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1、当然，虽然已经办理了入住手续，但未实际入住的买受人可以协商适当少交物业管理费用。综上所述，获得产权之前的买受人虽然不是真正意义上的业主，但仍应按照业主的标准履行物业管理有关的义务。承租人是否应交纳物业管理费王某经人介绍，在某小区租凭了业主张某住房一套，双方签订了房屋租凭协议，但没有明确物业管理费由谁缴纳。王某入住3个月后，管理该小区的某物业管理企业上门催缴物业管理费。王某认为，自己乃是房屋的承租人而非业主，并无交纳物业管理费的义务。而张某认为，房屋已由王某实际居住，物业管理费不应由自己交纳，也拒绝交纳物业管理费。物业管理企业遂将王某和张某诉至法院，要求法院判令他们交纳物业管理费900元。1）在

2、无任何其他约定的情况下，承租人是否有交纳物业管理费用的义务？基于房屋租凭关系，承租人有交纳租金的义务。在交纳租金以后，出租人即有对出租物瑕疵担保的义务，出租人有义务保障房屋能够适于正常的利用。在缺乏任何对其它相关费用承担约定的情况下，出租人应承担所有出租物之上的费用负担。因此，本案中的出租人张某应当交纳物业管理费用。2）出租人如何才能使承担人承担物业管理费用？如果出租人希望承租人承担物业管理费用，则应当在房屋租凭合同中加以明确约定。并且最好将该租凭合同交物业管理企业一份，由物业管理企业盖章确认。这便可以产生债务转移的后果，即本应由业主承担的、交纳物业管理费用的义务，已经转移给承租人承担。如果没

3、有告知物业管理企业并经确认，物业管理企业仍可以向业主直接追交。3）承租人有遵守小区业主公约和规章制度的义务尽管承租人并未参加业主大会会议、投票决议业主公约和规章制度，然而必须遵守业主公约和所有的规章制度。其理由在于，业主公约和规章制度仍是约束物业区域内的不动产利用秩序的规则，因此，业主之外的使用人也应遵守物业区域内的利用秩序规则。交纳物业管理费纠纷案2003年9月23日，某小区在当地房地产行政主管部门的指导下成立了业主大会，并选举产生业主委员会。2000年10月10日，业主委员会与业主大会选聘的物业管理公司万家平安物业管理有限公司签订了物业服务合同，约定物业服务费按照每月每平方米1元的价格直接

4、由物业公司向业主收取，合同期限为一年。2004年9月，该小区业主大会决定继续聘用该物业管理公司。经交涉，双方同意将每月每平方米物业服务费用提高至1.1元并续签了合同。小区业主卢某认为服务费过高，业主委员会擅自与该物业管理公司签订的物业服务合同提高物业服务费，没有经自己的同意是无效的合同，因此拒交物业服务费用。物业公司多次向卢某追偿未果于是向人民法院提起诉讼，要求卢某缴纳物业服务费。该小区的业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同是有效的合同，卢某拒交物业管理服务费的理由不能成立。理由如下：物业管理条例第11条第（三）项规定：业主大会的职责之一是“选聘、解聘物业管理企业”。物业管理条例第15条

5、第（二）项规定：业主委员会的职责之一是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”。这说明，我国实行的是业主决策机构和执行机构分离的管理模式。业主大会是决策机构，只要业主大会按照法定的或者议定的议事规则做出了其职责范围内的决定，那么对于该小区的全体业主就有约束力。业主拒交物业费纠纷案某花园业主委员会成立于2003年9月，由秦某担任委员会主任，任期1年。2003年8月，张某在换届选举中被当选为新一届的业主委员会主任。该小区与物业管理公司的物业服务合同即将到期，新一届业主委员会在备案之前，就在业主大会的授权下与物业管理公司协商签订了物业服务合同，合同中提高物业服务费的收费标准，一些业主

6、颇有微词。2003年12月，物业管理公司向小区业主朱某收取物业服务费时，朱某拒交物业服务费，其理由是新一届业主委员会尚未备案就与物业管理公司签订物业服务合同，该物业服务合同是无效的，于是拒交物业服务费。朱某是否应该交物业服务费的关键是新一届业主委员会在备案之前与物业管理企业签订的物业服务合同是否有效。而这又主要牵涉到业主委员会的法律性质问题，即业主委员会从何时起成立的问题。对业主委员会法律性质有不同的看法。我国物业管理条例对业主委员会的法律性质并没有作明确规定各个地方的规定也不尽相同，有的认为业主委员会是社团法人，完全独立于业主，能够独立行使民事权利，承担民事责任；有的认为业主委员会是非法人组

