教师公寓建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx

1、11、中华人民共和国环境保护法；12、中华人民共和国节约能源法；13、产业结构调整指导目录（2011年）（2013年修正）；14、房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；15、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；16投资项目可行性研究指南（国计办投资200215号）；17、国务院关于加强教师队伍建设的意见（国发201241号）；18、建设单位提供的其它有关资料。1.2.5项目建设背景百年大计教育为本，教育要发展，关键在教师。某某二中始建于1960年9月，是一所集初中高中为一体的普通完全中学。学校有着光辉的办学传统，为国家和社会培养出一大批德才兼备的高素质人才，党和国家领导人王某同

2、志就是二中优秀学子的杰出代表。学校现有教职工226人，教学班53个，学生总数4200余人。2002年以来学校建成22000平方米的教学楼和学生公寓。学校先后被评为省级“模范集体”、“精神文明建设先进单位”、“电化教学示范校”、“艺术教育特色校”等荣誉称号。学校正向着队伍一流、环境一流、管理一流、设备一流、学生一流的宏伟目标迈进。近年来，该校更是在全县各级领导的大力支持下，其办学条件得到极大改善，办学成绩也得到迅速提高，受到了社会各界的高度赞誉。为了进一步提高教学质量，留住优秀教育人才，现迫切需要修建教师公寓楼，以满足广大教职工的需要。1、满足学校教学需要。某某二中地处长兴西路668号，其教师又

3、多不居于主城，不但上下班路途远，而且极易发生交通事故。2、教职工的迫切需要。学校现有教职工226人，目前某某房价越来越高，广大教师购买商品房的能力有限，迫切需要按一定优惠政策在校内建房，以满足广大教职工的需要。3、留住优秀人才的需要。我县经济条件有限，不能在经济上给予广大教师补偿，因此，要留住优秀教育人才应在住房等方面待遇上给予一定倾斜。目前，某某房地产开发有限责任公司本着服务社会，为教育事业做贡献的方针，建设某某县二中老师公寓项目，针对某某二中的教师购房给予优惠，剩余房源作为普通商品住房面向社会对外销售。1.2.6项目建设背景1、是教育事业发展的需要随着当前学校管理模式的变革、人事改革的推进

4、以及素质教育综合要求的不断提高，在目前和今后相当长一段时间内，将面临一系列亟待解决的突出矛盾：应试教育和素质教育两者兼顾的压力日渐增大；办学经济效益和社会效益并举的瓶颈制约开始显现；生源素质地区差异十分明显；学校体制、机制创新进入攻坚阶段，将会逐步触及一些深层次的矛盾；人员流动性大，安全管理面临新问题；教职员工民主法制意识不断增强，民主办学的进程需要加快等等。只有大力推动校园和谐建设，才能理顺关系、妥善解决各种矛盾，克服前进中的困难，从这个意义上讲，校园建设对学校事业发展不但十分必要，而且至关重要。2、是增强竞争力的需要在日趋激烈的经济竞争中，必须充分利用当前的优势，把发展教育作为各项工作发展

5、的战略核心。高素质的人力资源是发展先进生产力的关键要素，世界经济的竞争归根结底是人力资源素质的竞争。我国具有劳动力资源丰富的优势，有利于发展劳动密集型产业及制造业。但是，我们的劳动力总体素质偏低，缺乏专业技能，难以形成竞争实力。在知识经济日见端倪的今天，我们不能单纯靠低成本的劳动力和低廉的价格维持自己的竞争优势，必须培养大量人才才能生产出高质量的产品，创造我国自己的名牌，真正形成自己的产业优势，才有利于提高我国的综合国力。大力发展教育，加速培养同现代化要求相适应的数以亿计的高素质劳动者和专业人才，才能发挥我国巨大的人力资源优势，有利于提升生产力水平，增强我国的国际竞争力。 3、是适应技术人才紧

