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1、设立房地产中介服务机构的条件： 有自己的名称、组织机构：有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费。有规定数量的专业人员。从事房地产咨询业的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经济业务的，须有规定数量的房地产经纪人。法律、法规规定的其他条件。 设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当经房地产行政主管部门审察批准后，向当地工商行政治理部门申请设立登记。在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。三、房地产代理房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以托付

2、人名义与第三者进行交易，并由托付人直截了当承担相关法律责任的经济行为。商品房销售代理是目前房地产代理活动的要紧形式，一样由房地产经纪机构同意房地产开发商托付，负肃商品房的市场推广和具体的销售工作。 目前，在我国房地产市场上，最为普遍、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销 （预）售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式。其中，从事商品房销售、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经济行业中最要紧的类型。四、房地产经纪人员技术能力与职责 凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位

3、和发起设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格，是从事房地产经纪活动的差不多条件。l、房地产经纪人员职业技术能力 具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识； 能够熟练把握和运用与房地产经济业务相关法律、法规和行业治理的各项规定； 熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能； 具有丰富的房地产经纪实践体会和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌； 有定的外语水平。房地产经纪人协理的职业技术能力： 了解房地产的法律、法规及有关行业治理的规定； 具有一定的房地产专业知识； 把握一定的房地产流通的程序和实

4、务操作技术及技能。2、房地产经纪人员的权益房地产经纪人享有以下权益： 依法发起设立房地产经纪机构； 加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位； 指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务； 经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件； 要求托付人提供与交易有关的资料； 有权拒绝执行托付人发出的违法指令； 执行房地产经纪业务并获得合理的佣金。 依法发起设立房地产经济机构；加入房地产经纪机构，承担房地产经济机构关键岗位；指导房地产经纪人协力进行各种经济业务；经所在机构授权订立房地产经济合同等重要文件； 要求托付人提供与交易有关的资料； 有权拒绝执行托付人发出的违法指令； 执行房地产经济业务并获得合

5、理的佣金；房地产经纪人协理享有以下权益：有权加入房地产经济机构；协助房地产经纪人处理经济有关事务并获得合理的酬劳；3、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务遵守法律、法规及有关行业治理的规定和职业道德规范；不得同时受聘于两个或两个以上房地产经济机构执行业务；同意职业连续教育，不断提高业务水平；向托付人披露相关信息，充分保证托付人的权益，完成托付业务；为托付人保守商业隐秘。五、房地产市场的涵义房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，要紧指房地产交易所。广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产

6、市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。六、房地产市场的特点1、市场信息不充分。价格不公布，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。5、市场调剂机制与打算调剂机制共同作用。七、房地产市场的分类房地产市场分为地产市场和房产市场两大类 地产市场按流通形式划分，能够分为土地买卖市场，土地使用权出让市场一级市场和土地使用权转让市场二级市场。 房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换

7、市场三种。第二部分 房地产建筑基础知识一、建筑物的分类1、按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质即用途，通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑依照建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。 居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，要紧有一般住宅、高档住宅、公寓、别墅等。 公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，能够分为以下一些建筑类型；生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；托幼建筑：托儿所、幼儿园等；科研建筑：研究所、科学实验楼等；医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等

8、；商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；体育建筑：体育场（馆）、游泳池（馆）等服务于体育运动的房屋建筑；文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、 局等用于交通、邮政、电讯的建筑；其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。2、按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。一样说来，低层建筑采纳砖木结构的较多，多层建筑采纳砖混结构的较多，高层建筑采纳钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采纳钢结构

9、。3、按建筑物的层数分类低层建筑：一样指一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。多层建筑：一样指四至七层的房屋，多为居民住宅楼、一般办公楼等。高层建筑：一样指七层以上的房屋。一样地，12层以下又称小高层住宅。关于高层建筑，国际上通行的做法是划分为4类： 1.低高层建筑：层数为916层，建筑总高度2550m； 2.中高层建筑：层数为1725层，建筑总高度5075m； 3.高高层建筑：层数为2640层，建筑总高度75100m；4.超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100m以上。二、房屋建筑的构造幢建筑物，一样是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、 楼

10、梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。1、基础：是位于建筑物最下部的承担构件，承担着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳固安全的结构体系，一样均设在地面以下。2、墙：墙是建筑物的承担构件和围护构件，与外界直截了当接触的建筑围护结构部分统称为外墙。3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承担着底层房屋的荷载。4、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。5、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承担构件。平屋顶坡度5，通常2-3、坡屋顶大于10和其它形式三类作用：防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求。屋顶分类：

11、屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶 屋顶：刚性可承重 柔性不可承重 屋顶防漏：三毡四油 屋顶隔热：水泥蛭石 交通、环境、地理位置与小区的重要性。 总体的建筑风格的表现形式以具体实例为标准6、门窗：建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇门洞谓门，用来采光、通风或传递、观看的洞口不作通行用谓窗。门和窗是解决建筑使用功能要紧手段。门要紧起内外交通和分隔房间之用；窗的要紧作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。7、阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联系的要紧方式，有三面放开的，也有半放开的，或一面放开的，或封闭的。8、隔断：区别使用功能，使之互不干扰

12、，是建筑设计中组织功能空间、划分平面的要紧手段。有全隔、半隔、透亮、半透、不透等区别。二、 房地产基础知识名词说明1、用地性质：指规划用地的使用功能，一样分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。2、用地面积：指规划地块规定的面积范畴。3、占地总面积：建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积包括绿化道路等等。4、建筑总面积：一样指某小区或某组团所有建筑物包括公共设施建筑的面积之和。5、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限操纵。6、建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直