7、织，不享独立的民事权利能力。民法通则第50条的规定，未经登记者，不能取得法人资格，所以如果是法人单位，登记是社团法人成立的要件；如果是非法人组织，则自选举产生之日起即告成立，登记备案不意味着委员会主体资格的确立。物业管理条例第16条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”虽然物业管理条例对业主委员会的法律性质没有作出明确的界定，但是从其字面意义我们可以看出，业主委员会不可能具有法人资格。业主委员会成立后，其委员的变动及再次选任是小区业主的内部事务，应当由全体业主自主决策。新的委员会成立后，即可接受物业管理事务，而无需等到办理登记备案

8、手续才获得合法地位。业主委员会的选举产生，是全体业主自由意志的体现。业主委员会对外代表全体业主的利益，其所从事民事活动，后果应当由全体业主承担。对于相对方来说，它在与业主委员会进行交易时，一般都认为业主委员会具有相应的代表权，其从事物业管理活动是在履行法定职责。相对方对此具有合理的信赖，即使业主委员会尚未进行备案，交易相对方的利益亦应依法予以保护。综上所述，该小区新一届业主委员会虽然尚未进行登记备案，业主委员会的成立也是有效的，它在业主大会的授权下与物业管理公司签订的合同是有效的，对全体业主具有法律约束力。朱某认为该合同无效并拒交物业服务费不应予以支持。三起物业费“打折”案件引发的思考案例一：

9、日照一小区的业主刘某，自2005年入住该小区以来，一直未交纳物业服务费。今年月，物业公司将其告上法庭，要求其给付所拖欠的全额物业服务费10444元。但刘某辩称，双方未签订书面的物业管理合同，物业公司也没有提供相应的物业服务，并且由于物业公司管理上存在问题，导致刘某及其他几户业主室内被盗，所以自己拒绝交纳物业服务费。法院经审理认为，刘某入住小区后，并未重新选聘物业管理企业，应视为接受了物业公司的管理，双方形成物业管理合同关系，刘某应交纳物业服务费。但作为物业管理企业，物业公司应提供与其资质相适应的服务，维护小区内业主的人身、财产安全。由于其管理存在不足，导致小区内发生盗窃事件，因此应酌情减免刘某

10、该交纳的物业服务费。据此法院判决刘某给付物业公司物业服务费6000元。案例二：2003年4月，杨女士等人购买了丰台区某小区的房屋，并与小区的开发公司签订了前期物业管理服务协议。2004年7月1日，开发公司与某物业公司签订物业管理委托合同，委托其对小区实行物业管理服务。该合同对物业管理服务的标准作了约定，其中包括小区整体形象安全舒适，环境卫生干净、利落，保洁工作高标准、高质量、无死角，房屋的公共楼梯、扶手、走廊、地下室等部位保持清洁，无随意堆放杂物和被占用现象，花草树木长势良好、无病虫灾、无死枝、无死株和干枝，达到四季常青、三季有花。当年，物业公司进驻小区进行物业管理服务。之后，杨女士等人只向物

11、业公司交纳了2003年4月3日以前的物业服务费1240元，但此后至今的6950元物业服务费一直未付。于是，物业公司起诉到法院要求杨女士立即交纳拖欠的物业服务费。丰台法院经审理后认为，自2002年物业公司向业主提供了物业管理服务，且杨女士等人也实际享受到了物业公司提供的服务，故应当支付物业服务费。根据杨女士等人提供的照片及物业管理满意度调查问卷，可以认定该小区存在着部分公共设施不整洁且损坏、树木枯黄、草地光秃、草地上留有粪便、停车秩序混乱等问题，物业公司提供的物业管理服务存有一定的瑕疵，故应当对其诉求的物业服务费予以一定比例的扣减，扣减的比例根据物业服务的实际情况确定为30%。案例三：秦某，系上

12、海某小区的一名业主，而上海某物业管理有限公司是该小区的物业服务公司。2005年1月1日该物业管理有限公司与该小区业主大会签订了物业管理服务合同。2005年6月1日，该物业公司依据物业管理服务合同开始对该小区实施物业管理。物业管理服务合同约定，委托管理期限为：自2005年6月1日起至2009年5月31日。该合同约定：商品房的物业服务费为每平方米每月1.40元；合同还约定：“对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。”被告从2009年1月起至2009年5月未支付物业服务费计人民币980.70元，故该物业公司向法院提起诉讼。秦某认为，该物业管理有限公司在对小区

