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1、应分拆租赁部分和非租赁部分，根据收入准则规定的关于交易价格分摊的规定分摊合同价格三、租赁期1、定义：承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间 承租人有续租选择权，且合理确定将行使的，租赁期还包括续租选择权涵盖的期间 承租人有终止租赁选择权，但合理确定将不会行使的，应包含终止租赁选择权涵盖的期间。2、租赁期开始日：租赁期自租赁期开始日起计算，租赁期开始日：出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期。（如果承租人在租赁协议约定的起租日或租金起付日之前，已获得对租赁资产使用权的控制，则表明租赁期已经开始。（租赁协议中对起租日或租金支付时间的约定，并不影响租赁期开始日的判断）3、不可撤销期间如果承租

2、人和出租人双方均有权在未经另一方许可的情况下终止租赁，且罚款金额不重大，则该租赁不再可强制执行。如果只有承租人有权终止租赁，则在确定租赁期时，企业应将该项权利视为承租人可行使的终止租赁选择权予以考虑。如果只有出租人有权终止租赁，则不可撤销的租赁期包括终止确认选择权所涵盖的期间。四、承租人会计处理使用权资产1、租赁期开始日借：使用权资产（成本，即原价，可按租赁资产类别和项目进行明细核算） 贷：租赁负债（尚未支付的租赁付款额的现值）预付款项等（租赁期开始日之前支付租赁付款额的，扣除已享受的租赁激励）银行存款等（发生的初始直接费用）预计负债（预计将发生的为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将

3、租赁资产恢复至租赁条款约定状态等成本的现值）2、租赁期开始日后承租人按变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债的，当租赁负债增加时，应按增加额：使用权资产租赁负债当租赁负债减少时：（租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短导致的租赁负债减少的，不做此分录）如使用权资产的账面价值已调减至零，应按仍需进一步调减的租赁负债金额：制造费用、销售费用、管理费用、研发支出等科目3、租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的应按缩小或缩短的相应比例：使用权资产累计折旧使用权资产减值准备 资产处置损益（差额，或借方）4、企业转租使用权资产形成融资租赁的应收融资租赁款5、期末，使用权资产期末借方余额，反映承租人使用权资

4、产的原价6、承租人应在资产负债表中单独列示“使用权资产”使用权资产累计折旧1、通常自租赁期开始日期按月计提使用权资产的折旧营业成本、制造费用、销售费用、管理费用、研发支出等（当月计提确有困难的，也可从下月起计提折旧，并在附注中予以披露）2、因租赁范围缩小、租赁期缩短或转租等原因减记或终止确认使用权资产时，使用权资产累计折旧应同时相应结转使用权资产减值准备1、使用权资产发生减值的：资产减值损失2、因租赁范围缩小、租赁期缩短或转租等原因减记或终止确认使用权资产时，使用权资产减值准备应同时相应结转3、使用权资产减值准备一经计提，不得转回。4、本科目期末贷方余额，反映使用权资产的累计减值准备金额。租赁

5、负债（核算承租人尚未支付的租赁付款额的现值）使用权资产（尚未支付的租赁付款额的现值）租赁负债未确认融资费用（尚未支付的租赁付款额与其现值的差额）租赁负债租赁付款额（尚未支付的租赁付款额）2、承租人在确认租赁期内各个期间的利息时财务费用利息费用在建工程等租赁负债未确认融资费用3、承租人支付租赁付款额时租赁负债租赁付款额等银行存款等4、租赁期开始日后，承租人按变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债的当租赁负债增加时：使用权资产（租赁付款额现值的增加额） 租赁负债未确认融资费用租赁负债租赁付款额（租赁付款额的增加额） 当租赁负债减少时（不包括租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的）：租赁负债租赁付

6、款额（租赁付款额的减少额）使用权资产（租赁付款额现值的减少额）租赁负债未确认融资费用（差额）若使用权资产账面价值已经调减至零，应：租赁负债租赁付款额（按仍需进一步调减的租赁付款额）营业成本、制造费用、销售费用、管理费用、研发支出等（按仍需进一步调减的租赁付款额现值）5、租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的租赁负债租赁付款额（按缩小或缩短的相应比例）租赁资产未确认融资费用资产处置损益（差额，借方或贷方）6、本科目的期末贷方余额，反映承租人尚未支付的租赁付款额的现值五、初始计量（一）租赁负债的初始计量1、租赁付款额：（包括五项）（1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金

