房地产项目报批报建流程指引手册Word下载.docx

1、工商局 企业营业执照、广告发布许可等 供电局 供电方案、供电线路等 园林局 园林管理、树木砍伐移植、绿环验收等 交警支队 项目指引牌等 6、报批报建简易流程图 项目获取土地出让合同 土地出让金及契税 项目立项、暂定资质 规划设计方案 规划局初审 规委会终审 建设用地规划许可证 消防 人防 审查 建设工程规划许可证 国有土地使用权证 环保 合同备案 建筑工程施工许可证 其他部门 质检 预售方案 安检 价格备案 商品房预售许可证 物业选定 面积预测 规划竣工实测 规划竣工核实 资金监管 专项验收、竣工备案 形象进度 综合竣工验收 房屋产权证 三维面积实测 7、主要工作流程 7.1 签订土地出让合同

2、 集团投资发展部主导集团财务部、法务部配合与国土部门签订国有土地使用权出让合同项目公司开发部协助负责针对合同范本、条款、地块范围、技术指标进行核对避免产生争议条款。 7.2建设项目选址意见书办理 项目选址是指建设工程的选址和布局符合城市规划要求并获得城市规划行政主管部门核发的建设项目选址意见书。 7.2.1主管部门:规划局 7.2.2申报资料:,1,建设项目选址意见书申请表 ,2,国有土地使用权出让合同及附图 ,3,规划部门提供的设计条件 ,4,1:500或1:1000地形图 ,5,批准的项目建议书或其他有关计划文件 7.3 项目立项办理 开发项目立项即取得政府主管部门,市发改委,对项目的批准

3、文件同时列入本年度固定资产投资计划。7.3.1主管部门:发改委 7.3.2申报资料:,1,项目立项申请书面报告 ,2,资本金证明 ,3,土地使用权证明,土地出让合同, ,4,房地产开发资质证明 ,5,项目地形图 ,6,项目投资预算 ,7,可行性研究报告 7.4 项目暂定资质办理 依照法律规定新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持有关文件向房地产开发主管部门备案申请办理房地产开发暂定资质。7.4.1主管部门:住建委 7.4.2申报资料:,1,企业资质等级申报表 ,2,企业营业执照 ,3,企业章程 ,4,法定代表人身份证明 ,5,相关专业技术人员劳动合同及职称证书 ,6,经营场地

4、产权证明 ,7,注册资本证明及投资额相关凭证 7.5国有土地使用权证办理 国有土地使用权证是证明土地使用者,单位或个人,使用国有土地的法律凭证受法律保护。 7.5.1主管部门:国土局 7.5.2分阶段工作程序 ,1,土地登记申请 ,2,地籍调查 ,3,土地权属审核 7.5.3 申报资料:,1,土地登记申请审批表 ,2,原国有土地使用证,原土地所有者提供, ,3,法人资格证明,营业执照或法人代码证, ,法定代表人证明 ,4,5,法定代表人身份证明 ,6,授权委托书 ,7,受委托人身份证明,身份证复印件, ,8,授权指界委托书,项目部协助现场指界, ,9,建设用地批准书及附图,用地测绘图, ,10

5、,土地出让合同 ,11,土地出让金及契税发票 ,12,相关税费缴纳证明,教育配套费等, 7.6建设用地规划许可证办理 建设用地规划许可证是建设单位经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证是建设单位用地的法律凭证。7.6.1主管部门:7.6.2申报资料:,1,建设用地规划许可证申报表 ,2,项目立项批复 ,3,国有土地使用权出让合同 ,4,建设项目选址意见书 ,5,标明拟建项目用地范围的1/500、1/1000现势地形图 ,6,法人资质证明 ,7,开发公司资质证明 ,8,已审核的规划方案文本 ,9,关于办理建设用地规划许可证的法人授权委托书及经办人身份证 7.7建设工程

