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1、一代领秀三期相对万豪香江国际价格更低，价格具有优势。卖点分析：小区内有3社区园林景观，800中央游泳池，1000高级会所空间。88%的房型得以南北通透，保证空气对流和阳光充足；真正全明设计，光线覆盖到每个角落，即使是易被忽略的卫生间、电梯厅，也保证了充足的采光。同时各个户型均好，格局方正，保证了户型空间的合理化运用。户型分析：户型多样，选择性更大开发商分析：漳州信达诺房地产开发有限公司，为上市国企厦门信达集团下的子公司。在漳州历经六年成熟运营，以实力筑造品质生活，奠定了一代领秀江滨高尚人居翘首地位2、龙湾盛世楼盘基本情况龙湾盛世32亩 总建筑面积：12万平米规划3幢34层的高层建筑，总户数：7

2、70多户 建筑类别：商品房户型面积范围从66300 公摊面积：19% 绿化率：35% 容积率：5.5装修情况 毛坯 5018元/ 均价：6500元/两房80、三房113-150、四房170和190 位于江滨路与元光南路交汇处，位居城市中心，占据九龙江第一排，自然与繁华共享，5分钟步行繁华圈，购物、休闲、娱乐、运动、就学、就医、便捷生活配套一应俱全。在户型规划荟萃了香港美学设计的精华，继承港式宅邸对于空间的极致运用，丝毫不浪费功能空间的规模，步入式凸窗，保证每一位业主都拥有开阔的视野，尽享九龙江美景漳州市中医院、芗城区中医院、江滨公园、超市冠宏星（漳州）房地产发展有限公司 龙湾盛世楼盘分析:价格

3、分析:龙湾盛世相对万豪香江国际价格更低，价格具有优势卖点分析:在户型规划荟萃了香港美学设计的精华，继承港式宅邸对于空间的极致运用，丝毫不浪费功能空间的规模，步入式凸窗，保证每一位业主都拥有开阔的视野，尽享九龙江美景，建材方面，采用中空钢化玻璃、高档外墙砖，国家新型节能建材标准；精装酒店式入户大堂、国际名牌电梯，媲美星级酒店的标准配备户型分析:其户型选择性更大3、上江名都基本情况分析上江名都项目总占地面积：2.16万平方米 总建筑面积：12万多平方米，共规划5幢建筑物、3幢商住楼、2幢写字楼，总工期约为3年，总投资3.5亿元 绿化率:39.03 装修状况：毛坯单身公寓、两房、三房、四房、楼中楼位

4、于市区江滨大道与延安南路交汇处西北方向，博爱路（厦门路）以南小区项目的对面，江滨大道以南，市政规划一个25亩的江滨城市主题公园，也由开发公司兴建，随着小区工程的进展逐步完善，将成为江滨大道上的一处优美的休闲景点。小区项目依江而居，是漳州古城区之所在，具有千年的文化底蕴，集江景、休闲、娱乐、观光于一体的江滨高尚生活社区。学校： 实验幼儿园综合商场： 吉马、信义、新华都、南市场、人民市场邮局： 银行： 中行、建行医院： 市医院、华侨医院其它： 中山公园、市游泳池、网球场、游泳馆、会所、健身房、儿童乐园、洗衣店、智能安保漳州欣宝房地产开发有限公司漳州市万豪实业开发有限公司上江名都楼盘分析：型品种多，

5、单身公寓、两房、三房、四房、楼中楼，选择大小区项目依江而居，是漳州古城区之所在，具有千年的文化底蕴，集江景、休闲、娱乐、观光于一体的江滨高尚生活社区该项目，由福建漳龙集团旗下的上市公司漳州发展股份有限公司的子公司漳州欣宝房地产开发有限公司负责开发4、榕御三期基本情况榕御三期项目总建筑面积23万平方米，由17幢高层建筑组成物业类别商品房商品房房数 158套均价7000元/主力户型87平方米二房、124平方米三房、155平方米四房，二梯二户项目位居建元路以南、丹霞路以西，归根城市中轴，尊处江滨板块，城市未来真正的CLD（中央生活区），距繁华市区仅3分钟车程。毗邻九龙江畔，收拥浩渺九龙江及政府规划“