7、额（实质固定付款额：形式上可能包含变量但实质上无法避免的付款额，如：a 付款额设定为可变租赁付款额，但该可变条款几乎不可能发生，没有真正的经济实质。b 承租人有多套付款额方案，但其中仅有一套是可行的c 承租人有多套付款额方案，但必须选择其中一套，此情况下应采用总折现金额最低的一套作为租赁付款额）（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额可变租赁付款额：承租人为取得在租赁期内使用租赁资产的权利，而向出租人支付的因租赁期开始日后的事实或情况发生变化（而非时间推移）而变动的款项。可变租赁付款额可能与以下指标有关：a 由于市场比率或指数数值变化导致价格变动 eg：基准利率或消费者价值指数变动可能导致租赁付

8、款额调整b 承租人源自租赁资产的绩效 eg：零售业不动产租赁可能会要求给予使用该不动产取得的销售收入的一定比例确定租赁付款额c租赁资产的使用 eg：车辆租赁可能要求承租人在超过特定里程数时支付额外的租赁付款额（只有上述的取决于指数或比率的可变租赁付款额纳入租赁负债的初始计量中，包括与消费者价格指数挂钩的款项、与基准利率挂钩的款项、为反映市场租金费率变化而变动的款项等，按照租赁及开始日的指数或比率确定，此外的其他可变租赁付款额不纳入初始计量中）（3）购买选择权的行权价格（前提是承租人合理确定将行使该选择权）（4）行使终止租赁选择权需支付的款项（前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权）（5）

9、根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项担保余值与出租人无关的一方向出租人提供担保（反映的时承租人预计将支付的金额，而不是承租人担保余值下的最大敞口）2、折现率（1）承租人应采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，应采用承租人增量借款利率作为折现率（2）租赁内含利率使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率出租人的租赁收款额现值未担保余值租赁资产公允价值出租人初始直接费用求出租赁内含利率a 未担保余值：租赁资产余值中，出租人无法保证能够实现或仅由与出租人有关的一方予以担保的部分b 初始直接费用：为达到租赁所发生的增量成本。（

10、企业不取得该租赁就不会发生的成本。Eg：佣金、印花税等）（无论是否实际取得租赁都会发生的支出不属于初始直接费用，eg：未评估是否签订租赁而发生的差旅费、法律费用等，此类在发生时计入当期损益）c 承租人增量借款利率：承租人在类似经济环境下未获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押调减介入资金需支付的利率（二）使用权资产的初始计量包括：1、租赁负债的初始计量金额2、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额；存在租赁激励的，应扣除已享受的租赁激励相关金额3、承租人发生的初始直接费用4、承租人未拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条件约定状态预计将发生的成本（如是为生

11、产存货而发生的，使用存货准则）承租人应在其有义务承担上述成本时（特定期间内因使用标的资产），确认其为使用权资产成本的一部分。如果是用于生产存货而发生的，按照存货进行处理。承租人对上述成本的支付义务按照或有事项进行确认计量。六、后续计量1、计量基础（1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面价值（初始计量时采用的折现率，或变动变更修订后的折现率）（2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额（3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值2、租赁负债的重新计量四种情形下，应按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产账

12、面价值已经调到零，但租赁负债仍需要进一步条件的，将剩余金额计入当期损益。（1）实质固定付款额发生变动折现率不变，仍采用租赁期开始日确定的折现率。（2）担保余值预计的应付金额发生变动采用的折现率不变（3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动因浮动利率的变动导致未来租赁付款额发生变动的，应采用反映利率变动的修订后的折现率折现因用于确定租赁付款额的指数或比率（浮动利率除外）的变动而导致未来租赁付款额发生变动的，采用折现率不变（注意：仅当现金流量发生变动时，即租赁付款额的变动生效时，承租人才应重新计量租赁负债）（4）购买选择权、续租选择权或种植选择权的评估结果或世纪行使情况发生变化承租人应采用修订后

13、的折现率对变化后的租赁付款额进行折现的（1）发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使续租选择权或终止续租选择权的（2）发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使购买选择权的以上两种情况，应采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率，无法确定的应采用重估日的承租人增量借款利率作为折现率。（二）使用权资产的后续计量1、计量基础：成本模式计量如重新计量租赁负债，则应相应调整账面价值2、使用权资产的折旧从租赁期开始日起对使用权资产计提折旧，通常自租赁期开始的当月计提折旧，当月有困难的，也可从下月开始。折旧根据用途计入相应资产的成本或当期损益在确定折旧

