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1、平稳快速的经济增长使得北京市写字楼市场的商务需求得到保证，再加上从2004年开始，北京进一步对外开放了保险等市场，北京市的写字楼市场需求平稳增长，尤其在东部涉外资源丰富的地区，需求增长明显。3、写字楼总体市场仍呈供过于求局面2004年北京市的写字楼供应量仍呈放量增长趋势，全市新增供应量达到218.3万平方米，比2003年有较大幅度的增长。2004年新增供应与往年相比主要特点是高档项目多、入住项目多。在需求方面，租赁需求比较平稳，平均入住率保持在8590之间，新增租赁需求主要来自于当年新开放的保险业与发展迅速的新经济。而购买需求较往年有较大增长，全年销售面积预计能达到140万平方米，新增需求主要

2、来自国资企业和外地进京机构及个人，销售市场呈现明显的结构特征，即高端写字楼和低端商住项目呈现热销态势，而中档写字楼市场相对平淡。分区域来看，东部区域市场表现活跃，性价比高的项目供不应求；金融街区域供应开始放量，成交仍以国资大单为主；中关村区域迎来了近年来最大的集中供应期，严峻的市场形势迫使短期投资行为逐步让位于长期持有形式。二、2004年北京写字楼市场回顾1、全市供应继续放量虽然经历了土地整顿及宏观调控等风波，2004年北京市的写字楼供应仍然保持了放量增长的趋势。据21世纪不动产北京中天大业加盟店统计，2004年北京市新增写字楼供应33个，总建筑面积218.3万平方米。其中以销售方式为主的项目

3、共15个，总建筑面积达127.4万平方米；而以租赁为主的项目共18个，总建筑面积90.9万平方米。2004年新增销售和租赁的项目比例大概为一半对一半。2004年主要新增写字楼项目一览表2004年新增销售项目项目名称位置租售方式总建筑面积销售报价富尔大厦CBD售5.2万平方米15000-17000元/平方米华平国际大厦7.3万平方米16540元/平方米温特莱中心2.9万平方米15000元/平方米中环世贸23.5万平方米24000元/平方米丰汇时代金融街8.9万平方米16000元/平方米金泽大厦4.6万平方米17000元/平方米CEO首创拓展大厦中关村3.6万平方米16800元/平方米海兴大厦 8

4、万平方米12500元/平方米瀚海国际6.2万平方米13000元/平方米辉煌时代大厦 6.6万平方米18000元/平方米南新仓国际大厦东四十条11万平方米金隅科技大厦 上地14.4万平方米8500元/平方米富华金宝大厦王府井5.1万平方米皇冠大厦西直门6万平方米12000元/平方米佳程广场三元桥14.1万平方米24810元/平方米2004年新增租赁项目所属区域租金报价（含物管费）LG大厦租15万平方米28-30美元/月.平方米NCL新华保险大厦7万平方米25-28美元/月.平方米建外SOHO （第一大道）9.8万平方米20-25美元/月.平方米富顿中心泛CBD4万平方米15美元/月.平方米国润大

5、厦 1.6万平方米18美元/月.平方米创业大厦2.13万平方米14.5美元/月.平方米东升大厦5.5万平方米16美元/月.平方米融科资讯C座9.4万平方米28美元/月.平方米盈地中心东二环4.8万平方米东方文化大厦安外大街1.8万平方米14美元/月.平方米城建大厦北三环12.6万平方米煤炭大厦和平里3.4万平方米和乔丽晶写字楼酒仙桥0.61万平方米兆维华灯大厦3.8万平方米10美元/月.平方米叶青大厦D座望京2.4万平方米13美元/月.平方米豪森大厦 西客站0.35万平方米7美元/月.平方米首钢国际大厦5万平方米20美元/月.平方米国门大厦燕莎1.7万平方米中关村继续放量增长中关村继续保持了3