6、一江、两带、四区、五轴、多点”的滨江城市景观带之奢侈自然美景采用现代、简约的欧式风格双阳台小区内部 欧式新古典主义主题景观园林社区配套 羽毛球场、游泳池、2000平方米休闲会所 周边配套 建设银行、商务酒店、农村信用合作社、移动营业厅、芗城中医院等遍布项目周边，临近新城综合大市场、小商品批发市场、闽南水产品批发市场、丹霞路/水仙大街商业中心、新华都购物广场等繁华商业配套，芗城实验小学新城分校、漳州三中信步可达，便捷完善的生活圈成就贵族领域福建三钢房地产开发有限公司伯恩物业 榕御三期楼盘分析：价相比万豪香江国际具有一定优势采用现代、简约的欧式风格双阳台小区内部 欧式新古典主义主题景观园林毗邻九龙

7、江畔，收拥浩渺九龙江及政府规划“一江、两带、四区、五轴、多点”的滨江城市景观带之奢侈自然美景。三期户型具有绝佳的南北朝向设计，双阳台可将园林景观尽收眼底阳光伴随清风登堂入室；户户配有观景阳台，可赏中庭瑰丽的园林景致，视觉得到了更大的延伸。5、龙宝花园基本情况龙宝花园项目占地面积：120亩，总建规划为110000平方米的纯住宅小区，是市区沿江首个纯住宅江滨景观豪宅小区 公摊面积：10%55% 总户数：493 3 楼层状况：33层 6800元/ 100的两房，136170的三房，180的四房，210220的五房位于漳州市江滨路与钟法路交汇处户型设计现代时尚，南北通透拥有两层地下室，户均1.2个停车

8、位，首层架空规划五星级宾馆景观。建筑密度仅17.5%，龙宝花园地属沿江第一排，且与江滨路相距50-60米，沿江卧室使用双层中空玻璃，实现无噪音的低碳家居环境 学校、商场、银行、幼儿园、 医院 网球场、游泳馆、会所、健身房、儿童乐园、洗衣店、智能安保漳州市华艺房地产开发有限公司龙宝花园楼盘分析：户型多种，选择性大建筑密度仅17.5%，公摊面积占实用面积10%左右为您提供超大宽敞的小区活动空间（二）其他板块楼盘分析楼盘的选择我们主要考虑价位与万豪香江国际相近且物业类别差不多。6、福海阳光基本情况福海阳光57334 总建筑面积：20万建筑类型：框剪 楼层状况：18-23层 新房类型：高层商住楼 绿化

9、率：32.3% 容积率：3.22 物业类别:小高层、高层5700元/ 均价: 7000元/两房、三房、楼中楼沃尔玛、麦当劳、肯德基、潮味城、九龙公园近在咫尺，公交线路密布周围，交通出行便捷快速。住宅主要以板式小高层为主，户户南北朝向，幢距大、通风采光性良好，社区内实行全封闭式智能化管理，拥有优美的生态景观园林，并配有大型文化会所、景观游泳池、运动场所等。名流小学、玉兰小学、漳州八中、巷口小学幼儿园：中心幼儿园商场：新华都、沃尔玛、丹霞商业街银行：建行、农行医院：175医院邮政局：中国邮政其他：网球场、游泳馆、健身会所、儿童乐园、洗衣店、智能安保漳州金威龙建设发展有限公司福海阳光楼盘分析：相比万

10、豪香江国际，消费者拥有更多选择机会项目地理位置得天独厚，周边生活配套齐全，路网交通发达便捷。板式建筑，全明设计，南北通透；入户花园，生活空间的天然氧吧，与中庭花园相呼应；超大阳台，锻炼健身晒太阳，呼吸新鲜空气不用远行。地理位置分析：“福海阳光” 项目位于中心丹霞路与漳华路的交汇处，丹霞路漳州市区新商业中心，漳华路漳州最具发展前景的繁华景观大道，漳响路漳州的历史人文街区围绕项目周边；福海阳光名品步行街、新华都购物广场、豪享来、丹霞市场、各大银行、175医院、漳州八中、名流小学、阳光国际双语幼儿园就在家门口，公交线路密布周围，交通出行便捷快速。中骏蓝湾香郡基本情况中骏蓝湾香郡239785.71 总

