让人心痛的房价.docx

1、让人心痛的房价关于房价成因及其影响的问题的研究 浅论南京地区高房价带来的影响孙 蕾摘 要：近年来，我国商品房的价格一路上涨，在个别城市房价几乎翻了一番，不仅如此，这种房价一路走高的趋势似乎还越来越明显。在市场经济的今天，造成这种局面的原因肯定是错综复杂的，在各种报刊杂志上也不断的涌现出不同的说法。本文就是在参阅了这些文献的基础上，面对房价居高不下的事实，运用自己学过的知识，简单的分析一下房价的成因以及过高的房价给整个社会以及人们的日常生活带来了怎样的影响。关键词：房价 收入 利率 社会影响Abstract: Recently years, the price of the house in o

2、ur country is going up on and on, in the certain cities, the price nearly as the twice as the before. It is not the only, the trend of the up of the price is more and more obvious. Today, in the economic of the market, the course of the question is very complex and complicated, on some papers and so

3、me magazines, there are a lot of explains of this situation. In this article, on the base of these sues on the papers and magazines, face to the fact that, the price of the house in the high level for a long time, I want to apply the knowledge and the methods which I have studied during the college,

4、 to analyze the course of the price which on the high level and the high level prices influence to the whole society and the everyday livelihood of the people. Key words: houses price, incomes, interest rate, society influence 一、引言“居者有其屋”是千百年来世世代代中国人的生活的归宿。可以说，房屋是家庭乃至社会最重要的固定资产之一，而商品房的价格就成为了衡量一个城市生存

5、成本的重要指标之一。现如今，人们最关心的问题不外乎社会保险，子女教育，还有就是住房，而稳定的住房似乎又是其他两项的基本前提。近年来，虽然我国绝大多数商品价格在不断下降，但商品房的价格却如“一支独秀”一路攀升，住房与其它商品价格的这种一降一升的变化，形成了一种强烈反差，也似乎是一种奇怪的社会现象。面对这种奇怪的现象，很多人都想知道它背后真正的原因到底是什么。本文就是在阅读了一些专家学者的文献以后，再结合自己在大学所学的知识，来简要地分析一下当前房价的成因到底有哪些，还有就是这种不太合乎市场规律的房价给整个社会以及老百姓的日常生活带来了哪些重要的影响。二、南京市房地产市场的现状 最近三四年，江苏省

6、各地商品住房价格均上涨较快，个别城市房价几乎翻了一番，如南京、苏州等城市，而且房价一路走高的趋势越来越明显。以南京为例，目前老城区商品住房价格达到6000-7000元/平方米，河西、城东、宁南等新城区房价均在4000元/平方米以上，而市民能够承受的房屋价格在2500-3000元/平方米，过高的房价将广大中低收入家庭排除在商品房之外。最新的统计数据表明，南京人目前住房套均面积接近106平方米，而要购买这样一套商品房，南京人的平均支出是47万元左右。2006年7月份，南京住宅均价为4626元/平方米。从各个板块的均价看，城中住宅依然处于全市最高点，均价为8882元/平方米。据悉，目前城中均价过万住

7、宅有七个之多，由此拉升整体价位，而下半年该板块又有几个准豪宅上市，冲破万元的楼盘比例继续提升。城东住宅均价为6565元/平方米，位列全市第二，该板块房价自2006年1月跃过6000元/平方米之后，逐渐上涨，7月份较6月粉又上涨100余元每平方米。住宅均价高于6000元/平方米的还有河西，去年7月份为6015元/平方米。此外，城北5681元/平方米，仙林5565元/平方米，江宁3628元/平方米。不仅如此，整个长三角地产业的腾升已经让全国目瞪口呆。国家统计局的数据表明，35个副省级城市中，全国房价和涨幅前十名中，长三角有上海、南京、杭州、宁波四个城市进入，可谓独占鳌头。其中，南京房价涨幅为17.

