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1、（五）市场定位 20三、开发策略 201、总开发路线：利用资源，创新产品 212、开发策略一：瞄准市场，做足休闲 213、开发策略二：产业联动，三气合一 21第四章 总体布局与用地规划 21一、总体布局 21（一）规划思想 21（二）总体布局 22二、产品体系 22三、规划指标 23第五章 分区重点项目概念性策划 24一、入口服务中心 24二、花卉大观园 25（一）花之谷 25（二）茗赏百花厅 25（三）生态庄园 25（四）版纳风情餐厅 26三、澳大浅水湾 27（一）湿地公园 27（二）四季温泉海水浴场 27（三）十泉十美园林温泉馆 28（四）乐水时空室外沙滩水游乐场 30（五）温汤公馆会议度

2、假酒店 30（六）欧陆风情小镇温泉水街临水公寓 30（七）库肯霍夫田园高尔夫 31（八）企业会所 32（九）滑雪游乐场 33（十）全景山地自行车 33（十一）碧水泉心临水别墅 33（十二）绿野听涛高尔夫别墅 33（十三）印象水天半山别墅 34四、林泉溪谷 36（一）俪水雅居温泉别墅 36（二）颐年水苑SPA养生会所 37第六章 道路系统规划 37一、道路现状 37二、道路规划 37（一）规划原则 37（二）路网结构 37（三）道路等级 38（四）静态交通设施规划 38第七章 景观与绿地系统规划 38一、景观现状概况 38二、景观规划 38（一）景观格局 38（二）建筑风貌 38（三）控制规划

3、38二、绿地系统规划 39（一）现状分析 39（二）绿地系统规划 39第八章 运营及实施 39一、整体运营思路 39（一）三个重点 39（二）四个阶段 39二、分期建设计划 39三、三大主营业务 40四、主要概念实施 41（一）“温泉会都” 41（二）库肯霍夫田园高尔夫（36洞） 41（三）生态庄园 42五、旅游地产促销模式 42第一章 项目开发基础性分析一、区位分析（一）在营口市的区位本项目位于辽宁省营口市盖州（市）双台子镇思拉堡村，紧邻盖州市区和营口技术开发区（鲅鱼圈）。盖州处于大连、鲅鱼圈和营口三港腹地，独具一市连三港的水路之便；哈大公路、中长铁路、沈大高速公路纵观南北，庄林公路、盖旺公

4、路、盖瑗公路横贯东西，海陆交通便捷，地理位置优越。 半小时交通圈可达盖州市区、鲅鱼圈城区及规划建设中的北海新区、营口新城与仙人岛能源工业区。 一小时交通圈可到达营口市域内的主要城区与规划开发地区。 此外，随着鲅孔（孔屯）公路的改造完成，从营口经济技术开发区（鲅鱼圈）驱车到项目地将只需十分钟左右。从地缘关系和游客心理上来说，一般位于城市一小时车程内是开发第二居所的基本条件之一。本项目地处于沿海工业园的“内核”，距离营口的主要城区也都在1小时圈内，距离营口新城在半小时圈，因此，具备成为城市休闲度假和人居的区位条件。（二）在辽宁省的区位本项目位于辽东半岛沈大经济发展轴线沿线，沈大高速纵贯辽东半岛，把

5、沈阳、辽阳、鞍山、营口和大连这五大城市紧密相连。营口处于这五大城市的地理中心，也是沈阳和大连之间的区域经济中心，同时，营口具有“东北最近的出海口”的区位优势。随着营口新港的建设，营口发展正跨越一个新的台阶。本项目地距离沈阳、大连都在180公里左右，位于沈大2小时交通圈内，这是发展休闲度假和休闲地产的极佳半径。小结：不管从小范围还是大区域看，本项目区位独特，交通便捷，市场潜力巨大；周边工业为主的产业状况，更是为旅游休闲产业的发展提供了绝好的机遇。二、背景分析1、立足东北老工业基地振兴的大环境2003年，国务院提出“振兴东北老工业基地”的发展战略，至今，东北的工业发展迈上了一个新的台阶，依托于老工