6、年来的供应高速增长之势，2004年的新增供应仍有41.4万平方米，主要集中在中关村西区及清华科技园，中关村新增写字楼的主要变化是由于销售市场的不景气，更多写字楼开始采取租赁为主的长期经营方式，如理想国际大厦、融科资讯中心C座、中信国安数码港、创业大厦、东升大厦等。CBD开始进入供应高峰期经过了几年的建设之后，CBD区域也在2004年进入了写字楼的正式供应期，当年的新增供应达到了70.7万平方米，超过了中关村成为了北京写字楼供应最集中的区域。其中高档项目如LG大厦、NCL新华保险大厦主要以租赁为主，部分高档项目和大部分中档项目则以销售为主，如建外SOHO第一大道、财富中心A座、富尔大厦等。金融街

7、二期供应开始放量经历了两年的断档之后，金融街区域的新增写字楼供应也在2004年开始启动，除金泽大厦以外，金融街核心区内的其他项目如盈创大厦、新盛大厦，以及区域附近的长安兴融中心也已经具备了销售条件。而随着华荣公寓、金融街中心区等工程的逐渐落成，金融街区域的商务配套设施渐趋完善。东二环区域成为新热点从朝阳门、东四十条至东直门一线的东二环区域，既占据内城靠近中央政府，历史文化资源丰富，又临近东部CBD、燕莎等涉外商务带，区位优势明显，之前因为缺少统一规划，发展略显缓慢。但在2004年东城区政府提出了“东二环商务带”的区域规划思路，截止到2008年，东二环将陆续建成大型企业总部、高档写字楼、星级酒店

8、、各类商业、住宅及会展中心、博物馆、交通枢纽工程等物业设施，新增写字楼总量将达到360万平方米。这一规划使东二环区域的发展有了明确的脉络，而且也得到了市场的热烈反应。目前在该区域正在开发的写字楼项目有新保利大厦、南新仓国际大厦、凯恒中心、天恒大厦、东华广场、华普联邦大厦二期等，东二环区域将成为东部继CBD之后的又一热点区域。亚运村区域又见新楼经历了多年的沉寂之后，亚运村区域的写字楼市场在2004年终于又有了新项目，兰华国际大厦、世纪兴源大厦，以及重新启动的地标性建筑名人广场，亚运村区域在奥运概念的刺激之下又重新焕发出来新的活力。周边区域进入市场持续期2004年总部基地、亦庄开发区、望京电子城科

9、技园区、上地地区等方面的写字楼市场，经过集中推广和热销之后销售进度大幅度减缓，市场有效需求基本被释放，市场成交进一步趋缓。广渠门、东南三环等区域写字楼市场比较冷清，新增楼盘较少，主要是因为这些区域缺乏产业聚集，难以带动写字楼市场的发展。2、主力需求增长明显、需求显现选择性2004年虽然经历了宏观调控，但是全国乃至北京的经济增长仍然保持平稳快速之势，平稳快速的经济增长使得北京市写字楼市场的需求得到了保证。整体需求在保持平稳增长的同时，出现了若干类明确的新增主力需求，同时无论租赁市场还是销售市场，需求都呈现出明显的选择性。2004年写字楼市场的新增的需求主要来自于当年新开放的保险业，发展迅速的新经

10、济产业，外地进京企业，以及投资机构或者个人投资者。不过需求的主体仍然来自于原有客户的流动。而租赁需求比较平稳，销售需求有较大增长。高端写字楼和低端的商住市场比较火爆，而中档写字楼市场相对平淡。2.1 销售市场高性价比项目受到追捧三类客户构成主力买家国有大型企业、个人投资客和投资机构构成了2004年北京写字楼销售市场的主力客户。其中国有大型企业主要集中在金融街、东二环、中关村核心区等城市中心商务区，该类客户看重当地的区位形象优势，以及中央各部委机关的行政资源；投资机构主要瞄准的是CBD具有最终用户承租能力强，投资回报稳定的特点，和中关村项目较低的投资门槛以及未来稳定的长期经营收益端倪初现；而投资

11、客主要关注的是热点区域内的高性价比项目，该类客户群聚效应明显，成为CBD部分高档写字楼的主要消化力量。传媒企业率先进驻CBD 央视东迁的消息得到确实，以及已经开工的新北京电视台大楼，直接促使了影视、广告等传媒企业开始向CBD聚集，2004年CBD区域内一些中高档项目如温特莱中心、阳光100、住邦2000等的主力成交客户即以传媒企业占据主导地位，其中的大单成交如上海文广购买了阳光100的写字楼一个整栋，深圳电视台、湖南电视台等也已表露了要在CBD内购买写字楼入驻的意向。投资客开始关注高端市场由于东部区域丰富的商务客户资源，保证了最终用户的高端资质，以及与此相对应的高租金承受能力，由此形成的高租金

