昌龙滨江项目营销推广定位策略沟通文档格式.docx

1、1.1、项目整体定位的原则1.2、项目发展战略1.3、项目核心竞争力定位. 主题定位一、项目案名及推广语二、项目LOGO及重点VI表现. 市场定位一、 项目目标客群分析1.1、目标客群定位1.1.1、目标市场构成1.1.2、目标客群结论二、 项目市场定位2.1、市场定位2.2、市场定位的支撑构架第五部分项目市场定位一、项目档次定位二、项目形象定位三、产品定位第六部分营销策略一、营销总策略二、项目分期策略1.1、 分期原则1.2、 分期策略1.3 、项目进程1.3.1、售场系统1.3.2、各楼栋工程进度1.3.3、各楼栋开盘销售进度三、价格策略2.1 定价原则2.2 影响价格的主要因素四、价格权

2、重策略第七部分营销推广一、实现最佳利润的策划价值1.1、 推广分期及分期预定实现目标1.1.2、 推广分期1.1.3 、分期推广预定实现目标1.2 、项目入市姿态及销售支持1.2.1、 项目入市姿态1.2.2 、市场激活1.2.3 、推广节奏1.2.4 、销售支持二、营销推广策略2.1、 营销推广策略2.2、 项目价值链三、分阶段推广四、传播组合及推广费用总控第八部分相关配套服务规划一、物管服务建设二、公园规划 后记第一部分 政策动向一、 宏观经济环境 住建部国土部规范建设用地和房地产销售近期以来，由于房地产一系列优惠政策的到期日临近，购房需求在“末班车”的促使下越来越多，“房荒”现象也愈演愈

3、烈。这种情况下，有开发商捂盘惜售，囤积房源、哄抬房价，选择分批、分次开盘，借逐渐调高后期开盘的房屋价格渔利。针对此情况，住建部向各地下发通知，强调“加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，坚持整顿规范和促进健康发展并重。”并要求，地方住建部门要加强对在建项目的监管。要摸清底数，全面梳理检查已批未建、已批未售项目的情况。督促已达到规定预售条件的项目及时申请预售公开销售。 国土资源部规划司：推动西部继续前行在第十届中国西部国际博览会开幕式上，国务院总理温家宝强调“中国政府实施西部大开发战略的决心不会动摇、政策不会改变、力度不会减弱”。 温总理的讲话为中国西部未来的发展定下了基调。具体来说，就是围绕

4、国家关于实施西部大开发战略的总体部署，进一步解放思想、开拓创新，把国土资源开发利用放在西部大开发战略更加突出的位置，更加重视特色资源产业的培育和发展，进一步加大对西部地区国土资源调查评价和勘查开发的支持力度，加快构建保障和促进科学发展的国土资源管理新机制，切实提高资源保障能力，促进资源优势尽快转变为经济发展优势。“十二五”及到2020年，西部地区将迎来新的发展机遇，如何将西部地区的国土资源优势转化为经济优势，实现西部地区跨越式发展，是推进西部大开发工作面临的重大课题。 国土资源行政复议规定发布国土资源部部长徐绍史签署第46号部令，发布国土资源行政复议规定（以下简称规定），规定将于2010年1月

5、1日起正式施行。比起2001年发布的国土资源行政复议规定，此次46号令有了进一步的完善：明确了复议答复和行政应诉的办理机构，完善了复议程序，创新了审理方式，加强了国土资源行政主管部门指导和监督职责。 重庆优先保障廉租住房用地据了解，今年底，将有6.1万户低收入住房困难家庭能过上居者有其屋的日子；2009年至2010年解决24.1万户低收入住房困难家庭住房问题；到2011年，对低收入住房困难家庭实现廉租住房全覆盖。按照2009年至2010年重庆市廉租住房保障规划，规划期内将解决全市24.1万城镇低收入住房困难家庭的住房问题。到2011年，对符合条件的城镇低收入住房困难家庭将实现廉租房的全覆盖。

6、中共重庆市委重庆市人民政府关于建设宜居重庆的决定国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见（国发20093号）和市委三届三次、四次全委会精神，大幅改善人居条件，提升城市形象，推进城乡统筹，打造开放环境，推动重庆更好更快发展，具体任务是：20092012年：“宜居重庆”建设全面推进，主要指标达到西部地区一流水平。全市城镇居民人均住房面积达到30平方米/人；主城双职工家庭房价收入比控制在6.5左右；主城区城市毛容积率降至0.95以下，人均广场面积达到0.16平方米；城市建成区绿地率达到37%；城市污水集中处理率达到85%，生活垃圾无害化处理率达到93%以上。20132017年：“宜居重庆”建

