芜湖某写字楼项目房地产市场调研报告Word文档下载推荐.docx

1、20042006年，芜湖市完成住宅投资91.33亿元，占同期房地产开发投资总量的69.2%，年平均增长36.8%。2006年芜湖市住宅完成投资44.79亿元，占当年房地产开发投资总量的75.5%，比上年同期增长58.5%。本年1-8月份，全市完成住宅投资37.84亿元，比上年同期增长43.9%，高于前三年平均增长速度7.1个百分点。4、近三年房屋施工面积、新开工面积都有不同程度的增长，竣工面积下降。进入2007年，随着新开工面积的大量增加，竣工面积也止跌回升。20042006年，全市商品房施工面积为1087.82万平方米，年平均增长率达20.7%，其中，住宅为832.26万平方米，年平均增长率

2、达19.0%；新开工面积为511.09万平方米，年平均增长率达4.3%。全市商品房竣工面积为238.54万平方米，年平均下降21.2%，其中，商品住宅竣工176.56万平方米，年平均下降20.4%。 2006年，全市商品房施工面积为463.25万平方米，比去年同期增长33.0%，其中，住宅为342.91万平方米，比去年同期增长22.2%；本年新开工面积为168.89万平方米，比去年同期下降18.2%。全市商品房竣工面积为55.69万平方米，比去年同期下降25.3%，其中，商品住宅竣工43.47万平方米，比去年同期下降20.7%，2007年1-8月份，全市商品房新开工面积252.17万平方米，比

3、上年同期增长58.7%，商品房竣工面积34.41万平方米，比上年同期增长25.9%。5、房地产市场总体呈现价升量增的旺销局面。20042006年，芜湖市商品房销售面积为357.59万平方米，年平均增长10.8%，商品房销售额90.82亿元，年平均增长率达36.3%。2006年，芜湖市商品房销售均价已达2901元，比2004年上涨49.92%，进入2007年，由于人民币升值速度加快以及流动性过剩等原因，作为资产类的房地产价格也大幅攀升，本年1-8月份，全市商品房销售均价已达每平方米3362元，可见，芜湖市房地产市场总体呈现出价升量增的旺销局面。在需求拉动下，芜湖市商品房空置面积较少，2004年为

4、6.73万平方米，2005年为10.31万平方米，2006年为5.47万平方米，2007年8月份为9.99万平方米。（二）、当前存在的主要问题1、供应结构不合理。由于房地产开发具有明显的周期性，所以宏观调控所追求的较为合理的供应结构尚需一段时间才能显现。2006年统计年报显示施工商品住宅面积中，90平方米以下为57.74万平方米，占施工商品住宅面积的比重仅为16.8%，2007年1-8月份，90平方米以下施工商品住宅面积为122.28万平方米，占施工商品住宅面积的比重也只有23.13%。远低于国家要求70%的标准，这与市场对中小户型的需求是有一定距离的。2、房价上涨过快。主要原因：一是土地价格

5、上涨较快。土地是房地产建设的基本条件，土地价格的变化直接影响着房地产成本。二是建材涨价，如钢材、水泥价格的上涨和人员工资的增加等因素加大了开发成本。三是城市新区建设和旧城改造拆迁，也在一定程度上增加了开发投资成本。在上述这些因素和需求的综合作用下，芜湖市房价总体呈上涨趋势，新建商品房价格涨幅较大。2006年商品房销售均价2901元/平方米，与2004年相比，每平方米房屋平均销售单价提高了966元，与2005年相比涨幅达13.8%。到2007年1-8月份，全市商品房销售均价已达3362元/m2，比2006年上涨15.9%。市区9月份开盘的楼盘中，多数均价已超过4000元/m2，少数楼盘甚至已突破

6、5000元/m2大关。3、供给略显不足。房价快速上涨，与供应量不足有着密切关系。由于需求量的快速增加，供不应求，价格必定上涨。2007年1-6月份，芜湖市市区合计批准商品房预售面积为37.77万平方米，比上年同期下降26.9%，其中住宅为32.23万平方米，比上年同期下降33.2%。90 m2以上的大户型商品住宅面积占预售住宅总面积的89.4%；90 m2以下小户型住宅供应明显不足。从近期新开工楼盘排队拿号、摇号中签等现象中可以看出，短期内可供销售房源明显不足。随着镜湖新城项目等大宗地块的成功出让并顺利开发，供应紧张状况可望缓解。（三）、促进房地产业健康发展的对策建议当前，房地产业正面临着国家

