重庆市温泉别墅项目可行性研究报告文档格式.docx

1、是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成部分，被评为国家级可持续发展综合实验区、全国首批风景名胜区、国家级山水园林城区、全国造林绿化十佳城市。2003年获建设部“中国人居环境范例奖”。 经济发展据统计，2005年全区实现地区生产总值81亿元，按可比价格计算，同比增长11.2%。第一产业实现增加值4.2亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值45亿元，增长13.0%，其中工业实现增加值37亿元，增长13.6%；第三产业实现增加值33亿元，增长9.5%。全区经济增长的主要动力仍然是工业经济，2005年全区工业经济对全区经济增长的贡献率达63.6%，拉动全区经济增长6.3个百分点。城乡居民收入增长加

2、快。 工业区现状及发展趋势地区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产70亿元。形成了以四联仪器仪表集团为主的全国三大仪器仪表工业基地之一，以华光仪器厂、重庆光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂、重庆专用汽车制造厂、红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新药业股份有限公司为首的医药制造业，以北玻仪器总厂、北盛玻璃制品有限公司为骨干的玻璃制造业等六大工业支柱产业。形成了48个行业、200多个门类、2万多个品种的综合性工业体系。有近百家中央、市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近100个产品远销海内外120个国家和地区。 交通状况水陆交通方便，下汇长江直达鄂、湘、赣、皖、苏等省和上海市。襄

3、渝铁路穿越全境可直达成都、武汉、郑州、北京等地。有212国道贯穿全境，并有跨省级公路及专用线12条，实现了村村通公路。北碚城区距重庆市中心区24公里，距重庆江北国际机场28公里。各街、镇和风景名胜点均有公共汽车相通。2002年峻工的212新线渝合高速公路在北碚境内有3座互通式立交桥。即将建成的渝怀、遂渝铁路穿越其境。一个贯通东西南北，干支相连，水、陆、空相衔接的高效路网系统将逐步形成。 区内配套有各类科研所67个，其中部级科研机构4个；有全国重点大学两所。文化、卫生、教育、体育各项事业繁荣进步。先后获得全国“两基”、“幼儿”教育先进区、全国体育先进区、全国文化模范先进区、全国绿化先进区等十六项

4、国家级荣誉。通信十分便捷，邮电网络遍布各镇、乡，有26万门程控电话；移动通讯基站100多座，实现了电话程控化和长途传输数字化，可与国外190个国家和地区、国内2000多个市县直通信息。党政办公自动化居全市领先水平，是国家城市信息化试点区。能源供应充足，全区电网供电能力达到100万千伏安，送电线路长350公里，配电线路长400公里，供电可靠率99.7，电压合格率94.2。全区铺设和安装了天燃气管道400多公里及相应配套储气罐站，城区天燃气气化率达到90以上。城市年供水能力达到3000万吨以上，日污水处理能力5万立方米，地区工农业和居民用电、用气、用水丰裕.城市面貌日新月异。1.3.1 项目周边城

5、市规划、发展概况 项目所在地块已经纳入城市发展的快车道，如：蔡家组团、北碚十里温泉城、西南客货运中心、城市快速干道等都处于本地块所在区域或周边区域，且不少项目以进入实施阶段。 蔡家组团蔡家组团位于本项目西侧，境内生态环境优良，西靠中梁山脉，周围有北温泉、小三峡等著名的风景旅游区。其面积为75.5平方公里,规划人口45万人。作为“重庆外围十一组团”的重要有机组成部分以及北碚“1331”的重点工程，蔡家组团处于重庆北部新区、沙坪坝区、渝北区和北碚区的枢纽位置，也处于重庆主城向北拓展的重要地区。现在整个重庆城市发展继续向北扩张，北碚又在实施南下发展战略，与重庆主城的北上战略对接，蔡家组团因此成为重庆