6、业基地的新型工业基地逐步崛起。工业城市及城市群形成的城市森林，为生态休闲旅游地的发展提供了机会；而其经济实力和居民消费水平的攀升，为生态休闲需求提供了可能。2、沈大高速沿线是北方重要的经济带2003年，辽宁省政府工作报告提出了沿沈大路打造“沈大经济带”概念，并把沈大经济带定位为辽宁经济发展的“主导因素”。沈大高速将沈阳、辽阳、鞍山、营口和大连这几大城市紧密相连，而这几大城市GDP和人均GDP在辽宁省排名都名列前茅。2007年沈大公路沿线主要城市经济统计数据城市GDP（亿元）排名总人口（万人）城镇居民人均可自由支配收入（元）全市人均GDP（元）大连3131.0第二60815108.6351624

7、沈阳3073.9第一709.814606.543499鞍山1350第三34712856.6438905营口556第四2401207124543辽阳470第九1821124125662营口处于沈大经济轴线的中心，是辽宁经济增长的第三极。3、沿海产业基地全面推动营口发展营口具有“东北最近的出海口”的区位优势，营口市政府提出“发展沿海经济”的目标，随着沿海产业基地的建设，尤其是东北第二大深水良港营口港的建成，营口的经济发展再攀新高。2007年，全市实现地区生产总值556亿元，比上年增长21.5%，五年年均增长18.4%。城市人均可支配收入12074元，增长17%。农民人均纯收入5750元，增长15%

8、。区域经济基础的大力发展和社会文化事业的不断繁荣，就为营口及项目区的旅游开发提供了优良的发展环境。4、营口提出建设中国优秀旅游城市营口市是港口工业、制造业、商贸和旅游相结合的城市，旅游是营口城市发展的形象带动产业，因此，营口市提出“建设中国优秀旅游城市”，并提出了要加快旅游市场化、产业化、社会化进程，完善旅游基础设施，开发特色旅游产品。2006年，制定了营口旅游发展规划。其中，确定商务会议、敬母文化、宗教民俗和休闲度假是营口市旅游开发的四大主导产品，将营口市建设成为区域内的山水休闲度假胜地和国内的滨海商务旅游名城。这就为项目地的旅游开发，尤其是依托温泉和生态资源的休闲度假开发提供了政策支撑。反

9、过来，项目地是实现全市旅游发展目标的重要组成部分。5、定位温泉商务花园的发展方向营口旅游资源分布广泛，以盖州市最为集中。在营口市旅游发展总体规划中，项目地属于五大分区中的“西部滨海温泉旅游区”，性质定位为“营口市商务休闲后花园”，旅游功能定位为休闲度假和健身疗养。而项目区所在的双台定位为温泉商务花园（熊岳为温泉家庭乐园），这就为项目区的温泉度假、商务休闲开发提供依据。三、资源分析（一）项目区资源分析1、资源分类及特色根据项目地资源特征，可把项目区资源景观分为以下六大类，具体分类情况如下表。表1-1 项目区景观资源分类资源类型资源特色开发利用意向a山体景观为丘陵地形地貌的山地，高低起伏多变，山体

10、曲线优美。可开展山地运动（高尔夫、滑雪、山地自行车等）项目，建设半山房屋（酒店、度假别墅等）。b.植被景观森林覆盖率低，大型乔木较少，地面植被较丰富，冬季景观较差。进行整体绿化景观规划，加大植被建设，重视水土保护，营造生态多样性，打造绿色小镇。 c.地热资源位于我国地热第二热带，热田约1.96-1.86km2范围，地下热水储量为100-130万m3/年，地下热水资源天然放热量为每年0.4亿千米，可采资源7.7亿千卡，热井一般温度为80-90，甚至为90-100的及热水与100以上的沸腾水。且含有氡、硅酸盐、氯化钠等矿物质。充分利用丰富的温泉资源，开发品质高端的养生度假产品；利用地热资源，打造独