7、宏观调控，银根、地根紧缩的宏观背景，芜湖市应从本地实际出发，结合当前房地产市场情况，积极采取措施，确保芜湖市房地产业良性、健康发展。1、要适应市场需求，完善住房供应体系，改善供应结构，多渠道增加中小户型、中低价位的普通商品住宅供应，加快安置房、廉租房建设步伐；2、严格按照国家标准增加90平方米以下中小户型建设，新开工楼盘一定要符合国家90/70标准；3、增加土地供应。在有限的土地指标内，适当增加普通住宅建设的土地供应；4、整顿规范房地产市场交易秩序，严禁囤积土地，哄抬房价等现象的发生。对于新拍土地，除合同约定其整体竣工日期外，还要增加开发进度条款的约定，否则在房价不断上涨的阶段里，延缓开发进度

8、也是囤积土地的一种方式。二、二零零七年房地产发展趋势及政策盘点（一）2007年房地产发展趋势1、城市化进程和外来人口购房成为某市新增住房消费主力城市人口增加对房屋的需求主要包括两部分，一部分是城市新增人口的住房需求。芜湖市近几年每年新增城镇人口约23万人，每年新增大学生约1万多人。另外一部分是外来人口对住房的需求。城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年大约需要住房近80万平方米。据房地产销售情况统计显示：2004-2006年外来人口购房和农民进城购房的比例达59.9，大约160万平方米商品房。此外，芜湖市流动人口近100万，

9、有一大部分属于进城务工人员，对房屋租赁有很大的市场需求。2、改善性住房需求将继续保持增长势头改善性住房需求主要通过存量住房交易来实现，2005年芜湖市存量房交易面积为48.8万平方米，其中，房改房上市2003套，约需要购置12.97万平方米商品房；再加3723套的私房（存量房扣除房改房）交易，预计需要购置商品房约29.78万平方米。其次，随着消费水平的提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次乃至三次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。3、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求这部分需求相对稳定，2002年-2006年芜湖市平均每年房屋拆迁量近12万平方米，按70的居民

10、购买商品房计算，平均每年约需要近15万平方米的商品房。随着城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。对这部分消费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。4、经济持续快速发展促进房地产业发展芜湖市GDP连续多年保持稳步增长势头，2006年芜湖市，人均GDP突破2.5万元；人均可支配收入10586元。经济的持续快速发展、人均可支配收入的稳步提高为改善居住条件提供了可能。目前，芜湖市人均建筑面积为32.62平方米，人均使用面积18.83平方米，人均居住面积14.24平方米，离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有一定差距，住房建设的空间仍然很大。5、土地供应减少和土地储

11、备匮乏，导致房价增长过快 随着土地供应的减少和开发商土地储备更趋匮乏，发展商在项目开发方面更趋于理性，对项目的开发品质要求不断提高，希望以此提高产品附加值，来获取合理回报，土地成本在房价中所占的比例也将进一步提高，在这种情况下，未来房地产价格下调的空间十分有限，尤其是多层住宅，受供应量偏紧影响，价格可能继续上涨。当然，在房价上涨的同时，也不可忽视房屋结构性过剩导致部分房价下跌的可能，例如商业和高层的严重过剩，必将导致价格下跌。而郊区大型项目的出现和过度开发，也将导致部分郊区项目出现价格波动。（二）政策盘点1、启动廉租住房租金补贴 2、公开实际成交价格3、新盘预售 实行网上报名电脑摇号4、芜湖“

12、六大举措”稳定房价加大对已出让土地的清理，促进开发量的增加；增加土地供应量，扩大普通住房供应总量；加快拆迁安置房和廉租房建设,推进民生工程；加强商品房预 （销）售管理，规范市场行为；加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求；加强协调与配合，确保政府调控措施落实到位。 5、今年内连续6次加息6、央行年内9次上调存款准备金率7、第二套房首付及利率提高8、严格房地产开发贷款管理9、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台10、物权法正式生效11、拿地不得“分期领证”12、2007年4月1号以后购买的商品住宅，实行“购买单套建筑面积超过120平方米或者单价超过每平方米3800元的住房，暂不