12、回报引起了投资客的极大关注。财富中心A座、朝外门、富尔大厦已经基本售完，购买的客户均以投资客为主。除写字楼以外，商住类项目由于投资门槛低，更容易受到投资客的追捧，万达广场商务楼、华贸中心商务楼、温特莱中心等都出现了热销的局面，其中万达广场商务楼因为投资客占到80%以上，目前已经在考虑设立租赁中心以便为数目众多的小业主提供统一的租赁服务。值得注意的是，倍受市场关注的房地产投资需求正在发生明显变化。首先，大批外地、境外投资客户正在进入北京、上海等大型城市；其次，房地产个人投资者的投资重点正在由住宅向商用物业转移，城市核心区高档写字楼成为投资新宠。银行、证券监管机构、国资企业仍然是金融街大单买家20

13、04年是金融街的销售高峰，中证大厦、鑫茂大厦、国际投资大厦等项目都被整栋购买，其中鑫茂大厦的两座楼分别被中国证监会和银监会购买。而在近期，据悉盈创大厦、天宸大厦也已被整栋买断。在政府背景浓厚的金融街，这种销售方式在未来一段时间将仍是主流。中关村写字楼持有结构大变化，“减法”变“加法”中关村销售市场继续呈现出两极分化的趋势。一方面，中低档商住立项的写字楼项目迎合了中关村区域中小企业客户和投资客的需求，市场表现火爆，如学院国际、世纪科贸、盈都大厦、企图ATT中心等项目在2004年都获得了不俗的销售业绩，这些客户不仅看重商住项目较低的价格，同时也非常重视八成二十年按揭较低的首付门槛，另外还看重商住项

14、目后期较低的运营成本，如物业管理费较低。另一方面，随着中关村写字楼供应在2004年进入顶峰，价格在巨大供应的压力下也随之落入低谷，正迎来了入市投资的大好机会，一些看好中关村未来发展前景的大型企业集团、国资企业、以及实力投资机构开始大面积甚至整栋购买该地区高档写字楼。如：中钢集团拟购买中关村金融中心A座，理想产业发展集团在成功完成理想国际大厦的理性经营之后拟购买CEC大厦一整栋，另外据称山西某煤炭运输公司购买都城国际大厦18000平方米，成交金额2亿元。这些大单买家往往具有长期持有经营的意图。中关村写字楼市场正在由短期投资型向长期持有型转变，市场中由大机构持有的物业比例呈现上升趋势。这一趋势的出

15、现，使原来以尽量压缩成本从而具备价格优势的“减法”策略逐渐减少，而通过追加投资提升物业品质从而提高长期现金回报能力的“加法”经营策略逐渐增多。这种变化背后的原因在于，城市中央商务区最终将成为大型经营性资产，而能够持有这种资产的机构必然是资金实力强劲的企业集团或机构投资者。随着中关村越来越多的高档写字楼项目被整体收购和持有，中关村区域的写字楼市场将向着规范、健康的方向发展，有实力的开发商应该抓住机会，在中关村打造精品物业。巨头经济支撑“东二环经济商务带”以朝阳门和东四十条为主的东二环地区，由于天然的环线第一排形象优势，该地区写字楼成为大型国资企业集团整栋购买的对象，目前已有中石油、中海油、中青旅

16、、北京移动、中国人寿等巨头入驻该区域。同时还有部分纺织、能源、汽车、贸易等中型国资背景企业比较看重该地区“背靠中央机关单位、面向国际商务区”的枢纽功能，成为东二环写字楼整层或大面积购买客户；由于东城区政府重点支持“东二环经济商务带”的原因，吸引了一批看重该地区写字楼升值潜力的个人投资者。如南新仓国际大厦开盘不到半年，即已实现了将近50的销售率，其中主要客户即为个人投资者。新经济带来新需求目前位于中关村地区的盈都大厦商住楼、学院国际大厦等商住项目均取得了很好的销售业绩。这些项目的客户有明显的“地缘”特征，如学院国际大厦，由于国家专利局就在附近的蓟门桥地区，国家知识产权局在学院国际大厦先后购买三个