11、一无二的生态农庄，提高项目知名度。d.民居村落用地南部有一片村落（思拉堡村），有几十户人家，几乎家家户户都有蔬菜瓜果大棚。注重整体村容村貌的协调统一；发展乡村旅游，依托花卉、林果及大棚，开展一系列农家特色餐饮和住宿等，带动周边经济发展，增加农民收入。e.农业资源除大棚作物外，项目区内还有丰富的林果资源，有葡萄、苹果、李子、杏子等，此外还有一些野山果，极富吸引力。与地热利用相结合，发展生态农业旅游，引导发展特色农家乐、乡村旅游。f.水资源地表水匮乏，地下水丰富。可开挖人工湖，营造水景观，绿化美化整个区域，打造优美的湖岸线、水岸风情街等。2、资源景观现状照片眺望东山优美的山体西山风景眺望皈茗寺绿意

12、盎然的缓坡植被茂密的沟谷思拉堡村南村果园葡萄园3、资源开发潜质分析两大特质：1）丰富的地下热水资源和温泉矿产资源为项目区的温泉休闲提供了无可比拟的优越条件。2）丘陵地貌和缓坡地形以及良好的生态本底形成一个相对封闭的“世外桃源”，具备开发城市绿心的条件。整体来说，项目地具备山体植被、地热温泉、民居村落、气候与水等资源，资源特色鲜明，温泉地热资源较为突出，地势起伏变化，视野开阔，植被覆盖较好，环境优雅，在生态休闲及度假人居开发建设上比较有潜质，适合打造为以温泉为核心的生态型休闲度假区。我们认为，本项目无论从交通区位、生态环境，还是从温泉资源、区域背景等方面都具有很强的竞争优势，具备打造成为沈大轴线

13、都市群“休闲中心+度假人居”的绝佳优势。（二）核心资源类比温泉在我国分布很广，与溶洞一样属区域性旅游资源，温泉旅游产品开发在形成全国性或国际性的品牌影响力之前，其市场主体一般都在周边一定的范围内。对于本项目来说，辽宁省内尤其是沈大经济带城市圈的市场就成为核心市场。1、辽宁主要温泉分布辽宁温泉资源丰富，主要分布在兴城、本溪、鞍山、营口、大连和丹东等地。其中，项目所在地位于我国著名的地热第二热带，地下热水储量为100130万立方米/年，温泉的面积、储量、水温居辽宁省之首。图1-1 辽宁省主要温泉分布图2、辽宁主要温泉比较表1-2 主要竞争对象对比情况项目 分项安波温泉铭湖国际汤岗子温泉熊岳温泉（简

14、单开发）思拉堡温泉（本案，规划中）位置大连瓦房店营口鲅鱼圈营口盖州市日出水量、水温5000 t832000 t60/57-72813000 t井90-100；泉45主要矿物有可溶性硅酸，硫酸根钠型高温淡水泉，含20多种对人体有益矿物质含偏硅酸、偏硼酸及硫、硅、氟、钙、典等多种有益人体健康的微量元素含钾、镁、氢、钠等30余种微量元素含有多种对人身体有益的矿物质元素含有钾、钠、钙及铀、镭、氟、氡等多种有益人体健康的微量元素项目规模度假区总面积8平方千米，床位3000张1万平方米，床位159张65万平方米，床位1300张地热面积1平方千米。现多为个体零散经营，现有各类温泉度假疗养院10余家。总面积近

