房地产项目全程计划步骤Word格式文档下载.docx

1、通常通过对比近 3-5 年的成交量、供应量及成交价 格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层 次的剖析。第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与工程相关的方面，如郊 区住宅发展趋势等，做出预测（约 3-5 年）。阶段 C :工程所在地板块市场分析第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地 规划等。第二、板块功能定位。是 CLD 还是 CBD 等都是要加以区分的。 第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的工程都要有个全面、扼要 的认识。第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜 集准确、全面的资料，并进行归类、分析。阶

2、段D :工程地块环境研究分析 地块环境研究报告一般的结构是:对开发地块周围 1-2 公里范围内，以及 开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、 医疗、教育设施分布及未来发展预测第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公 路交通工具维修点状况第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等 第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能 见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化第五、社会治安。 第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况 研究、购物及休闲未来发展状况研究、体育及旅游

3、景点未来发展状况研究阶段E:工程地块特性分析第一、工程地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规 划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。第二、工程地块 SWOT 分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件 和外部可利用资源等对工程进行优势、劣势、机会和威胁分析。 步骤 2 :对工程所在地市场情况再次进行 调查【主要任务】深入了解房地产市场的需求情况，确定可类比工 程，对可类比工程进行调查和研究，为工程定位提供依据。阶段 A :对该区域房地产市场环境作深入的调查 与分析第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类房地产的总需 求量及其饱和点、市场需

4、求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机与行 为调查。（注：由于开发工程不同，问卷内容不尽相同）。第二、房地产市场状况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销 楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及广 告效果测定、房地产广告媒体使用情况、房地产广告预算与代理公司调查、各 种公关活动对工程绩效的影响，以及房地产市场营销方式的采用情况。对可类比工程进行全面分析对可类比工程自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分 析。第一、对可类比工程的硬件指标调查。工程占地面积、用地面积、容积 率、建筑密度、绿化率

5、、规划户数等的调查研究。第二、对可类比工程的软件指标调查。主要包括工程价格层次、户型配比、社区配套、工程定位、主要卖点、第三、对可类比工程销售去化顺序分析。第四、对可类比工程销售渠道使用情况的调查和分析。 第五、对可类比工程者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。 第六、对未来可类比工程情况的分析与估计等。步骤 3 :制订工程投资分析报告阶段A :对工程开发基本情况介绍工程开发的成本分析工程开发的成本主要包括土地购置成本、前期开发费用、建安工程造价、 公建配套设施费、管理费用、财务费用及税费等。阶段 C ：工程开发的投资收益分析第二阶段 工程概念设计及工程定位可类比工程、重点竞争对手营销 策略

6、分析对可比工程分析的重点主要有工程简况、市场定位、价格、销售对策、主 要媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手段。 步骤 2 ：工程 SWOT 分析及总体思路拟定 阶段A :工程的SWOT分析从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等（如地理 环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市规划、工程定 位、地形地块、地段档次、工程规模、污染问题、政策环境、设计风格）对工 程进行优势、劣势、机会和威胁分析。针对工程劣势所采取的应对策略阶段C :工程总体思路的拟定第一、战略部署。制订工程的战略目标及划分实施步骤。第二、软件平台构筑。达致工程战略目标所需的软件

7、平台“营销大环 境”的构筑，应从工程的规划阶段就开始着手。第三、硬件功能的配置。包括工程自身应实现的功能定位及工程结合周边 配套等所应实现的功能定位。步骤 3 ：工程潜在价值的挖掘第一、挖掘工程先天的最大价值。从品牌价值、时机价值、文化背景价 值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。第二、赋予其适当且最大化的后天价值。 第一大类型卖点：楼盘硬件价值 第二大类型卖点：产品可感受价值 第三大类型卖点：功能提升型价值 第四大类型卖点：居住文化与生活方式 第五大类型卖点：情感第六大类型卖点：身份 第七大类型卖点：规范与指标 荣誉与规范 第八大类型卖点：直接促销功能步骤 4 ：工程的目

