大渡口区情况分析Word下载.docx

1、（）主要建设条件（）主要技术经济指标盈利能力分析。投资收益率，反映投资的收益能力。投资回收期，项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。是反映项目投资回收能力的主要静态评价指标。净现值，用于判断项目可不可行的一项重要指标。内部收益率，用于反映未回收资金的盈利能力。偿债能力分析。主要进行偿债备付率分析，衡量企业的偿债能力。进行项目的不确定性分析，主要是风险分析和盈亏平衡分析，用于判断项目对不确定因素的抵抗能力。1.3 问题与建议1.3.1问题1、本项目周围并没有完全地发展起来，有一部分的楼盘还在建设当中，另外也有一片区域还在规划的阶段，所以周围的绿化等方面并不是太好，再加上周围有一些石材批发商铺，车

2、流量较大，导致该区域的灰尘较大、同时又有一点噪音的影响。所以周围情况有待改善。2、项目地块与九宫庙商圈以及巴国城等商业地段的距离都不算太远，并且其他商圈的发展已经较为成熟，已经形成了一定的品牌效应，他们对本项目来说是一个强势的竞争对手。1.3.2建议1、项目应该打造吸引人的环境以及外观，改善周围的绿化水平，给人们提供一种良好的消费环境，刺激人们的消费欲望。2、项目应主打中高端的商铺，由于在整个重庆市来看，大渡口区的经济并不算名列前茅，所以我们应该根据区域的消费能力来确定整个购物中心的档次，档次不能定得过高，但要区别于一般的商场，走综合性的路线。3、提高宣传力度，重点宣传该购物中心的综合性、便利

3、性。做好招商引资工作，力争吸引沃尔玛，重百等国内外著名超市入驻；并且做好周边的金融设施的配套安排。3、建设规模与项目开发条件3.1 推荐建设规模方案（结构形式、建筑面积、使用功能） 建筑面积分配方案：建筑面积项目所在地块总面积119287，建设用地面积119287，建筑面积285000，容积率2.92。拟建2幢4层的大楼，组成整个购物中心的商业主体，总建筑面积为250000，2幢大楼中的一幢是购物天地，将主要为大型的百货商场以及大型的超市，另一幢为休闲、娱乐天地，主要是大型电影院、KTV、主题餐厅等。两幢大楼之间将利用走廊连接起来。另外还有35000的停车场及配套，总的停车位有1500个。 建

4、设项目资金方案：项目的自有资金60%；银行贷款40%，建设期分年等额放贷，贷款利率为8%（按年计息）。借款本息在在最后一笔贷款后第2年末采用一次偿还。 使用功能：此购物中心将是一座充满都市灵魂的超大复合型购物中心，将以独具特色的体验价值体现大渡口区的商业价值。该中心建成后，将直接面向大渡口区以及周围的九龙坡区、杨家坪区，并将以优秀的服务理念、高端齐全的入驻品牌及精彩的建筑外形吸引大量顾客到此消费，为人们提供一个集“购物、娱乐、餐饮”为一体的大型购物中心。2.1地理位置大渡口，国家中心城市-重庆主城核心区，是重庆重点开发的十大片区之一。全部辖区位于两山（中梁山、铜锣山）两江（长江、嘉陵江）之间，

5、外环高速以内的极核区域，现辖五街三镇，人口近30万。这是一座正在提速崛起的生活品质之城。坐拥34公里长江水岸和主城极核区域30多平方公里连片土地，老重钢、钓鱼嘴、小南海三块“宝地”开发蓄势待发；3条轻轨线、4条快速干道全域布局、纵横交错，可半小时到达江北国际机场，15分钟抵达重庆CBD和龙头寺火车站，是主城最畅通的城区之一。乘着重钢环保搬迁的东风，大渡口天更蓝、地更绿、水更清，荣获中国人居环境范例奖。这是一个新兴产业加快集聚的实力之区。全国首个园林式工业园区建桥园区提速转型发展，是重庆产业发展的高地、投资收益的福地、商务成本的洼地，海内外客商纷至沓来，众多世界500强、中国500强企业在区投资

6、。未来五年，将提速产业再造，推进“产城融合”，围绕高端装备、新材料、节能环保、安防设备、电子信息五大百亿级产业集群打造千亿级综合性产业示范区。这是一个民生导向发展的幸福家园。推出120项民生工程，全区每年60%的财力用于改善民生。初中、职业教育走在全市前列。在全市率先实现“五保”、“三无”群众集中供养、农村养老保险全覆盖、城乡低保同标和乡镇综合文化站全覆盖。目前，已成功创建市级文明城区、市级卫生城区、市级环境保护模范区、市级山水园林城区。区位优势、资源优势、环境优势、政策优势的叠加，带动大渡口经济、城市、社会转型全面提速，目前正按照“产业新兴化、城市现代化、环境生态化、公共服务均等化”的路径，