17、整层共约1万平方米，项目内其他与专利，知识产权有关的成交达2.3万平方米。这是典型的“新经济”现象在写字楼市场中的反映。随着入世程度加深，新经济不断催生新产业并带来新商机，由此产生对写字楼的大量需求。新经济特征明显的另一个案例是上地地区的盈创动力，该项目共14万平方米，目前已经完成大部分销售，其中相当一部分客户是具有研发性质的数码、娱乐、软件、教育等类企业，如北京洪恩教育科技有限公司、北京和源沐泽科技发展有限公司总部、北京金和软件、北京欢乐亿派科技有限公司、欢乐亿派游戏开发公司等。新经济的发展已经催生出一品具有较强资金实力的企业，这批企业正在成为中端写字楼的重要买家。周边区域各有特点，市场总体

18、步入平稳期在北京的其他写字楼区域市场上，上地、望京及酒仙桥区域凭借着便宜的价格和政策优势，吸引了很多生产型的高科技企业入驻，以大面积成交为主，或者是由开发区提供土地，甚至是负责建造好写字楼再提供给大企业使用，如摩托罗拉和爱立信进入望京科技园。总部基地在2003年热销一年之后，主力客户群已经被基本消耗，加上该区域居住、商业等配套跟不上，2004年重新落回平实。亦庄等地区的写字楼，由于交通、居住等配套设施不成熟，写字楼市场难以形成规模，销售表现一般。2.2 租赁市场企业升级办公场所，客户流动频繁成交活跃随着写字楼市场新增现楼越来越多，企业在挑选办公地点时有了更多的选择，一般而言新项目预租时的租金价

19、格都有很大的优惠，在产品上相对老项目也有较大的优势，对于正在寻找办公地点的企业而言很有吸引力，所以说2004年租赁市场的最大特点便是企业升级办公场所，从而造成流动频繁、成交活跃。除了原有客户的扩租、外地进京企业以外，2004年北京市写字楼租赁市场的新增需求主要来自于年初开放的保险业，但这一影响主要体现在东部地区。保险业开放继续增大外资客户比重根据入世承诺，近几年中国将陆续向外资开放国内金融、保险、零售等市场，导致外资进入北京市场的力度进一步加大。而保险业在2004年初即在北京对外放开，此政策对北京市写字楼租赁市场的拉动作用很快显现，从2003年底开始就有中宏人寿保险公司、信诚人寿保险公司、美国

20、大都会保险公司及光大永明保险公司等集中租用国贸中心、东方广场、丰联广场等东部区域高档写字楼，致使目前东部区域顶级写字楼处于供不应求的状况。CBD内的高档项目国贸中心和嘉里中心目前基本上无房可租，东方广场也借助这几个大保险公司的入住提升了入住率和知名度，将其租金水平抬升了将近50。除了保险业以外，一些国际高端服务业如投资顾问、咨询、会计等企业的流动、合并也增加了东部区域写字楼租赁市场的活力，如普华永道在2004年4季度正式签约租用北京财富中心写字楼A座的7个楼层，共1.9万平方米。金融街开始吸引外资银行和下游企业虽然金融街已经拥有10年的成长历史，但是以国内金融监管机构和各大银行总部为主的前期定

21、位，以及居住、商业等配套的缺乏，导致目前进驻金融街的外资金融机构数量稀少。2003年之后，西城区为了促进金融产业的国际化发展，制定出了加快北京金融街建设的意见和西城区促进金融服务业发展的若干建议等相关政策，表明西城区将为国际金融机构量身打造办公物业。该规划促使金融机构入住金融街的速度明显加快，尤其是外资的金融机构，包括纽约银行、高盛等等都在洽谈入住金融街。中关村区域客户流动频繁2004年，中关村写字楼租赁市场不断出现大单成交。首先，融科咨询中心C座刚开盘，预租率就达30%，此外中保集团和新浪租赁了理想国际大厦，搜狐租用清华科技园的威新大厦1.2万平方米，大唐电信租用了北控鑫地科技大厦一整栋将近