14、年限时的原则承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应在租赁资产生于使用寿命内计提折旧承租人无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应在租赁期与租赁资产剩余使用寿命二者孰短的期间内计提折旧。如果使用权资产的剩余使用寿命短于前两者，则应在使用权资产的剩余使用寿命内计提折旧。3、使用权资产的减值（和固定资产一样的）（三）租赁变更的会计处理租赁变更生效日：双方就租赁变更达成一致的日期。七、短期租赁和低价值资产租赁（一）短期租赁1、不超过12个月，包含购买选择权的租赁不属于短期租赁2、可采用简化会计处理3、但如果对某类租赁资产作出了简化处理的选择，未来该类资产下所有的短期租赁都应

15、采用简化处理（即企业运营中具有类似性质和用途的一组租赁资产）4、如果简化处理的短期租赁发生变更或租赁期变化的，应视为一项新租赁，重新判断是否可以选择简化处理。（二）低价值资产租赁单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁（按照该资产全新状态下价值考虑，而不考虑资产已经被使用的年限）2、可做简化处理，要同时满足以下规定：只有承租人能够从单独使用该低价值资产或将其于承租人易于获得的其他资源一起使用中获利，且该项资产与其他租赁资产没有高度依赖或高度关联关系时，才能对该资产租赁选择简化处理。3、低价值资产租赁的标准应时一个绝对数，即仅与资产全新状态下的绝对价值有关，不受承租人规模、性质影响也不考虑该资产对

16、于承租人或相关租赁交易的重要性。4、常见的有：平板电脑、普通办公家具、电话等小型资产5、但如果承租人已经或者预期要把相关资产进行转租赁，则不能将原租赁按照低价值资产租赁进行简化会计处理。6、符合低价值资产租赁的，并不带变承租人若购入方式取得该资产的该资产不符合固定资产确认条件。八、出租人会计处理1、租赁分类：（实质重于形式）融资租赁、经营租赁2、租赁开始日：租赁合同签署日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。租赁开始日可能遭遇租赁期开始日，也可能与租赁期开始日重合。3、租赁开始日后，除非发生租赁变更，否则出租人不需要对租赁分类重新评估。租赁资产预计使用寿命、预计余值等会计估计变更或发生

17、承租人违约等情况变化的，出租人不对租赁进行重分类。3、分类标准：存在下列一种或多种情况，通常分类为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所定力的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日可以合理确定承租人将行使该选择权。（3）资产的所有权虽不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（租赁期占租赁开始日租赁资产使用寿命的大于等于75%）（4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值（通常在90%以上）（5）租赁资产性质特殊，如果不做较大改造，只有承租人才能使用。（一）出租人相关会计科目1、融资租

18、赁资产（租赁业务不多的，也可通过固定资产等科目核算）主要账务处理：（1）出租人购入和以其他方式取得融资租赁资产的融资租赁资产（2）在租赁期开始日应收融资租赁款租赁收款额（按尚未收到的租赁收款额） 应收融资租赁款未担保余值（预计租赁期结束时的未担保余值）银行存款（按已经收取的租赁款）融资租赁资产（融资租赁方式租出资产的账面价值）资产处置损益（融资租赁方式租出资产的公允价值与账面价值的差额，借记或贷记）银行存款（初始直接费用）应收融资租赁款未实现融资收益（差额贷记）（3）本科目期末借方余额，反映企业融资租赁资产的成本2、应收融资租赁款出租人融资租赁产生的租赁投资净额主要账目处理：（1）租赁期开始日

19、应收融资租赁款未担保余额（按预计租赁期结束时的未担保余额）融资租赁资产（按融资租赁方式租出资产的账面价值） 资产处置损益（按融资租赁方式租出资产的公允价值与其账面价值的差额，借记或贷记）银行存款（按发生的初始直接费用）企业认为有必要对发生的初始直接费用进行单独核算的，也可以：应收融资租赁款初始直接费用应收融资租赁款未实现融资收益（2）出租人在确认租赁期内各个期间的利息收入时：租赁收入利息收入其他业务收入等（3）出租人受到租赁收款额时银行存款应收融资租赁款租赁收款额（4）应收融资租赁款借方余额，反映未担保余值和尚未收到的租赁收款额的现值之和（5）本科目余额在“长期应收款”项目中填列，其中，自资产