6、缺的需要我国目前尚处于社会主义初级阶段，面临着加快实现现代化和迎接知识经济时代到来的双重任务，不同的行业、企业的技术结构和生产水平、生产组织方式都不相同，因而对人才的层次、规格、类型的要求也是多样化的。我国既需要发展知识密集型产业，也仍然要发展各种劳动密集型产业，这一基本国情决定了劳动力密集型产业将在较长时期内保持发展态势，我们要发展教育造就数以千万计的技术人才。人是生产力中最积极、最活跃、最能动的因素，劳动者的文化和素质，往往决定着产品的质量和竞争力，决定着民族的兴衰。而且，发展教育还关系到推进农业现代化、加快传统工业改造和结构优化升级、发展高新技术产业、大力发展现代服务业等一系列战略任务的

7、完成。因此，大力发展教育，培养和造就大量的训练有素的技术人才和高素质的劳动者，是关系我国经济结构战略性调整和国家竞争力的大事。4、是新时期办学机遇的需要面对国际、国内经济和科学发展新形势，教育正面临机遇大于挑战的发展新环境。党中央、国务院的高度重视和科教兴国战略的实施为实现教育加速发展提供了根本保证，人民群众日益增长的巨大需求为教育提供了广阔发展空间。教育发展得到党中央、国务院和全社会前所未有的重视。全社会对教育在增强民族凝聚力、民族创新能力和综合国力中发挥的重大作用，实施科教兴国战略，国家确立了教育优先发展的战略地位，政府的教育投入将继续有较大幅度的增长，是教育实现进一步加快发展的强大动力和

8、根本保证。广大人民群众日益将教育同自己的切身利益联系起来，教育是投资于未来的理念已被社会和家庭更广泛的接受，为教育提供广阔的发展空间。1.2.7建设地址本项目建设地点位于某某县某某镇莱薰路北、西关街西。1.2.8建设条件1、场地地形、地貌场区地处松辽平原腹地、科尔沁草原东部，是农业和草原牧区的交错带，境内无山脉河流，地势平坦，从东南到西北略呈倾斜。2、工程地质与水文条件某某县地处松嫩平原南部，工程地质条件较好，土层分布如下:第层:杂填土，结构松散，密实度不均匀。分布较稳定，厚度不均匀，层厚为1.50-2.50米；第层:粉质粘土，黑褐色，湿，可塑偏软状态，高压缩性。分布较稳定，厚度不均匀，层厚为

9、0.9-2.50米，承载力特征值=100kPa；第层:中砂，局部为细沙，黄褐色一灰褐色，饱和，中密状态，局部密实状态，该曾局部夹粉质粘土透镜体。分布较稳定，厚度不均匀，层厚为4.10-7.04米，承载力特征值：270kPa；第-I层:粉质粘土，黑褐色，湿，可塑状态，中压缩性。分布不稳定，透镜体分布状态，层厚为0.00-1.50米，承载力特征值=110kPa;第层:分布较稳定，厚度不均匀，层厚为0.20-2.30米，承载力特征值=140kPa；第层:粗砂，局部为中砂或砾砂，灰褐色，饱和，密实状态，局部夹粉土透镜体，含砾石。分布较稳定，最大厚度为6.70米，承载力特征值360kPa。场区地下水属于

10、潜水类型，赋存于沙土层中，稳定水位为2.15-3.60米，稳定水位标96.21-96.30米。地下水主要补给来源为大气降水补给，场地地下水位随季节变化。场区周围无污染源，场地地下水及土对混凝土和钢筋混凝土的腐蚀性可不考虑。3、自然气象条件某某县属温带半干旱大陆性季风气候，其显著特征是干旱少雨。年度极端最高气温36.5，极端最低气温-34以下，年平均气温4.9，年平均降雨量400-500mm，全年蒸发量为1600mm，无霜期为140-150天。年日照时数2700-2900小时，10积温2935，全年主风向为西南风，强度大，持续时间长，最大风速达28m/s，8级以上大风年均19次，主要出现在4-5

11、月份。4、交通运输条件某某县内交通便利，境内有通让线、平齐线铁路穿境而过，可直达北京、沈阳、大连、齐齐哈尔、海拉尔等城市。国道302线贯穿全境。县内已实现乡乡通公路，村村通公路。5、资源某某县位于某某省西部，某某市西南部，县城距某某120公里，距市政府所在地某某130公里。全县总幅员面积5728平方公里，其中耕地225万公顷，林地157万公顷，草原146万公顷。全县辖31个乡镇，7个国营农林牧场，总人口62万。 某某县土地肥沃，盛产玉米、高粱、大豆、葵花、马铃薯、辣椒、大蒜、黄烟、西瓜等。是全国商品粮生产基地县、某某省玉米出口基地县和全国油料生产重点县。年粮食生产能力在120万吨以上，1998

