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1、1.1.3 项目建筑面积指标项目总建筑面积180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多层124523.8平方米，不墅31131平方米；车位部分23030平方米，配套1500平方米。1.2 编制依据本报告依照目前可猎取的资料，结合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。此外，本报告编制依据还有：1、上海市国有土地使用权出让合同。2、上海市土地资源治理局20030820号土地出让公告。3、上海市规划治理局都市设计治理技术规定关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。1.3 要紧经济技术指标占地

2、面积 142868m2总建筑面积 180184.8 m2 其中：住宅 155654.8 m2 多层 124523.8 m2 叠加/联排不墅 31131 m2车位 23030 m2 配套 1500 m2容积率 1.1建筑密度 30%绿化率 40%机动车停车泊位 940个1.4 结论本项目在目前市场行情下，总投资555,889,936.72元，销售收入658,784,392元，税后利润44,221,695元，投资收益率为8.0%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。二、市场分析2.1 宏观环境分析2.1.1 都市概况金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛

3、经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里，辖14个镇、1个街道，现有人口55万。金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开发了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005年，金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时刻将大大缩短。2.1.2经济进展状况2004年1-3季度金山区完成国内生产

4、总值99.51亿元，按可比价格计算比去年同期增长26.1%，增速比去年同期高出7.3个百分点，可能全年增长将超过24%。结合2003年进展情况来看，金山区经济进展开始步入高速增长期。2004年1-9月份金山区完成全社会固定资产投资75.91亿元，同比增长68.1%。1-9月房地产投资完成74375万元，同比增长32.0%，占全社会固定资产投资总额的9.8%,接着保持高速稳定增长的势头。其缘故要紧是房地产开发接着了去年进展的势头，从今年1-9月统计数据反映，新开工项目较多，而且其规模较大，今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的阻碍下半年开始增幅逐月下降。2.1.3 居民生活水平200

5、3年金山区城镇职工年平均收入18500 元，比上年增长8.0；农民人均收入4832元，比上年增长9.5。年末居民储蓄存款76.7亿元，比上年增长17.7。农村养老保险投保率93.18。2.2、房地产市场分析2.2.1 房地产市场综述2004年金山区房地产业蓬勃进展，商品房接着保持旺销势头。1-9月份，全区房地产开发投资完成7.44亿元，同比增长32.0%。商品房施工面积 145.36万平方米，增长55.6%；商品房竣工面积56.24万平方米，同比增长72.7%；商品房销售额9.37亿元，增长112.8%，至9月底，空置房面积5.63万平方米，同比下降51.5 %。2.2.2 板块特征依照一手市

6、场楼盘供应情况来看，金山区能够划分为三大板块：石化板块、朱泾板块、枫泾板块。石化板块该板块由于区政府的南迁，市政建设和房地产投资迅速升温。2004年市场供应量共计32.18万平方米，共2773套，已销售13.75万平方米，共计1319套，去化率为47.5%。市场要紧房型为100m2左右的二房和120-140 m2 的三房。该板块内市场价格在3500-4500元/平方米，均价在4000元/平方米左右。朱泾板块该板块作为曾经的区政府所在地，房地产市场兴起的最早。2004年市场供应量共计25万平方米，共2492套，已售7.81万平方米，共740套，去化率为30%。市场要紧房型为90 m2的二房和11

7、0-130 m2的三房。该板块的市场价格在3000-4200元/平方米，均价在3500元/平方米左右。枫泾板块该板块随着上海市“一城九镇”打算的提出而备受关注。2004年市场供应量共计63.43万平方米，共5770套，已销售23.48万平方米，共计2215套，去化率为38%。该板块的市场均价在3000元/平方米左右。2.2.3 以后进展趋势由于金山区地处远郊，房地产业的进展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2003年物业统计年报数据显示，2003年我金山区居民住宅房屋总面积399万平方米，人均住房面积18.6平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67平方米。其中东

8、部地区为25.06平方米；中部地区21.99平方米；西部地区23.05平方米。而金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差5.07平方米，和东部地区比还相差6.44平方米。甚至和西部比还相差4.45平方米。这讲明金山区的住房需求依旧专门可观的。另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。2001年金山区房地产投资总额为5.4亿元，增长36.2%；2002年投资总额为7.7亿元，增长42.6%；2003年投资总额为10.5亿元，增长36.4%。这讲明金山区的房产需求量较大。再从横向比较看，2003年上海市十个郊区平均房地产投资量为30.45亿元，而金山区为10