13、享受住房公积金贷款。三、2008年房地产市场预测芜湖房地产正呈现出高速发展时期，土地开发量已经跟不上需求量，房价一路飙升已达到当地经济承受能力的高点，如果再持续攀高，有可能造成一定的负面影响，针对严峻的房价过高芜湖市07年出台了一系列政策打压和抑制房价过快上涨。宏观政策方面，国家处在经济高速增长时期，以高姿态迎接奥运年的到来，回顾去年预测08年芜湖市房地产市场将继续保持高速发展稳中有升的发展局势。相关政策出台：主体结构未封顶的住房不允许办理按揭贷款；贷款购买商业用房首付比例不得低于50%；购买二套房月供不得超过月收入50%。 四、芜湖市房地产市场板块构成 芜湖市由八个区组成，形成哑铃型的两个半

14、球组合。按发展状况和开发特征可以形成四大发展板块。1、 城中板块城中板块南到沿河路、北接天门山路、西至长江沿线、东到弋江路。是芜湖市的传统中心。该区域以住宅、商业和写字楼项目为主，住宅多为高层豪宅，代表性项目有世茂滨江花园、左岸生活社区、侨鸿国际等诸多项目。价格在4300元-8000元之间。楼盘档次高档中高档均价5500元以上5000元以下物业形态住宅、商业、写字楼住宅主力户型住宅90-120、商业2570平米、写字楼敞开式三房两厅110平米以上消费群体全市居民，投资户居多。职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工社区规模中盘为主，以510万平米项目居多2、 弋江区板块南部板块主要指沿江路

15、以南大大部区域。北依青弋江，西临长江，南滨漳河，东至荆山河。弋江区地处芜湖市城市发展中心区域。该区域住宅、商业以沿江边发展速度较快，形成了具有代表性的中高档楼盘如长江长现代城、中央城等诸多楼盘。中低档高层、商业、写字楼多层、小高层三房两厅70120平米两房两厅100平米以下以本地板块消费人群为主，外商消费为辅，多为传统居民中、小为主，以350平米项目居多3、 鸠江区板块鸠江区位于芜湖市东北部，西临长江，是芜湖市所辖四区之一，交通便利，自然资源丰富，经济地理位置优越，下辖湾里、官陡、清水、四褐山、裕溪口五个街道办事处，总人口23.4万，面积232平方公里，区域跨越长江南北两岸，境内长江岸线长5.

16、284公里。该区域以工业区为主，区境内有国家级芜湖经济技术开发区、朱家桥外贸码头，跨越境内的芜湖长江大桥、芜宁高速公路、芜合高速公路、芜杭高速公路和205国道在境内交汇。使鸠江区成为人流、物流、信息流的通道，成为对外开放的一片热土。“褐山揽胜”、“官陡门大捷”、“三国古战场遗址”等现代的和历史的景观成为一道绚丽多姿的旅游风景线。具有代表性的住宅有北城水岸、凤凰城系列楼盘、信德翡翠湾等随着房地产市场蓬勃发展形成了一批开发规模较大的楼盘，现阶段住宅均价在2930元3538元之间。低档3000元-3500元以下3000元以下多层、商业多层二房二厅7095平米三房两厅100平米以下以本板块普通消费者为

17、主，生意人、拆迁户和企业职工为主中、小盘为主，以370万平米项目居多4、三山区板块三山区位于芜湖市城区西南部，是芜湖市最具发展潜力的新兴城区，区位优越，交通便捷，工业基础较好。该区在努力打造集电力能源、汽车制造、特色农业、物流业和商贸服务业为一体的现代化城区。代表性的楼盘有江滨花园、金鑫花园、锦江家园、龙湖花园等，现阶段住宅均价在1800元2000元之间。中低档档2000元以上住宅、商业三房两厅70-120平米中盘为主，以550万平米项目居多五、竞争对手分析依据房地产竞争区域和竞争对手界定模型，我们进行如下分析：1、 项目重点辐射区域项目重点辐射区域，主要指项目所在区域2公里半径内的所有项目。