12、年达到152万吨，居全国粮食生产百强县第十位。年油料产量在6万吨左右，其中葵花产量居全国之首。某某县有14.6万公顷的广阔草原，境内腰井子牧场是国家级自然保护区，也是亚洲最大、最优质的天然羊草草场之一，出产的羊草有“草中细粮”之美誉。广阔的草原为畜牧业发展提供了优越条件，全县牛、羊、猪、禽已分别发展到15万头、100万只、75万头、750万只。全县每年可生产商品猪肉34000吨、牛肉4000吨、羊肉2800吨；羊毛3500吨、牛皮3.3万张、羊皮25万张，1999年，全县畜牧业产值实现4.8亿元，是县城经济发展中的一支重要力量。某某县林业资源也比较丰富，现有林地15.7万公顷，森林覆盖率达到1

13、875%，森林总蓄积量为250万立方米，年木材生产量为35万立方米，年生产木材3万立方米，这此指标在某某省西部平原地区各县（市）中均各列前茅。某某县还具有丰富的地下资源，现已探明煤、石油、天然气、草炭土、粘土的储量都很大。石油、天然气已开发成功。地上野生植物资源也非常丰富，野生经济植物多达380种，有100种可以入药。6、行政区划县人民政府驻某某镇。全县辖12个镇、10个乡：某某镇、太平川镇、巨宝山镇、太平山镇、前七号镇、新安镇、三青山镇、大兴镇、北正镇、流水镇、永久镇、利发盛镇、集体乡、光明乡、三县堡乡、海青乡、前进乡、东岭乡、腰坨子乡、八十八号乡、三团乡、三十号乡。某某镇：某某县委、县政府

14、所在地。面积535平方千米，有13个行政村、10个社区、32个居委会，总人口116900人。三青山镇：位于某某县东南部，距县城60千米。面积209.5平方千米，辖10个行政村，84个社，有农户7482户，农业人口32513人。太平川镇：位于某某县西北部，某某市最西端。面积457平方千米，其中镇区面积20平方千米。辖5个社区，26个居委会，10个村委会，常住人口6万人。7、社会经济条件2012年全县生产总值实现245亿元，比上年增长22.5%；全口径财政收入实现5亿元，比上年增长24.2%，地方级财政收入实现3.3亿元，比上年增长33.3%；完成固定资产投资176亿元，比上年增长35.4%；工业

15、总产值实现288亿元，比上年增长12.7%，其中，规模以上工业企业实现产值240亿元、增加值61亿元，分别比上年增长14.2%和18.9%；第三产业增加值实现78亿元，比上年增长25.8%；社会消费品零售总额实现85亿元，比上年增长19.7%；城镇居民人均可支配收入达到15000元，比上年增长11.8%；农民人均纯收入达到9000元，比上年增长17.6%；三次产业比重由28：41：31调整到26：42：32。8、基础设施条件 城市道路：道路总长度为64公里，面积为63.2万平方米（人行道6.6万平方米），其中柏油路52.58平方米，砖路6.02万平方米。另外，修筑灰渣路总长20公里，14万平米

16、米。城市供水：供水综合生产能力为20.7万立方米/日，现有地下供水管道总长为111.4公里，供水总量为513.5万立方米/年，用水户为7450户2.25万人，全年节水量为30万立方米。城市排水：排水管道总长度23.54公里，污水排放量为420万吨。 建道路检查井和雨水井各549座。城市路灯：现有城市路灯1302盏。安装灯光隧道12座，铺设地下电缆22.8公里。城市绿化：绿化覆盖面积为184公顷，园林绿地面积162公顷，公共绿地面积4.8公顷。城市燃气：天然气供气管道总长度为36.3公里，供气总量为75万立方米。液化石油气储气能力为62吨，全年供气总量1250吨，建天然气站3个，液化气站3个，用