9、.5亿元，相差20亿元；最高的闵行区61.1亿元，相差59.6亿元。讲明金山区房地产业的潜力是巨大的。从上述三方面看，金山区房地产业的投资能量、需求潜力、进展趋势是好的良好。三、项目周边环境3.1 项目周边环境分析3.1.1 周边环境项目地块处于金山区规划的中央城区的核心位置。北面临近金山区政府，西面是规划的中央城区的中央大道，东面是正在建设中的山阳居住区，南面是聚拢了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个楼盘的中高档居住区。本项目交通便捷。西面紧邻的杭州湾大道贯穿金山区可直达市区；北面临近的金山大道紧倚区政府，贯穿金山卫镇和漕泾镇，规划中的轨道交通将通过附近；南面有连接金山石化与上海火车站

10、的铁路线；南面杭州湾距离本项目车程在10分钟之内。本项目周边生活配套完善。规划中的中央大道将建设成为金山区商业步行街，邻近的蒙山路和卫清路口有乐购购物中心，邻近的山鑫联城花园有配套的大菜场和商业配套。蒙山路和卫清路附近有幼儿园、小学和中学。3.1.2 SWOT分析Strength n 地理位置得天独厚，处于规划的都市中心位置，紧邻区政府 交通便捷，水、陆、轨道交通立体化交通格局立即形成 周围居住区气候逐渐形成，生活配套逐渐完善Weak 北面是一片尚未开发的农田，容易造成荒凉的感受 地块中间有一个污水处理厂和高压电线，在一定程度上阻碍项目形象Opportunity 北面临近老龙泉港，能够引入至小

11、区内作水景 金山区房地产市场仍处于上升势头，以后走势较为乐观Threat 周边竞争性项目较多，本项目面临销售压力 宏观经济政策存在较多变数，可能对房地产市场的走势产生阻碍。3.2 竞争性楼盘分析项目周边地区聚拢了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲苑、棕榈湾花园以及山鑫联城花园等多个项目。其中，与本项目可比性较强的有蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲园、棕榈湾花园等。周边竞争性楼盘列表名称地址物业类型建筑面积（m2）总户数户型面积 （m2）均价 （元/m2）开盘日期销售情况蓝堡爱琴海杭州湾大道/卫清路独立/联排不墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金

12、海岸花园杭州湾大/龙胜路多层/小高层1800001366101-111/143-1444200Jul-04剩50套大三房海上明珠园杭州湾大道/隆安路多层/小高层/高层10000077492/1304000Aug-04超过60%三岛龙洲苑蒙山路/板桥路858104/113/12850%棕榈湾花园蒙山路/卫清路18000132100-102/125-1554100差不多售完蓝堡爱琴海是一中档不墅项目，该案总户数184户，户型面积175-407平米，由独栋和联体不墅组成，容积率0.7, 2004年6月28日开盘，销售状况较好，仅余一套联体不墅。金海岸花园由10幢小高层和30幢多层组成，内部配有 1万

13、平米的会所、1万平米的中庭花园、2千平米的人工湖。销售状况尚可，目前剩下的差不多上大三房，特不是复式单元，而有着观景卖点，售价较高的小高层也有剩余。海上明珠园靠近海边，路况好，但缺乏公交线路和商业配套，小区建筑布局错落有致，设计上利用车库的高度造就错层楼中楼房型，动静分离，私密性强，是石化地区不多得在售多层房源，房型为98平米的二房和130平米的三房。三岛龙洲苑此次推出共约400套小高层，每户面积在96-181平米之间，得房率85-90%，周边商业配套较完善，目前售价4200元/平方米，沿河景观房在4500元/平方米左右。棕榈湾花园采纳北美风格，规划、设计、建筑起点均较高，对面确实是乐购购物中

14、心，采纳净高3米的层高，目前差不多差不多售完。四、项目定位4.1 总体定位 引领住宅时尚、开创新生活模式定位诠释： 崭新生活模式摆脱目前许多个案片面的“随大溜”、“形式主义”的误区，在开发中强调物业内涵的同时，更注重功能延伸，向金山区市民展示一种新的居住理念、新的生活态度和方式。以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现一种求新、唯美、崇尚健康的生活方式。 引领市场进展本案位于山阳镇，规划中的山阳居住区进展方兴未艾，此所谓“生逢其时”。另外小区的产品是与国际大都市所同步的，充分尊重建筑与人的共鸣，体会其人性品位，并与环境有机的共融。同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，

15、节点小品等组成多方位景观系统。景观在本案中不是一种美化和附属，而是一种与自然相安共存的概念。 紧凑型高品质生活社区针对目标客户制造符合其需求的高品质产品。户型紧凑但科学合理（总价相对较低），建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、组团绿化、公建配套等，都将体现本案中低价楼盘高档化社区形象。通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动、全面的诉求。以此完成以小见大、提高推广立意的目的。强调本案产品理念的领先性和公司实力的雄厚性。4.2 产品定位项目周边在售楼盘中，小高层占主流，其次是多层，高层比较少。这代表了都市住宅以后进展的趋势