13、实施物业管理过程中存在服务质量瑕疵，如有账目不清等问题，并且就此事宜与该物业公司及有关房地局信访部门进行了交涉。此外，该物业公司在物业管理期间存在拖欠公共部位的电费，致供电部门多次发函通知停电。因此，秦某决定暂缓缴纳物业服务费。法院认为，该物业管理服务有限公司是该小区的物业管理服务公司，已按照其与该小区业主大会签订的物业管理服务合同履行了物业管理职责，秦某作为该小区的一名业主也接受了该物业管理服务有限公司的物业管理服务，应当按照合同约定向该物业管理有限公司支付相应的物业服务费。对于该物业公司在物业管理过程中如有账目不清等问题，可以由全体业主选举出的业主大会提出诉讼，而不能借此作为拒付物业服务费

14、的理由。此外，该物业管理服务公司在管理过程中并未受到相关行政机关的处罚，因此无法认定其物业服务存在重大瑕疵。该物业公司对拖欠该小区公共部位的电费，负有一定的管理责任。法院最后认为，根据原告已经履行的物业管理服务以及其在诸如未缴纳公共部位电费以及相关部门的信访处理意见书中涉及的物业管理方面存在的问题，对秦某应当支付的物业服务费酌情予以减少，减少比例为0.3%。几点思考：法院裁判案件“以事实为依据，以法院为准绳”，对这类案件法院的事实依据和法律依据分别是什么，在此笔者一一分析，以助读者更好地理解法院的判决。 从事实方面讲，三起案件无一例外地认定物业服务公司服务不到位，有瑕疵，但在认定的证据方面有一

15、定的差别。案例一中法院认定物业管理服务不到位主要是“小区有多起失窃案件”，故认定物业服务公司在管理方面有不足。案例二主要是根据业委会与开发商的前期物业管理服务合同中服务标准的约定，主要是保洁和绿化，物业服务公司未达到合同约定的标准，故法院认定物业公司服务不到位，法院认定的证据主要是一些保洁、绿化的照片，还有业主的满意度调查问卷。案例三中法院认定的证据主要是物业公司拖欠公共部位的电费和房地产主管部门对管理瑕疵（房地办对服务不到位的情况有一个书面的材料，认定了物业公司服务不到位）的认定。从法院认定的证据看，物业服务公司如果想避免服务费打折的情况，提供全面的、符合合同约定的服务是最为关键的因素。从法

16、律上讲，业委会代表业主委托或开发商委托物业服务公司为小区提供物业管理服务，双方是合同关系。按照合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故一审法院认定物业公司服务不到位，就有权裁判物业服务费打折，以此方式让物业公司承担违约责任。对于这一法律问题，2009年5月1日生效的最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定更为明确：“ 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行

17、、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”所以从目前的法律依据讲，法院判决物业管理费打折有法律依据。二、物业管理公司在签约与履约中应注意的问题不管是开发商委托，还是业主委员会代表业主委托，均要与物业服务公司签订（前期）物业服务合同。现在的合同大都是示范文本，大部分物业服务企业认为基本不需要改动，直接签约就好了。这一做法往往会将物业服务企业在合同的履行过程中置于不利的地位。那么，签约中到底应注意什么问题呢？笔者认为应注意两个方面的问题：一是合同中物业服务公司的义务条款应约定清楚，标准明确，量力而行。合同中有部分内容为“委托管理服务事项”，这部分一般是规定物业服务公司的义务，其应

18、当明确具体，比如说应明确车辆管理不是车辆保管、保洁的具体部位等等。这一部分不能有“兜底”条款，就是不能在明确服务范围的基础上，再约定“其它公共部位、公共设施的管理”，因为这样约定就意味所有公共部位、公共设施出了问题都可以找物业公司。所以，在约定这部分内容时，物业公司应量力而行，做不到就不应写进合同，否则，完不成就是违约。二是关于物业公司是否服务到位，可以在合同中明确物业服务公司的服务是否达到了合同约定，应以多数业主的书面意见或业主大会的意见为准，不能以个别业主的陈述为准。在履行合同过程中，物业服务公司的内部管理制度应与实际提供服务的能力相适应，做不到就不要建立相关制度。按照最高人民法院关于审理