6、规划许可证办理 建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位其工程建筑是违章建筑不能领取房地产权属证件。筑工程施工许可 建设工程规划许可证是建设工程办理建证、商品房预售许可证、综合竣工验收、房屋产权登记等的法定要件。7.7.1主管部门:7.7.2分阶段工作程序:,1,消防审查 ,2,人防审查 ,3,定位放线、验线 ,4,行政规费缴纳 7.7.3申报资料:,1,建设工程规划许可证申请表 ,2,国有土地使用权证 ,3,地形图 ,4,批准的总平面规划图及单体方案图 ,

7、5,建设项目选址意见书 ,6,建设用地规划许可证 ,7,设计条件通知书 ,8,方案审查意见书 ,9,建设用地批准书及附图 ,10,建设工程预算书 ,施工图 ,11,12,相关消防、环保、人防等部门书面意见 ,13,日照分析、由设计院承诺的面积表 ,14,项目教育问题说明,缴纳教育设施配套资金或其他, ,15,沿城市主次干道的项目需提供建筑照明设计 ,16,需要拆迁的应附拆迁文件 ,17,分层面积表 ,18,立项材料 7.8建筑工程施工许可证办理 建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件是建设单位进行工程施工的法律凭证也是房屋权属登记的主要依据之一。7.8.1主管部门

8、:7.8.2前提条件:,1,施工场地已基本具备施工条件,三通一平, ,2,已经办理该建筑工程用地批准手续 ,3,已经取得规划许可证 ,4,需要拆迁的其拆迁进度符合施工要求 ,5,已经确定建筑施工企业 ,6,有满足相关设计规范要求的施工图纸 ,7,已在质量监督主管部门及安全监督主管部门办理相应的质量、安全监督注册手续 ,8,建设资金已经落实 7.8.3分阶段工作程序:,1, 招投标 , 施工单位入市备案,如需, ,2,3, 总包合同、监理合同备案 ,4, 质检、安检审批 ,5, 项目资本金审查 ,6, 申请现场踏勘 7.8.4申报资料:,1,国有土地使用证 ,2,建设用地规划许可证 ,3,建筑工

9、程施工许可证申请表 ,4,中标通知书 ,5,施工合同、监理合同 ,6,建筑工程质量监督申请表 ,7,建筑工程安全监督申请表 ,8,建设工程规划许可证 ,9,缴纳散装水泥基金及农民工工资保障金并提供缴费凭证 ,10,相关审图单位出具的审图意见 ,11,房屋拆迁许可证,涉及到房屋拆迁的项目, ,12,项目资本金缴存证明 ,13,现场踏勘意见 ,14,意外伤害保险合同 7.9商品房预售许可证办理 商品房销售许可证是项目成果准入市场销售的法定文件是商品房销售过程中办理相关手续的要件。7.9.1主管部门:房产局/住建委 7.9.2 前提条件:,1,工程形象或投资额符合当地政府要求 ,2,已落实前期物业管

10、理方案 7.9.3分阶段工作程序:,选定物业公司 ,1,2,签订预售监管协议 ,3,办理物价备案、预售方案备案 ,4,形象进度证明、办理网上备案 7.9.4申报资料:,1,商品房销售许可证申请书 ,2,企业营业执照、企业资质证书、组织机构代码 ,3,法人、经办人身份证复印件,委托书、证明书原件 ,4,国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证 ,5,公用基础设施配套证明 ,6,前期物业服务合同、物业管理企业营业执照及资质等级证书、物业配套建筑产权归属等书面材料 ,7,形象进度或投资额说明 ,8,标准地名确认书 ,9,预售款监管协议 ,10,商品房网上销售入网认证表 ,11,总平面图

11、及分层图 ,12,商品房预售方案 ,13,房屋面积预测报告 7.10综合竣工验收办理 竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验取得竣工合格资料、数据和凭证。7.10.1主管部门:7.10.2前提条件:,单体施工完成 ,1,2,门窗、幕墙、栏杆等施工完成 ,3,现场管网,水、电、气、雨污、弱电、消防等,施工完成 ,4,消防、人防、安防、环保、防雷、绿化施工完成 7.10.3分阶段工作程序:,1,规划验收、规划实测 ,2,质检验收 ,3,消防、人防、安防、环保、防雷、档案、绿化等专项验收