7、朝着“生活品质之城、新兴产业之区”的目标阔步前进。大渡口，这座独具生态文化特色的生活品质之城、新兴产业之区，正在巴渝大地快速崛起、焕发出勃勃生机！2.2 交通情况2.2 区生产总值2012年全年大渡口区生产总值127.1亿元，比上年增长6.5%（下同），其中，第一产业增加值1.8亿元，增长0.3%；第二产业增加值55.7亿元，增长4.2%；第三产业增加值69.6亿元，增长8.5%。第一产业增加值占全区地区生产总值的比重为1.4%，比上年上升0.3个百分点；第二产业增加值比重为43.9%，下降11.9个百分点；第三产业增加值比重为54.7%，上升11.6个百分点。大渡口区的生产总值2012年相对

8、于2011年有所增长，从整体趋势来分析，在2013年，大渡口区的经济也将是一个良好的状况，这也将有利于商业地产的发展。2013年一季度，大渡口区实现地区生产总值36.84亿元，同比增长12.6%。其中：第一产业增加值0.31亿元，增长0.6%；第二产业增加值19.49亿元，增长8.3%；第三产业增加值17.03亿元，增长18.1%。一、二、三次产业比重分别为0.8%、52.9%、46.3%。2.3 居民人均收入全年全区城镇居民人均可支配收入24348元，比上年增长11.2%；农村居民人均纯收入11804元，比上年增长11.4%。城镇居民食品消费支出占生活消费支出的比重为45.8%，农村居民食品

9、消费支出占生活消费支出的比重为47.1%。年末全区参加城镇基本养老保险人数172342人，比上年末增加12948人；参加城镇基本医疗保险人数140010人，增加6110人；参加失业保险人数82403人，增加8127人；参加工伤保险人数80833人，增加7353人；参加生育保险人数74108人，增加1067人。全区常住人口32.65万人，其中：城镇人口31.44万人，城镇化率96.29%，比上年提高1.36个百分点。全年新增城镇就业岗位16485个，城镇登记失业人数1336人，登记失业率1.87%。2.4 土地成交情况2012年大渡口区涉及商业的土地成交面积为183156平方米，成交金额9172

10、8万元。与北部新区以及高新区等地区来说，大渡口区的商业用地的成交量较小。大渡口区位于主城的边缘，由于周边环境较好，大多数土地用于建造住宅小区，可作为涉及商业的土地量较少，但近几年开始有大型的总部基地项目陆续出现在这些区域。2.4 房地产开发投资今年一季度，大渡口区房地产业稳步发展，迎来开门红。房地产开发完成投资15.03亿元，同比增长87%，增速比去年同期提高99.5个百分点，施工面积539.7万平方米，同比增长54.96%，新开工面积95.3万平方米，同比增长25.57%。竣工面积7.16万平方米，同比降低63.2%。商品房销售面积完成28.67万平方米，同比增长147.4%，销售金额15.

11、03亿元，同比增长109%。房地产业已成为全区经济增长的重要“引擎”。为全区一季度GDP增长12.6%拉动5.5个百分点，贡献率高达43.4%。2.5 商圈发展 大渡口区域，早起由于受到工业影响，城市建设较晚，重钢搬迁之后，大渡口迎来了全新的发展机会，由于其房地产开发还处在市场的一个洼地，具有更大的发展空间，近几年来开发增长最快的区域之一。 随着轻轨交通驾临区域，国瑞城，香港城，顺祥壹街区，天泽广场，沃尔玛，新世纪 等一大批商业旗舰和开发商进入本区域，商业氛围也不断得到提升。重钢的搬迁也大大降低大渡口区的污染，为建设生态宜居城区提供了最有利的保障，该区已提出将建设重庆主城最佳宜居区，在该区绿色