13、距离。7、红线：由政府有关部门规定的用地范畴。一样以红笔在地势图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。8、建筑红线后退距离：指建筑相关于规划内道路红线后退的距离，通常以下限操纵。9、容积率：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可依照需要制定上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地白费；容积率上限防止过度开发带来的都市基础设施超负荷运行。10、建筑间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离，一样以间距和楼高度之比表示。11、绿化率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率，用以说明绿化分布的疏密程度。通常以下限操纵。绿地不

14、包括屋顶、晒台的人工绿地12、配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会公共设施配套，小区生活环境配套；住宅内部有生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。13、生地：只是一块土地，未达到可盖房的要求水、电、煤都没有。14、熟地：达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。15、何为三通一平 三通指通电、通水、通路，一平指土地平坦。16、何为七通一平 达到了人口居住的要求，七通是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，一平指土地平坦。17、土地使用权的最高出让年限？1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4.商业、旅行、娱乐用地40年

15、；.综合或其它用地50年。18、.房屋的保修内容与保修期限？ 答：1.屋面防水为5年；2.土建为1年，具体包括：a. 墙面、楼地面空鼓、开裂、起砂；b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破旧；c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；d. 门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；3.卫生洁具为1年；4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年；5.管道堵塞为2个月；6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。19、楼花：即未完成的商品房，也叫期房。20、居住人口密度：居住人口密度居住总人口/总用地面积600800人/公顷21、公共建筑比例：公共建筑比例公共建筑面积/住宅建筑面积，一

16、样为16%20%配套商业面积比例：配套商业面积/住宅建筑面积规定为5%22、何为砖混结构建筑？答：砖混结构建筑的竖向承重构件采纳砖墙或砖柱，水平承重构件采纳钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采纳木屋架。这类建筑物的建筑层数一样在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，因此，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。23、何为钢筋混凝土结构建筑？钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙剪力墙、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚

17、至超高层建筑都能够用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构要紧有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。24、预售房屋需要那些差不多条件？1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房运算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并差不多确定施工进度和竣工交付日期；4.开发企业向都市、县人民政府房产治理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。25、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。26、土地使用权划拨：是指有

18、批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。三、 建筑识图一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。1、总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图，一样在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地势、道路、水源、电源等，图上一样绘有指北针。2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面形状、水平方向（出入口、走廊、楼梯、房

19、间、阳台等）的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，要紧表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，要紧表示建筑物的内部结构形式、空间关系。3、结构施工图：要紧说明建筑结构专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。 在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清晰地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。4、成效图：有小区总体成效图和装修成效图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化

20、的方法。五、房屋面积的规定和测算1、各种面积概念1住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。2居住面积：是指住宅建筑各层平面中直截了当供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积确实是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积即结构面积。3使用面积：扣除公用楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。4建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围水平投影面积

21、，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上含2.20M的永久性建筑。（5）房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。（6）房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。7出房率得房率：指住宅的净使用面积占销售面积包括公用部分面积之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。假如商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。8）套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙风光积、套内阳台建筑面积三部分组成；（9）套内房屋使用面积：为套内房屋使用空

22、间的面积，以水平投影面积运算。（10）套内墙风光积：是套内使用空间周围的爱护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。2、有关房屋面积的规定和测算1多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和运算。2穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积运算，回廊部分按其投影运算面积。3房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层精湛过2.20米的，按其上口外墙外围水平面积运算。4封闭式阳台按其外围投影面积运算。凸阳台按其投影面积的一半运算。5共有公共面积的分摊运算：每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积3、商品房分摊的公用建筑面积包括 两部分：1 电梯井、楼梯间

23、、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和治理用房的建筑面积2 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平投影的一半六、商品房销售常用名词1、住宅：供人们生活居住的建筑。2、通风：保持室内空气流通，更换新奇空气。3、朝向：建筑要紧房间面对的方向东、西、南、北。4、隔音：建筑围护结构墙体屋面减低噪声的能力以减少分贝DB数表示。5、噪声级：不同使用功能的房间，要求达到承诺的噪声量的等级一样住宅为50DB以下6、隔热：建筑围护结构（墙体屋而）减少热量传递的能力，以隔热系数表示。7、户型：居住建筑中表示卧房、厅房、卫生间的构成类型简化的名称，如二

24、室厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者要紧关怀的因素。8、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？（1）住宅的开间：住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数和谐标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采纳以下参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。（2）住宅的进深：住宅的进深确实是指住宅的实际长度。在1987年实施的中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住

25、宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。3住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也确实是一层房屋的高度。在1987年公布的中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采纳的参数：2. 6米、2 .7米、2.8米。（4）住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系能够用公式来表示：净高：层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。商品住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度和高度），这三大指标是确定住宅价格的重要因素。假如住宅的尺寸越大（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就越复杂，建筑的难度就越大，同时所消耗的建材也会

26、越多，导致建筑的成本也就越高。因此人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当依照自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。9、承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙休，对房屋会直截了当产生安全阻碍的墙体，对房屋会直截了当产生安全阻碍的墙体。10、非承重墙：对整体建筑不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。11、弹性空间（可变空间）：指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范畴。12、日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一样要求在冬日少有1小时的日照。日照间距：日照间距建筑物高度/建筑物相邻距离国家标准为1.2倍13、物业治理：为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施修理等服务的治理机构，其业务范畴随社会进步、生产力进展而不断增加。14、什么是复式住宅？复式住宅是受跃层式住宅启发而制造设计的一种经济型住宅。这类住在建筑上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一样跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了