土地增值税纳税申报表填表说明.docx

1、土地增值税纳税申报表填表说明【土地增值税纳税申报表讲解】【申报表设计思路与出表规则】土地增值税，根据现行条例和细则，根据具体处理的不同，可以区分为新建房和旧房。从我省实践来看，新建房主要为房地产开发企业首次转让的商品房；除此之外均为旧房。因此，根据具体的扣除项目不同，我们基本区分为从事房地产开发的纳税人适用和非从事房地产开发的纳税人的两套申报表。其中从事房地产开发的纳税人根据房地产项目管理周期以及土地增值税清算单位的管理要求，又分为三个阶段，即：预缴申报、清算申报、清算后尾盘销售申报。非从事房地产开发的纳税人则根据具体的业务和计算方法不同，分为转让国有土地使用权和转让旧房。另，根据征收方式不同

2、，除预缴申报外，均涉及查账和核定两种征收方式。不同的征收方式，我们选用不同的申报表。其中红色部分为纳税人需要填报部分，根据具体业务不同分别展开。系统中出表规则如下:纳税人自领取第一张销售许可证起，系统根据税务机关做的项目鉴定，按月出预征申报表；当税务机关发起清算提醒或清算通知书（清算条件评估结束后），项目鉴定增加后，同时向纳税人出预征申报表和清算申报表；当税务机关受理纳税人的清算申报表后，向纳税人按月出清算后再转让申报表。当发起核定流程，将项目鉴定做核定方式，并确定不同的核定征收率后，出核定申报表；对非从事房地产开发的土地增值税申报，实行大厅申报。土地增值税纳税申报填报指引(主表框架)土地增值

3、税纳税申报表税款所属期间： 年 月 日 至 年 月 日 填表日期：纳税人名称： 纳税人识别号： 金额单位：元至角分，面积单位：平方米项目名称： 清算单位编码： 项目所在地：项目行次合计普通住宅非普通住宅其他类型房产一、转让房地产收入总额 1其中：货币收入2 实物收入及其他收入3其中：保障性住房收入4二、预征率5三、核定征收率6四、扣除项目金额合计7五、增值额 8六、增值额与扣除项目金额之比 9七、适用税率（%）10八、速算扣除系数11九、应纳税额12十、已缴税额13十一、减免税额14十二、应补退税额 15纳税人声明： 此纳税申报表是根据中华人民共和国有关税收法律法规填报的，我确认它是真实、可靠

4、、完整的，并承担相应的法律责任。 法定代表人（签章）： 年 月 日财务负责人（签章）：代理中介机构（公章）：主管税务机关：年 月 日 年 月 日 年 月 日申报经办人（签章）： 经办人（签章）： 受理人（签章）：年 月 日经办人执业证件号码：年 月 日 年 月 日 【预缴申报】土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）税款所属期间： 年 月 日 至 年 月 日 填表日期：纳税人名称： 纳税人识别号： 金额单位：元至角分，面积单位：平方米项目名称： 清算单位编码： 项目所在地：项目行次合计普通住宅非普通住宅其他类型房产一、转让房地产收入总额 11=2+31=2+31=2+31=2+3

5、其中：货币收入2 实物收入及其他收入3其中：保障性住房收入4二、预征率5三、核定征收率6四、扣除项目金额合计7五、增值额 8六、增值额与扣除项目金额之比 9七、适用税率（%）10八、速算扣除系数11九、应纳税额1212=1*512=1*512=1*512=1*5十、已缴税额13十一、减免税额1414=4*514=4*514=4*514=4*5十二、应补退税额 15纳税人声明： 此纳税申报表是根据中华人民共和国有关税收法律法规填报的，我确认它是真实、可靠、完整的，并承担相应的法律责任。 法定代表人（签章）： 年 月 日财务负责人（签章）：代理中介机构（公章）：主管税务机关：年 月 日 年 月 日

6、 年 月 日申报经办人（签章）： 经办人（签章）： 受理人（签章）：年 月 日经办人执业证件号码：年 月 日 年 月 日 填表说明一、适用范围该土地增值税纳税申报表适用于从事房地产开发并转让房地产的纳税人。具体情形如下：1房地产开发企业建造保障性住房的，应当在取得预售许可证的次月15日内到税务机关办理保障性住房不予预征备案手续，填写减免税申报表附表；2.房地产开发企业销售房地产所取得的收入（包括预售款、订金、定金等），应当自取得应税收入的次月15日内申报预缴土地增值税。3.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、股利分配、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售行为的

7、，应当在发生视同销售行为的次月15日内申报预缴土地增值税。4.房地产开发企业以产权调换方式安置被拆迁人，其开发产品用于补偿被拆迁人的部分，应当在开具销售发票的次月15日内申报预缴土地增值税。5.房地产开发企业清算申报后，税务机关未出具审核结论前发生1-4情形的行为，应在次月15日内申报缴纳土地增值税。二、表头项目（一）主要项目填表说明行次1：“转让房地产收入总额”，包括货币收入、实物收入及其他收入。行次2：“货币收入”，按纳税人转让房地产所取得的货币收入（包括预售款、订金、定金等）填写。行次3：“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产所取得的实物收入及其他收入（包括视同销售收入）填写。行次4