6、北上、北碚南下的对接点。蔡家组团的建设开发将分三个时间阶段进行。到2007年，蔡家组团启动3平方公里起步区的建设，组团形象初显。到2010年，建成面积8平方公里，人口10万人。规划一期范围交通网络基本完成，城市形态基本形成。到2020年，建成面积31平方公里，人口45万人。形成较为完备的城市形态，城市品质达到沿海优秀城市水平。整个组团将形成中心城区加五大片区的格局，中心城区以金融商贸为主，五大片区分别为高尚居住片区、运动休闲片区、综合开发片区、产业开发片区及工业片区。蔡家组团的快速发展已经吸引了大批投资者，总吸纳资金已达70亿元； 重庆十里温泉城重庆十里温泉城位于北碚区城郊,面积约为10平方公

7、里.区域范围包括北温泉、金果园、金钢古镇、协和村、澄江镇运河村的沿嘉陵江及运河两岸地区。该项目总投资12.7亿元，建设期限为2005年2010年。建成后将使该片区成为一个集休闲度假、商务会展、养生保健、旅游购物为一体的综合性旅游文化区域。 西南最大的铁路客货运中心按照重庆市整体规划，在“十一五”期间，重庆市将新建铁路6条，并在212国道沿线的井口及双碑间修建我国西南最大的客、货运站，其客、货运将辐射整个西南地区。本项目距离规划中的客运站只有10分钟的车程。 重庆市二环路的建设与212国道的改造重庆市二环高速路已于2005年12月全面动工,预计将于2009年底全线通车,通车后将使重庆市各区的之间

8、的交通问题得到极大的改善并能使重庆市的高速公路能直通所有相邻省市.本项目与规划中的高速公路出口距离800米.212国道是重庆市通往北碚城区的一条交通干道,由于近年沿线楼盘、沿线经济发展迅猛。212国道已不能满足其间的需求。212国道的改造工程将于2006动工，2007年完工。改造后的212国道将实行双向6车道、红线宽度为54米，届时。沙坪坝与北碚之间的车程可缩短20分钟，将位沿线产业的发展带来更多的机遇。1.4地块概况 位于北碚区南部，总面积为300亩，地形较为复杂； 自然环境较好，交通便利； 建筑形式可考虑两种形式相结合，即独立别墅及联排别墅.1.4.1 地块位置及概况该地块位于北碚区南部，

9、位于212国道以北一侧，背靠中梁山国家森林保护区，整个项目地势北高南低， 以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及两个动水湖泊。通过地下钻探，已获得水温为44摄氏度，每日最高流量为70008000立方米的地下温泉水及探明矿泉水层位深度和出水量。该地下温泉水已获得温泉水质检验报告，据估计如按每日以1300立方米的开采量进行开采可以持续开采20年以上。 1.4.2项目产权及土地状况项目原命名为*，由*公司开发，因资金不足，现项目整体转让，整体转让价格为*万元。我公司现与*公司达成初步意见，同意由我公司先支付*万元履约保证金，当我公司通过招拍挂成功获得本项目300亩土地开发权后，再支付剩余

10、的转让款。该项目已取得土地证的土地面积为19亩，并已兴建了综合楼（5296.64平米）、建筑面积为3600平米的八栋花园洋房（已售并以7%的回报率进行返租）等建筑物。已基本完成大门、景观湖（35亩）、广场的兴建及绿化。该项目已向自然村租用580亩土地，其中280亩土地已支付27年的土地租赁费用，剩余300亩村有林地已支付50年的土地租赁费用，目前这些土地大部分以毛地状态存在。已将土地使用性质转为建设用地的土地为200亩。1.4.3 环境 该地块背靠中梁山国家森林保护区，周边道路整齐，绿化较好，环境优良。同时，地块围山而成，植被丰富，自然环境优美。并有占地50亩、落差高达8米的动水人工湖两个。1

