万科集团财务战略分析及建议Word文档格式.docx

1、 本文选择房地产业的龙头企业-万科集团，进行分析。进而去探究、发现房地产业的财务管理、战略等方面的问题。 财务战略与企业的发展密切相关，怎样强化企业经营管理、避免行业发展危机,是房地产界的重要课题.本文对我国房地产业的标杆企业万科集团的财务战略进行研究分析。第一章、房地产行业宏观环境分析1.1政治法律环境 我国土地所有权归属国家 ，开发商不能直接获取土地，需要通过政府的相关程序购买或者竞拍土地的方式来获得土地，但是土地所有权仍是归属国家，开发商购买的是土地一定期限的使用权，并不是所有权.为了控制房地产业的泡沫经济，国家会制定一系列政策进行调控,比如对资金、土地来源、购房者等进行控制。所以房地产

2、开发商开发项目时会受到政府土地供应的限制和国家政策、城市规划等因素的影响.1.2经济环境一、我国经济发展模式比较粗放,管理不够规范，经济技术含量比较低。二、我国经济对外依存度比较高，外界因素可以影响中国经济。1.3社会文化环境 我国人口众多，并且中国人具有比较强烈的家庭观念，大多数人更倾向于拥有属于自己的住房。现代年轻人渴望拥有独立的空间，这部分人对房子的需求也很大，在我国房地产的市场是非常可观的,需求量很大.1。4技术环境 房地产企业数量多，竞争激烈，所以说技术也是影响房地产企业发展的重要因素之一.房地产企业可以通过分析最新的市场和消费者的需求或者意愿,在原材料、生产成本、制造工艺、外观设计

3、、开发设计、户型设计、室内设计、家庭配套等等的方面做出创新，来吸引消费者的眼球，从而使企业在竞争中获得优势。5我国房地产市场特点 1、由于我国人口众多，并且国家已经开始推进城镇化，所以对住房的需求量是极大的,过剩的需求促使房地产行业高速发展，但是相关的政策却没有跟上，市场很大但是结构不完善，目前，我国的保障房覆盖率不到10，对于需求保障性住房的人群数量是差之千里的，这也引起了社会上的重重问题。2、对于房地产业高利润的引导，越来越多的人选择从事房地产行业，致使房地产企业数量众多，然而,房地产业需要庞大的资金投资，面对这个问题,绝大部分房地产企业选择高负债的方式来解决，这些资金大多来源自银行等金融

4、机构的贷款和借款,这样的运行机制是不合理的，行业很容易受到金融风险的干扰，从而引发行业危机。3、由于开发商和居民对各自利益的要求,拆迁矛盾层出不穷，环境恶劣。第二章、万科地产基本情况2。1万科的基本情况 1984年万科企业股份有限公司成立,1988年进入房地产行业,1991年万科于深圳证券交易所上市，2010年进入商业地产行业。经过将近三十年的发展，万科成为目前中国最大的专业住宅开发企业，销售规模居全球同行业首位，2014年销售额已超过1460亿。万科的综合实力排在中国房地产行业的首位，是房地产行业的龙头企业，所以本文选择极具代表性的企业万科进行财务战略的分析。2企业经营战略1产品定位 万科的

5、产品系列划分为五个具体类型，不同住宅对应着不同的产品定位、建筑形态、目标客户。表2。1万科产品系列产品类型城市花园系列花园新城系列四季花城系列金色家园系列自然人文系列主要特点中高档郊区低密度中档郊区市内高密度高层风格独特客户群体高收入群体中产阶级城市白领代表楼盘北京城市花园上海城市花园深圳四季花城南京金色家园万科东海岸2.2。2经营战略万科始终保持着谨慎经营的经营战略，企业以 “谨慎稳健、控制风险”作为经营战略的核心，企业经营中坚持谨慎拿地，积极销售,开源节流,控制风险的经营风格,虽然稳健的经营风格会避免一些风险，但也有专业人士评价万科的经营战略过于稳健，易于错过一些可以盈利的项目。2.2.3

6、股利政策表2.2 万科股利政策1992-2006低股利加额外型股利政策2007-2014固定股利支付率政策表22007年开始万科开始改变了股利政策，开始实行固定股利支付率政策,这些年万科成长速度快，企业规模越来越庞大,采用固定股利支付政策对于股东更有利，同时也会向外界传达企业经营状况良好的信息,有利于公司树立健康生机蓬勃的形象。2.3股权结构前10名股东持股情况表2.3股东情况表2014年末股东总数单位：股496，922户（A股496,907户，H股15户）股东名称股东性质持股比例持股总数华润股份有限公司国有法人14.911,645,494，720HKSCC NOMINEES LIMITED外