12、 ,4,水、电、气验收 ,5,综合验收 ,6,申请现场核验 7.10.4申报资料:,1,竣工验收备案申请表 ,2,竣工验收备案证申请报告 ,3,社居用房移交承诺 ,4,物业管理项目备案表 ,5,建设工程规划许可证 ,6,建筑工程施工许可证 ,7,建设工程规划核实合格证 ,8,工程竣工验收报告 ,9,消防、人防、安防、环保、卫生、绿化、水、电、气、文广、通信、民政等专项验收意见书 ,10,住宅分户验收记录 ,11,建设工程竣工验收备案表 7.11房屋产权初始登记办理 初始登记是指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属完备地籍资料。在房屋竣工以

13、后90日内由开发商向登记机关申报经过房屋土地管理部门的审核确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。通过确权以后开发商取得房屋所有权证,大产权证,。没有办理房屋产权初始登记不能办理个人,业主,房屋所有权证。7.11.1主管部门:房管局 7.11.2分阶段工作程序 ,1,三围面积实测 ,2,楼栋编号 7.11.3申报资料:,1,房屋所有权登记申请书 ,2,营业执照、组织机构代码证 ,3,国有土地使用证 ,4,立项批复 ,7,商品房预售许可证 ,8,竣工验收备案表 ,建设工程档案验收合格意见书 ,9,10,面积实测报告 ,11,楼,门,牌号证明 ,12,委托书、经办人身份证 8、相关基金

14、、保证金返退办理 8.1墙改基金返退 新型墙体材料专项基金是国家为推广新型墙体材料发展而设立的具有专门用途的政府性基金收入缴入国库并纳入地方财政收入。开发部应当在建筑工程主体工程竣工后墙体作粉刷等隐蔽处理前向墙体材料管理机构申请办理新型墙体材料专项基金结算手续确定返退比例继而申请墙改基金返还。8.1.1 主管部门:墙改办 8.1.2申请资料:,1,新型墙体材料专项基金验收申请表 ,2,建筑工程招投标预算书或工程量核定单 ,3,规划许可证、施工许可证 ,4,缴纳专项基金的有效票据 ,5,使用新型墙体材料的销售凭证 8.2 散装水泥基金缴纳与返还 散装水泥专项基金是国家为支持散装水泥事业发展而设立

15、的具有专门用途的政府性基金并纳入地方财政收入。开发部应在竣工验收备案后及时申请返退专项基金。8.2.1 主管部门:散装办 8.2.2申报资料:,1,散装水泥专项资金结算申请表 ,工程现场验收申请表 ,2,3,散装水泥专项资金缴款票据 ,4,经有关部门批准的工程决算书 ,5,购买散装水泥,或预拌混凝土,原始发票 8.3 开竣工保证金、年度开发量保证金返退 开竣工及年度开发量保证金是政府部门为督促开发企业按合同约定如期开工、竣工且确保年度开发进度而设立的保证金预缴制度。开发/前期部在工程节点能够满足政策规定的前提下应及时办理相关保证金返还工作。8.3.1 主管部门:8.3.2 申报资料:,1,开竣

16、工证明材料 ,2,年度开发量证明材料 ,3,保证金缴纳凭证 8.4 其他保证金、税费返退办理 根据项目土地现状以及规划要求项目公司可能涉及到预缴纳的保证金还有拆迁保证金、代建工程,道路、学校等,保证金等,同时因政府招商需要或城中村改造等因素,项目公司可能会享受到相关税收优惠或税务返还政策如土地出让金、营业税及附加、土地增值税、所得税等相关税种的返还。上述业务因地市不同而存在较大政策差异具体办理流程参照项目公司所在地市具体政策规定执行。 9、附则 9.1 本指引适用于柏庄置业有限公司报批报建业务参考不同城市因政策制度差异而出现与本指引出入之处可参照当地具体政策制度执行。9.2 本指引未尽事项参照