7、设继续巩固提高，主要指标达到全国一流水平。全市城镇居民人均住房面积达到35平方米/人；主城区城市毛容积率控制在0.89以下；城市建成区绿地率达到39%；城市污水集中处理率达到90%，生活垃圾无害化处理率达到94%以上。 重庆将调高城市建设配套费标准为大力推进“宜居重庆建设”，进一步改善市民的生活品质，市政府55次常务会审议通过关于调整城市建设配套费征征标准的方案明确主城区档范围内配套费标准，由建面190元/平方米调整为290元/平方米计征，主城区档范围内，由建面90元/平方米调整为150元/平方米计征，主城区以外区县（自治县）根据当地社会经济发展水平自行确定。据测算，调标后，主城区增加配套费收

8、入约16亿元。 未来5-10年 李家沱商圈有望打造重庆第七商圈重庆市巴南区李家沱商圈发展规划（20092020）已于日前通过专家评审。按照规划，20092012年，李家沱将初步建成重庆南部商贸中心核心区，重点打造和完善都和广场购物中心及其周边步行商业街；20122015年，建成“百亿商圈”；20152020年，全面建成重庆南部商贸高地。 解放碑地下环道明年上半年开建渝中区拟投资300多亿元，打造“10分钟渝中”，其中一个重点工程就是修建解放碑地下环道，按照目前的规划，这条环道将分三期修建。一期连接临江门较场口十八梯，长度为1公里；二期连接十八梯小什字；三期连通的是小什字临江门。 3城区将建上千

9、公顷公园林地 全市将在2012年内建设隔离带绿化3002公顷（1平方公里=100公顷），大约占到主城三倍增绿总量的1/4。按照全市主城三倍增绿的计划，到2012年，主城的公园绿地面积将会从现有的58平方公里增加为175平方公里。三倍增绿的范围包括主城的城市公园、郊野公园（包括四山在内）、社区公园、滨水生态公园和通道绿化，其中的滨水生态公园将在两江和次级河流沿岸进行修建。 成渝经济区规划最迟明年初出台在国家即将编制“十二五”规划的前夕，除了政府间推动合作步伐外，两地民间也正在政府推动下，加强经济往来。国家发改委调研组最快将于09年底至12月初就成渝经济区规划编制到重庆和四川开展专题调研，成渝经济

10、区规划最迟将于明年初出台。 主城发展继续保持“多中心、组团式”结构重庆主城，分为三个片区、十二个组团，继续保持“多中心、组团式”的布局结构，组团之间以河流、绿化和山体分隔，是既相对独立，又彼此联系的有机整体。主城及十一个外围组团组成的“都市圈” 面积约2500平方公里，即城市规划区范围，是未来城市发展的重点区域，是主城用地结构的延伸和发展。 贯彻中央 “扩内需、促消费”基本引导方向，做好财政、金融工作，保持物价基本稳定，有效控制GDP增长在财政政策上，要积极贯彻中央“扩内需、促消费”的引导方向，把着力点放到有效控制GDP增长上。提高城市经济发展质量和效益；要优化财政支出结构，重点在大幅增加社会

11、保障、医疗卫生、教育、节能减排、住房保障等方面，提高对农村、“两翼”区县和城市中低收入居民公共服务支出；要进一步改革政府投资管理方式，引入市场化机制配置财政资金，提高财政资金使用效益；要努力争取中央财政性投入。在货币政策上，要精心策划对路项目，拓宽融资渠道，合理运用境外资金，实现多元化融资。 提高城市规划建设和管理水平，重庆将建宜居城市 打造五大组团五大卫星要做到规划有远见，建设出精品，管理上新台阶。城优化和郊区扩张将同步推进。2017年前，主城区将规模疏解人口，近郊将重点发展西永、北碚、茶园、西彭和石船五大组团。市宜居办昨日在解读重庆市都市区空间发展规划时称，远郊同时还将建设江津、璧山、长寿

12、、合川和綦江五大卫星城。 重庆将重点建设“两带一轴”即沿江产业拓展带：依托长江航道推动重型工业沿江集聚，向东至涪陵万州，向西至永川，而鱼嘴和西彭则是主要生产组织中心；城镇功能拓展带：依托城际铁路走廊和机场，未来将成为对接国际高端功能的核心发展轴，北部新区、璧山和西永整合体将成为两大关键支点；文化旅游功能轴：依托嘉陵江及沿岸高速公路，联系北部文化旅游区和南部生态功能区。北碚和茶园成为整合区域旅游的南北支点，南部老城区则是优化提升的核心区。 重庆将构建“一江两翼三洋”国际大通道我市将构建“一江两翼三洋”国际大通道，即通过长江连接太平洋；沿渝兰铁路，由新疆阿拉山口出境、经哈萨克斯坦俄罗斯白俄罗斯波兰