11、建筑面积：521812.538 40% 建筑类型： 商品房商铺别墅1.795 住宅套数：3400套 规划主打127平米纯板式小高层三房户型。5068元/ 均价：7100元/板式小高层，花园洋房，联排，双拼，独栋别墅社区总规模达52万平米，1.7的容积率仅为人居生活的细节考量，超高绿地覆盖率，实现至高生活的不尽想象。礼聘国际级景观大师贝尔高林演绎现代巴厘风情园林的情趣盎然，且因地制宜，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态，以新古典主义的建筑风格，结合密林植载营造丰富的功能空间，营造出浪漫悠闲的生活情调。购物中心：43000欧洲小镇式商业街区 中、小学：漳州一中分校、漳州市第二实验小学 幼 儿

12、 园：3600双语幼儿园、实验幼儿园 景 观：看山、 3000亩碧湖生态园、西溪湿地公园、东南亚热带风光的江滨公园、湿地公园、云洞岩风景区，名胜环伺。中骏置业第一太平戴维斯蓝湾香郡楼盘分析：户型多样，另外，其在价格上与万豪香江国际相近，均价为均价：7100元/，而万豪香江国际均价为均价：6900元/,但户型却有万豪香江没有的联排、双拼别墅等，选择性比万豪香江国际大很多。 项目因地制宜、空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态，以地中海托斯卡纳风格，红土砖，马赛克拼图，黄木纹板岩。以自然、健康、休闲的东方意境式景观为主，将色彩元素融入到环境当中，通过塑造起伏的地形，结合密林植载

13、营造丰富的功能空间，以及东方装饰的点缀，体现出浪漫生活情调，体现绿色环保社区，树立高尚精品楼盘市场形象，打造漳州地区品牌、品质、品格、品味楼盘。 高层公寓、花园洋房和联排、独栋别墅。毗邻省级风景区云洞岩、3000亩碧湖生态园、西溪湿地公园等，坐拥城市稀缺的大型景观资源与极致的舒居尺度。蓝湾香郡项目位于漳州主干道水仙大街与迎宾路交汇处，毗邻省级风景区云洞岩，遥望九龙江。西溪大桥、江东大桥跨江衔接，江滨大道、水仙大道，景观交通四通八达，规划中的九龙江大桥，5分钟即可通达火车动车南站。 二、项目SWOT分析：（一）地理环境因素优势strength机会opportunity1、优越景观：近万平米中庭园

14、林、江滨公园、碧湖生态公园，演绎康居人生；户型采用全港式的设计模式，南北通透，户户南向、窗窗观景，阳光、清风与之环绕；两梯两户，带有入户花园，双景观楼房，独自拥揽沿江一线的绝色风景，让您与自然亲密接触2、便捷交通：万豪香江国际位于元光南路东侧，江滨大道北侧，下洲路南侧，紧邻漳州江滨大道，交通极为便利，沿着江滨路便可顺畅地到达漳州城市任何一个地方，驾车及乘车均可轻松往返龙岩、泉州、厦门等地；4路、16路、21路公交车直达市中心，不论是自驾还是乘车，都非常便捷。3、医院配套：香江国际附近有华侨医院、中医院、江滨诊所，人生活从容无忧。4、优质商业：底层为店面，周边有新华都购物、国美电器、闽南水产品市

15、场、农贸市场，柴米油盐酱醋茶，一站便可购齐。1、江滨花园城位于漳州市区江滨路东段片区，该项目商业部分包括已建成的闽南水产品批发市场和正在销售的江滨风情商业区以及一座即将新建的大型商业卖场。2、九龙江沿岸生态园林的规划建设，对于提升整个沿江房地产楼盘的品质、价值都起着较大的带动作用。3、今后市区具有一线江景的地段越来越少，特别是城市核心地段则更少，物以稀为贵，稀缺意味着升值，江滨楼盘的升值潜力会越来越凸显。4、近年来从漳州城市发展规划来看，政府对江滨附近的做了大量的政策倾斜。不断完善周边的市政设施，改善生活条件，修建有江滨路，龙江大桥与西洋坪大桥，对钟法路进行延伸与改造。劣势weakness威胁