15、3平方千米（4260亩）特点/优势系清代复州八景之一，历史悠久；颇具规模；综合型度假区（集旅游、商贸、会务、餐饮、娱乐、健身、疗养为一体）。已具规模的综合型度假区（集滑雪、温泉、垂钓、会馆等一体）；规划建设高尔夫练习场。历史悠久；特色热泥疗；以疗养为主，是我国著名的四大疗养院之一，也是中国最大的理疗康复中心。位于市郊，区位较好；清光绪34年（1908年）开始修建温泉浴池，历史比较悠久。区位较好；温泉创新（溪谷温泉、温泉游乐，温泉养生）；以温泉养生为主，以运动休闲和会议度假为两翼、功能齐全、设施完善的五星级度假小镇。 从温泉成分上来看，辽宁省温泉多属高温温泉，均含有钾、钠、钙等多种有益人体健康的

16、矿物质元素，具有较强的保健功效，以汤岗子温泉为代表的项目针对此特性，以疗养、医疗为主要功能进行了比较充分的开发利用； 从日出水量和区位条件看，本项目与周边温泉相比，出水量仅少于安波温泉，同时借助其紧邻沈大高速的优势，在开发力度、开发形式、市场拓展方面具有比较优势； 从温泉发展现状及特点看，项目地还未进行开发，可塑性强，旅游后发优势明显； 目前在这些温泉产品中，安波温泉和汤岗子温泉发展的最好，而汤岗子温泉以疗养院为主，空间上发展已受限，因此，定位于综合性度假区的安波温泉，与本项目竞争最为激烈； 熊岳温泉与本项目同属营口，距离主要城市营口新区都在20分钟车程，也都是近期即将开发的规模较大的温泉项目

17、，有着很强的市场竞争性，又共同铸造营口旅游尤其是温泉旅游品牌，属于竞合关系； 此外，龙门温泉、铭湖国际温泉等新建温泉产品，由于资源的同质性，也与本项目存在竞争关系。3、总体开发建议本项目的核心资源为温泉，从整个辽宁省来看：温泉资源比较丰富，温泉旅游区不少，但是享誉业内的不多。普遍存在着规模小、档次低、产品单一及同质化严重的现状。温泉养生代正在悄悄临近，温泉发展正从简单的泡浴向温泉疗养和温泉养生过度，单一的温泉泡浴模式正在向综合型的温泉度假村模式发展。而在我们对全国游客的抽样调查中，在温泉旅游中，游客最看重温泉休闲的环境和服务，其次是配套的休闲、游乐项目，然后才是温泉洗浴的方式和类型，证明温泉旅

18、游经过多年的发展，已经进入服务、管理、休闲环境的竞争上了，对温泉旅游的配套服务要求较高。因此，我们必须在温泉休闲方式、管理和服务理念等上创新，塑造良好的温泉休闲氛围。（三）区域文化分析 双台所属的盖州历史悠久，早在二千多年前的汉代就是商贾云集的辽东重镇，清代中叶，成为东北的“财货通衢”，“名闻八闽，声达三江”，有汉、满、回、朝鲜、蒙古、壮等民族，文化又是旅游发展的灵魂，结合以上分析可知，本项目要确定正确的开发方向，必须对文化进行深度挖掘，主要包括以下四个方面：1、民俗艺术文化盖州是一个文化艺术发达的地区，现有高跷秧歌、皮影戏、风筝被列为辽宁省人民政府第一批省级非物质文化遗产。此外还有辽剧、面人

19、等民间艺术形式。在开发利用中，这些艺术形式可以与现代休闲消费需求有机结合，开发具有民俗特色的旅游产品。度假区可以开发一条特色民俗街或者是设置民俗展示窗口，把民俗与生态餐厅结合起来，打造民俗生态主题餐厅。2、生态文化双台镇是营口地区独家绿色生态环保区，良好的生态环境是规划区最宝贵的资源基础，生态文化以崇尚自然、保护环境、维持生态平衡、降低资源消耗、促进资源永续利用为基本特征，其核心是人与自然和谐相处，在未来的发展中，应当十分重视生态环境的维持与优化，力求打造生态型景区，以期给游客提供全新的回归自然、天人合一的体验和感受。3、养生文化中医养生文化历史悠久，英国学者李约瑟曾说：在世界文化当中，唯独中