7、资股东11。911,314,939，877国信证券其他3.30364,036,073安邦人寿保险股份有限公司2.13234，552,728GIC PRIVATE LIMITED1.32145，335，765刘元生21133，791,208UBS AG1.08119,726,725全国社保基金一零三组合0.7279,999,794中国建设银0.65%72，000，000南方东英资产管理有限公司0。6571，787，060万科的股东分布比较分散，体现了企业的民营特色，华润股份有限公司持股比例最高，但人不超过百分之十五，从这里我们可以看出企业不存在控股股东及实际控制人.除华润股份作为国有法人股外,其

8、他股东成份较为复杂,这也表明企业的发展涉及较大比例中小股东利益。2.4员工构成1、万科员工构成 截至2014年12月31日，公司共有在册员工40,647人，较上年增长15.4%,平均年龄为29.9岁.其中男性员工29，518名,女性员工11，129名。表2.4 员工构成系统房地产开发系统物业管理商业服务酒店系统其他系统人数7,144人30，925人709人1,020人849人平均年龄32。2岁29.4岁30。4岁31.2岁28。1岁司龄4.0年2.2年6年1.3年2.5年学历本科及其以上学历占地产总人数的87。5%。大专及其以上学历占地产总人数的23.5.大专及其以上学历占总员工人数的83.2

9、%。大专及其以上学历占总员工人数的39。3。大专及其以上学历占总员工数的61.2%。从表格中可以看出，房地产开发系统的员工在平局年龄、平均司龄、学历方面相对于其他系统来说都是较高的，可见，房地产开发系统的人员流动比较小,员工素质比较高。物业管理系统在人数方面是所有系统中最高的,表明万科物业系统庞大，需要大量的人力资源，在学历方面，物业管理系统的员工相比较其他系统较低。商业服务系统的员工数量最少，员工学历比较高，人员流动比较大。酒店系统的员工平均司龄是最低的，可以说明在酒店系统中人员流动很大。总体来说，万科集团的员工大都是比较年轻，具有活力的组织.第三章、万科财务报表分析3。1资产负债表分析表3

10、。1 万科资产负债表百亿元资产负债表项目2010年2011年2012年2013年2014年总资产21。5629。6237。8847。9250。84流动资产20.5528.2636。2844。2046。48货币资金和证券3.78425.234。436。27应收账款160.150.193119预付款项782.013，34872.94存货13。3320.8325。5233。1131。77长期资产1.011.361.603.7136总负债16.1122。673839.25流动负债12。9720。079832.8934.57短期借款150.170.995。102.38应付账款692.97496.4070

11、预收账款7.4413.1015。5518。17长期负债142.773.68长期借款062.686045所有者权益5,468，2110。5411.591总资产规模分析 1、万科在2014年时总资产规模高达5084亿元,高居上市房地产企业榜首，相比2010年资产规模增长2928亿元,增长幅度为235.81,年平均增长率为58.95%。从企业总资产庞大的规模来看，万科具有很强的实力.3.1.2资产结构分析1、房地产企业的经营需要大量存货，存货所占资金比例很大,是房地产企业的主要资产,这也决定了房地产企业的资产结构是高流动资产比率的.2014年末，万科流动资产占总资产比率高达到百分之九十。随着企业规模

12、的不断壮大，企业的资产也越来越多，增长速度很快，相对于长期资产流动资产的增长幅度更为明显,这与存货也是紧密相关的。3.1。3负债权益图7万科负债权益比 从表中我们可以看出万科所有者权益、长期负债、流动负债的比例构成，企业的负债率比较高，其中流动负债所占比例最大。可想而知，企业充分利用了财务杠杆的作用，为企业带来了利润同时也保障了所有者的权益，取得了可观的效益,企业的规模也在不断扩张。4现金比重 从图可以发现,企业的现金比率不稳定，波动较大，这可能受企业政策,市场因素等方面的影响;但是企业现金比率从不低于百分之十，虽然有波动，可以看出企业控制的比较好，波动在合理范围内，现金比率比较高足以满足企业

13、的日常需求。3.1.5存货及往来款项 在房地产行业，存货是创造营业收入的主要来源，其占用的资金比较大,所以存货占资产的比率非常高。2010-2014年万科5年平均存货占比达66。 2%，另外，房地产企业的结算方式主要为预付、应付、和预收。20102014年的发生额,万科5年预付款、应付款、预收款和平均占比分别为7。12%，28.13，34。96; 1、房地产的应收款项几乎为零,是因为在房地产业结算方式中几乎不采用应收的方式。 2、预收账款所占资产比重大是因为房企产企业销售一般采用预收账款的结算方式,而预收账款是负债科目，有是企业可以长期使用的资金，这种模式可以可以提高企业的财务杠杆，提升资产收