12、空间建设规划中，提出了“花园大渡口，生活宜居1:1”的目标，即1平方米住房将配1平方米绿地，人均绿地指标和人居环境将位居重庆主城区前列。 而未来35年，将通过政府投资3亿元、带动社会投资7亿元，共同打造10个市级和区级公园，并为43个社区全部配备社区公园。 到2020年，将大渡口建成国内首个“公园城”。2.6 商业用地价格由此可以看出，重庆市在2013年2月商业用地楼地面价达到新高，超过了2000元，但是在3、4月份又有了大幅度的下降，仅为1000左右。所以进入2013年重庆市的商业用地价格并不是很稳定，但是整体还是呈现出下降的趋势。3 建设规模与项目开发条件3.3 项目现状概况（）地点与地理

13、位置（）土地权属类别及占地面积该地块为二类居住用地、商业金融业用地。总面积为 119287 ，建设用地面积为119287，规划建筑面积为348318 ，容积率为2.92（）现有土地状况 土地现状：未开工-已动迁 土地底价总价：69635万元 土地底价楼板价：2000元 土地底价每平方米地价：5837.6元/每平方米 建筑密度：60% 绿化率：30% 土地使用年限描述：商业50年3.4 项目建设条件（）地形、地貌条件大渡口区属于川东平行岭谷区，地貌类型受地层岩性、地质构造的影响，背斜一般隆起成山，向斜长期剥蚀后形成丘陵。该地块属于大渡口城区，属丘陵地貌，地层以侏罗系砂岩、泥岩和石灰岩为主。另外，

14、该地块周围的地势比较平坦。（）工程地质、水文地质条件. 工程地质条件该地块位于川东南弧形构造带，华蓥山帚状褶皱束东南翼观音峡背斜东翼，其构造骨架形成于燕山晚期褶皱运动。构造形迹从西向东依次为：中梁山断裂带、金鳌寺（化龙桥）向斜、龙王洞背斜，沙坪坝至重庆（解放碑）向斜。除沙坪坝至重庆（解放碑）向斜呈NE-SW向外，其余多呈NNE-SSW向展布，并向南转为SN向。区内褶皱均为缓倾没的平缓开阔式，轴部、翼部均由上沙溪庙组砂岩、泥岩组成，褶皱倾角2-8，岩层产状平缓，倾角3-15。中梁山断裂带从大渡口区的西南部穿越境区，走向N10W，倾向SE，倾角55-85，长22Km，断距150-485m，破碎带较

15、宽，属压扭性逆冲断层。. 水文地质条件 大渡口区内河流均属长江水系，流域面积大于10km2（除长江外）仅三条，分别为跳蹬河、桃花溪和伏牛溪，大都流程短，支流少。 另外，根据地下水的水理性质、水力特征及赋存条件，大渡口区区内的地下水分为碳酸盐岩岩溶水、碎屑岩类孔隙裂隙水、基岩裂隙水和松散岩类孔隙水四类。地下水的分布、埋藏、运移受岩性、构造、地貌和水文网切割程度等因素的控制。 区内地下水受污染程度轻，水质以重碳酸硫酸钙镁型为主，主要接受降雨补给，通过裂隙、溶隙等管道，以溢水点、泉等形式排泄于地表。（3）环境污染情况：A、 空气：灰尘及气味该地块周围的交通比较便利，每天的车流量较大，另外周围有一些销

16、售石材以及板材的店面，时常会有一些重型的火车经过，再加上周围的绿化面积也不是很大，所以，整个地块周围的灰尘比较大但是无太大的异味。B、 噪音：噪音来源及噪音分贝该地块周围的交通比较便利，每天的车流量较大，另外周围有一些销售石材以及板材的店面，时常会有一些重型的火车经过，所以噪音较大，但是噪音分贝较小 D、 土地：垃圾污染该土地周围无大型的公共设施，基本是住宅以及商铺，所以无垃圾污染，在实地考查时并未发现有大型的垃圾污染。（4）周边建筑物与环境条件（商业、服务业、文教娱乐设施等）周边商业：周边500米，12万方的巴国城大型餐饮、娱乐、休闲商业街，7万方中交丽景规划的 “独栋商业体”，2公里，杨家

17、坪商圈配套。可至杨家坪、大渡口商圈、石桥铺；十分钟：可至沙坪坝、大坪；十五分钟：可至解放碑、朝天门、江北、南坪；周边金融配套：农行火炬大道分处理处、农村信用社绿云分社等周边景观：坐享3A级风景区巴国城公园、1200亩彩云湖生态湿地公园、3000亩双山城市森林公园、大渡口市政公园四大主题公园。周边公园：巴国城文化公园，大渡口片区多个城市级公园。周边医院：重庆二郎医院、九龙坡区第三医院、重钢总医院、市第一人民医院八桥门诊部、重庆新城医院周边学校：周边500米范围内规划有2所小学，周边3公里范围内拥有重庆舞蹈学校、大地幼儿园、三色幼儿园、双山小学、谢家湾小学分校（杨二小）、渝高小学等。周边交通：周边