11、.4.4 交通 因片区人气缺乏，过往公交车较少。1.4.5 建筑形式 鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建筑形式可考虑两种形式相结合，即联排别墅、独立别墅。1.5 SWOT（项目优势分析） 优势：自然环境和温泉资源是本项目最大的优势； 劣势：对外交通不便，地形复杂，前期投入较大； 机会：填补市场空白，可提升公司品牌； 威胁：由于项目体量较大，销售周期可能较长。1.5.1 优势（S）1、 地块位于北碚区以北，背靠中梁山国家森林保护区，地块自然环境非常好，是当地不可多得的居住区域；2、 交通比较便利，紧临212国道、渝合高速路、二环快速路布置于地块周围，出入相当方便；3、 地块地形

12、优势比较明显，可依山而建高尚物业，利用项目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一岛、一泉、二溪、二湖、四园”为主题的特色园林，从而提升小区物业档次，而且与北面的国家森林保护区相呼应；4、 本项目的温泉、矿泉水资源不仅仅能给项目带来一大卖点，也可以将这一资源进行市场化的运作；5、 本项目可向临近地块发展，具有可持续性发展的前提；1.5.2 劣势（W）1、 该地块离北碚中心尚有一段距离，且公共交通不发达，规划中配套设施建设尚需时日，故生活比较不便；2、 地块存在一定的缺陷。地块还属于毛地，平整土地的前期投入较大；地形不规则，并存在一定的高差，设计开发难度较大；3、 该地块植被丰富，高差较大，未来消

13、防及小区安全问题的处理难度较大；4、 项目以北仍有部分村民居住，将影响本项目的外在形象。1.5.3 机会（O）1、 随着三溪口、蔡家组团众多高尚社区的新建，该项目所处区域已被重庆消费者所接纳，该片区已成为重庆市房地产市场的一大热点；2、 成功开发此项目将使公司品牌在重庆范围内进一步提升，为公司持续发展带来良好的效应；3、 项目周边的在售的高端物业，在规划设计及营销推广方面并没有非常出彩之出，为本项目推入市场留有一定的提升空间；4、 重庆市政府已将本项目地块纳入主城区范围内，对于本项目销售价格而言有了一定的上升空间；5、 重庆市2005年住宅平均销售价格为2800元/平米，同比上年增长9%，可见

14、整个重庆市的房价还是处于一个偏低的水平，整个市场价格仍将持续健康的向上发展，对于本项目来至政策、行业方面的威胁将大大降低。6、 市场目前供应的独立别墅、联排别墅设计的面积都较大，如果我们将本项目定为小栋别墅，那无论是在总价上还是在消费者的接受程度上都是很有优势的；7、 地产新政以来，政府加强了对别墅用地的控制，并逐渐减少相应土地的供应量，对于取得土地的发展商而言将又是一个机会。1.5.4 威胁/风险（T）1、 市场竞争激烈，因同类产品（别墅/联排别墅）在该区域都有供应，并受当地经济条件制约，及目标客户相对较为狭窄，销售周期将会较长；2、 于本地块取得土地证的土地只有19亩，其余300亩土地将由

15、土地储备中心收储后，进行招拍挂出让，土地出让金的价格由于受市场的影响，很难进行准确预测，这将对本项目带来了很大的不可预测性。1.6 项目需求预测 重庆市别墅市场整体供需持平但市场需求尚未得到有效挖掘。目前重庆人均建筑面积仅为20.4平方米，大大低于全国人均住房水平。对广大的房地产开发商来说，这是一个巨大的市场蛋糕。未来10年，重庆的城市化率将达到45%，主城区面积将由现在的600多平方公里扩大到2700平方公里，未来5年每年将有60万人口农转非，其中有20万人要进主城区，必然进一步激发住宅需求。重庆主城区的住房均价为每平方米2800元，对于一个直辖市而言不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房