14、益率,并且没有偿债压力. 3、万科的应付账款占资产比例比较高,主要与其战略釆购有关. 4、企业的预付款也很低,因为需要预付的款项相对于存货，房款等是比较低的，所以所占资产比例也很低。3.2利润表分析 表3.2 利润结构表 单位：利润表项目营业总收入7。1814.64营业总成本013211.2212.56销售费用0.21260.310.390.45管理费用3039财务费用0.050.080.09营业利润1.582.102.50EBIT1.241.632.1959税前利润2.112.53税后利润57831.932.1营业收入与利润分析 万科2010年-2014年的营业收入一直增长。2010年的营业

15、总收入规模近507亿元,2014年的营业收入总规模达到1464亿元，增长比例289%,年平均增长率为70%;税后利润也在一直增长，但是增长比率却低于营业中收入，表明万科在成本，费用等方面支出比较多，比较注重产品质量。图11万科收入及利润变动趋势3.2.2营业成本 2010年-2014年营业成本占营业收入的比例逐年上升.万科做为行业排名第一的龙头企业，其营业成本率没有优势。图12企业营业成本占收入的比重万科董事长王石曾公开表明，不会做利润率超过百分之25的项目,因为过高的利润率意味着相应的成本要降低，低成本意味着无法保障的质量，这种模式并不适合企业的长期发展，可靠的质量才能保障公司源源不断的利润

16、.从图中可以看出，万科的营业成本率是一直在上升的，体现企业的经营战略并不追求单纯的成本降低，企业适当增加投入，提高产品质量或增加产品的差异性，反而会使企业在积累的竞争中获取优势，并且会形成良好的口碑,这也是企业的一项无形的资产.3.2.3 三项费用 我们可以看到，20102014年期间万科的三项费用均比较高.图13万科三项费用比例波动 万科用于销售方面的费用是最高的，因为万科始终秉持高周转率的经营模式，所以用于销售方面的支出必然会很高。万科的规模庞大，人员众多，相应的对于管理方面的费用就会比较高。财务费用主要来自支付银行等金融机构借款的利息，这部分费用相对于其他费用所占比例并不高。3.2。4营

17、业外收入 企业营业外收入占净利润的比重很低，万科各年的占比基本稳定在1%左右，可见,企业的利润主要是由主营业务贡献的.3.3现金流量表分析 企业的现金有三类:经营性现金流、投资性现金流和筹资性现金流3 现金流量表结构 单位：百万元项目经营净现金2237。253389.423725.951923。8641724.81投资净流量2191.665652。2453。3，487。37-7,954。筹资净流量13024。53806.8616285.5119，617。2,057.653.1经营净现金分析图15企业经营净现金 万科在2014年的经营净现金波动巨大，表明企业实力雄厚有很强的创造现金的能力，企业经

18、营状况非常好。3.3。2经营净现金与投资净流出分析图16现金流构成 万科的各项现金流并不具有很强的规律性，不断波动,说明万科在根据市场的变化不断调整战略。近年来,万科经营净现金量上升趋势,2014年万科经营净现金流量涨幅巨大，不仅能使公司的正常运营,还可用于补偿投资和筹资活动所需现金。2014年万科的资金实力非常雄厚，在投资方面增加了很多。可见，万科近年来经营情况不断向好。3.3筹资活动现金流分析 万科由于经营净现金控制得较好，资金缺口相对较小，因此筹资净现金相对较低.2010年万科筹资净流量比较多，说明企业有很多借款，而2010年筹资金额降低很多，表明企业缩减了借款规模，2012年又增加了借

19、款，2013年和2014筹资金额都是负的，说明企业经营的很好，吸收的投资金额小于偿还债务，分配股利等的金额。第四章、万科财务分析1偿债能力分析表4.1偿债能力分析表短期偿债能力流动比率1.59411.401.34速动比率0.560.370.410.34长期偿债能力资产负债率74。6977。1078。32%78.00%20产权比率282.93326.83%360.21338.69%354.48%1短期偿债能力分析 万科的流动比率接近标准比率2，说明企业短期的偿债能力比较高，但是从图上来看，企业的这项指标呈现下降趋势,企业应该这方面给予关注；万科的速动比率偏低,低于1,因为在速度比率计算中流动资产

20、要减去存货，而存货占流动资产比例很大，但是存货相比其他流动资产的变现能力还是比较低的；综合这两方面,万科的短期偿债能力较差.2长期偿债能力分析 由上图可以看出，2010-2014年，万科的资产负债率徘徊在67左右,在标准范围内（资产负债率合理范围40%70%），相对比较稳定.表明万科的长期偿债能力强，资产负债比率控制的很好。 产权比率与资产负债率的曲线是重合的,表明企业的产权比率比较高，产权比率越高说明债权人权益受保障的程度越高，债权人的风险比较小。从图可以看出，2010-2014年产权比率总体比较稳定，说明债权人权益受保障程度比较稳定。这也说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。4.2营运能力分析 营运能力是指企业运用资产效率的高低.资产