20、国人的养生学是其他民族所没有的。尤其是温泉养生，更是中国文化所特有。养生保健是现在人们生活水平日益增长情况下的消费热点，也成为一种重要的文化，康体养生已经成为重要的旅游形式。此外，不同的温泉养生作用也不同，思拉堡温泉在挖掘矿物质特点的同时，可以提供“差异化”、“个性化”服务，即由专业医师对泡温泉者进行健康检查，然后为其制定适宜的温泉养生方案，为热爱养生者提供福音。4、饮食文化营口作为东北海滨城市，有着丰富的水产品，包括海蜇、鱼、蟹、海参、贝类、虾、牡蛎、扇贝等，其所产的鲅鱼，更是全国独有，肉嫩爽口。以饮食为代表的营口美食节每年5月举办一次。地方农林畜产品有李子、西瓜、甜瓜、苹果、红甘露桃子、“

21、九龙”牌葡萄、绒山羊、肉良鸡等；名吃有自制血肠、酱大棒骨、搏日罐头、傲源乳制品、粘豆包、韭菜盒子等。结合生态农庄进行采摘和开发地方生态餐饮外，还与养生相结合，针对个人需求，定制养生食疗菜谱，满足不同客人的养生需求。（四）区域资源分析表1-3 区域旅游资源调查分析表分类名称区位资源简介评价竞合关系自然资源熊岳温泉鲅鱼圈南部，距项目地约5公里位于市郊，区位较好，历史比较悠久，现多为个体零散经营。简单开发，分散经营同类资源，存在区域竞争海滨浴场距项目地约20公里海岸线长1公里，可宽阔的海水浴场河滩平缓，沙粒均匀，海水洁净，是理想的“黄金海岸”。林静花俏，田园景色与海岸风光融汇一体，别具一格。互补性资

22、源，具有合作潜力林果资源双台镇全国优质水果生产基地之一，素有“水果之乡”的美誉。是国家水果出口基地和果品生产系列化服务示范市。 /合作开发利用，实现双赢望儿山位于鲅鲅鱼圈古城熊岳，距项目地约21km。以母爱为主题而命名，国家AAA级旅游区，景区内已经建有十余处以母爱为主题的人文景观。有酒店会议住宿接待设施。接待规模较小，功能单一 互补性资源仙人岛森林公园盖州市九垅地镇境内，距项目地约22km仙人岛主要有烽火墩台、海滨浴场、风力发电机组、海防林等旅游景点。岛上有一些旅游住宿设施。集会议度假于一体，标准较低，规模较小人文资源皈茗寺位于项目地西南初建于唐朝，当时为辽南第一大禅寺，现为市级文保单位。具

23、有较高的宗教、历史文化价值，是对项目地文化传承的侧面反映互补，为项目地带来休闲度假客源上帝庙鲅鱼圈南部，距项目地约25公里上帝庙以融汇元明两代的建筑风格和民间特点、建筑雄伟壮观而著称，现为国家级文物保护单位具有一定的宗教、历史和文化价值钟鼓楼盖州境内，距项目地约24公里明代风格，民国年间曾改做民众图书馆，现基本保持原貌，很有保存价值。辽宁省文物保护单位。具有一定的历史和文化价值欧亚花卉项目地南侧利用地热的鲜花生产基地，是东北最大是现代化鲜切花生产基地。规模较大，有一定的技术和市场合作关系，共同开发地热养殖，达到双赢综合分析区域资源，除了同类的熊岳温泉存在直接的竞争关系外，区域其他资源都是互补或

24、者是合作关系，因此，要分类整合利用这些资源。具体可采用以下开发对策：1）对于存在着直接竞争关系的熊岳温泉，我们在对核心温泉资源进行差异化、规模化和品质化打造的同时，完善其他休闲项目，如会议旅游、生态运动等。同时，在塑造区域温泉旅游品牌上又要携手合作，共同发展。2）对于合作型资源尤其是项目区周边的资源，包括欧亚花卉、林果资源、皈茗寺等，要通盘考虑，思路引导，促进项目区及周边区域的可持续发展。3）对于互补型资源，如人文特色显著的钟鼓楼、林相丰富的仙人岛森林公园和体验性强的海滨浴场的，可以借助游线宣传等联动发展，实现营口“建设中国优秀旅游城市”的目标。第二章 市场分析通过对项目地的背景研究，我们初步

