学习笔记09年理论与方法Word文件下载.docx

1、12、2006年12月25日建设部发布了注册房地产估价师管理办法（建设部令151号）。13、2002年8月20日建设部发出了关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知（建住房函2002192号。14、2003年12月1日建设部了了城市房屋拆迁估价指导意见（建住房2003234号）。15、2006年1月13日建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）第二章 房地产及其描述1、 房屋：是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽和他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或者进行其他活动的建筑物，

2、一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的空间场所。2、 机筑物：是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。3、 房屋和构筑物的区别：（1） 人们是否直接在进而进行生产或生活活动；（2） 是否有门、窗、顶盖。4、 房地产权益：（1）房地产的各种权利；（所有权、使用权、地役权、抵押权、任凭权）（2）受到其他房地产权利限制的房地产权利；（设立了地役权、抵押权的房屋所有权或土地使用权）（3）受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利；（各项规划指标）（4）房地产的额外利益或收益。（屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取收入）5、房地

3、产所有权分：单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。6、建筑物区分所有权：是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区别所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权和因共同关系所产生的成员权构成。7、房地产权利种类：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权（全部为物权）；租凭权（债权）。8、由于物权是直接支配物的权利，所以物权被称为“绝对权”；物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又被称为“对世权“

4、。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。在物权中，所有权属于自然权，其余属于他物权。9、房地产的特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值。10、房地产供给有限的本质：房地产的不可移动。11、政府对房地产的限制：管制权、征收权、征税权、充公权。12、影响房地产变现能力的因素： （1）该宗房地产的通用性； （2）该宗房地产的独立使用性； （3）该宗房地产的价值大小； （4）该宗房地产的可分割转让性； （5）该宗房地产的开发程度； （6）该宗房地产的区位； （7

5、）该类房地产的市场状况。13、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保增；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产的使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。14、房地产的种类： （1）按用途划分：居住房地产和非居住房地产； （2）按开发程度划分：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。 （3）按实物开关划分：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已经灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含

6、其他资产的房地产、整体资产中的房地产。 （4）按权益状况划分：20种（P67-69） （5）按是否产生收益划分：收益性房地产和非收益性房地产。 （6）按经营使用方式划分：销售、出租、营业和自用。15、生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。16、毛地：指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。17、熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。18、房地产状况的描述分：基本状况、区位状况、实物状况和权益状况。19、建筑结构分：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。20、建筑结构的主要建筑材料分：钢结构、混凝土结构、

7、砌体结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。21、组成建筑结构的主要结构形式分：墻体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁结构、悬索结构、舱体结构。22、层高：指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。23、室内净高：指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。第三章 房地产价格和价值1、 房地产价格的形成条件：有用性、稀缺性和有效需要。2、 房地产价格的特征：（1）受区位的影响很大； （2）实质上是房地产权益的价格； （3）价格形成的时间通常较长； （4）容易受交易者的个别情况的影响； （5）既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。3、对房地产需求量起决定作用的

8、因素： （1）该种房地产的价格水平； （2）消费者的收入水平； （3）消费者的偏好； （4）相关物品的价格水平； （5）消费者对未来的预期。4、房地产潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量5、对房地产供给量起决定作用的因素： （2）该种房地产的开发建设成本； （3）该种房地产的开发技术水平； （4）房地产开发商和拥有者对未来的预期。6、需求规律：需要量与价格负相关的关系。7、供给规律：供给量与价格正相关的关系。8、吉芬难题：19世纪英国人吉芬发现，1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上涨，但人们对马铃薯的需求却不断增加的这种现象。9、当一种

9、的房地产价格高时，当该种房地产的开发建设成本低或开发技术水平提高时，当房地产开发商和拥有者预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增多；反之，该种房地产的当前供给通常会减少。10、房地产供求状况4种类型： （1）全国房地产总的供求状况； （2）本地区房地产总的供求状况； （3）全国同类房地产的供求状况； （4）本地区同类房地产的供求状况。11、正常成交价格的形成条件有7个条件： （1）公开市场：（2）交易对象本身具备市场性； （3）众多的买者和卖者； （4）买卖双方完全出于自愿； （5）理性且自私的经济行为； （6）买卖双方都具有完全信息； （7）适当的期间完成交易。12、

10、成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。13、通常把市场法、收益法、成本法求得的价值分别称为比准价格、收益价格和积算价格。14、当成本法测算出的价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于市场法或收益法测算出的价值，则说明房地产供大于求或者不景气；反之，则说明房地产供不应求或者市场景气。15、市场价值是指满足下列条件进行交易最可能的价格： （1）交易双方是自愿地进行交易的； （2）交易双方是出于利己动机进行交易的； （3）交易双方是理性而谨慎的； （4）交易双方有较充裕的时间进行交易； （5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。不符合上述市场价值形成条件中任意一条的各

