某城市健身中心政府与社会资本合作项目投资估算与财务分析.docx

1、某城市健身中心政府与社会资本合作项目投资估算与财务分析21项目投资估算及财务分析说明1. 健身中心是市首批政府与社会资本合作项目，采用 BOT 模式，项目实施机构是市体育局。该项目位于，地下两层地上五层，地上总 建筑面积 10934 平方米，其中社会资本可以经营一至四层约 8602 平方米。项目地下为人防工程，地上是健身中心，社会投资人只需负责地上一至五层的建设 投资。2. 项目投资估算及财务分析的目的是为政府机构合理确定社会资本的经营年限提供参考，投资估算及财务分析思路为投资者在一定的期限内以项目给定范围的经 营利润覆盖项目总投资并取得期望的收益。3. 投资估算和财务分析以建设项目经济评价方

2、法（第三版）为依据，根据项目具体情况和最新市场调研数据，依照国家有关规定以及地方税费标准进行编制，每项估算分析依据以及数据来源尽可能在表格中予以说明。4. 另据政府和社会资本合作模式操作指南（试行）（财金2014113 号）的有关规定，政府和社会资本合作项目需要通过物有所值评价和财政承受能力论证才可 进行项目准备。物有所值评价分定性和定量两方面，定性评价见项目实施方案，定量评价由于尚未出台相关办法或细则，目前还无法进行。另外，由于本项目 要求社会资本承担全部的投资，故也不需要进行财政承受能力论证。5. 根据项目实际情况并与项目实施机构沟通，本次财务分析主要计算以下 7 个指标供决策参考，即：总

3、投资内部收益率、资本金内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、保守贷款偿还期、正常贷款偿还期、静态投资回收期，其中“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的，其计算方法为：还贷时假设 投资方项目所有资金（包括资本金）都是借债筹集，以此保守策略来计算贷款偿还期。6. 为使投资估算和财务分析更加符合实际投资和经营情况，本次以收付实现制为基础计算相关财务指标，而不采用计提固定资产折旧的方法，原因如下：根据 当地实际情况，服务业租赁经营一般按核定征收，用折旧摊销的方法计算企业所得税已无必要。投资者在经营期内要回收全部投资，BOT 项目如果经营期小 于折旧年限，就会牵扯到折旧残值归属的问题。财务分

4、析最重要的是遵循资金时间价值原则，折旧考虑的只是历史成本而不是时间价值因素。对于本项目而言，由于固定资产投入远大于其后每年的经营收益，用计提折旧的方法势必导致计算出的财务指标严重失真，以至失去参考价值。7. 出于保守考虑，本次估算和分析假设的是权益资金大于债务资金的项目资金结构。资本金除能支付建设投资额的 70%之外，还要用于支付全部的流动资金和建 设期利息。项目资本金全部由社会资本出资，资本金之外的资金以债务方式解决。由于项目法人不用承担权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不计算资本金的使用成本。资本金使用成本由社会资本自己斟酌，在项目投资决策时与通货膨胀因素一起考虑。8. 为便于项

5、目实施机构参考和权衡，分析中涉及到的主要影响因素如经营年限、租金收入、项目投资、经营成本、贷款利率、租金成本增长率等等，先按常量对 待（基准数值），后按变量分析，以便更加全面地反映各财务指标的变动趋势。9. 根据基础设施和公用事业特许经营管理办法（发改委等令201525 号），由于项目回报周期较长，本次分析经营期基准值按 40 年考虑，最长 50 年。经营期各年出租率都按 100%计算，但第一年考虑三个月的免租期。10. 因为项目经营期限比较长，本次财务分析采用时价（Current Price）体系，经营期间租金收入及经营成本和税费考虑了每三年 4%的增长率。项目计算时点为 2016年初，20

6、16 年为建设期，2017 年及其以后为经营期，财务分析时投资回收期和贷款偿还期都从经营期开始算起。11. 由于项目的特殊情况，本次估算和分析所称项目总投资只包括地上一至五层的建设投资及相关费用，还有与之相关的一部分室外工程投资，土方、支护、基础、地下室以及与健身中心不相关的室外工程建设投资和相关费用不包括在内。12. 估算和分析表格中与价格相关的数据皆为含增值税的价格，由于建设和经营期间没有销项增值税可供抵扣，故此次估算分析并未列举应纳增值税额及其相应的附加税。13. 估算和分析中需要项目主体方或投资方缴纳的新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金和农民工工资保证金按全部返退考虑。14. 此次

7、投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务指标外，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下的项目财务指标计算结果列表，便于决策时参考。项 目实施机构可依据预计的租金情况、期望的收益水平以及其他必要的因素来确定准予社会资本的经营年限。15. 本次估算和分析考虑了经营期租金和相关费用的增长，但未剔除通货膨胀因素，由于经营期限较长，决策者在确定期望收益水平时要将通货膨胀因素考虑在内。项目财务指标概览经估算，本项目总投资为 3978.92 万元，其中建设投资 3854.06 万元，建设期利息 64.86 万元，流动资金 60 万元。如总说明所述，出于保守考虑，本次财务分析假设的是权益资金大于债务资金的项

8、目资金结构。假设资本金除能支付建设投资额的 70%之外，还要用于支付全 部的流动资金和建设期利息。项目资本金全部由社会投资人出资，资本金之外的资金以债务方式解决。以此计算，社会投资人需要出资 2822.71 万元作为项目的资 本金，占总投资的 70.94%，社会投资人还需要另外筹集债务资金 1156.22 万元，占总投资的 29.06%。这里需要说明的是，由于项目法人不用承担权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不计算资本金的使用成本。资本金使用成本由社会投资人自己斟 酌，在项目投资决策时与通货膨胀因素一起考虑。本次财务分析主要计算 7 个指标供决策参考，在基准平均租金水平 38.35