25、判断其主要市场为沈大经济轴线沿线城市，为评估其居民对休闲度假产品的需求及态度，为今后的产品策划及营销计划提供参考，我们针对沈阳和大连的居民进行了抽样调查。结合相关市场发展趋势，我们对项目可能涉及的专项市场进行研究和分析。一、居民休闲旅游行为分析1、出游方式从出游方式来看，近50%的受访者采取家庭/朋友自驾的方式出游，反映出目前小团体自驾游的流行趋势；旅游成为多人参与的消费模式。2、可接受的日均消费额43.9%的游客可以接受日均消费额为200-500元，29%的人可接受500元以上的日均消费。可以看出，大连、沈阳居民旅游消费能力较高，中高端旅游项目的开发市场环境已经成熟。3、最喜爱的休闲项目在最

26、喜爱的休闲项目中温泉/洗浴/水疗的喜爱比重最高，现已成为人们普遍认可的休闲项目。4、出游距离在出游距离选择上，1小时车程成为目前大众的最为认可的距离，而60-120分钟的车程也已达到30.7%。项目地位于营口1小时经济圈和大连沈阳2小时经济圈范围之内，与居民偏好相吻合，开发潜力巨大。二、温泉市场分析（一）温泉市场发展大势1、全国 从全国温泉旅游发展大势来看，温泉在我国分布很广，属区域性旅游资源，温泉旅游产品开发在形成全国性或国际性的品牌影响力之前，其市场主体一般都在周边一定的范围内。 从温泉产品开发趋势来看，温泉养生代正在悄悄临近，温泉发展正从简单的泡浴向温泉疗养和温泉养生过度，单一的温泉泡浴

27、模式正在向综合型的温泉度假村模式发展，为本项目开发指明了方向。2、辽宁省 从辽宁省温泉资源赋存来看，辽宁温泉资源丰富，主要分布在兴城、本溪、鞍山、营口、大连和丹东等地。其中，项目地（思拉堡温泉）位于我国著名的地热第二热带，地下热水储量为100130万立方米/年，温泉的面积、储量、水温居辽宁省之首。 从开发现状来看，辽宁省温泉旅游区不少，但是享誉业内的不多。普遍存在着规模小、档次低、产品单一及同质化严重的情况，为本项目这类新兴的温泉度假景区提供了较大的发展空间。（二）辽宁省温泉市场竞争分析辽宁省温泉较多，集中分布在沈大沿线，竞争比较激烈。但同时又面临这开发档次较低、产品单一和设备陈旧等现状问题。

28、通过对温泉资源和市场的对比分析，可以看出，不论是温泉成分，还是日出水量、区位条件、开发力度及可塑性方面，思拉堡温泉都具有比较优势（具体分析见前章核心资源类比分析）。（三）温泉市场游客偏好1、温泉旅游最看重因素看重度： 780 728 650 577游客对温泉旅游最看重的因素有近50%的游客选择温泉的洗浴方式和类型、温泉景观环境。此外，看中因素的整体赋值都较高。说明温泉旅游是个综合型项目，开发上应注重温泉休闲方式创新，增加产品吸引力，同时也要做好温泉景观环境和服务等配套。2、温泉泡池类型的喜好从居民对泡池类型的偏好来看，喜欢室外生态型小泡池的比例最高，而喜欢室内和室外型泡池的人数基本相当。因此，在温泉产品的开发中应注意泡池的多样性，满足不同顾客的需求。3、喜欢的泡浴类型从喜欢的泡浴类型来看，从自身条件出发，居民的偏好比较分散，又以温泉海水浴和中式药浴最高。因此，在产品开