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1、7设备操作人应持证上岗，并经公司培训考核合格。三设备分类规定根据设备的重要程度和对物业正常运行的影响，对物业设备进行分级管理，为配合管理需要，将设备分为一级、二级、三级：一级设备：是指为保证物业正常运行、提供基本工作、生活保障的核心设备，在物业设备管理中，处于最重要部位，如电梯、空调主机、生活给水泵（冷热）、消防泵、喷淋泵、火灾自动控制系统、高压柜、变压器、锅炉、采暖循环泵 、热水循环泵、天然气调压站、纯净水系统等。二级设备：是指为保证物业正常运行、与核心设备相配套的周边设备，在物业设备管理中，处于重要部位，如低压配电柜、各种控制柜、冷却塔、空调室 内机、水箱、可视监控对讲系统、门禁系统、远传

2、三表抄送系统、喷淋系统、排送风机等。三级设备：除I、II级以外所有设备、防火卷闸门、潜排污水泵、消火栓、警铃、风阀、电表箱、消防灯等。四设备报废管理制度为确保物业设备的安全、正常运行，保证人员及财产安全，对无法保证正常运行，又无修复价值的设备应予报废,并制定以下制度：报废的标准：a、不能安全正常运行，存在事故隐患；b、修复成本较高，使用价值不高；c、无修复价值的设备。1设备报废应由工程部主管如实汇报设备运行使用情况，详细说明报废的原因等，并向部门经理提出报废申请。2部门经理在接到申请后，及时了解、检查设备运行管理等相关情况，对运行管理人员进行核实，并做出是否报废及报废原因的鉴定。3得到报废许可

3、后，应填写报废单，由部门经理签字后，经公司总经理批准后实施。4需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。6工程部应将批准的报废审批表报公司财务或其他主管部门2.电器设备管理制度一高低压电房管理制度为贯彻“安全用电”的方针，确保小区供电系统正常运行，特制定本制度：1负责供电运作和维修的人员必须持证上岗，配电房的值班员必须熟悉电器设备情况和有关安全措施、操作程序与规章制度。2配电房建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压室进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报管理处和园区主管。3配电设备由专职人员管理和值班，配

4、电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。4供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱接线路，在供电高峰时，应按负荷的需求，有计划地切换变压器。5停电时，应提前向用户发出通知，恢复送电时在确认供电线路正常，电器设备完好后方可送电。6配电房内设备及线路变改，要经公司工程部同意，重大变更，要上报公司领导批准。7配电房内消防设施应确保完好，并有手持式气体灭火器，注意防止小动物进入，无关人员禁止进入，外来人员须经管理处办公室及公司许可方可进入，并做好外来人员登记工作。8加强日常维护、检修，保证配电房内公共照明、显示灯等设备完好。9市电停电时，值班人员应立即

5、检查，同时与供电部门取得联系。10运行过程中，分路开关跳闸，先查明原因，可试送一次，若不成功则不能再送，并报告工程班长查明原因，排除故障后才能送电。11系统和设备在运行或检修时，应挂上相应警示牌严防误操作。12保持配电室的清洁卫生和干燥。二设备房值班制度为了规范设备房的安全管理，特制定设备值班制度如下：1值班人员要按部门规定的值班方式和时间表进行值班，如需要改应由部门经理批准。2值班人员严格执行各项规章制度，不迟到早退不擅自离岗，在值班时间内应坚守工作岗位。如需离开时要经主管部门领导批准，同时应有代班人员替值班。3值班人员应了解和熟悉系统设备情况，随时检查和处理异常状态，发现问题及时处理、记录

6、，不得做与运行无关的事情。4值班人员除维护设备、巡视设备和相关设备操作外不得随意离开控制室。5在值班时间内不准会客，非值班人员不得随意进出设备房，如遇特殊情况须经领导同意，经批准进入人员一律登记备查，记录其进入时间、姓名、单位。6值班人员在班前和班中严禁饮酒。接班时提前到达工作岗位做好准备工作，若接班员未按时接班，交班员应坚守岗位并向上级汇报，以做好工作安排。7交接班时尽量避免倒闸操作和许可工作，在交接过程中发生事故或异常，原则上由交班人员负责处理，但接班人员应积极协助处理，事故完毕或告一段落方可进行交接班。8认真做好清洁工作，保持设备房的卫生整洁。9认真填写值班记录，做到交接两清并签字确认。