16、threat江滨大道多车流量，会造成一定程度的噪声污染，比较吵。1、购房者对产品地理位置认同程度的高度。2、其他板块的交通完善速度更快（二）人文环境因素1、翰墨书香：项目附近有漳州师范学院、华侨中学、漳州五中、二职小、新桥中心小学、社区幼儿园等，教育资源丰富，有浓厚的文化教育氛围，人文环境优越。2、毗邻闻名中外的历史文化街区台湾街、香港路。1、消费者对人居环境的要求升高。2、人居文化越来越受到重视3、地临江滨，与水生活结合南面为漳州老街，建筑比较破旧。相邻项目的逐步跟进，人文优势将很快被复制，人文环境相似。（三）政治经济环境因素1、漳州市政府积极实施“建设新区、改善旧城、开发沿江” 的城市发展

17、战略，把江滨的开发摆上了重要的位置。2、项目的大部分客户都是住房改善型的客户，这部分客群已经有了小产权房，而且面积相对较大，他们大多已经结婚生子，并且有了二十年的经济积累，资金比较雄厚。1、漳州经济的迅速发展，人们收入稳步提高，住房需求强劲，房地产发展潜力巨大。2、漳州的房价处在全省的低洼处，也不存在“过快增长”的问题，是一个内向型的刚性需求市场。3、随着厦门和漳州的城市交通越来越便利，凭借与厦门巨大的房价落差，漳州房产吸引了很多在厦门工作的漳州人回乡置业，厦门人到漳州投资购房也比往年多了很多。1、 项目受70/90政策指标限制，给规划带来一定难度。2、商业配套不足国家加强宏观调控政策为未来漳

18、州楼市带来不确定因素，对高级楼盘消费者的观望态度起到强化作用。（四）竞争环境因素1、万豪香江国际是芗城区沿江一线唯一有小区的楼盘，中庭独特的天鹅湖景观设计，彰显了小区和业主高贵典雅的气质。2、高端物业：深具专业素质的的物业管理公司，小区封闭式管理，严格训练的保安队伍，24小时巡逻，高科技的智能安防系统，全方位守护业主的安全。3、专为业主贴心规划的拥有300多个停车位的大型地下停车场，更是让业主感受到居住在这里优越感。1、江滨商圈属于蓄势待发阶段，基础商业硬件已初步形成。2、随着政府对江滨改造建设的加快，周边配套的完善及各家房地产商对江滨房地产项目建设力度的加大，江滨花园所在的江滨风情商业区有望

19、在一到两年内形成漳州比较成熟的休闲商业圈，届时商业区租金收益、店面价值方面均会有较大的上涨空间。1、地处的江滨板块并不能占据未来城市的中心地位。江滨的城市建设起步较晚，江滨的基础建设还比较薄弱。2、江滨南面村落比较多，开发难度比较大。再往南对接龙海西部乡镇，城市的伸展性不足。3、项目相对于同一地块其他楼盘均价高，价格存在劣势1、竞争对手众多，楼盘开发越来越多，虽然定位不尽相同，但目标客户基本相同，同质化严重，同时卖点迅速被竞争者复制。2、江滨板块相继推出一些住宅项目，将不可避免的分流一部分本项目的目标客户群，且对本项目的市场竞争力带来压力和冲击。从外部环境到内部规划及经营的长远角度出发，充分利

20、用本项目独特的地段优势，制定出创新的经营模式及观念，营造出精品项目，充分利用商业项目规划特色形成具有竞争力的市场优势，给投资者充足的信心。无论经营模式，项目包装，建筑规划设计，物业管理，宣传推广等方面需细致研究制定把握机会，弱化劣势，规避威胁，形成自身特色，抢占有利地形，赢得市场。三、消费者定位（一）本开发项目的类型香江国际是芗城区沿江一线唯一有小区的楼盘，户型采用全港式的设计模式，南北通透，户户南向、窗窗观景，阳光、清风与之环绕；两梯两户，带有入户花园，双景观楼房，独自拥揽沿江一线的绝色风景。（二）开发项目所在地该类房地产的供求情况表:漳州市历年商品房供求情况年份2007年2008年2009

21、年2010年2011年12房屋建筑施工面积882.15万平方米1174.281187.471394.101303.75竣工面积183.82165.92240.75292.1930.67销售面积152.98146.78209.01349.9570.3商品房完成销售面积137.22122.71万平方米170.47158.1728.89商品房完成销售套数9890套940714712134772464销售额52.38亿元49.5076.60151.536.98供求比1.21.10.830.44资料来源漳州房管局资料以上是2007年至2011年得漳州楼市供求情况。通过供求比我们可以看出，20072011