17、其他制度的相关规定执行。 10、相关附件 10.1建设工程规划许可证办理指引 .2建筑工程施工许可证办理指引 1010.3商品房预售证办理指引 10.4竣工验收备案证办理指引 10.5房屋产权证办理指引 附件1 建设工程规划许可证办理指引 阶段步骤 报批部门 责任部门 配合部门 工作内容 报批所需要件 办理时间 1、建设工程消防设计审核申报表; 1.1、设计部督促设计院出具消2、建设单位的营业执照等合法身份证防设计文件，并报送全套建筑蓝明文件; 3、新建、扩建工程的建设工1、消防审消防支队窗图至消防支队窗口进行消防设程规划许可证明文件; 开发部 设计部 5个工作日 查阶段 口 计审查，经窗口审

18、查后转回消防4、设计单位资质证明文件; 支队分管领导处进行审核盖章，5、内装修工程提供该建筑的消防意见并取得消防设计审查意见书。 书或房产证;6、消防设计文件及图纸 2.1、设计部提供民用建筑防空1、民用建筑防空地下室建设意见书申地下室防护方面的施工图设计请表; 2、立项报告; 2、人防审设计部、财文件，财务部协助办理缴纳人防人防窗口 开发部 3、民用建筑防空地下室防护方面的施5个工作日 查阶段 务部 工程易地建设费，将所有材料交工图设计文件; 至人防办窗口审查后取得人防4、人防工程易地建设费收据复印件 易地建设意见书。3.1、材料成本部提供该次单体1、申请报告1份 报批项目概算。3.2、设计

19、部提供建筑设计施工图及光盘、按批准的规划方案标注的数字化地形图（光盘）1份、1、发改委立项批复1份（复印件） 并配合填写建设工程规划许可证附件表。3.3、财务部提供该次单体所在1、建设用地规划许可证及附图（复的土地证原件。 印件）1份 设计部、材3.4、行政人力部办理申请报告1、土地使用权证或建设用地批准书（提3、预审批规划局建管料成本部、10个工作开发部 发文手续。 供复印件并核对原件）1份 阶段 科 行政人力日 1、经审定的规划设计方案即方案文本部 原件; 2、建筑设计施工图二3.5、建管科根据报批资料将建套; 3、按批准筑设计施工图电子版、单体建筑的规划方案标注的数字化地形图（光施工图与

20、规划局已盖章的方案盘）1份;文本进行审核，并确认报建单体4、建筑设计施工图光盘1份; 是否办理土地证，同时计算各单5、概算或预算1份; 体建筑面积出具单体。 6、建设工程规划许可证附件表;7、已批方案总平图复印件;8、单体方案复印件 4.1、预审结束后，建管科开联系单,到规划窗口进行正式申4、正式申报，窗口核对土地证原件办理收1、联系单（建管科提供）; 规划局窗口 开发部 / 2个工作日 报阶段 件手续后转回市规划局，由分管2、土地使用权证原件 副局长和局长接件签字后，转回建管科进行办理。5.1、建管科正式填写附件表上单体面积等内容，打印出红线定位图，资料装袋后由建管科科建管科填写附件表并出具

21、签字后单体长、分管局长、局长审批结束后红线定位图 5、正式审规划局建管开发部 / 3个工作日 转回建管科登记，然后由建管科批阶段 科、咨询公司 转到规划局咨询公司。5.2、财务部配合办理规划咨询咨询公司出具放线联系单 费缴款手续。5.3、取得市勘察测绘院的放线联系单，最后将资料封袋后送回咨询费发票 行政服务中心规划窗口。6.1、行政服务中心窗口取得红线定位图和规划批后管理跟踪红线定位图电子版 表。6.2、财务部配合办理勘测院红放线费缴款回单 线图放线费缴款手续。6.3、开发部联系咨询公司和勘规划批后管理跟踪表 测院进行单体定位放线。6.4、工程部现场跟进单体定位项目总平面图、分层平面图 放线，