17、气总人口为5万人 。城市交通：全县共有小公共汽车15辆，出租车1500辆，客运总量为4.2万人。本项目建设地点给排水、电、燃气、有线、通讯、交通等基础设施齐全，且可满足项目建设和日后运营的需要。9、生态建设绿化工程2012年，全县植树造林5530公顷，提前一年完成三年造林任务，森林覆盖率达14.7%。二是扎实推进城区绿化美化工程。投资6700万元完成“五路一园”主体工程和绿化美化建设，稳步推进老城区绿化、美化工程，以公园广场绿化为点、街路绿化为线、庭院绿化为面，积极开展城市园林绿化工作。2012年，城区新增绿地面积12.8万平方米，城区总绿地面积达312.68万平方米，绿化覆盖率达48.03%

18、，人均公共绿地面积达11.64平方米，被评为省级“园林县城”。生态旅游龙源山文化广场、龙泉山森林公园、龙凤湖风景区、龙灵塔景区、龙盛园农业观光带。积极构筑“五龙腾飞”的旅游格局，把某某县的旅游项目融入域外旅游网络，不断扩大影响，增加旅游收入。2012年，全县旅游收入达3.6亿元，比上年增长16.1%。绿色风电“有效利用、保护环境、合理布局、有序开发”和“大风电融入大电网”的整体发展思路，共规划开发建设风场13处，总规划面积达1000平方公里，总装机容量约400万千瓦，总投资480亿元。已建成风电场5处，安装风机236台，装机容量35万千瓦，累计上网电量15亿度，实现产值9.3亿元，利税9000

19、万元。水利工程2012年，全县新打大小农田井5830眼，新上机泵、喷灌设备322台套，井灌面积达9.8万公顷；新建温室大棚1600亩，总面积达9400亩。2012年，全县农业总产值实现125亿元，比上年增长10.3%。紧紧抓住全省加快推进旱田节水灌溉工程建设的有利契机，积极向上争取资金和项目，扩大铺设面积，逐步形成三条农业喷灌带，新增玉米膜下滴灌21.7万亩，总面积达28.8万亩，并在西北部乡镇集中连片建设高效节水示范村60个，惠及农村10.3万人口。土地开发紧紧抓住全省实施增产百亿斤粮食工程的机遇，全力实施西部土地开发整理重大项目，计划开发整理土地16720.83公顷，新增耕地15000公顷

20、。积极推广北正镇盐碱地开发整理经验，采取“沙压碱”等方式将盐碱地开发整理成旱田或水田，加快西北部盐碱地开发整理步伐。2012年新增耕地3341.4公顷，累计整理土地1.2万公顷。10、当地施工条件当地的建筑材料供应充足，施工队伍通过招标方式择优录用，场址地域宽阔，地势平坦，交通运输方便，能够满足本项目对施工条件的要求。1.2.9建设规模及内容项目占地面积9650，总建筑面积为39378.9，共建设2栋17层建筑物，住宅建筑面积30973.88，公建建筑面积1814.12，地下及半地下建筑面积6590.9，绿地率36.8%，容积率3.4，建筑密度25.68%，项目建设完成后入住260户。表1-1

21、 项目建筑物一览表序号建筑名称规划建筑面积（m2）建筑基底面积（m2）备注公建住宅地下地上结构形式层数1907.0615486.941239剪力墙1723地下车库6590.9钢筋混凝土框架-1总计1814.1230973.882478其中32788表1-2 主要技术经济指标表项目单位数值比重（%）人均面积（m2/人）总用地面积ha0.96510010.29住宅用地m21763.618.281.94公建用地714.47.40.79道路用地3121.7832.353.43公共绿地4050.2241.974.45居住户数户260居住人数人910户均人数人/户3.5总建筑面积39378.943.27住

22、宅建筑面积78.6634.04公建建筑面积4.611.99地下及半地下建筑面积16.747.24住宅平均层数层住宅建筑面积毛密度万m2/ha3.21住宅建筑净密度17.56人口毛密度人/ha943容积率3.4绿地率%36.83.9绿地面积3552总建筑密度25.68停车位辆140地面停车位-=地下停车位1.2.10主要建筑材料1.2.10.1主要建筑材料种类根据国家相关规定，本项目建设全部使用混凝土、建筑钢材、和加气混凝土砌块。项目商品混凝土的用量为21036.18 m3，建筑钢材用量1996.26t，加气混凝土砌块用量约为5930.65 m3。1.2.10.2主要建筑材料供应来源项目所需主要