11、种价值均为非市场价值。16、市场价值的隐含条件： （1）最高最佳利用； （2）继续利用（对企业而言是持续经营）； （3）市场参考者的集体观念和行为。17、非市场价值（5种）：快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值、投资价值、18、再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值拖欠建设工程价款已抵押贷款余款/社会一般贷款成数其他法定优先受偿款19、市场价值是估价睥用语，公允价值是会计上的用语，两者的内涵基本相同。20、政府对房地产价格管制或干预程度来划分，房地产价格分为：市场调节价、政府指导价、政府定价。21、房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低，房地产的单位价格一般可以反映房地产

12、价格水平的高低；楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。22、房地产的期货价格；是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及土地为交易标的的价格。23、期房价格= 现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿24、人民法院对被查封房地产的拍卖均是采取有保留价拍卖的方式。25、拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每

13、次降低的数额不得超过前次保留价的20%。第四章 房地产价格影响因素1、 房地产价格影响因素分类：（1）自身因素（区位因素、实物因素、权益因素）；（2）外部因素（人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素）。2、区位因素分类： （1）位置（方位、距离、朝向、楼层）； （2）交通； （3）周围环境和景观（大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境）； （4）外部配套设施。3、实物因素分类： 土地实物因素：土地面积、土地形状、地形、地势、土壤、地基、土地条件。 建筑物实物因素：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、防水保

14、温隔热隔声通风采光日照、维修养护情况及完损程度。4、权益因素：权利状况、使用管制。5、对房地产利用的限制3方面： （1）房地产权利的设立和行使的限制； （2）房地产使用管制； （3）房地产相邻关系的限制。6、人口机械增长：指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。7、制度政策因素：房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策、相关规划和计划。8、城乡规划包括：城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。9、城市规划、镇规划分为：总体规划和详细规划。10、详细规划分为：控制性详细规划和修建性详细规划。11、对房地产价格有影响

15、的土地相关规划和计算主要有：土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划。12、土地利用总体规划的控制指标主要有两项：建设用地总量、耕地保有量。13、对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有：（1） 住房建设规划和年度计划；（2） 住宅保障发展规划和年度计划。14、影响房地产价格的经济因素：经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。15、边际消费倾向：是指收入增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。16、房地产价格和利率负相关；利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。17、影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。1

16、8、影响房地产价格的国际因素：世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。19、影响房地产价格的心理因素： （1）购买或出售时的心态； （2）个人的欣赏趣味（偏好）； （3）时尚风气、跟风或从众心理； （4）接近名家住宅的心理； （5）讲究风水或吉祥号码。第五章 房地产估价原则1、房地产估价原则：独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则。2、原则层次划分：（1）基本原则：独立、客观、公正原则。（2）普适技术性原则：替代原则。（3）特殊原则：3、把握被征收房屋的性质和面积顺序： 1）以被征收房屋的登记簿和权属证书的记载为准。 2）各地对被征

17、收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。 3）征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果进行估价。 4）在对被征收房屋的性质不能协商一致时，征收人或被征收人应当向城市规定行政主管部门申请确认。4、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住宅供应结构稳定住房价格意见的通知（2006年5月24日国办发200637号）规定：“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”5、最高最佳利用同时满足4个条件： （1）法律上许可； （2）技术上可能； （3）经济上可行： （4）价值最大化。6、最高最佳最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。7、有助于

18、把握最高最佳利用原则的3个经济学原理： （1）收益递增递减原理； （2）均衡原理； （3）适合原理。8、规模收益不变：产出量的增加给等于投入量的增加比例； 规模收益递增：产出量的增加给大于投入量的增加比例； 规模收益递减：产出量的增加给小于投入量的增加比例。9、估价时点原则要求估价结果是在由估价目的的决定的某个特定时间的价值。10、各种估价时点情形： （1）估价时点为过去的情形：房地产纠纷案件中的复核或鉴定估价。 （2）估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形：房地产损害赔偿和保险理赔案件。 （3）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形：在建工程评估。 （4）估价时点为现在，估价对象为未

19、来状况下的情况：评估期房。（5）估价时点为未来的情形：预测、投资价值，假设开发法中的预测开发完成后的价值。11、估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去现在未来未来（预测性估价）12、替代原则的应用：市场法、收益法、成本法、假设开发法。第六章 市场法及其运用1、市场法的理论依据：房地产价格形成的替代原理。2、市场法适用的估价对象：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。3、可比实例与估价对象的差异： （1）实际交易情况与正常交易情况不同； （2）成交日期与估价时点不同； （3）可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。4、选取的房地产具体应满足6个条件： （1）区位上与