22、2.5万平方米。但是，除了少数几个高档写字楼能从外区域吸引来新客户以外，中关村区域内2004年的租赁成交主要源自于区域内的客户从老项目向新项目的流动。流动的原因一方面是因为经过多年的发展，村内已经成长起来了一批较有实力的企业，客观上也需要改善办公条件，另一方面，主要是因为目前中关村区域新写字楼项目众多，客户可选择的余地大，而且在庞大的供应量压力下，这些新楼的预租价格都相当优惠，客户入住品质较高的新项目既可改善办公环境，承受的租金也几乎不变或者只是略微上升。3、价格稳中有升3.1 售价两头涨、中间稳2004年北京市写字楼的销售市场需求主要集中在高低两端，所以这两个档次的写字楼或商住项目价格普遍看

23、涨，而中档写字楼市场需求乏力，价格平稳。CBD3000美元/平方米再现CBD区域2004年进入销售市场的高档写字楼仍然不多，以财富中心为首，该项目在2004年初销售火爆，价格从均价22000元/平方米开始直上扬到25000元/平方米左右，上涨趋势明显。其后开盘的高档写字楼便纷纷以其为标准定价，如中环世贸中心，报价达24000元/平方米，尚未开盘的世纪财富中心报价也在25000元/平方米左右。CBD区域的写字楼价格在经历了近10年的波折之后终于又重现了上世纪90年代初3000美元/平方米左右的价位。以蓝堡、万通中心、温特莱中心、富尔大厦、建外SOHO第一大道为主的中高档写字楼项目，报价介于150

24、00元/平方米至20000元/平方米之间。富尔大厦以临东三环的地段成交价仅1400017000元/平方米，性价比极高，故短期内被投资客抢购一空；建外SOHO第一大道虽然销售效果不错，但产品档次不高，18000元/平方米的报价其实属于开发商品牌与成功营销带来的溢价，但从其冷清的租赁状况与低廉的出租价格证明了写字楼租赁市场的理性；其他项目定价比较合理，销售也较为平稳。以万达广场、建外SOHO商务楼、尚都国际中心、华贸中心商务楼为代表的中低档商住类项目因为门槛低，受到了投资者的青睐，销售火爆，销售报价从13000到16000元/平方米不等，上涨明显，已经逼近了中档写字楼的售价。金融街价格稳定因为主要

25、以大单成交为主，金融街的写字楼销售都有订单定制模式的影子，以国有大型企业/机构为主的目标客户导致了金融街写字楼的价格并不能完全由市场决定，所以其价格一直都比较稳定，报价维持在1500020000元/平方米之间，而成交价一般都在15000元/平方米左右。中关村价格趋于稳定、市场回归理性中关村区域的写字楼销售市场因为近几年的供应太过集中，市场竞争激烈，价格处于持续下跌态势，但目前各项目的销售价格已经趋于平稳。目前中关村区域写字楼报价主要集中在1200013000元/平方米之间，部分形象和地段较差的写字楼成交价已经跌破了10000元/平方米。不过从近期的成交情况看，中关村区域超低的写字楼价格已经引起

26、了大型实力企业集团和投资机构的兴趣，随着实力买家的接手，原来采用的快速建成并快速销售回款的短期投资行为，逐渐向着长期经营的持有型转变。物业持有者为提高物业品质、增强物业的保值增值功能，将会不断追加投资持续改善物业本身以及周边配套条件。这种持有行为的增多，将使中关村写字楼行业整体向着良性、规范的方向发展，中关村写字楼市场的整体资产价值将会逐步得到恢复和体现。中关村商用物业市场的另一大主角即商住项目的价格则一直保持坚挺。其开盘报价一般在900010500元/平方米之间，到现房阶段则会涨到11000元/平方米左右，接近中档写字楼的售价，部分地段条件较好的商住项目，销售报价往往能够突破到12000元/平方米以上。4.2 租金稳定上扬在租赁市场上虽然2004年有较多项目入伙，但总体而言供需比较平衡，租金有一定幅度上涨。但由于供需结构的不同，各个区域的市场表现各异。