16、地产的升值潜力。据统计，当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地已达15000余亩，总建筑面积为500万余平方米，共12000余套。同时一些混合项目（别墅产品+花园洋房）的占地面积已达5000余亩，总建筑面积为460万平方米左右，总套数13000余套。预计未来四年放量总计会达到6000套以上，即每年1500套。重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在1500套左右，每年成交量以10%的速度增长，根据2003年至2005年的别墅市场吸纳规律，独立别墅和联排别墅与总份额的比例为3：7，即独立别墅每年的消耗量在450套左右，联排别墅每年的消耗量在1050套左右。目前重庆市一般高级社区的顶

17、层跃层（把高层与多层统一估计）的比例占户数5%左右，面积比应该在10%左右。2005年主城区住宅销售1100万平方米，其中30%的高档楼盘量就有330万平方米，以10%的比例计就是33万平方米，以平均每套200平方米计算就有1650套的成交量；加上全跃层设计与叠拼别墅，2005一年有能力购买别墅级物业（联排别墅及以上）的客户选择了类别墅物业（顶层、跃层、花园洋房等称为类别墅）的量应该在3000套以上，而别墅物业的成交量在1500套左右。以此类推，重庆市高端物业的年消化量应该在4500套左右，类别墅项目对高端客户市场的分流量体比例为7：3以上，也就是说至少有70的别墅级客户没有购买别墅型产品。看

18、来有点供大于求，但实际上，真正的需要远没得到满足。17重庆别墅市场分析结论： 重庆别墅市场正处于高速发展阶段，整个市场总体供应量较大，但实际上有效供给却不足。 重庆别墅市场已自然形成了几个热点区域，并各领风骚。1.7.1重庆别墅市场历史及分析重庆别墅市场发展主要经历了三个阶段，即（1995年以前的）市场萌芽期、（1996-2002年）市场平淡期、（2003年至今）重庆别墅市场的真正兴起。市场一波三折又走到一个新的高点，市场从产品形态、置业对象、市场容量等方面折射出高端市场的特有风采。阶段一：重庆别墅市场萌芽期（1995年以前）这个阶段主要是跟风中国第一个房地产开发热潮席卷而来，对本地购买力不切

19、实际的估计，开发比较盲目。目前市场硕果仅存的主要有锦绣山庄、翠湖山庄等。整体市场经历了超长的销售周期，甚至一度搁浅，更出现了玫瑰山庄之类的烂尾楼，给市场留下的大多是教训。以纯别墅项目为主，建筑单体的风格以欧式为蓝本，风格混杂，比例失调，细节化的工艺较差。开始注重社区园林打造，锦绣山庄还是重庆第一个国家园林绿化小区，至今其园林建筑都堪称经典。拉开了重庆高端物业管理的序幕。尤其是锦绣山庄物管更成为目前重庆大多数高端物业的管家婆，这个时期的物管费至今都保持在1.5-1.7元/平米的水平。项目营销手段匮乏，大多没有广告意识，除锦绣山庄外，一些早期项目连主题广告语及户外广告牌都没有。阶段二：重庆别墅市场

20、的平淡期（1996-2002年）这个阶段重庆早期花园小区初显雏形，如洋河花园、珠江花园、南方花园、龙湖花园等，市场重心及开发热点受到转移，重庆第一批综合型社区别墅出现。期间，中国第一个长假的执行以及人们对“5+2”新型生活模式的追求，近郊度假型别墅一时鼎盛。另一方面，受国家出台空置高档房地产开发项目的通知的影响，伴随着中国第一个房地产开发热潮的衰退，别墅开发更加谨慎，整个市场进入了较长的平淡期。直到2002年11月龙湖香樟林别墅的开盘旺销才开始了重庆别墅市场春天的首映礼。本阶段市场主要特点有：社区形态主要以综合型社区的都市别墅和城市近郊的度假型别墅为主。整体市场呈现“欧陆风”的鼎盛时期。产品形

