扬州产业园项目概况与项目经济测算Word格式文档下载.docx

1、1 科研大厦8 4.0 2 多功能产业大厦4 2.0 3 工业品展示交易中心6 6.0 SOHO1.5 5 人才公寓3.0 公共服务中心0.0 7 30 16.5 13.5 规划经济指标总占地10 10.0 计容积率建筑面积容积率2.5 （2）经营开发方案销售物业面积（万）总面积（万）比例持有物业3838%563%SOHO 100%64公共服务中心2450%2合计1317科研大厦：销售3万平米，第一年销售均价5000元/平米，第二、三年销售均价为6000元/平为；SOHO：3万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为

2、6500元/平米；人才公寓：5万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米；产业大厦（商业）：销售2万平米，销售均价为8000元/平米；公共服务中心：50%销售，销售周期2.5年，销售均价8000元/平米。工业品展交易中心：6万平米，全部持有，计算经营期为20年（包含前两年建设期），培育期租金以每年5%递增；产业大厦：持有2万平米，运营期租金以每五年10%递增；计算经营期20年。（二）项目财务评价1、项目开发成本及费用估算（1）土地成本：3885万元（含契税）（2）建设成本（含城市配套费、基础设施费等）

3、：71952万元（3）开发费用（含管理费、财务费、销售费用）：10843万元；其中财务费用以全部的土地成本和建设成本为基数，贷款利率按15%计算。（4）投资总额合计：86680万元2、销售收入及税收估算依据销售物业测算项目销售收入合计79700万元。（1）销售营业税费：4933万元；（2）土地增值税：9423万元（3）所得税：7303万元（4）销售物业投资净利润：21910万元，投资利润率为60.64%。（5）销售物业财务内部收益率33.5%，静态回收期为3年，盈亏平衡点为55.3%3、持有物业经营收入估算（1）静态年均净利润：6307万元；（2）静态年均上缴税收：4813万元（3）静态年均投

4、资净利润率：14.01%附：首期启动300亩地块投资财务评价 项目经济技术指标建安成本估算投资额（万元）建筑面积（万平）综合单位成本（元/平）小计27627 3453 13813 11094 2774 5547 工业品产品展示交易中心16641 8292 2764 4146 11932 2386 7159 4773 86680 47307 28279 项目投资估算一土地成本估算（含契税）3885 1036 518 777 389 648 土地价款估算（含城市配套费及基础设施费）3750 1000 500 750 375 625 楼面地价125 土地交易契税（3%）113 15 23 11 19

5、 土地交易费（0.6%）二建设成本估算71952 23248 9464 14196 6450 9130 2.1 建安工程估算（含装修）60900 20000 8000 12000 5400 7500 单位造价（含装修）2500 2000 1800 1500 2.2 前期工程费（5%）3045 400 600 270 2.3 基础设施费及园林绿化（200元/平）6000 1600 800 1200 2.4 开发期间税费（建筑工程的8%）4872 640 960 432 不可预见费（3%）1743 264 396 180 255 三开发管理费用10843 3343 1112 1668 1453 2

6、154 管理费用（3%）2275 729 299 449 205 293 销售费用（销售收入的3.5%）2230 609 641 980 财务费用（贷款利率7.5%）6339 2005 813 1219 608 881 四投资总额 销售物业收入估算表 单位：万元2013第三季度2013第四季度2014第一季度2014第二季度2014第三季度2014第四季度2015第一季度2015第二季度2015第三季度2015第四季度1销售均价50006000销售面积（万平米）0.3销售收入（万元）17400150018005500650018300165019500.528000250027503000公共

7、服务中心（商业）80000.2160001600五79700725079508350项目每期开工建设一年半后即主体建筑完工，开始预售销售物业项目损益表开发经营期限销售物业收入79700 7250 7950 8350 2.1开发成本及费用36131 3613 营业税金及附加4933 492 517 3.1土地增值税9423 740 937 1049 利润总额29213 2448 2908 3171 弥补亏损所得税7303 612 727 793 7税后利润21910 1836 2181 2378 投资净利润21909.7 上缴各项税费合计21659.5 投资净利润率60.64%项目持有物业经营收

8、入估算表 单位：建设期经营期2年9 12 13 14 16 17 18 20 租金月租金收入80 84 88 93 97 102 107 118 124 130 137 144 151 158 166 175 183 可供出租面积（万平米）出租率50%55%60%65%70%75%80%85%90%运营成本及费用576 605 699 455 515 579 324 362 402 422 443 465 489 513 539 566 594 租金净收入（万元）2304 2419 2794 3601 4096 4631 5210 6160 6872 7640 8022 8423 8844 9

9、286 9751 10238 10750 11288 产业大厦40 50 60 72 79 86 94 134 154 163 173 216 259 288 317 346 374 538 614 653 691 864 1037 平均月租金收入100 110 出租面积360 468 504 720 768 816 1080 1188 1440 1584 1728 1872 2016 2880 3072 3264 4320 4752 0 101 115 403 461 经营净收入合计4032 4637 5242 6279 7005 8740 9549 10729 11480 12286 14070 1447