19、物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条的规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”可见，物业服务公司的内部管理制度如果不能执行到位的话，也视为合同约定部分的内容不能完成，也存在对业主违约，进而可能会造成物业服务费“打折”的情况。在提供物业管理服务时，物业公司还应注意一个问题，就是服务的具体内容应该落实到书面记录上，比如说维修要有记录、保安巡逻要有记录、清洁卫生要有记录等等。一旦小区发生物业服务费打折的判决，其对物业公司管理的负面影响是非常大的，甚至面临已交费业主退费的风险，所以，物业公司应尽最大努力避免出现这样的情况。如果从审判过程看

20、，法院对案件倾向于打折的，物业公司应采取调解结案的诉讼技巧，因为，调解结案不管打折与否，对今后的再诉讼的案件是都没有影响的。三、物业服务费“打折”案件的理论讨论从目前司法实践看，物业服务费“打折”的情况是非常少见的，由于物业管理行为的特殊性，收费“打折”短期内也不可能成为普遍现象。值得注意的是，法院不轻易判决物业服务费“打折”，根本原因在于其并没有足够的理论支撑其判决。针对法院的这类判决，笔者提出三点疑问，供各位读者讨论：个别业主提出物业服务不到位，法院是否应当采信？物业管理服务是一种“群体消费”，是物业服务企业面对全体业主提供的服务，受益者是全体业主，其不能等同于家庭请“保姆”或是一对一的“

21、管家”。保姆干活不好，可以扣工资，是这个家庭说了算，但由于物业服务消费的特点，不能说个别业主说物业服务不到位，法院就作认定。认定物业服务是否达到合同的约定，应当以大部分业主的意见为准，案例二中杨女士提供的调查问卷如果超过小区半数以上业主均认为物业服务不达合同约定标准，法院认定物业服务不到位是没问题的，故案例一中的证据就显得相对粗糙。所以，笔者认为，物业管理服务是特殊的群体消费，个别业主有意见认为物业服务不到位是正常的，处理这一类案件的关键应以大部分业主的意见为准，结合物业管理的具体情况进行认定。 法院直接裁量物业费打折是否合理？三个案件中，都涉及到物业管理不到位，但打折的幅度完全不一样，比如说

22、，案例二法院打了七折，案例三法院打了九点七折。对于这一问题，笔者认为，在一定条件下法院认定物业服务不到位是可以的，但定量的问题服务不到位该扣多少钱，法院实际上是无法裁决的也无权利直接裁决，原因在于法院没有专业能力来确定打折的幅度。从事法律职业的人都知道，在司法鉴定中的一类鉴定称司法审价，比如说工程量是多少要审价，维修需要多少费用要审价，因为这些问题法院都没有能力来定量，所以，笔者认为法院在认定物业服务不到位的基础上，应当具体请第三方审价机构来认定物业费的打折幅度。在酬金制收费模式下，法院判令打折是否合适？物业服务收费模式有两种：包干制和酬金制。所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服

23、务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。在物业服务实行酬金制收费的情况下，收取的物业管理费属于代收代付性质，是全体业主的财产，这种情况下，法院判令打折就会与酬金制收费模式产生矛盾，充其量法院只能裁定减少物业公司的酬金，而不能减少业主的物业服务费用。案例某投资公司将车牌号码粤Y01354的小型客车配给职员邓某使用，邓某居住在同华东小区，因此使用同

24、华东小区停车场东侧011号固定车位，每月缴纳150元停车费。2007年7月1日，邓某一次交纳半年的停车费，共计900元。某物业公司开出机动车辆存放保管洗车及配套服务定额发票，同时出具编号为0000686号小区停车证给邓某。2007年9月13日晚上9时左右，邓某的丈夫陈某驾驶该车搭载邓某出去。9月14日3时，陈某到派出所报案称粤Y01354号小型客车停放在同华东小区停车场被盗，并出示停车证。随后，投资公司向人民法院提起诉讼，要求物业公司赔偿车辆损失70500元。法院在审理此案中，双方争议辩论的焦点：投资公司主张双方之间为保管合同关系，其向物业公司缴纳了停车费，车辆进入停车场发放了停车证，物业公司

25、负有对车辆的保管责任，车辆丢失，物业公司应当赔偿。而物业公司则辩称，其所提供的车辆停放服务费并不包含车辆保管服务，双方之间不存在保管合同关系，理由是： 1、客观上双方未订立书面保管合同，也没有口头上的保管约定。 2、主观上双方没有订立车辆保管合同的意思表示。在小区停车证及同华东小区停车场管理规则中，物业公司明确提示对车辆“只供停放，不作保管”，证明其没有保管车辆的意思表示，并且，车辆使用人停车后，从未将车钥匙交付物业公司保管，致使其无从对车辆实行控制，证明投资公司的车辆使用人也没有将车辆交付保管的主观意思表示。 3、收费发票不能证明双方保管关系的存在。物业公司的收费是基于提供车位停放，而非基于