21、态仍以独栋别墅为主，同时出现了联排等产品形式。独栋大多在300平米以上，联排大多集中在220-300平米之间，整体户型有走大趋势。尤其是海兰云天一期独立别墅大多集中在400-500平米之间，甚至达到700平米，市场接受度较低。开始注重物业管理，小区大多自己成立物管公司。重庆本土知名的物业管理公司大多在这个阶段成立，如龙湖、大昌祥等。但也有项目为了营造更多的卖点，开始引进国际品牌物管公司作为物管顾问，如世邦魏理仕、香港梁振英测量师等。价格较低，度假型别墅大多集中在20003000元/平米的水平，尤其是99年推出的全兴一品庄园别墅更以1680元/平米的建面起价引得市场侧目。都市别墅大多集中在400

22、0-5000元/平米的水平。阶段三：重庆别墅市场的兴起（2003年至今）随着香樟林别墅2003年6月的完销，并创造了重庆别墅市场单价超过万元的历史记录，点燃了重庆别墅市场的战火。尤其是随着国家45号文件对别墅市场用地的叫停，对手中握有可供别墅开发用地的开发商来讲不啻于一道兴奋剂，市场供应量随即翻番。重庆伴随着全国第三次别墅开发高潮的来临而气象万千，整体市场日新月异。本阶段市场主要特点如下：1、外企大举入市，重庆进入大盘时代，重庆别墅市场也进入大盘时代。占地上千亩的别墅项目不断涌现，如占地1500亩的中安翡翠湖、2000亩的天龙长青湖、1600亩的蓝湖郡、3600亩的保利高尔夫等。重庆本土开发商

23、也迅速成长，市场大部分别墅都由本土开发商操刀。2、别墅产品分级。一方面随着2005年亚太市长峰会在渝举办的利好消息，出现了佰富高尔夫、保利高尔夫及红塔高尔夫等高档别墅项目。开发商自身对别墅市场的研发能力也不断提高，涌现出蓝湖郡及世纪花园等纯别墅社区，更有中安翡翠湖的3000万楼王荣升2004年福布斯中国十大别墅之列，使得重庆别墅在全国市场获得一席之地。另一方面在有“中国TOWNHOUSE年”之称的2003年，TOWNHOUSE等经济型别墅也在重庆大行其道，主要是针对以前购买顶跃、花园洋房的客户。近两年总价在50150万的经济别墅就有中天香悦华府与佳华水彬林等22个联排与叠拼项目。客户多元化。随

24、着社会经济发展推动着重庆别墅消费群体的形成，本土消费者已成为购房主力。有私营企业主、企业董事、企业金领及个体经营者、公务员、律师、医生、大学教授、教师等中产阶层。市场供应量巨增，20032004年新增别墅供应量就超过以往历史供应的总和还多。自然资源等环境因素日显优越，尤其是SARS后低密度的经济型别墅走俏。这个阶段营销诉求面更加广泛，除了品牌开发、生活圈层、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文资源等，产品的研发成为市场热点。如有借鉴传统民居生活形态的中华坊，有追忆上海里弄洋房的世纪花园，有颠覆重庆市场的地中海风情的蓝湖郡西岸；有几度考量产品尺度的高山流水二期的纯独栋别墅，也有追求实惠的建工未来

25、城与北温泉9号的夹层设计，更有发挥业主个性的长青湖、美茵湖谷天鹅湖的别墅DIY。 1.7.2重庆市别墅区域市场分析 渝北区市政府的北迁决定了渝北区的地产业也不断发展，而房地产开发建设的突飞猛进，也极大地推动了渝北区城市建设的步伐和城市化进程。不管是从龙湖的进驻就开始发展的新牌坊板块，还是现在正处于发展势头的冉南板块，似乎都显示出这样一种形态渝北，将是今后重庆发展的重心、中心!而渝北又聚集了重庆别墅的豪华阵容：保利高尔夫花园、龙湖香樟林、长青藤、伽蓝艺墅、山语间、青河湾等，都由品牌开发商开发，给高端收入人群提供了多种选择。 北部新区随着大量国内各地知名房企的进驻，“城市向北”口号的提出，“离尘不