20、估价对象处在同一供求范围内； （2）与估价对象的（大类）用途相同； （3）与估价对象的规模相同（0.5-2.0）； （4）与估价对象的建筑结构相同； （5）与估价对象的档次相当；（6）与估价对象的权利性质相同。5、选取的可比实例要求（4个）： （1）是估价对象房地产的类似房地产； （2）交易类型与估价目的吻合； （3）成交日期接近估价时点（1年以内） （4）成交价格尽量为正常市场价格。6、建立比较基准： （1）统一房地产范围； （2）统一付款方式； （3）统一价格单位。7、房地产价格=带有债权债务的房地产价格债权+债务8、造成成交价格偏离正常市场价格的因素： （1）强迫出售或强迫购买的交易；

21、（2）利害关系人之间的交易； （3）交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易； （4）急于出售或急于购买的交易； （5）交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易； （6）相邻房地产的合并交易； （7）特殊交易方式的交易； （8）交易税费非正常负担的交易； （9）受迷信影响的交易。9、交易情况修正系数以正常市场价格为基准为确定： 10、正常成交价格应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额正常成交价格=卖方实得金额/（1应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）相关重要例题见课本P18811、市场状况调整系

22、数以成交日期的价格为基准为确定：12、进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。13、房地产状况调整的内容： （1）区位状况调整的内容； （2）实物状况调整的内容； （3）权益状况调整的内容。14、房地产状况调整系数以估价对象房地产状况下的基准来确定：15、比准价格=可比实例成交价格相关重要例题见课本P204-208第七章 收益法及其运用1、收益法的理论依据：预期原理。2、收益法适用的估价对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产。3、收益法估价需要具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）。4、收益法（运用报酬资本化法）估价的操作

23、步骤： （1）确定未来收益期限； （2）求取未来净收益； （3）求取报酬率； （4）选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。5、收益法（运用直接资本化法）估价的操作步骤： （1）求取未来某一年的某种收益； （2）求取资本化率或收益乘数； （3）选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。6、不同期限房地产价格之间的换算Vn= VN =VN7、不同利率、不同期限房地产价格之间的换算 Vn=VN8、每年净收益相同：无限年现值： V=有限年现值： 1-9、净收益按一定数额递增：V=10、净收益按一定数额递减，有限年现值（只有一种）：11、净收益按一定比率递增： 无限年： 有限年： 1-（12、净收益按一

24、定比率递减：13、求取承租人权益的价值，则收益期限为剩余租赁期限。14、基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。15、运营费用：是维护房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用等。与会计上的成本费用有所不同，不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。进一步说明： （1）对于有抵押贷款负担的房地产，运营费用不包括抵押贷款还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值为前提的。 （2）这里所讲的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包含

25、寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、建备、装饰装修等的折旧费。 （3）房地产改扩建能通过增加房地产每年的收入而提高房地产的价值。 （4）运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得税与特定业主的经营状况直接相关。16、净收益率=17、报酬率=18、报酬率的求取方法： （1）累加法； （2）市场提取法； （3）投资报酬率排序插入法19、是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每部分，再将它们相加得到报酬率的方法。 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿费+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率20、市场提取法： Y=Y1+21、资本化率=22、收益乘数法：毛租金乘数法、潜

26、在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。23、毛租金乘数=毛租金乘数法即租售比价。优点：（1）方便易行；（2）比较客观；（3）避免误差。缺点：（1）忽略租金外的收入；（2）忽略不同房地产空置率和运营费用的差异。适用于：土地或出租型住宅（特别是公寓）估价。作为市场法或其他收益法的补充。24、潜在毛收入乘数=25、有效毛收入乘数= 有效毛收入乘数法：考虑了租金年的收入，考虑了房地产的空置率。 缺点：没有考虑运营费用的差异。26、净收益乘数=27、资本化率和收益乘数都可采用市场提取法。28、资本化率和报酬率的区别和关系： 关系：两都是将预期收益转换为价值的比率。区别：（1）资本化率是在直接资本化法中采用，是将房地产的预期收益转换为价值的比率；是房地产某年的收益与其价格的比率，仅表示从收益到价格的比率，不明确地表示获得能力。（2）报酬率是在报酬资本化中采用，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。 用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各项净收益的现值的比率。29、报酬率与净收益本身的变化，与收益期限的长短等无直接关系；而资本化率与净收益本身的变化，与收益期限的长短等有直接关系。30、直接资本化法与报酬资本化法的比较： （1）直接资本化法的优缺点： 优点：只需要测算未来第一年的某种收益；能较好地反映市场的实际情况；计算过程较为简单。对可比实例的依赖很强。（2）报酬