9、元/月/建筑平米，经营期间租金和经营成本每三年增长 4%，当前贷款利率 5.1%上浮 10%的情况下，暂按经营期 40 年考虑，经财务分析和模拟得出相关指标如下：项目财务指标(经营期40年) 基准数值90 置信区间总投资内部收益率(税后)6.865.97- 7.80资本金内部收益率6.895.98- 7.85总投资收益率8.517.49- 9.65资本金净利润率10.419.02- 11.96其他：保守贷款偿还期30.76年24.38年- 41.31年正常贷款偿还期5.78年5.88年- 7.36年静态投资回收期14.59年13.13年- 16.21年上表数据中“保守贷款偿还期”是根据项目实施

10、机构要求增加的指标，其计算方法为：假设投资方项目所有资金（包括资本金）都是借债筹集，以此保守策略来计算贷款偿还期。其他几个财务指标都按正常的投资和经营条件计算。静态投资回收期可以基于融资前分析的总投资计算，也可以基于融资后分析的资本金计算，经实际计算比对，发现本项目由这两种方法得到的结果相差不大（见第 29 页“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”），故只列示其中之一，上表中的结果是基于融资后分析的资本金计算的年数，从经营期算起。 回收期和偿还期指标其实是和经营年限无关的，但经营年限必须长于这些指标才能计算得出来。 表中“总投资收益率”和“资本金净利润率”的计算公式如下：总投资收益率 =

11、 经营期年平均息税前利润 / 项目总投资资本金净利润率 = 经营期年平均净利润 / 项目资本金结论和建议就本项目而言，政府与社会资本合作，关键是确定合作年限。确定合作年限需要考量的因素很多，但都不能违背“既让社会资本获得合理回报，又要保证公共利益不受损害”这一基本原则。不过从下面的叙述可以看到，由于项目盈利能力不足，做到这一点并不容易。 根据最新出台的基础设施和公用事业特许经营管理办法（发改委等令201525 号）第六条，基础设施和公用事业特许经营期限应当根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、投资回收期等综合因素确定，最长不超过 30 年。对于投资规模大、回报周期长的基础设施和

12、公用事业特许经营项目可以由 政府或者其授权部门与特许经营者根据项目实际情况，约定超过前款规定的特许经营期限。 本项目就属于这样的情况，回报周期很长。由于位于三线城市，又偏离市中心，租金收入上不去，项目先天性盈利能力不足。经试算发现 30 年经营期限的财 务指标很不理想，恐难以被社会投资人所接受，故此将经营期基准值改为 40 年。而从前面的“财务指标概览”可以看到，其实这基于 40 年经营期计算的各个财务 指标也是不尽如人意的。经与项目实施机构商量，本次估算与分析增加了一个“保守贷款偿还期”指标，就是假设投资方项目所有资金包括资本金都是借债筹集 的，以此保守策略来计算贷款偿还期。在基准贷款利率

13、5.61%情况下经计算该指标竟然达到了 30.76 年。面对不尽如人意的项目，财政又不给任何补贴，如何找到 满意的社会资本并让他们接受短于基准的经营期限，是摆在项目实施机构面前的最大难题。 办法第六条明确指出投资回收期是重要的考虑因素。投资回收期有静态和动态两种指标，其中静态投资回收期不考虑资金的时间价值，难以正确地辨识项目的 优劣。本项目回报周期很长，采用动态投资回收期才合适，但建设项目经济评价方法（第三版）中只说明了静态投资回收期的计算，并未要求计算动态投资回 收期，这是因为计算动态投资回收期需要事先指定折现率，而折现率是主观性很强的数据。折现率对动态投资回收期的影响非常大，经测算，基准租

14、金水平条件下 当折现率取 7.3%时，动态投资回收期就已经超过了 50 年（见第 29 页“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”）。而 7.3%的折现率不仅小于 12%的一般行 业基准收益率，甚至还小于 8%的社会基准折现率。所有这些，表明只根据投资回收期一个标准来确定经营年限是不合适的。 实际上，以上几个财务指标中项目资本金内部收益率才是最重要的，也是按规定唯一必须计算的指标。内部收益率是客观数据，只要现金流量估计的比较合 理，计算结果的可信度就比较高，然而计算结果表明这一指标也是比较低的。资本金内部收益率低的主要原因是该项目前期投资大后期经营收入少，回报周期很 长；另一个原因是项目要

15、求的资本金比例高，不过对于本项目，正因为回报周期长，所以资本金比例对资本金内部收益率的影响也小，财务杠杆作用不明显。经测 算，当资本金比例从 70%降到 30%时，40 年经营期资本金内部收益率仅从 6.89%上升到 6.93%。 由于项目特殊性，我们并没有找到相关行业的基准收益率作为比较（只查到了“商业性文化娱乐设施”行业，但与本项目实际经营情况并不相符）。对当前的 社会投资人而言，中短期投资项目资本金内部收益率一般应在 12%以上才可接收，单从资本金内部收益率判断，项目并不理想。不过从另外一个角度，由于是政府 与社会资本合作项目，项目最大的优势，是经营期间可以获得长期稳定的收益来源。再考虑到项目的公益性质，40 年经营期，项目平均每年资本金净利润率尚可 达到 10.41%。还有，正常情况下本项目的需要交纳的房产税太多，几乎占了经营成本和税费 1/3（见第 15 页“基准年经营成本和税费”），如果社会投资人有合理 的避税措施，或能够争取到一定的税费减免政策，则实际的资本金内部收益率比估算的要高，或许社会投资人是能接受的。 以上是我公司对确定社会资本经营期限时