8、7%，升至全国第二。再从地价来看，2006年长三角住宅用地的地价增长率为12.16%，均大于全国各类用地平均增长率，在全国最高。2004年，江苏房地产业的投资总量突破千亿元，达1269.78亿元，比2003年增长50.3%，浙江的房地产开发投资1295亿元，同比增长33.2%，上海也突破千亿大关，江浙沪三地的房地产投资总额都进人了全国前5位，长三角的增长率高于全国的28.1%增长率。 2004年，全国完成房地产开发投资13158亿元，而江浙沪三地占到了全国的28%。从房地产业对经济增长的直接贡献率来看。据统计，在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。

9、中国房地产业还直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的推动力。而在长三角，有关专家认为，房地产业对经济增长的直接贡献率肯定超过1.8个百分点。三、房价的成因分析3.1 隐藏的社会危机的确，地产业的腾升带来了长三角经济的快速增长，但是这并不代表长三角的楼市发展是健康的，也并不代表以后不会崩盘。这种高位的持续腾升，已经危及了经济和社会的健康成长。一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。东京的人均收人与房价比是1: 4.8，而在中国，以上海为例，现在外环线以内的房价已涨到10000元/平方米，以三口之家所需80平方米一套保守计算，需要支付80万元。而2004

10、年上海人均可支配收入为1.68万元，在一派繁荣的表面下，长三角房价严重偏离了市场基础价值，大大超过居民的承受能力。据城市调查队在全省展开的抽样调查表明，有84.6%的市民表明难以承受当前的商品房价格，表示还可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的仅仅占0.5%。不可否认，长三角疯狂彪升的房价，强力拉动了长三角地区经济的飞速增长，同时也迅速增加了当地政府的财政收入，但另一方面，长三角楼市的疯狂彪升使得当地老百姓怨声不断，给政府施加了极大的压力。如果政府采取措施极力打压楼市，当地政府担心会使房价急速走低，甚至是崩盘，导致经济发展乏力和财政收入锐减，甚至是不可收拾的局面，如果对楼市听之任之，又担心

11、房价持续彪升会慢慢积累风险，最终也逃不过崩盘的局面。高位运行的长三角楼市仍然以众人难以想象的速度彪升，长三角房价足以让外界目瞪口呆的同时，也在危及长三角的经济和社会健康发展，高房价正在“要挟”社会发展。3.2 建立模型面对房价的一涨再涨，各派人士都纷纷给出了自己的见解。不同的专家从各个不同的侧面分析了造成这一局面的原因所在。房价的彪升的确不是一方面使然，而是有各种不同的力量在共同作用。宏观的国家政策，微观的地方经济发展，百姓投机炒房以及人们对未来发展的不同预测带来的住房需求增加，在市场经济的今天，所有这些都会导致作为商品的住房的价格的波动.下面我想利用大学所学到的知识，建立一个简单的模型，分析

12、一下有哪些因素对房地产的价格产生了比较显著的影响。在学习了大学的计量经济学这门课程以后，我们都知道，计量经济学的模型可以分为线性模型和非线性模型两大类。在线性模型中，变量之间的关系呈线性关系，在非线性模型中，变量之间的关系呈非线性关系。而线性回归模型是线性模型的一种，它的数学基础是回归分析，即用回归分析方法建立线性，用以揭示经济现象中的因果关系。我下面要建立的就是一个简单的多元线性回归模型。被解释变量为房地产价格指数，初步拟定三个解释变量，分别为：人均可支配收入，存款利率以及消费物价指数，回归方程为：Y=+1X1+2X2+3X3+以下采用数据均来自中经网中国统计年鉴，时间跨度自2000年到20

13、05年商品房平均价格：S人均可支配收入：R居民存款利率：C消费价格指数：X19905741555.88.64211.619917561771.687.5622719929962116.739.18252.9199312082872.910.98303199416123768.89.19382.7199515094453.97.47453.1199615954915.865.67508.4199717665573.045.22524.2199818075912.524.77510.6199917986262.083.78490.7200019526760.682.25493.6200119897

14、3051.98491.1200220677820.281.98484.2200321808524.562.25495.3200423839564.052.25511.62005258110849.722.52525.4其中，用S代表商品房平均价格，用R代表人均可支配收入，用X代表消费价格指数，R代表居民一年期存款利率。 3.3 结果分析利用SPSS统计软件得到结果如下： Variables Entered/Removed(a)ModelVariables EnteredVariables RemovedMethod1R.Stepwise (Criteria: Probability-of-F-

15、to-enter = .100).2X.Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = .100).3C.Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = .100).a Dependent Variable: S Model Summary(d)ModelRR SquareAdjusted R SquareStd. Error of the Estimate1.970(a).940.936140.803592.983(b).966.960111.074653.988(c).977.97194.415