16、，小高层和高层在楼盘品质和舒适度上均优于多层，但造价稍高。而郊区进展规划时，则往往限制小高层和高层住宅的进展。周边不墅仅有蓝堡爱琴海，以独立不墅为主，少量联排不墅，从市场需求来看，去化较快。结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排不墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。4.3 客户定位通过对周边金海岸花园、三岛龙洲等楼盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客户定位如下： 客户以金山本地客户为主，以在金山工作的外地人为辅； 客户年龄跨度较大，25-50岁的为主力范围； 客户的家庭结构以二代同住为主，房型要求为两房和三房； 客户同意的主力总价在35万-50万左右； 房屋单

17、户面积需求在85130m2之间居多； 客户的要紧职业是为工薪一族或小业主，如金山石化和其关联企业职员、在金山石化工作和生活的外地人等等； 目标客户对金山石化的生存依靠度较高；4.4 价格定位本项目采纳市场比较法定价，选取相类似项目作为参照，比较本项目和参照项目的优劣，进行价格修正，从而得出本项目相关于市场在售项目的参考价格。依照相似原则和可比原则，选取金海岸花园、三岛龙洲苑和海上明珠园作为本项目多层部分参照项目。比较内容权重拟合程度比较系数物业位置15%1.10.165外部环境25%0.2751.20.3社区环境10%10.10.90.09进展规划20%0.180.2房型设计生活配套0.15主

18、题提炼5%0.050.0550.06合计100%/1.041.02通过上面的比较能够得出下表，从表中能够看出，本项目多层部分的市场参考价在3818-4038元/平方米之间，取其均值3900元/平方米。比较项目ABC比较价格市场参考价格4038 3818 3922 关于不墅部分，本项目与蓝堡爱琴海相比，在整体上不及其纯不墅的项目定位，故售价调低200元/平方米。因此，本项目不墅的市场参考价定位在4600元/平方米。五、财务效益5.1 销售收入测算 u 依照前面的定价，多层按照3900元/平方米，不墅按照4600元/平方米测算； 车库地上部分按照24000元/个计算，地下部分按照36000元/平方

19、米计算； 计算建筑面积按照157155平方米计算。销售收入估算表序号项目名称金额（元）面积（m2）单价（元/m2）备注一、住宅部分多层485,642,976 124,524 3,900 不墅143,202,416 31,131 4,600 小计628,845,392 155,655 二、车位部分地下车位23,030,000 23,030 1,000 35m2/个地上车位6,909,000 9,870 700 29,939,000 三、658,784,392 依照销售收入估算表能够看出，整个项目销售收入共计658,784,392元。5.2 建设投资估算投资估算表项目计算面积（m2）土地费用211

20、,042,161 1,343 157,155 1、土地出让费182,156,700 1,275 142,868 85万/亩，215亩2、契税5,464,701 3、土地使用金10,000,760 70年，1元/年/m24、带征地费用13,420,000 22万/亩，61亩前期费用69,148,200 440 前期规费52,175,460 332 前期工程费用13,043,865 83 其他前期费用3,928,875 25 建安工程172,870,500 1,100 土建与装修125,724,000 800 设备及安装工程47,146,500300157,155四、公共基础配套费1,885,86

21、0 12 五、公共基础设施费54,689,940 348 六、后期成本5,343,270 34 514,979,931 七、间接费用40,910,006 不可预见费15,449,398 （一）（六）的3%财务费用25,460,608 60%,一年,8%利率八、555,889,937 3,537 财务费用按照建设总成本的60%的贷款额度，贷款利率8%，贷款一年计算。依照建设投资估算表能够看出，整个项目建设总投资共555,889,937元。5.3 不确定性分析敏感度分析采取销售价格和销售成本在分不变动10%和20%情况下的项目收益情况。由敏感度分析表能够看出，只有当销售价格上升到4290元/平方米

22、以上或者建设总成本降低10%以上时本项目才可行。因此，本项目的风险性较大。敏感度分析表销售价格（元/m2）4680429035103120销售收入（元）+20%+10%-10%-20%税后利润（元）127,555,285 85,888,490 2,554,899 -39,111,896 投资收益率22.9%15.5%0.5%-7.0%建设总成本（元）-30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 -4.5%1.1%16.3%26.7%5.4 经济效益评价从损益表能够看出，本项目在目前市场行情下，总投资555,889,936.72元，销售收入658,784,392元，税后利润44,221,695元，投资收益率为8.0%。损益表销售收入建设总投资销售税金及附加36,891,926 税前利润66,002,529 所得税21,780,835 税后利润44,221,695 8.0%