26、离城”的地理位置，都决定了北部新区是低密度置业的首选地区之一。 从金开大道的棕榈泉国际花园、保利国际高尔夫花园到人和的比华利豪园、锦绣山庄等等，可以说，以别墅为代表的低密度住宅已经是北部新区的一个标志性产品。 但目前北部新区生活配套设施的缺乏却是一个不争的事实。 北碚区北碚由于地理位置的关系，独居主城一隅，随着渝合高速公路的通车，及二环路的开工将大大拉近北碚与中心城区的距离。其得天独厚的风景旅游资源、历史文化资源已经吸引大批的开发商进驻，今天的北碚无疑已经成为重庆都市圈的重要组成部分。目前的北碚中心区一共分为四个板块：老城区、城北新区和城南新区、三溪口片区。三溪口片区已经成为该区的热点。以20

27、03年推出的中安翡翠湖为代表，目前正在推售湖边别墅，还有香溪美林以及正在修建的红塔高尔夫项目。这个片区将成为重庆又一高档住宅生态社区的聚集地。 南岸区南岸区作为去年商业增长最快的区域，也是目前重庆市住宅开发的热点。亚太城市市长峰会在南岸的召开，将极大的促进了南岸本身经济的飞速发展，这也就决定了南坪中央商业区的房地产开发仍要以高层和商用楼为主。 但是，由于南山片区特殊的地理环境，大片的绿化自然资源，加上以陪都遗址为代表的历史人文资源和以一棵树观景台为代表的现代人文资源，使得它成为一个“离尘不离城”的别墅文化区。 江北区目前江北区正以观音桥为中心向外辐射，商务的飞速发展决定了它无法拥有大量低密度住

28、宅，更何况是别墅的兴建。江北区的新规划和市政府的北迁，注定了它将成为未来重庆的核心商务区。而大石坝石马河板块，由于受到老工业的限制，配套设施缺乏，楼市发展缓慢。从城市布局上看，石门大桥两侧都是具有开发潜力的位置，这里以前是江北农场，植被资源丰富，有景色优美的江景、坡地，桥南又有大石坝公园、鸿恩寺等，拥有大片绿地、森林，自然优势独特。由于板块内目前居住条件不很成熟，离市中心距离较远，目前开发的项目主要是低密度的别墅，如：宏帆半城中央、华立天地豪园、佰富高尔夫花园等等。 九龙坡区从2001年国有企业逐步从九龙坡区的退出到房地产开发企业的逐步进入，现在的房地产业已经成为九龙坡区的的支柱产业，去年九龙

29、坡区又打出“成熟西区，魅力人居”的旗帜，这将使九龙坡区成为重庆主城区三大板块之一。具体来看，九龙坡区杨家坪步行街周边、石桥铺转盘附近商业较为发达，地价相对较高，也较难实现低密度置业，但稍远一些区域如杨家坪九龙大道，因可供开发的土地面积较大，成为主城西部低密度社区开发的佳地。 巴南区重庆城市化进程不断加快，主城在“北上南下”的城市发展格局下，并且将“向南”进行到底，大批物业、房企纷纷入住巴南，带来了先进的建筑形态和整体社区规划理念，从而促使本区域的产品走势，逐渐向以别墅为主的低密度住宅迈进。目前巴南区的房产开发主要集中在鱼洞板块巴线大道沿线和李家沱板块土桥街道，其产品规划和生活环境的营造都在逐渐向主城其他已发展成熟的区域靠拢。 1.7.3重庆市别墅市场现状 重庆市的低密度住宅发展之所以进入到一个高速发展阶段。主要原因有以下几点：其一，按照正常规律，510年是住宅升级的一个周期，在市场不成熟的阶段，这一周期相对更短。重庆房地产市场的起动时间比较晚，从99年左右才