16、97a Predictors: (Constant), Rb Predictors: (Constant), R, Xc Predictors: (Constant), R, X, Cd Dependent Variable: S ANOVAModel Sum of SquaresdfMean SquareFSig.1Regression4375057.31314375057.313220.677.000(a) Residual277559.1241419825.652 Total4652616.43815 2Regression4492227.93522246113.967182.055.0

17、00(b) Residual160388.5031312337.577 Total4652616.43815 3Regression4545643.93331515214.644169.974.000(c) Residual106972.505128914.375 Total4652616.43815 a Predictors: (Constant), Rb Predictors: (Constant), R, Xc Predictors: (Constant), R, X, Cd Dependent Variable: S Coefficients(a)Model Unstandardize

18、d CoefficientsStandardized Coefficients t Sig BStd. ErrorBeta 1(Constant)581.91981.193 7.167.000 R.193.013.97014.855.0002(Constant)245.827126.477 1.944.074 R.145.019.7267.700.000 X1.419.461.2913.082.0093(Constant)-239.778225.636 -1.063.309 R.180.021.9018.390.000 X1.578.397.3233.977.002 C41.30416.873

19、.2302.448.031a Dependent Variable: S Excluded Variables(c)Model Beta IntSig. Partial Correlation Collinearity StatisticsTolerance 1C.169(a)1.245.235.326.224 X.291(a)3.082.009.650.2982C.230(b)2.448.031.577.218a Predictors in the Model: (Constant), Rb Predictors in the Model: (Constant), R, Xc Depende

20、nt Variable: S Residuals Statistics(a) MinimumMaximumMeanStd. DeviationNPredicted Value730.36332641.37431668.8125550.4933516Residual-156.36328191.57695.0000084.4482116Std. Predicted Value-1.7051.767.0001.00016Std. Residual-1.6562.029.000.89416a Dependent Variable: S通过以上结果，可得到商品房价格与人均可支配收入，居民存款利率以及消费

21、物价指数的一个回归方程为：S=-239.778+0.18R+1.578X+41.304C随着三个变量的逐步引入，此方程的复相关系数由0.94升高到0.977，说明了解释变量在很大程度上解释了被解释变量，估计标准误也随着三个自变量的逐步引入由141元下降到94元，这些数据表明这是一个合格的线性回归模型。由此模型我们还可以看出，对商品房价格影响较大的因素依次为：人均可支配收入，消费价格指数，居民存款利率（主要考虑的是Beta值的大小）。四、房价问题产生的社会影响4.1 今天的房地产商人人均可支配收入，消费价格指数，居民存款利率，通过模型的分析我们知道，这些因素都在不同程度上影响了今天的房价，其实真

22、正的原因还远不止这些，各种各样的原因综合作用才有了今天的房地产市场，才有了老百姓用一辈子的血汗钱买房子的辛酸场面，如果说一天不采取有效的措施，那这种局面就一天都不会结束。如果说这些问题不是随着百姓的意愿而改变的，人均收入，消费品的整体价格水平，以及居民的存款利率，要调节这些因素，对于一个国家来说会有相当的难度，只要调解了其中的任何一个，就可能对社会的其他方面产生很大的影响和波动，而且宏观调控的政策并不是马上就可以在老百姓身上体现出来的，所以在本文中，我想暂且撇开这些看似无色无味，无从下手的问题不谈，仅仅看看眼前，看看房地产市场的两方直接当事人房地产商和购房百姓，在房价的持续高温过程中，他们又分

23、别受到了怎样的影响呢？前几年，看到一篇文章，说有记者在加拿大温哥华访问的时候，发现一个很奇特的现象，南京好几位知名的房地产商，早已经悄悄在这里买下了自己的“洋豪宅”。 当时的第一印象，就是南京的百姓买高价房多花的“血汗钱”，一转身就成了开发商在海外的豪华别墅。据说，这几年来自中国的房地产商在温哥华买房，已再也不满足在一般的富人区了。在温哥华最豪华的西温地区，九七前后在此地置办豪宅的香港的富豪大亨们，已经多了不少来自中国大陆的房产富豪邻居。 早在2001年也就是房改刚刚开始的2-3年的时候，人们就注意到房地产业成为制造中国巨富的“特别行业”。在当年评出的福布斯2000年度中国大陆首富排行榜中，前