22、年漳州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，至2010年商品房已经供不应求，反应出漳州存在较大的住房需求。（三）市场购买行为分析1、消费者自身因素：、年龄年龄结构是消费者结构的一个重要方面。就购买力而言，可将年龄结构划分如下：26岁以下年龄段；27岁35岁年龄段；36岁55岁年龄段；56岁以上年龄段。26岁以下年龄段：这一阶段的居民可以说几乎没有住宅购买力。但这个阶段中的5岁18岁年龄段的居民尚在上学，属未成年人或刚成年，父母必须对他们的教育、监护、安全等问题负责，因此他们对其父母的购买决策有很大影响。 27岁35岁年龄段：这一年龄层的居民在经济能力上处于初步发展地位，与36岁55岁年龄层的居

23、民相比，购买力稍弱，但由于婚姻、生育等问题，家庭独立性强，购买的欲望也特别强，可能占住房消费市场的25%。33%。36岁到55岁年龄段：这一年龄层的居民最具备经济能力，是具有最大购买力的阶层，他们在整个住房市场上所占的比重也最大。 56岁以上的年龄段：对于56岁以上的年龄层，多半已拥有住房，而且由于子女逐渐成年、独立谋生，原有的房子可能反而逐渐空下来，对房屋的需求大减，除少数以经营房地产为目的或出于投资保值的目的外，对房屋的兴趣较小。要有兴趣也往往是为了将现有的住房调小。年龄结构对住房消费的影响，还表现在住房消费方式租赁与购买的选择上。比如，年长者拥有自己的住房的比例较大，相对而言，年轻的租住

24、房屋的比例较大。因此，根据消费者自身因素中年龄对住宅购买行为的影响上分析，在四个细分市场中公务员和企业高管对住房的需求最大，在整个住房市场上所占的比重也最大。、家庭人口结构白领：大部分属于单身户，普遍会选择小户型住房；教师、个体经营户：小子女家庭，倾向于两室一厅和三室一厅；公务员、企业高管：大子女家庭，由于人口比较多，所以较喜欢大户型住宅。、家庭收入家庭收入是影响住房消费最重要的因素。没有一定的家庭收入和家庭积累支持，住房消费不过是一句空话。因此，对于中等偏上及高收入的公务员和企业高管以及个体经营户来说，购房更加普遍。、购买动机 首先，购买房屋的动机可以大致分为两类，一类是那些驱使人采取购买行

25、为的因素，如没有自己的房子、现有住宅太小、现住宅地点不好、现住宅已破旧等，我们可以称其为“促因” ，另一类是那些吸引人去购买的因素，如想住新式公寓、想更气派的房子、想住更舒服的房子、想要有幢别墅、想投资房地产等，我们可以称之为“诱因”。那么对于白领、教师和公务员，他们购房一般为需要换房，即受促因影响，而企业高管及个体经营户等，更普遍是想拥有更好更舒服的房子、地位的匹配或者用于投资才采取购买行为，即受诱因影响。2、社会因素分析：首先，社会文化因素对消费者购买行为的影响。不同的消费群体的价值观念，道德观念，生活方式以及其他行为准则和生活习俗都会不同，那么他们对住房的要求也会不同。其次，社会相关群体

26、对消费者购买行为的影响。相关群体是指对消费者的态度和购买行为具有直接或间接影响的组织、团体和人群等。消费者作为社会一员，在日常生活中要经常与家庭、学校、工作单位、左邻右舍、社会团体等发生各种各样的联系。（四）明确市场细分因素，进行市场细分我们主要从年龄、家庭结构、职业、家庭收入、教育程度等细分因素来进行市场细分。分为四个细分市场。如下表：细分因素细分市场1细分市场2细分市场3细分市场4年龄2030岁3040岁4050岁家庭结构单身户小子女家庭大子女家庭职业白领私营企业老板和个体经营者政府机关事业单位的公务员企业高管家庭收入中等收入高收入较高、稳定教育程度大学专科以上大学本科以上生活方式自由型稳定型参与型购房动机自然人文环境便利及环境