8、：“保障性住房收入”，按苏地税规20135号的规定，公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。填写该栏次前须先填报减免税申报表，否则该栏次填写无效。行次5：“预征率”,按照该房屋所在地以及房产类型填写适用税率。苏地税规20132号、苏地税规20135号公告规定，普通住宅预征率为2%，县（含县级市）非普通住宅2%、其他类型房产3%，省辖市市区非普通住宅3% 、其他类型房产4%。默认数字为项目鉴定维护的信息，即5个征收品目：普通住宅020102普通住宅土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）非普通住宅020388省辖市市区非普通住

9、宅土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）020399县（含县级市）非普通住宅土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）其他类型房产020288省辖市市区其他类型房产土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）020299县（含县级市）其他类型房产土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人预征适用）行次12：“应纳税额”为行次1转让房地产收入总额乘以行次8预征率的金额。行次13：“已缴税额”按纳税人已经缴纳的本期本项目的土地增值税的数额填写。行次14：“减免税额”为行次4转让房地产收入总额乘以行次8预征率的金额。行次15：“应补退税额” 为行次10应纳税额

10、减去行次11已缴税额和行次12减免税额的差额。三、相关要求。从事房地产开发的纳税人在预缴申报期间应按季报送房地产开发项目情况报告表，同时完整保留相关资料原件，以备税务机关查验。本表一式两份，送税务机关审核盖章后，一份由地方税务机关留存，一份退纳税单位。【预缴申报附表一】【减免税申报】减免税申报表纳税人名称 纳税人识别号 金额单位：元（列至角分）行号税种税目减免金额减免事项名称减免期间（起）减免期间（止）减免收入征收率（比例）计税依据税率减免税额备注1土地增值税普通住宅保障性住房不预征2土地增值税非普通住宅保障性住房不预征3土地增值税其他类型房产保障性住房不预征填报说明：1.纳税人根据主表金额中

11、所属类型的减免税额填写，减免事项默认为保障性住房不预征土地增值税。 2.备注栏中注明享受保障性住房暂不征的项目名称。【房地产企业开发项目情况报告】(按季填报，表按系统现有开发的提供)房地产企业开发项目情况报告一、项目基本情况（自动取自项目信息备案，可供纳税人确认）清算单位/项目名称项目投资总额项目座落地址板块区域：下拉选择立项批文号立项批文时间土地合同签订时间开工时间时间选择开始预售时间时间选择竣工时间土地合同面积（平方米）土地使用证面积（平方米）土地合同与土地证差异自动计算土地合同证差异说明差异说明容积率录入绿化率录入规划总建筑面积规划公共配套面积建筑合同总金额分期期数数字选择期数下拉选择二

12、、项目面积信息（辅助查询数字取自项目信息备案与房源明细、销售发票等相关数据）建筑总面积（平方米）其中：可扣除的公共配套设施面积成本核算面积总建筑总面积类型可售面积类 别已售面积类 别已自用面积类 别已出租面积普通住宅录入普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅非普通住宅录入非普通住宅非普通住宅非普通住宅非普通住宅其他类型房产录入其他类型房产其他类型房产其他类型房产其他类型房产合计小计小计小计小计已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例剩余的可售建筑面积已经出租或自用的比例三、项目清算条件（打勾选择）应主动清算的可要求清算的1234142567房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决

13、算房地产开发项目的直接转让土地使用权的已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省地方税务机关规定的其他情况填报说明：1、纳税人根据实际的土地增值税清算单位的相关情况每季度填报一次，主要包括项目基本情况、项目面积信息、项目清算条件以及项目明细信息报告四块内容。2、本表中【项目基本情况项目】中【立项名称】、【立项文号】、【立项批文时间】以及【项目总投资额】中根据纳税人之前登记的房地产项目登记信息自动取数，纳税人无需填写，如信息有误

14、，可通过房地产项目（变更）登记进行修改。3、纳税人根据该清算单位的土地相关信息填写【土地签订时间】、【土地合同面积】、【土地证面积】。4、纳税人根据该清算单位的规划信息【绿化率】和【容积率】5、本表中的【开工日期】填报施工许可证列明的最早开工日期，【竣工时间】取自项目明细信息报告施工许可证中填写的最晚的竣工日期。6、本表中【项目规划总建筑面积】、【规划公共配套面积】、【可扣除公共配套面积】、根据【项目明细信息报告】中的【建筑规划许可证情况】信息自动取数。7、本表中【项目建筑总金额】和【建筑总面积】根据【项目明细信息报告】中的【建筑物明细情况】信息自动取数。8、本表中【项目面积信息】需纳税人录入

15、，其中各类型【可售建筑面积】、【已售面积】、【出租面积】、【自用面积】的信息，系统自动取数来源于房源明细表的信息可在点击【辅助查询】按钮查询。9、本表中【已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例】、【剩余的可售建筑面积已经出租或自用的比例】均为系统自动计算。 项目明细信息报告表1、 项目立项情况立项名称立项文号立项时间项目总投资2、建筑规划许可证情况规划总建筑面积容积率绿化率公共配套规划面积实测面积公配性质结构类型（各地自行维护）公共配套名称1： 营利/非营利/公益可选（砖木/砖混/框架/钢混/框剪、钢结构）公共配套名称2 营利/非营利/公益可选（砖木/砖混/框架/钢混/框剪、钢结构