13、德国鹿特丹港连接大西洋；沿渝黔铁路，由贵阳昆明大理瑞丽出境，经缅甸中部城市曼德烈石兑港连接印度洋。 “宜居重庆”八项重点工程一是危旧房改造，力争到2012年全面完成1850万平米，使改造率达到100%。二是解决55个“城中村”问题，改善居民的生活，也为城市发展腾出空间。三是主城“疏密”，目前重庆主城区人口过于集中，建筑过密。四是规划建设好“两江四岸”，要对规划出的六个大片区精心设计，国际招标，高水平开发建设。五是主城扩区要科学规划，以多条高速和轨道交通伸向四面八方，中间留出足量的绿地。六是高度重视区县城的建设，将二三十个区县城建成一个个宜居的小城市。七是实施“农民新居”工程，要为农民提供科学实

14、用的建筑图纸和建材、沼气池等标准件。八是建设开放有序的房地产市场，引进更多水平高、实力强的开发商参与重庆的开发建设，通过公平竞争让老百姓得到实惠，也使建设水平提升档次。 加大创新、创造、创业力度，增强产业核心竞争力对照2020年全国基本实现工业化目标，按照新型工业化道路的客观要求，努力使重庆工业实现三个嬗变：以“重庆创造”提升“重庆制造”；以新兴产业促进结构升级；以信息化引领工业化。以“重庆创造”提升“重庆制造”，核心是提高自主创新能力，重点是推进产学研结合，要瞄准市场搞创新，注重培养和使用好科技创新型人才，努力形成产学研互动机制，大力增加科技投入。以新兴产业促进结构升级，真正体现重庆工业未来

15、的竞争力，必须在发展新兴产业上有大手笔，而信息产业是信息化引领工业化的重要基础和途径，在这两方面，明年要抓好渝德科技8英寸等芯片项目，加快视听及信息家电、软件及服务外包，通讯设备制造、电信软交换网、IP承载网和光缆网等重点建设。随着中国大部分地区房地产市场已先后步入调整与转型期，预计到2010年前后，中国房地产将进入新一轮扩张周期。我们将全国上下，行业内外的诸位专家的预测观点整纳如下： 首先看宏观经济形势。2010年的宏观经济不会比2009年差，重庆2010年会延续2009年的大好形势，不过，刺激作用远不如2009年时那么新鲜而刺激。2010年仍是艳阳天，这就是利好，甚至在两江新区批下来的那天

16、，在媒体和开发商一起的联合炒作下，部分人心中对重庆未来的期望会迅速转换成对房产的投资行动。 其次看房产政策。重庆的房价从黄奇帆副市长的6.5年买房变成了王鸿举市长的10年。这个3.5年的变化一定会成为政治命题，因此，控制房价过快上涨必然成为2010年的重要任务。不过，保增长与控房价都是必须的。因此，二套房的政策相应会收缩，但在经济形势还不十分明朗的情况下，国家对房产政策估计在上半年不会有大的变化，而下半年的楼市存在比较明显的变化可能。 第三看供求因素。重庆2009的房产市场火爆除全国楼市火热外主要有四个因素影响，一是重庆发展的利好政策，使人们对重庆楼市未来充满信心，同时担心房价快速上涨，不仅刺

17、激主城人加大房产投资，而且吸引区县力量和市外资金大量进入；二是人们担忧通胀变现资金以求保值；三是大量拆迁使刚性需求增长较大；四是担心房产优惠政策取消而抓紧交易。而同时，由于2008年楼市低迷，房地产投资和开工量不足，形成了2009年的行情。2010年，这几个因素中，对重庆发展的信心不会减弱，但政策的刺激度不会比2009年强烈，主城人投资力度和对区县、市外资金的吸引力度会保持基本平稳的态势，或有小幅的下降；人们因担忧通胀变现资金以求保值的需求会因逐步完成而减小。但如果2010年通胀出现，在一个时期可能逼迫这种需求的潜在力量出现；“五大重庆”实施，拆迁依然不弱，刚性需求在近几年都会很大；只要房产政

18、策没有尘埃落定，担忧政策调整的心理不会减弱，而如果政策在上半年都不会调整，则在明年上半年仍然会推动房产交易。 综上所述，就供求来看，明年的重庆房产，需求仍然十分旺盛，市场火热程度尽管会有所减弱，但热度足够。但同时需要注意的是，由于房产供给的增加，今年和明年初楼市消费的快速上升，部分地区楼市提前透支了未来房价的情况明显，大量需求已经消耗，以及明年下半年楼市政策可能调整，对此后楼市的影响不可忽视。最快在明年下半年，楼市会有小幅的局部的调整。重庆“185”可以想，但还要等些时日。第二部分 竞争分析一、 本案竞争分析本部分内容将从整体楼市在售的洋房项目基础信息、销售状况、价格走势、推广重点几个方面与本

19、案进行比较分析，主要类比项目包括龙湖江与城、金科阳光小镇、中铁山水天下、融侨城，具体内容如下：1.2、 潜在竞争项目分析 出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施

20、行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。