18、的交通比较发达，处于大量主干道的交界处，车流量也较大。公交线路：BRT城市交通快线，轻轨2、5号线通达，891、224、117、239、204、466、806、325、818、838、428等20余条线路由此经过。快速5分钟可至杨家坪、大渡口商圈、石桥铺，约10钟可至沙坪坝、大坪；约25分钟可至解放碑、江北、南坪下面为一些地块周围环境的图片（5）城市规划或区域规划要求（一）大渡口区的战略制高点之一为：第六商圈第六商圈是大渡口体现其作为重庆主城核心区的城市功能的重要载体。现代城市的核心是市而不是城。大渡口长期以来人气不旺与其商气不浓有关系，与其缺乏消费吸引力有关系，与其城市功能不健全有关系。商圈

19、不仅仅是商店（商铺），而是指具有一定吸引力的城市消费中心；第六也并不意味着在重庆各大商圈的排序，而是在重庆市组团式空间格局中一个必要的商业中心，是城市功能的必然体现。在大渡口打造一个新的集中的消费中心第六商圈，首先是完善城市功能的需要，由于大渡口商业消费数量少、规模小、布局散、档次低，缺少一个规模相对集中、具有现代气息、能够聚集人气和繁荣商气的商贸中心；其次，由于大渡口地处西彭、鱼洞李家沱、大杨石组团的结合点上，只要商圈的规模适当、设施完善、业态合理，完全可以吸引高新区、巴南区、九龙坡中梁山、白市驿、西彭等地区的消费；再次，由于大渡口的商圈建设几乎是在一张白纸上进行，具有特殊的后发优势，可以吸

20、取其它商圈建设的经验教训，完全可以比其它商圈建设的更好、更合理，因而也更具有吸引力。（二）强化商圈辐射功能，建设新兴商务集聚区。加快九宫庙商圈建设，充分发挥对主城西部辐射功能，引领全区商贸服务业发展进入“快车道”。编制完成商圈发展规划，加快推动双山片区和环湖滨路片区商业开发，积极谋划购物式公园建设。完善商圈交通组织、停车配套和市政管理。做好国瑞城三期、万商国际贸易中心等项目招商服务。全力支持新天泽国际广场、壹街商业区、新世纪等重点商贸企业发展经营。继续办好世界杯攀岩赛、“一季一节”等品牌营销活动。加快推进温德姆等高星级酒店建设，力争开工建设锦天酒店。启动一批汽车4S店项目。规范大型物流市场经营

21、管理，提高物流产业发展水平。积极谋划中梁山、金鳌山生态旅游和休闲经济发展。深入挖掘南海温泉等景区资源。因地制宜开发工业旅游。提升和引导本地特色餐饮发展，逐步上档升级、打造品牌。（）社会环境条件1） 周围居住人群地块拥有东海诗情广场、巴国城红狮公园、浪漫爱情公园、运动公园四大公园环抱，便捷的“三纵六横”交通路网四通八达。所以项目周围的人流量是比较大的，并且交通便利，对于购物中心的发展是有优势的。地块周围有着许多的住宅小区，其中包括了“保利可爱岛”、“东海阿特豪斯”、“中交丽景”、“晋愉天意”等，而“保利可爱岛”与“东海阿特豪斯”小区的居住人群均为 15-20万。所以项目周围有着大量的固定居住人群

22、。但是，在项目周围并没有大型的购物中心甚至是大型商场，离地块最近的购物中心为“九宫庙”商圈的一些购物中心，所以在这周围建一个大型的购物中心是比较有利的。下面为“保利可爱岛”的图片以及其房价“东海阿特豪斯”的图片以及价格2） 治安情况该地块处于大渡口区与九龙坡区的边缘地带，周围主要以住宅建筑为主，距离大渡口区区政府大概10分钟左右的车程，东面紧邻二朗地区，周边环境较好，所以总体来看，该地块周围的治安情况较好。（）法律支持条件（）公共设施条件（水、电、气、道路等）地块处于大渡口区的诗情路，周围有着大量的住宅、小区以及工业企业等，所以该地块的水、电、气的供应设施是十分完善的。另外，对于道路这一块，地