16、）公共配套名称3 营利/非营利/公益可选（砖木/砖混/框架/钢混/框剪、钢结构）（可新增）合计自动合计自动合计3、 建筑物明细情况（实测面积根据测绘报告填写，竣工日期根据竣工验收表填写）施工许可编号合同名称施工面积实测面积结构类型合同金额竣工日期施工单位施工许可编号： 可选（砖木/砖混/框架/钢混/框剪、钢结构）施工许可编号： 可选（砖木/砖混/框架/钢混/框剪、钢结构）施工许可编号：可选（砖木/砖混/框架/钢混/框剪、钢结构）（可新增）无施工许可证的可为空。合计自动合计自动合计填表说明：1、 本表项目立项情况中【立项名称】、【立项文号】、【立项批文时间】以及【项目总投资额】中根据纳税人之前登

17、记的房地产项目登记信息自动取数，纳税人无需填写，如信息有误，可通过房地产项目（变更）登记进行修改。 2、本表中的建筑规划许可证情况中的公共配套需录入明细信息，取得规划许可证时需录入规划面积，竣工备案后或取得测绘报告后需录入实测面积，公配的性质需根据相关的规划许可等文件严格划分清。 3、本表中的建筑物明细情况中的施工许可证需录入明细信息，取得每一张施工许可证时需录入合同名称、施工面积、结构类型以及合同金额等，竣工备案后或取得测绘报告后需录入实测面积、竣工日期，无施工许可证的施工许可证编号可为空。4、本表填写完整暂存后，主表相关数据自动带出。项目合同登记表合同类别合同名称施工单位签订日期合同计划完

18、工日期实际完工日期合同面积合同金额实际面积决算金额实付金额发票金额情况说明施工合同设计合同土地交易合同景观工程水电工程供电合同供水合同绿化工程苗木购销合同可增加行次注：清算时自动添加给清算报告表的附表。填表说明：1、 本表需根据不同的合同分别填写，同一类型的合同也需分别填写，系统可以自动增加栏数。2、合同类别可下拉选择。预（销）售登记（查询）序号发放单位编号发证时间总可售面积总套数123最后一张合计填表说明：纳税人根据该房地产项目的每张预售许可证/销售许可证按取得时间先后顺序填写。预（销）售登记明细（查询）房屋类型总可售面积总套数已预售面积已预售收入填表说明：纳税人根据每张预售许可证/销售许可

19、证上所载的房屋的实际销售情况填写。房源明细数据录入（可EXCEL批量导入）序号条件输入形式默认说明1房产项目管理码点击进入房源明细信息录入2预售证号待预售证登记后系统导入，与房源管理码一对多对应3房源管理码保存后系统自动生成4小区名称5房屋类型普通住宅、非普通住宅、非住宅，是否保障性住房6房源状态不可售、可售、已售、在售、自用7坐落地址8公安编号9幢号10楼层11房号12房屋实际面积13建筑面积填表说明：本表根据各市不同的要求由税务机关或纳税人人工填写。【清算申报】土地增值税纳税申报表税款所属期间： 年 月 日 至 年 月 日 填表日期：纳税人名称： 纳税人识别号： 金额单位：元至角分，面积单

20、位：平方米项目名称： 清算单位编码： 项目所在地：项目行次合计普通住宅非普通住宅其他类型房产一、转让房地产收入总额 1其中：货币收入2 实物收入及其他收入3其中：保障性住房收入4二、预征率5三、核定征收率6四、扣除项目金额合计7五、增值额 8六、增值额与扣除项目金额之比 9七、适用税率（%）10八、速算扣除系数11九、应纳税额12十、已缴税额13十一、减免税额14十二、应补退税额 15纳税人声明： 此纳税申报表是根据中华人民共和国有关税收法律法规填报的，我确认它是真实、可靠、完整的，并承担相应的法律责任。 法定代表人（签章）： 年 月 日财务负责人（签章）：代理中介机构（公章）：主管税务机关：

21、年 月 日 年 月 日 年 月 日申报经办人（签章）： 经办人（签章）： 受理人（签章）：年 月 日经办人执业证件号码：年 月 日 年 月 日 填表说明：填写本纳税申报表时须先确认房地产企业开发项目情况报告表，然后填写附表及附表汇总表，减免税申报表，最后自动生成该纳税申报表，并由纳税人确认该表后提交。（一）表头项目1.税款所属期是项目预征开始的时间，截至日期是税务机关规定（通知）申报期限的最后一日（应清算项目达到清算条件起90天的最后一日/可清算项目税务机关通知书送达起90天的最后一日）。2.纳税人识别号：填写税务机关为纳税人确定的识别号。3.项目名称：填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。4.清算单位编码：是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。（二）表中项目1. “转让房地产收