7、三水泵房设备管理制度为了保证水泵房设备的正常使用，特制定以下管理制度。1小区水泵房为小区主要设备房之一，应有专人负责。2水泵房应保持清洁卫生，做到每日清扫，保持空气流通，禁止吸烟。3水泵房内设各种管道、阀门、焊口、接头等应做到不渗、不漏、不锈，做好维修和保养工作。4水泵房的门、窗和各原预留洞口应加纱铁网以避免各种小动物进入水泵房。5每天应对水泵房进行巡逻，检查水泵的运行情况，有无异声、异味，温升、电流变化、压力运行、检查供电设备和供电箱等是否运行正常。泵房的排水系统应保证正常运行，保证水泵房的安全、可靠。6水泵房严禁非工作人员随意进入，外人进入须持副经理级以上人员批示方可进入。7做好水泵房的日

8、检、周检、季检和年检工作，并做好详细维修记录。8生活饮用水箱盖必须加锁、钥匙并由工程部保管。9水箱内应保持清洁卫生，不得有杂物和悬浮物，并定期进行清理、消毒，清洗人员必须是专业人员，持有健康证和专业证书。10水箱的透气管和泄水、溢水管应加铁网，避免小动物爬入水箱内。水箱盖平时应盖好加锁，钥匙由专人负责保管。11水箱内浮球应定期检查，避免浮球失灵造成事故，水箱无水安全系统应给予试验调试，消毒柜应正常使用并定期检查和更换灯管。12生活水泵应每星期轮换一次、接触器主开关每月检查一次。13起动后检查压力是否达到设定压力，电流是否在常规状态，泵体是否平稳运行，噪音是否过大，电机是否过热等现象。14查看在

9、压力达到设定压力时水泵工作数据是否正常。15严禁在出水阀未开启时水泵长时间运行。16泵房每周打扫一次、泵及管道每月稽查一次。四二次供水水箱卫生管理制度依据政府有关规定，制定水箱间卫生管理制度如下：1从事供水、管水人员和饮用水箱清洗、消毒等卫生维护工作人员都必须遵守本制度。2管水员和从事水箱设施的清洗、消毒等卫生维护工作人员，要按规定进行健康检查和卫生知识培训，持证上岗。3二次供水箱、盖、门必须上锁，钥匙由专人负责保管，不得随便打开，避免落入灰尘，掉进杂物，污染水质。4二次供水蓄水箱需定期清洗、消毒，并对水质进行检验，及时发现和消除污染隐患，确保业主（居民）饮水卫生。5专人负责巡视并做好检查。6

10、二次供水箱使用卫生合格许可证必须贴上墙以便检查，定期检查。7水箱透气管和泄水、溢水管口应加盖铁筛网，避免小动物、害虫爬入水箱内。8严禁非工作人员进入，外人进入须持经理以上领导批示方可进入。9水箱内不得有漂浮物、并定期进行清洗、消毒10做好二次供水水箱的日检、周检、月检和年检工作，并做好详细的维修保养记录。五排水系统管理制度1雨水管道、雨箅子、集水坑池等设施，应定期安排人员进行检查及清掏。2在每年的雨季前后，应着重对物业管理公司所管辖范围内的管网进行检查。3在遇雨季或暴雨时，须着重巡视园区的排水情况，并视情况及时处理，如遇无法处理的问题须及时上报相关领导；4生活污水管道、污水井等排污设备须定期巡

11、视，发现有堵塞情况时，应立即着手进行清掏。5园区化粪池、集水坑等设施应定期进行清掏，外单位承包的项目在清掏作业时应做好监督工作，确保清掏的质量。6园区空调冷凝水管道、管口等和下水口在夏季使用期间,应经常对其进行巡查，发现积水、堵塞等问题时应及时通知住户后组织人员处理。7对排水系统重点部位如屋面、集水坑、设备房等，应安排专人负责并监督落实，确保重点部位的排水正常。六电梯管理制度电梯机房管理制度1电梯机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员保管。2机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度40度之间。3机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放

12、其他杂物。4机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好，在有效期内。5电梯机房应每周打扫一次卫生。6闲杂人员不准进入机房，若因工作需要确定进入时，须经主管人员批准，并在专业人员陪同下进入机房。7未取得特种设备操作证人员，不得随意动用，操作电梯设备。8由专业人员依据安全操作规程规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。保证电梯的正常运行。9电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。电梯轿厢管理制度为了规范电梯轿厢的管理，保障电梯的正常运行，特制定如下制度：1乘梯时，须等电梯开门到位后方可出入电梯。2禁止站在电梯门中间或用手挡住电梯，等待其他人或装卸货物。3乘梯时，

13、禁止靠住轿厢门，禁止在轿厢内打闹。4禁止拍打、撞击、破坏电梯的操作按钮和设施。5当乘梯被困时，切勿惊慌，不要自扒轿门或自行解救，请按操纵盘左上角的黄色报警按钮，维修人员将及时到达，对您实施解救。6学龄前儿童及其他无民事行为能力的人搭乘电梯时，必须有成人陪同。7禁止在轿厢内随地吐痰，乱丢垃圾，如你需要装运货物，请告知门口保安协助您操纵电梯。8禁止装运易燃易爆等危险物品，超大超长物品。9当电梯载重超过额定载量时，电梯蜂鸣器发出鸣响信号，电梯不能自动关门，说明此时电梯超载，当超载物品去除后，电梯恢复正常运行状态。七消防管理制度消防泵房管理制度为了保证消防泵房的正常运行，特制订如下管理制度：1每周检查