8、标客户群锁定 阶段 A ：对以下问题进行研究 第一、哪些人是买家（包括隐性、显性两类）？ 第二、赋予其适当且最大化的后天价值。 第三、买家为什么要买这些房子？ 第四、谁参与了买家的购买行动？ 第五、买家以什么样的方式买房？ 第六、买家什么时候买房？第七、买家在哪里买房？在研究了上述问题之后，我们要为买家画一幅“素描”，这幅“素描”要 对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全面、最准确的描 绘。目标客户群定位目标客户群描述工程与目标客户群的对接第一、工程产品的总体特征描述。 第二、工程产品与目标客户群的对接。目标客户群的消费心理研判及需求分析第一、消费心理。第二、需求分析。第三、对

9、工程主题的认知步骤 5 :工程开发主题定位及形象定位工程开发主题定位为工程建立领先的、策略型的市场主题概念体系:a.该体系不仅是一个主题概念的提出；b.该体系紧扣工程与当地房地产市场的大势与机会点；c.立足于该工程资源优势与发展商自身优势之上；d.具有充分的整合性。该体系能够充分挖掘、兑现工程的最大价值，包括 工程的核心优势与一系列卖点；f.该体系的是深度能够使工程输出持续的价值，从而保证大型工程的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔；g.该体系能够与工程的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹 配，实现脉动状的市场推动功能。工程形象定位 围绕工程的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为工

10、程进行形象定 位。步骤 6 :工程的产品设计及建议工程总评规划 会同专业规划公司进行土地开发总平规划，坚持“市场化”与“适度超 前”两个原则。交通道路规划第一、小区内交通道路规划。第二、小区连接外部道路规划。社区配套规划 阶段D:户型设计建议 第一、户型比例配置。二房二厅、三房二厅等占多大比例的配置。第二、户型面积比例。80平方M以下、80100平方M等占几个百分 点，需进行精确配比。第三、户型设计特色。单式、跃式、复式及功能分区等建议建筑设计建议第一、立面设计建议。第二、整体风格建议。第三、组团规划设计建议。阶段F:园林景观规划第一、绿化面积的确定。第二、景观的主题提炼。第三、景观的特色营造

11、。阶段 G :智能化系统设计建议 坚持“适度先进”、“控制成本”及“特色营造”三个原则，提出智能化系统 设计建设。步骤 7 :工程开发策略拟定阶段A:分期发展策略分期发展计划第三阶段工程的营销策划步骤 1 :推广策略的定位品牌策略第一、命名方案第二、VIS系统的建立价格策略第一、定价策略。1、 定价目标:加速销售速度、提高销售率、以利资金周转等。2、 定价的衡量因素:建造成本、建筑物产品特色、正常利润、市场价格导 向、附近市场行情和竞争状况等。3、价格策略:着重于市场导向4、定价原则：地理位置、景观、房型规划、楼层、朝向等因素。5、定价方针和付款方式：付款一般以工程进度分期付款；优惠折扣；面积

12、 小、平面布局差订出最低价等。第二、差价策略。 第三、入市价格策略。 阶段 C ：广告策略 第一、 阶段 D ：媒介策略 第一、活动策略第一、公关活动策划。步骤 2 :制定市场进入方案 阶段 A :营销思路的体现 第一、客户群的再清晰化。第二、主要卖点的展示。营销策略第一、营销方式建议。第二、公关活动策划。第四部分 工程入市准备及阶段策略工程入市准备划分销售周期并确定各周期的工作内容第一、营销环境的营造第一、售楼部的设计第二、样板房的设计第三、现场包装 阶段 C :工程入市 第一、入市时机选择。第二、入市进机规划。第三、销售模拟。第四、公开认购。阶段活动策略1、 楼花销售期广告策略2、 内部认购期广告策略3、入市准备期广告策略4、公开发售期广告策略5、 销售阶段期广告策略6、 促销期广告策略7、强销期广告策略8、品牌形成期广告策略9、楼盘滞销期广告策略10、尾盘销售期广告策略