23、建筑材料均由本地供应，本地建筑材料市场供应充足，完全能够满足项目建设需要。1.2.11总平面布置方案（一）总平面布置的原则1、结合场地地形、地貌等条件，因地制宜，尽可能做到紧凑布置，节约土地，既不造成浪费，也不拥挤。2、满足城乡总体规划要求及密度、容积率、绿地率等方面的强制性规定。3、建（构）筑物的布置应符合防火、卫生规范及安全规定，满足地上、地下工程管线的敷设、绿化布置及施工要求。4、要注意减少污染和对周围环境的影响等因素。（二）项目总体规划方案1、总平面布置方案本项目总规划占地面积9650。为保证项目建设场区交通的顺畅，场区南侧设置了1处出入口。项目建设2栋建筑物，小区所有建筑依地势、地形

24、及道路走向尽量布置成南北朝向，充分利用日光的采光、采暖，并有有利于夏季自然通风。项目道路设计以人流为重点，将安全放在首位，人车分流，尽量避免人车混流，同时注重项目进出口与城市干道的关系。主干道和环路设计为6m宽，道路转弯半径设计为8m、10m宽。根据某某县城市总体规划要求，以环境保护、改善城市面貌和为居民提供一流生活环境为原则，对小区进行绿化，绿化布置在主要街道一侧，种植灌木、草皮、花卉；在小区内沿边界种植杨树，可防尘和隔音，提高环境质量，改善小气候。在建筑楼前空地处种植灌木和草坪，美化环境。项目总绿化面积约为4050.22m2，绿化率为36.8%。2、竖向设计根据本场地的地形情况，竖向布置系

25、统采用平坡式，布置方式采用连续式，排水方式采用雨污分流制，排水组织方式采取有组织向外排水方式。1.2.12建筑方案1、编制依据城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）；建筑设计防火规范GB50016-2006；高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-2005）；住宅建筑规范GB50368-2005；住宅设计规范GB50096-2011；民用建筑设计通则GB50352-2005；居住建筑节能设计标准（节能65%）DB22/T450-2007（2009年版）；严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；无障碍

26、设计规范GB50763-2012；建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；民用建筑外墙保温工程防火技术规程DB22/T496-2012；建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法GB/T7106-2008；屋面工程技术规范GB50345-2012。2、建筑设计方案1）住宅户型分为三房两厅一卫、二房两厅一卫、二房一厅一卫、二房一卫一厨一厅，建筑面积30973.88。2）建筑立面追求朴实、简洁、明快，屋面为平顶形式，外墙面装饰为建筑涂料。3）屋顶为150厚XPS保温。住宅外窗为单框三玻塑钢窗，分户门为三防门，单元门为防火对讲门。4）无障碍设计根据无障碍设计规范GB50763-2012要

27、求，建筑入口平台候梯厅进行无障碍设计。1.2.13结构设计1、结构设计依据建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001；建筑物抗震设防分类标准 GB50223-2008；建筑地基基础设计规范 GB5007-2011；建筑结构荷载规范GB50009-2012；混凝土结构设计规范 GB50010-2010；砌体结构设计规范 GB50003-2011；建筑抗震设计规范 GB50011-2010；全国民用建筑工程设计技术措施（建质2009124号）。2、结构设计方案1）本项目建筑类别二类，耐火等级为二级，安全等级为二级，设计使用年限50年。2）根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）中

28、有关建（构）筑物抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组的规定，某某县的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g，设计地震分组第一组。本项目抗震等级为丙类，需抗震设防。本工程所在地的标准土壤冻结深度为1.7m。基础形式：采用桩基础。3）结构选型：剪力墙结构，地上一层是公建，2-17层是住宅。3、建筑施工本项目施工质量控制等级为B级，施工队伍的资质、施工能力、技术装备均应满足该项工程的要求。4、户型方案本项目住宅建筑面积30973.88，户型三房两厅一卫、二房两厅一卫、二房一厅一卫、二房一卫一厨一厅，能够满足用户的需要。从均好性的角度出发，大开间，宽敞明亮，尊贵气派，动静分区，功能合理，外凸形景观阳台，通透