18、包括以下项目：泰华家园案名工地地址长江路与花园路交口开发商安徽泰华置业占地面积3万多平方米（一期）建筑面积（一期）51153平方米物业类型多层/小高层规划层数6层带阁楼规划户型面积70.25-181.34住宅开盘均价4110元/平方米住宅销售均价4900元/平方米商铺位置近临长江北路面积（平米）333.36-618.75商铺均价9500元/平方米二期可售主力户型面积126.21主力总价53万元公摊14%付款方式七成按揭工程进度期房使用年限70年交房日期08年12月31日容积率1.86销售率78.7%坪数分析房数面积范围户数在售百分比主力户型面积去化3房115.42-126.2142套2套95.

19、2%楼层去化六层123.656套4套33.3%客源分析年龄2540岁5房153.84-181.3412套7套42%区域镜湖区二期07.12.24开盘,推出4栋,只有19套房源对外出售,其余为拆迁安置户房。职业生意人、职工媒体DM、介绍、路过生活机能评价交通有1路、3路、9路、12路、14路、24路、25路、26路、105路、106路等多路公交车通过学校王家巷小学、绿影小学、田家炳中学。市政联华超市、合家福超市、北埂农贸市场、弋矶山医院等配套服务设施配套地下、地上停车场优势地段好，交通便利，城市配套完善；劣势期房，大面积户型比例过高，公摊面积大；月桂都市花园赭山中路中江电脑城安徽天泰置业建筑面积

20、10万平方米 15栋多层/5小高层91-260销售均价5459元/平方米三房二厅5964万元15.97%7成按揭2009.1.181.878.4%坪数分析户型面积范围户数 已售主力面积去化91-1182房91 198 19845.72、5层107152 354 22852.7客源4房/5房189260 24 71.6合计 91-260552 43378.4介绍、路过生活机能评价13、18、24、29、34等、27中、师范附小中江电脑城、农行铁山支行、小赭山等小区内配有停车位、景石、座椅和亲水溪道小区规模尚可，东接香樟城市花园,西临梅苑新村,第二十七中学紧临周边,北为滨江保兴捍,西边城市动脉,北

21、京东路与银湖东路捍卫左右位置优越,属行政区域和居住区交汇之地,汇聚众多知识人群,行业精英和城市新贵.片区环境嘈杂、小区通往主干道道路破难不堪。 利华锦绣家园利华芜湖市芜宁路93号（香樟公园东侧）投资商芜湖市利华房地产开发有限公司5万平方米多层/高层在售物业类型7栋多层3栋高层在售户型面积69-2284609元/平方米60万元18.4%2008.121.520%高层房数109-14969-85 51 2141%5-13层106-149129 1713%150228 10 0190 3820%生活机能评价17、27、31、32路等27中、五一广场商业、会所芜湖市区仅有的四大公园赭山公园、神山公园、

22、汀塘公园和华强旅游城，两山一水，外加高科技主题公园，分布于项目周边，生活、休闲两相宜。片区环境嘈杂，仅靠火车道。 长江长现代城长江长现代城芜湖市中山南路二号芜湖长江长置业320亩55万平方米小高层/高层规划层数 12层/33层规划坪数39栋平均价格7700元/平方米主力坪数116-136100万元14.7%八成按揭现房2.5787.13%坪数去化9327 2526.9510层132 3918.6%客源分析3040岁3/5房154-22251 3014.3%全市、外地合计93-222210 9444.8%生意人广告、路过8、13、14、44、46、37路公交路线随意搭乘育红小学、13中、28中等奥林匹克公园、马塘医院、妇幼保健院等健身、医疗配套及规划中的市政公园、会展中心、大剧院及滨江公园。社区内设中央生活广场，布置有干式喷水广场、小桥流水、主题石雕、老年健身场、儿童游乐场、保健运动器材、晨跑小径等，另规划有高档幼儿园，3万余平米的社区商业配套及社区会所等。地理位置好，外立面新颖独特，楼道全大理石铺装；价格过高，户型偏大， 世茂滨江花园一期世茂滨江花园芜湖市滨江北路滨江公园客运站对面香港世茂集团基地面积280高层/超高层在售栋数1栋46725平方米开盘均价7345元/平方米33291套7800元/平方米136-15322.3%2008.12.31容积率：3.0173%户型