目開發工期影響程度分析表項目開發工期延長6個月一年一年半償還貸款本利（萬元）實現利潤（萬元）所得稅（萬元）稅後利潤（萬元）投資利潤率（）投資利潤率下降幅度（）、項目社會效益和環境效益分析（略）