14、一次，定期做好保养工作。2各种消防开关和阀门应在自动运行状态。3消防水箱应保持满水状态。4每个月对泵房各类阀门进行检修并进行加油和试验工作；每个月应手动，自动启动消防主泵，并运行数分钟后停止。5在运行前应手动盘动连轴器检查是否被卡住。6启动电机前应检查电机的绝缘电阻是否在2M以上。7手动泄水，水力警铃应正常报警，自动补水系统正常启动补水定压。8电柜内接线应每月检查，发现问题立即处理或上报。9通知消控室启动主泵和停止，消控中心应能控制。10做好检查保养记录。消防风机房管理制度为了保证消防风机房的正常运行，特制订如下制度：1消防控制柜上各种指示灯应正常。2柜内设备和电压应正常。3用摇表测量风机绝缘

15、应在2M以上。4手动启动风机，启动应无异响。5通知消控中心启动和停止，应能正常启动停止。6做好风机房卫生工作。7每次运行应在10分钟以上。8每月启动风房设备一次。9各种开关应在自动状态。10做好检修记录工作。1.1 设施设备维护保养规定为规范小区设施设备的维护保养，特制订如下规定：坚持经济、合理、安全、适用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。1.1.1 符合维修方案或设计图纸的要求，符合各项维修项目的标准，以为业主提供方便为原则。1.1.2 工程部定期巡视检查房屋主体结构的使用。1.1.3 蓄水池、喷水设施应完好，无渗、滴水现象、内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有 盖且密封

16、上锁。维护人员每月检查一次发现问题及时修复，每年清洗一次蓄水池。1.1.4 设备维护保养是指对维持设备精度性能而进行的清扫、检查、润滑、紧固及调整工作，设备维护保养工作的原则是以预防为主、维修与计划检修为辅的原则，设备的维护保养是延长设备寿命，保证设备正常运转的重要手段。1.1.5 设备保养的主要内容是：“整齐、清洁、润滑、安全，”即通常所说的“四项要求”，包括：1.1.5.1 整齐：工具工件附件放置整齐，安全防范装置齐全，线路，管道完整。1.1.5.2 清洁：设备内外清洁，各滑动面，丝杆、光杆等处油污、无碰伤，各部位不漏油、漏气、漏水、漏电、房内垃圾清扫干净。1.1.5.3 润滑：按时加油、

17、换油、油质符合要求，油壶、油枪等齐全。1.1.5.4 安全：实行遵守操作规程，防止事故隐患。1.1.6 设备保养实行三级保养制：1.1.6.1 日常保养：日常保养的内容是清洗清洁、润滑和紧固易松动的螺丝，检查部件完整，日常保养的项目大多数在设备外部，由设备班组负责。1.1.6.2 一级保养：以设备班为主，维修工人配合指导。一级保养的内容包括：1） 根据设备使用情况，进行部分零件的拆卸、清洗、修复；2） 对设备的各个配件间隙进行适当的调整；3） 清除设备表面的黄袍及油污；4） 检查、调整润滑油路，适当加润滑油、润滑油脂；5） 清扫电器箱 、电动机。电器装置固定整齐，安全防护装置牢固。1.1.6.

18、3 二级保养：以检修为主，工程维修人配合协助，半年保养一次。二级保养的内容包括：1） 根据设备的使用情况，对设备进行部分解体检查，清洗。2） 对各主轴箱、变速转动箱、进行清洗并换油。3） 修复或更换易损件。4） 检查电器箱，修整线路，清洗电动机。5） 检查调整修复精度，校正水平。1.1.7 设备的维修保养要求做到“三好四会”，即管好、用好、修好设备，会使用、会保养、会检查、会排除故障。1.1.1 供电设备的安全管理规范1） 安全操作注意事项1 操作高压设备设施，必须带绝缘手套、着棉工作服、使用绝缘操作杆。2 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。3 严禁带电工作，

19、紧急情况需带电作业时，需具备如下条件：A. 有监护人；B. 工作场地空间足够，光线足够；C. 所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝批、电工胶布等）；D. 工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。4 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。5 电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。6 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。2） 供配电设备设施操作1 配电变压器停电的操作要领：A. 拉开各低压出线开关；B. 拉开低压总开关；C. 拉开配电变压器高压侧开关。2 自发电停电的操作要

