土地增值税有关业务问题明确Word文档格式.docx

1、对国家有关部门批准的开发工程或分期工程开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期工程确定为清算单位。5PCzVD7HxA二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算工程或核算对象为单位计算。同一开发工程中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除工程金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。jLBHrnAILg一）普通标准住宅；二）其他类型住宅含普通住宅和非普通住宅）；三）非住宅类房产。三、关于房地产转让收入的确认一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期

2、付款延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。xHAQX74J0X因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。LDAYtRyKfE二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无

3、正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。Zzz6ZB2Ltk三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。dvzfvkwMI1对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：1、法院判定或裁定的转让价格；2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；3、政府物价部门确定的转让价格；4、经主管税务机关认定的其他合理情形。四、同一开发工程不同类型房地产

4、成本费用分摊一）同一开发工程中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该工程总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费、（二项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。SixE2yXPq5凡不能按转让房地产工程不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第（一项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。6ewMyirQFL五、关于房地产开发成本、费用的扣除一）房地产开发成本核定扣除纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、

5、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。kavU42VRUs二）公共配套设施成本费用的扣除房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。工程规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。y6v3ALoS89人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。三）装修装饰费用的扣除凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律

6、不得作为开发成本扣除。M2ub6vSTnP对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。四）取得土地使用权所支付费用的扣除纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金第六条的规定进行处理。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。eUts8ZQVRd2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业

7、非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。sQsAEJkW5T2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发工程竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。本公告自2018年10月1日起施行。江苏省地方税务局二一二年八月二十日江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告的解读GMsIasNXkA解读：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进行清算，对于分期开发的工程，以分期工程为单位清算。”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委发改局、经发局）。如果发改委发改局、经发局）工程批文

8、中未明确分期，一般是以整体工程为单位进行土地增值税清算。发改局、经发局）工程批文中明确了分期，则应当以分期工程为单位进行土地增值税清算。TIrRGchYzg有些工程或者分期工程）开发周期较长一般是指从工程立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委发改局、经发局）工程批准的整体工程或者分期工程）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。因此，对国家有关部门批准的开发工程或分期工程开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该工程建设工程规划许可证将自行分期工程确定为清算单位。7EqZcWLZ

9、NX同一开发工程中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除工程金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。lzq7IGf02E土地增值税暂行条例实施细则第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算工程或核算对象为单位计算。”财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税199548号）规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。”国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发200991号）要求，在清算审核时应当审核“不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税”。国家税务总局关于加强土地增值税征

10、管工作的通知国税发201853号）的规定：“各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”zvpgeqJ1hk从上述规定可以看出，在计算土地增值税时，应当区分“不同类型房地产”分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税，但是在公告下发之前，税法对如何划分“不同类型房地产”尚未有较为明确规定。实践中，我省各地“不同类型房地产”划分标准不一，给土地增值税征管工作带来一定的困难。我省在广泛征求意见并综合考虑各种因素的基础上，正式确定采用“三分法”，将房地产划分为普通标准住宅、其他类型住宅含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产。自公告实施之日起，各省辖市的房地产分类标准与公告不一致的，

11、应当统一执行公告的分类标准，但各地在本公告生效前已经完成清算的工程，按各地原政策口径执行。NrpoJac3v1江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知苏地税发201853号）规定：“同一期清算工程中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。”本公告生效后，应按本公告所述类型分类。1nowfTG4KIfjnFLDa5Zo因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。tfnNhnE6e5土地增值税暂行条例实施细则规定：“转让房地产所取得的收入，包括转让房地产

12、的全部价款及有关的经济收益。”此处所称“有关的经济利益”包括纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益。HbmVN777sL需要注意的是，确认“有关的经济利益”前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。如果房地产交易未发生或者未完成被撤销），即使纳税人取得了“经济利益”，也应当属于与转让房地产无关的“经济利益”，不应确认为转让房地产所取得的收入。根据上述原则，公告进一步明确：“因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。”V7l4jRB8Hs83lcPA

13、59W9江苏省地税局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复苏地税函2008135号）规定：“房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按规定核定其营业额。”mZkklkzaaP此次公告首次明确了售后返租的土地增值税政策，其税务处理方法与营业税规定基本一致，使营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持一致。实践中，对于将房地产企业或者其关联方）以无偿或者低价方式取得的“一定期限的使用权”确

14、认为“与转让房地产有关的经济利益”，税企双方并不存在争议。但是在确定“一定期限的使用权”的具体价值时，税企双方容易产生分歧。主管税务机关可按“一定期限内房地产企业或者其关联方）实际取得的使用收益如对外转租取得的租金等）”来测算“一定期限的使用权”的具体价值，并据以征收土地增值税。如果在计算土地增值税时，“一定期限的使用权”的具体价值确实难以确认的，则应当按照公告以及相关税收政策规定，判断房地产转让价格是否明显偏低，对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入。在判断房地产转让价格是否明显偏低时，可结合公告第三条第三）项的规定进行判定。AVktR43bpwORjBn

15、OwcEd根据土地增值税暂行条例实施细则第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；二）提供扣除工程金额不实的；三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。土地增值税暂行条例实施细则第十四条第三款规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。第四款规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。第六款规定，转让房地产的成交价格

16、低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。此次公告在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，对低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估，其价格变动幅度已作适当放宽，可操作性较强。2MiJTy0dTT主管税务机关在计算“同期同类房地产平均销售价格”时，应当优先采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格。如果不存在当月价格的，可采集同一企业销售日前后三个月内的同类房地产销售价格。如果不存在前后三个月内的销售价格的，可采集相同或者近似地段其他企业销售日当月或者前后三个月内的同类房地产销售价格。gIiSpiue7A为了保

17、障纳税人的合法权益，即使主管税务机关能够确定“纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”，也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格，而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。uEh0U1Yfmh此处的称“正当理由”主要包括两方面因素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场供求关系发生变化。其他因素如销售给关联方，销售给企业股东和管理人员的亲朋好友等）一般不得认定为存在正当理由。IAg9qLsgBX“法院判定或裁定的

18、转让价格”、“以公开拍卖方式转让房地产的价格”和“政府物价部门确定的转让价格”，一般都是在特定的市场供求关系等特殊条件下形成的价格，这些价格能够反映特殊条件下房地产的公允价值。因此，上述三类价格即使明显偏低，也应视为有正当理由。WwghWvVhPEasfpsfpi4k因为在计算土地增值税时，应当区分不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，所以就产生了成本费用扣除工程）在不同类型房地产之间的分摊问题。ooeyYZTjj1根据公告的规定，在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该工程房地产总占地

19、面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该工程混建总建筑面积的比例分摊土地成本。BkeGuInkxI需要说明的是，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发工程实际占用土地情况，分摊至房地产开发工程。此次公告将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”，是对此前税收政策存在瑕疵的修正。PgdO0sRlMo二）同一开发工

20、程中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本文第二条所述核算对象分别归集。3cdXwckm15纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地产，或者在会计核算时，能够根据不同类型房地产确定成本对象，并准确归集开发成本，那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种类型以上的房地产，并且未能根据不同类型房地产归集开发成本的，则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该工程总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本J0bm4qMpJ9在计算土地增值税时，据实扣除

21、利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营工程，应当能够将利息在房地产工程和非房地产工程之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2018220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取

22、得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。XVauA9grYP利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。bR9C6TJscwpN9LBDdtrd根据财税2006187号文件第四条第二款规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。根据苏地税发201853号文件要求，主管税务机关参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，制定房地产开发成本参考标准。如果纳税人申报时所附送房地产开发成本凭证或资料