26、车辆保管，此费用的性质是停车费而不是保管费。 法院审理后认为，物业公司与投资公司之间存在保管合同关系，物业公司未充分履行其保管义务，致使车辆丢失，应负赔偿责任，故判决物业公司赔偿投资公司车辆损失70500元。判决后，物业公司不服，向法院提起上诉。法院经审理后驳回物业公司的上诉，维持原判。法律评析：业主车辆在停车场停放被盗或损坏向物业公司索赔是常见的法律纠纷，法院审理判决的依据主要是认定业主（车主）与物业公司是保管关系、租赁关系还是停车场仅提供有偿使用服务，此类案件，国内法院大多数案例是按保管合同关系判决的。结合本案，应从以下几个方面分析物业公司与业主（车主）之间的法律关系和法律责任。 一、 法

27、律关系的认定及保管合同的成 1、界定法律关系，首先要看双方是否签订车辆保管合同或租赁合同，或停车管理服务合同（协议），按合同中权利主体和义务主体及双方的责任约定进行识别。 2、通过停车管理的服务事实来认定。合同法的第三百六十七条规定保管合同自保管物交付时成立；第三百六十八条规定寄存人交付保管物品，保管人应给付保管凭证。因此，“交付”和“给付凭证”是保管合同成立的条件和法律依据，保管合同为实践合同，在车场停车管理中，如果业主车子开进停车场，物业公司发放了停车证、车保卡等保管凭证，就可以认定保管合同成立。 3、依据停车场或停车位的产权归属和经营性质，推定停车费是泊位服务费、租赁费还是保管费，以认定

28、车辆管理中业主与物业公司的法律关系。 实践中，停车位归属的划分：一是小区路面的公共停车位，产权归全体业主所有，车位停车应交的是泊位服务费；二是小区的车位或车库由业主私人购买，业主享有所有权（私家车库）或使用权（专用车位），业主缴纳的是物业服务费（私家车库）或车位管理服务费（专用车位）；三是停车场产权归开发商所有，开发商委托物业公司专属经营，业主缴纳的是保管费，或业主与物业公司签订车位租赁服务合同（协议），缴纳租赁费；四是属于公建设施的停车场，产权归全体业主所有，由业主大会委托物业公司经营，收缴的费用主要用于弥补维修资金的不足，也可以按照业主大会的决定使用，此类停车费用一般为保管费，或依据车位租

29、赁服务合同（协议）交纳租赁费。车辆停泊服务费，主要是用于场地维修及养护，不具备经营性质，而保管费、租赁费具有经营性质，其费用含有物业公司停车场的的管理收益。4、车辆钥匙及行驶证是否能作为保管合同交付的依据。保管合同是以标的物交付为成立要件，对于车辆保管合同来说，业主（车主）是否应将可以控制车辆的钥匙、行驶证等交给停车场才算完成车辆的交付呢？本人认为，只要业主（车主）按照物业公司停车场管理人员的指示，将车开进停车场并停放在指定的位置，交付就已完成，保管合同就成立了。在车辆保管合同中，停车场是对车辆这一标的物进行“保管”而非对车辆进行使用，也就是说，只要停车场具有控制车辆能否进出停车场的权利，业主

30、（车主）按规定将车子开进停车场，就是实际控制了存放的车辆，“凭证放行”便是停车场控制车辆这一事物的体现。车钥匙、行驶证是车辆使用权的象征，保管合同只转移保管物的占有权，不转移标的物的所有权或使用权、收益权。因此，车辆保管合同的成立，不是以交付车钥匙、行驶证为标准，而只以车辆控制权的转移为要件。二、格式条款及免责声明的效力 物业公司在停车场公示的停车管理规定及出入证、停车证、车保卡上明示的条款应认定为能反复使用而预先约定的格式合同条款，是以格式合同的方式明确双方的法律关系。免责声明是物业公司停车场自我权益保护的一种方式，公平性、合法性、合理性和业主（车主）明确表示接受该意思表示是其有效的主要特征。合同法对格式条款的合法性有明确规定，如合同法第40条规定：“提供格式