23、块处于诗情路、华园路、迎宾大道的交汇处，道路条件很好。由上图也可以看出该地块周围道路交通情况良好。4 建设方案选择4.1 建筑设计指导思想与原则4.2 项目总体规划方案 （）总平面布置和功能要求该功能区规划秉承了成熟的开发理念，建筑空间结构为商场（裙楼）+广场+停车场的形式，构成了以大型连锁百货、中高端百货、影城、大型连锁超市、美食休闲广场等多种业态共存的大型购物中心。项目总体分为两部分，每一部分为一幢4层的大楼，两幢大楼中间以走廊的形式连接，另外项目将建成一个广场，便于交通以及人们休息，项目还将建一个地上的停车场。 （）规划设计方案描述 （）绘制规划设计图，选定主要参数4.3 建筑方案 （）

24、建筑方案描述（建筑特征、结构、功能等）本项目将打造大渡口区最繁华、现代化的购物中心，集商务、酒店、居住、休闲、娱乐、生态、环保为一体的新城市生活中心；充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个地块和周边地区的活力。项目将利用新颖的建筑外观、个性化的内部装饰、到人造景观的巧妙运用及绿化灯光等细节的精心打造,全方位营造出一种引人入胜的环境氛围,给消费者全新的视觉感受和心理体验.在那些城市魅力十足的大都市中,通过“景点化”迅速扩大其知名度和影响力从而聚集人气的重要途径.将“Mall”的功能“做大做全”。本项目强化“购物”以外的其它功能如餐饮、休闲、娱乐、文化等。注重“Mall”的“娱乐化

25、”.给人们一种多元化生活的选择。项目方案如下：项目占地面积建筑面积备注商场6244层广场2地上停车场3总共1129 （）总平面布置方案 （）主要设备系统现代商场建筑功能已从过去的单一的购物，发展成为满足各阶层各类人员购物的需要和提供舒适方便的购物、休闲、娱乐的生活环境的场所，这就要求在商场建筑物内装设有水、电、空调等较先进各种设备，这就产生了区别其他房屋设备的商场设备的类型。随着经济的发展和科技的提高，商场建筑设备也向着先进、合理、完善的多样化综合性设备系统的方向过渡，为人们的购物、休闲提供更加优越的条件，可以说，商场建筑及其附属设备反映了一个时代的经济、文化、科学技术的特征，成为人类物质文明

26、的重要标志。大型商场由于其规模大、设备多、商家多、客流量大，所以物业管理难度极大，易引发突发事故，对员工操作技能要求也较高，所以商场的设备系统极为重要。现代大型商场建筑是由建筑、结构、供水、供电、空调、电梯、自控等有关工程构成的综合体，一般大型商场设备主要有以下内容组成 给排水设备如水泵、卫生设备、消防水系统等 空调设备如空调主机、辅机、循环水系统、通风设备等。 电器设备如高低压配电柜、变压器、层面照明柜、动力柜等。 弱电设备如消防报警系统、楼宇自控、程控、监控系统等。 电梯设备如垂直客梯、自动扶梯、货梯等。 其他设备如办公设备（电脑、复印机等）、清洁设备（打蜡机、吸尘器）等。大型商场各类消防

27、用电设备线路防火设计分析 火灾自动报警系统电气配电线路 火灾自动报警系统是预报火灾的重要设施，对于早期发现火灾以及火灾初期的及时扑救起着十分重要的作用。由于其作用主要表现在非火灾时期和火灾初期，因此火灾自动报警系统电气线路的支线部分最好采用阻燃型电线穿保护管敷设在不燃结构层内（保护层厚度大于30mm），对于当前普遍采用的总线制火灾报警系统中的干线，由于一股回路干线线路较长，时常要穿越不同的防火分区，并且多为明敷，一旦干线出现故障将造成干线回路内的所有监测点处于无监测状态。因此需提出更高的要求，如采用耐火电缆敷设在耐火电缆桥架内，有条件的可采用钢皮保护矿物质绝缘防火电缆。 消火栓泵、喷淋泵等配电线路 固定式水灭火设施中消火栓系统加压泵、水喷淋系统加压泵、水幕系统加压泵等消防水泵是实施灭火工作的主要设备。消防水泵运行正常与否，直接关系到火灾扑救的效果，其配电线路的防火设计应该特别予以重视。消防水泵一般集中设置在水泵房，其配电线路包括双电源或双回路电源干线和各个水泵电动机配电支线两部分，通常水泵电动机配电线路的敷设方法可采用穿保护管并埋设在不燃结构层内，或者电缆桥架架空明敷，如选用耐火电缆则最好配以耐火型电缆桥