20、领：A. 拉开发电机配电柜总开关；B. 关掉发电机控制电源。3 配电变压器送电的操作要领：A. 合上配电变压器高压侧开关；B. 合上低压总开关；C. 合上各低压出线开关。4 自发电送电的操作要领：A. 合上发电机控制电源；B. 合上发电机配电柜总开关。5 在配电变压器上工作前，操作要领如下：A. 拉开高、低压两侧电源；B. 验电，确认无电；C. 两侧分别挂三相短路接地线；D. 高安全围栏，挂上“有人工作，禁止合闸”标示于高、低压开关处。6 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：A. 拉开开关、有明显的断开点；C. 挂三相短路接地线；D. 设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；E. 挂上

21、“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；F. 站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。 3） 异常情况的处置1 触电急救：在物业管理公司的辖区内，发现有人触电时，当班电工应保持清醒的头脑立即组织抢救。抢救的方法是：A. 人体触电较重时会失去知觉，往往不能自行脱离电源。救护人员应根据触电场合和触电电压的不同，采取适当的方法使触电者脱离电源。低压触电时，应首先拉开电源开关，离开关太远的用绝缘的杆棒把电线挑开，脱离电源要快，必须争分夺秒，触电时间越短救活机率越高；若离配电室较远，可采用抛掷金属物使高压短路，迫使高压短路器的自动保护装置跳闸自动切断电源。但抛掷金属物时，救护人员应注意自身的安全。B. 现场抢

22、救。触电人员脱离电源后，应根据伤势情况作如下处理：触电者尚未失去知觉时，应使其保持安静，并立即请医生进行救护，密切观察症状变化；若触电者失去知觉，但有呼吸心跳，应使其安静的仰卧，将衣服放松使其呼吸顺畅；若出现呼吸困难并有抽筋现象，应进行人工呼吸并及时送医院诊治；若触电者呼吸和心跳都停止时，注意不能视为死亡，应立即对其进行人工呼吸，直到触电者呼吸正常或者医生赶到为止。2 变配电室发生火灾时的处置：当变配电室发生火灾时，当班人员应立即切断电源，使用干粉灭火器和二氧化碳灭火器灭火。并立即打火警电话119报警，注意讲清地点、失火对象，争取在最短的时间内得到有效的扑救。3 变配电室被水浸时的处理：变配电

23、室遭水浸时，应根据进水的多少进行处理，一般应先拉开电源开关，同时尽力阻止进水，当漏水堵住后，立即排水并进行电器设备除湿处理。当确认湿气已除，绝缘电阻达到规定值时，可开机试运行。判断无异常情况后才能投入正常运行。4） 供电设备的档案管理：为掌握供电设备的过去，以便正确使用供电设备，对供电设备应建立档案进行管理。一般住宅区或高层楼宇以每幢楼为单位建立档案，其内容主要有：电气平面图、设备原理图、接线图等图纸；使用电压、频率、功率、实测电流等有关数据；运行记录、维修记录、巡视记录及大修后的试验报告等各项记录，这些资料由公司工程部供电设备管理员负责保管，运行记录、巡视记录由值班电工每周上报供电设备管理员

24、一次，维修记录及大修后的试验报告则在设备修理、试验完成后由值班电工及时上报供电设备管理员。1.1.1.2 将工作相关内容、资料进行记录并整理归档。1.1.2 供配电设施设备维修保养操作规范1） 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件、低压配电柜的维修保养由值班电工负责。2） 变压器维修保养 1 外委托维修保养：每年冬季供暖前委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在供配电设备设施维修保养记录表内。2 外部维修保养：每年的春季供暖后、冬季供暖前对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养：A.

25、 测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%50%时，应作绝缘油试验（对外委托试验），如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；B. 清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；C. 拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；D. 变压器油位处于显示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕阿中的水和污垢；E. 检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。3） 高压开关柜维修保养。每年冬季供暖前委托供电公司对小区内所有高压开关

26、柜进行一次维修保养，此项工作由班长、主管负责监督进行并记录在供配电设备设施维修保养记录表内。4） 低压配电柜维修保养：每年的春季供暖后、冬季供暖前对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。1 熔断器的维修保养：A. 新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；B. 检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。2 交流接触器维修保养：A. 清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢；B. 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；C. 清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应

27、更换；D. 清洁铁芯表面的油污及脏物；E. 拧紧所有紧固件。3 自耦减压启动器维修保养：A. 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5M,否则应进行干燥处理；B. 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。4 电容器维修保养：A. 清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；B. 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；C. 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应进行除锈处理并拧紧；D. 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。5 热继电器维修保养：A. 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；B. 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。6 断路器（自动空气开关）维修保养：A. 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否则应烘干处理；B. 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；C. 断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；D. 在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；E. 各传动机构应注入润滑油；F. 检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能锉，只能轻轻擦拭；G. 检查手动（3次）