20、负债表日起一年内（含一年）到期的，在“一年内到期的非流动资产”中填列。出租业务较多的出租人也可以在“长期应收款”项目下单独列示为“其中：应收融资租赁款”。3、应收融资租赁款减值准备（1）预期信用损失：信用减值损失应收融资租赁款减值准备转回已计提的减值准备时，做相反分录（2）本科目期末贷方余额，反映应收融资租赁款的累计减值准备金额4、租赁收入根据企业自身业务特点，还可以作为“其他业务收入”核算（1）经营租赁下，将租赁收款额采用直线法或其他系统合理方法，在租赁期内进行分摊确认时：银行存款、应收帐款等租赁收入经营租赁收入融资租赁下，在确认租赁期内各个期间的利息收入时：出租人为金融企业的，在融资租赁下

21、，确认租赁期间各期利息收入时：利息收入等（2）出租人确认未计入租赁收款额的可变租赁付款额时，应：银行存款应收帐款等租赁收入可变租赁付款额（3）期末，应将本科目余额转入“本年利润”，结转后无余额（4）对于日常经营活动为租赁的企业，其利息收入和租金收入可作为营业收入列报。三、出租人对融资租赁的会计处理（一）初始计量（1）租赁期开始日：确认应收融资租赁款（初始计量价值为：以租赁投资净额作为入账价值）终止确认融资租赁资产（2）租赁投资净额未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。（3）租赁内含利率使出租人的租赁收款额现值与未担保余值现值之和（即租赁投资净额）等于租赁资

22、产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率因此，出租人发生的初始直接费用包括在租赁投资净额中，也包括在应收融资租赁款的初始入账价值中。（4）如果某融资租赁合同必须以收到租赁保证金为生效条件，出租人在收到承租人交来的租赁保证金时：其他应收款租赁保证金承租人到期不交租金，以保证金抵作租金时：承租人违约，按租赁合同或协议规定没收保证金时：营业外收入等（二）融资租赁的后续计量（1）纳入出租人租赁投资净额的可变租赁付款额只包含取决于指数或比率的可变租赁付款额。在初始计量时，采用租赁期开始日的指数或比率计量。（2）出租人应定期复核未担保余值，若预计降低，应修改租赁期内的收益分配，并立即确认预计的减少额。（

23、3）出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额，（如与资产的未来绩效或使用情况挂钩的），应在实际发生时计入当期损益。（三）变更的会计处理发生变更且同时符合下列条件，出租人应将变更作为一项单独租赁处理：（1）该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了租赁期限（2）增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期延长部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。如未作为一项单独租赁处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁条件的，出租人应自变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值。四、出租人对经营租赁

24、的会计处理1、租金的处理直线法或其他合理方法2、出租人对经营租赁提供激励措施的（1）提供免租期的：租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或合理方法分配，免租期内仍确认租金收入。（2）出租人承担了承租人某些费用的：出租人应自租金收入总额中扣除，按扣出后的租金收入余额在租赁期内分配3、初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，租赁期内按与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益4、折旧和减值正常操作5、可变租赁付款额如果是与指数或比率挂钩的，应在租赁期开始日计入租赁收款额，此外，应在实际发生时计入当期损益6、经营租赁的变更自变更生效日开始，作为一项新的租赁处理，变更前租赁有关的预收或应收租赁收

25、款额视为新租赁的收款额特殊租赁业务的会计处理一、转租赁1、转租出租人对原租赁合同和转租赁合同分别根据承租人和出租人会计处理要求处理2、承租人在对转租赁进行分类时，转租出租人应基于原租赁中产生的使用权资产，而不是租赁资产进行分类。（原租赁资产不归转租出租人所有的，原租赁资产也未计入其资产负债表，因此，转租出租人应计入其控制的资产（即使用权资产）进行处理）3、原租赁为短期租赁，且转租出租人作为承租人已进行简化处理了，应将转租赁分类为经营租赁二、生产商或经销商出租人的融资租赁会计处理构成融资租赁的，该交易产生的损益应相当于按照考虑适用的交易量或商业折扣后的正常售价直接销售标的资产所产生的损益构成融资租赁的，（1）出租人在租赁期开始日应按照租赁资产公允价值与租赁收款额按照市场利率折现的现值两者