22、保护坐标点。 6、定位放勘测院、规划工程部、财开发部 3个工作日 6.5、工程部配合完成管理跟踪线阶段 局咨询公司 务部 表中施工、监理单位信息的填写勘测院放线成果图 和盖章。6.6、开发部完成管理跟踪表中项目概况和建设单位信息的填 无 写和盖章。6.7、开发部完成管理跟踪表勘 无 测院的签字和盖章。6.8、取得勘测院放线成果图（勘 无 测院人员签字和盖章）。7.1、工程部配合在现场标注将 无 验线的单体外轮廓线。7.2、开发部安排市规划局和区规划局现场查验已放轮廓线。 7、定位验市规划局、区开发部 工程部 2个工作日 7.3、工程部配合现场验线工作线阶段 规划局 无 （提供工具、施工图等）。

23、7.4、开发部办理管理跟踪表在市规划局和区规划局签字盖章手续。8.1、设计部提供报建单体项目1、关于报建项目的户数和底层面积的的户数和底层面积。 数据 8.2、开发部规划窗口办理规划1、经市、区规划局和勘测院签字盖章联系单。 后的项目跟踪表 规划局窗口、8.3、开发部凭规划联系单至财8、行政规财务部、设财政税费征开发部 3个工作日 政窗口开具行政规费缴款书和1、规划联系单 费缴纳 计部 管局窗口 通知单。8.4、财务部提供行政规费支付1、人防建设意见审查书的复印件 账户和开户行。8.5、财务部配合进行行政规费1、已缴纳行政规费回单 的缴纳。9、规划许9.1、凭行政规费缴纳的发票取可证打印规划局

24、窗口 开发部 / 1、已缴纳行政规费发票 1个工作日 得规划许可证。 阶段 10、施工图10.1、办理已审批建筑施工图的规划局 开发部 / 1、无 1个工作日 盖章阶段 规划局盖章手续。建筑工程施工许可证办理指引 1、立项批文;2、招标备案书（三份）;3、建设用地规划许可证;4、建设项目资金落实证明函; 1.1、联系招标代理机构，明5、施工图设计文件审查合格证书; 确所需招标资料 6、工程投标一览表;7、招标文件 ;8、工程量清单;9、建设单位营业执照 ;10、建设单位验资报告 1、填写招标备案书并加盖公章; 1.2、联系各部门提供相关资2、请工程部提供工程投标一览表; 工程部、料，并让招标代

25、理机构向施3、设计部提供审图合格证; 招标交易中招标采购1、招投标 开发部 22工作日 工单位提供招标文件 4、财务部提供资金证明函; 心 部、行政5、预算部提供工程量清单，造价及工期 人力部 1.3、提交相关材料至招标代理机构，安排招标时间，并 无 督促施工单位尽快准备标书 1.4、招标交易中心开标，缴纳相 无 关费用，并取得招标交易费发票 1.5、取得未盖章中标通知书加盖公司公章，并同招标交易费发票交招标代理机构，其将中标通 无 知书至招标办加盖备案章。从招标代理机构取得中标通知书，及招标交易发票原件 1、进市建设工程企业备案登记表，外省进皖企业提供省外进皖建设工程企业备案登记表均一式三份;2、企业法人营业执照和资质证书副本（原件及复印件）;3、企业安全生产许可证副本原件及复印件;4、建设工程企业管理人员（法定代表2、进人、项目经理、总监、技术负责人、2.1、督促施工单位完成进市市备 建管处建经招标采购质量安全负责人等）任职文件、注册开发部 备案，同时督促招标采购部7工作日 案及总包科 部 证书、注册证书、安全生产考核合格与施工单位签订总包合同。 合同备案 证、职称证书、社保证明、身份证及联系方式（均提供原件核实）;5、当地省、市建管部门开具的介绍信及本企业介绍信;6、当地市级管理部门开具的该企业近两年无