24、10名巨富中就有5位主要从事房地产，房地产商成为富豪榜人气最旺的“族群”。这种“造富”的势头近年来一直不减。到了2005年，福布斯当年富豪榜前十名中第1, 2, 4, 6, 7, 9名共计六人都从事房地产业。4.2 房地产市场简析社会再怎么发展，总有个渐进的过程。财富的增长，也一定是和经济发展相同步的。开发商动辄上亿、甚至数十亿、上百亿的急剧增长的财富，又是从何而来的呢?他们掘富的“金矿”又是在哪呢?让我们以南京的房地产市场的情况为例来分析。 据南京市房管局不久前对媒体公布的材料:2005年南京市共销售商品房916万m2，比2004年上涨13.4%;商品住宅销售806万m2，比2004年同期上

25、涨12%。去年全市商品房均价约4800元/m,同比上涨5.0% ;商品住宅均价4400元/m;出头，同比上涨3.5%a 2005年套均住房面积107平米。 一般来说，房地产商的建房成本有这么几块组成。 首先，是开发商的楼面地价成本，南京市平均在1000元。 第二，建筑商建造房屋的建安费，包括建材费、人工成本、机器使用费等等，一般多层建筑每平米在700多元，小高层在1000多元，高层在1500-2001)元之间。由于郊区县房基本上都是多层，而且加权的比例也最大，所以建安费估算也是每平米1000元;这两项一般来说是房地产商建房中最大的成本。 第三，配套建设费用:包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基

26、础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。南京市平均的收费标准应该在500元; 第四，开发商的运营成本:包括开发商的管理费用、销售费用、财务费用等等。人工费、广告、贷款利息和纳税等都在该大项内。他们认为，该大项费用一般不超过商品房销售价格的10%，我们以400元为平均数。 南京市2005年商品住宅平均成本就应该为:1000元+1000元+500元十400元二2900元。算出了

27、建房的平均成本，南京市房地产商的平均利润就一目了然。等于:住宅每平米的平均利润为:4400元-2900元二1500元;住宅平均利润率为:1500/4400=34%平均每户买房人给房地产商贡献的利润为:1500元x107平米二16.05万元南京人一年买商品住宅给房地产商贡献的利润:806万x 1500=120.9亿元4.3 百姓的现状其实，中国的大中城市居民为买房需要有一种“毕其生之所有”的“大无畏的献身精神”，早已不是什么调侃和笑谈，而是买房者发自内心的切肤之痛。记得曾有一张网上的帖子，引来众多人的啼嘘不已。这份帖子的题目就是“为一套房子你要奋斗多少年?”其中对居高不下的房价发出“无奈的感叹”

28、，引起了太多普通人的共鸣。有位上海的网民有一天买了份房地产报，看见过去曾经居住过像城乡结合处上海浦东花木路一带的二手房居然也可以卖到每平米万元以上，90平米左右的两房一厅就要花上100万，惊吓得“舌头半天没缩回去”。他算了一下在上海这还没“脱掉郊区身影”的地方，买这样一套房究竟要化掉各种不同人多少年的“血汗所得”。结果是:一个有田种、有鸡养的农民不吃不喝要种田1000年;一个“不抽烟，不喝酒，不结婚，不吃饭”的下岗工人，需要连续工作100年;一个“不贪污、不受贿、不挪用公款”同样也不吃不喝的公务员，得熬上33年!无独有偶，有份专门帮人理财的媒体个人理财杂志，去年初对我国最具有影响力的37个大中

29、城市市区商品房平均房价和当地居民的平均收人做了调查。他们以一个城市的普通三口之家为例，按该市公布的2004年人均可支配收人为标准，得出3口之家的可支配收人，再按照甲前我国居民43%的消费率计算出该三口之家的平均年节余(年收入的57%)。再用该城市市区的平均商品房房价，按每户70平米、普通的两居室的低标准，算出了每个家庭按照现在的收人、房价水平，买这样一套连小康也达不到的住房所需要的时间。需要时间最长的前十名的城市是：城市人均可支配收入三口之家年收入年节余每平米房价70平米平均总价买房需要年数1温州177275318130313927864946021.432上海166835004928528862760389021.173杭州145654369524906721050470020.264南京116023480619839496034720017.505青岛1108933