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1、2、本报告仅限XXXX有限公司使用。3、鉴于本报告估价之目的，估价人员没有对估价对象的他项权利状况和限制权利状况进行查询，本报告的估价结果也未考虑估价对象可能设置上述权利对其房地产价值的影响。特此奉达XXXX有限公司法定代表人： 2009年9月1日二、 估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形

2、成意见和结论，撰写本估价报告；5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘；6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助；参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章注册房地产估价师：XXX 注册号：XXX三、 估价的假设、限制条件和特别事项说明（1一） 估价假设条件1、本报告所称“市场价值”系指我们对估价对象全部假设和限制条件下，且权属完整下的价值反映。2、“市场价值”是指交易双方有充裕的时间、必要的信息和相应的经验而达成的交易价格。即在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的公开交易市场。所谓公开市场是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌

3、握了必要的市场信息，买卖双方不因任何利益抬高或降低估价对象的真实价值。“市场价值”基于以下基本假设：（1）估价时点至报告提出日期间房地产市场保持稳定。（2）估价对象房地产现有法定用途不变。（3）房地产在正常情况下进行正常交易。（4）估价对象权属完整。（5）有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易程序符合国家法律规定。3、本报告以委托方提供的资料和评估人员实地勘查、调查走访为依据，估价人员对委托方提供的资料真实性未作调查，如因资料的真实性问题引起估价对象的价格的失真，本公司不承担相应责任。4、权利人合法有偿取得房地产。5、估价人员仅对估价对象物业作一般性的查看，并未对结构等内

4、在质量进行测试。报告估价的假设前提为假设估价对象物业的工程质量达到国家建筑施工验收规范规定的合格标准。（1二） 估价限制条件1、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。2、本估价结果为于估价时点（2009年8月30日），对应土地使用权为出让取得的宗地开发程度为红线内外基础设施达到七通一平状态下估价对象房地产所表现的无权利负担状况下的市场价值。3、发生估价时点后重大事项时（重大事项是指估价报告有效期内估价对象的用途、数量、现状、周边环境、室内装修、设施、尚可使用年限等发生明显变化）不能直接使用本估价结论。4、估价时未考虑估价对象潜在的债权债务状况。（1三） 特别事项说明1、鉴于本报告估价之目

5、的，估价人员没有对估价对象于估价时点的他项权利状况、限制权利状况以及租赁状况进行查询，本报告的估价结果也没有考虑估价对象可能设置上述权利对其房地产价值的影响。2、本报告所提供的估价结果为本报告的估价对象以及本次估价目的所涉及的全部物业整体收购时估价对象的参考价值，仅作为本报告所限定的估价目的而使用。估价结果中已经考虑了所涉物业整体收购时的折价因素，不能作为该资产包分割交易的价值依据，也不能作为交易双方涉税的价值依据，提请报告使用人注意。3、本报告专为委托方所用，并为本报告所列明之目的而作，除按规定送有关政府管理部门之外，本报告的全部或部分内容不得向任何媒体公开或转载于任何文件。对委托方不适当的

6、使用本报告所引起的后果，评估机构不负担任何经济和法律责任。报告解释权为本估价机构所有。4、对存在的影响房地产估价值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明，而估价人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，估价机构及估价人员不承担相关责任。5、本次估价假定国家宏观经济政策和所在地区的社会经济环境无重大变化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信贷利率等无重大变化，未考虑遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。当上述事项以及估价中其他情况发生变化时，估价结果将会失效。四、 估 价 结 果 报 告（1四） 委托方及权利人委托方：名称：XXX有限公司住所：注册资本：XX

7、X万元实收资本：公司类型：有限责任公司权利人：Tradename（s）: XXXAddress:Mailing address:Telephone number:Fax number:Date of establishment:Description of business conducted:（1五） 估价方估价方名称： XXX有限公司办公地址：联系电话： XXX资质等级： 房地产评估一级证书编号：（1六） 估价对象概况1、估价对象范围估价对象为XXX有限公司位于XXX住宅房地产，土地使用权来源为转让，土地用途为住宅用地，房屋类型为公寓，房屋XXX套，总建筑面积为XXX平方米。2、估价对象权

8、属状况及限制状况（1）产权登记状况估价对象XXX套公寓已经全部办理了独立的产权证，因估价对象属同一个住宅小区，土地共用，根据委托方提供的上海市房地产权证，估价对象房地产登记状况如下：房地坐落：土地状况：土地使用权来源：土地用途：地号：宗地（丘）面积：XXX套公寓房的房屋状况分别列表如下：（2）他项权利状况及其他权利限制状况鉴于本报告估价之目的，估价人员没有对估价对象的他项权利状况和其他权利限制状况进行查证，本报告的估价结果也没有考虑估价对象可能设置上述权利对其房地产价值的影响。（3）租赁状况经估价人员现场勘察，估价对象XXX套公寓房部分出租、部分空置。由于本报告的估价目的为资产收购，短期租约对

9、其价值影响较小，本报告的估价结果也没有考虑该租赁权对其价值的影响。3、估价对象利用状况经估价人员实地勘察，估价对象法定用途为住宅，现状用途为公寓，现已部分对外出租，部分处于空置状态。4、房屋及地上附着物状况（1）四至状况估价对象四至：XXX。（2）内部环境估价对象所在项目案名为XXX，是由XXX房地产开发建造，项目共分XXX期开发，其中一期竣工于XXX年，由XXX栋（幢号分别为XXX）多层公寓组成，共有XXX套公寓，房型包括2房、3房、4房和复式房；二期竣工于XXX年，由XXX栋（幢号分别为XXX）多层公寓组成，共有XXX套公寓，房型包括3房、4房、5房和复式房。整个小区的建筑风格带有XXX风

10、格。小区内地势起伏，处处可见小桥流水和大面积绿化，整个小区的绿化覆盖率超过50%，内部环境优美。小区设有约XXX万平方米的高级会所，拥有XXX（其中包括XXX。整个小区由XXX负责物业管理，物业管理费约为人民币XXX元/平方米/月。小区目前的住户主要以XXX人士为主，入住率较高，是一个主打XXX概念的高档公寓社区。（3）建筑物状况据估价人员现场勘查，估价对象房屋共XXX幢，共有公寓XXX套，总建筑面积为XXX平方米，建筑物概况如下：估价对象XXX幢房屋分别为XXX，属于小区的一期项目，均为XXX层带电体的多层公寓，一梯XXX户，电梯为XXX无机房电梯，各单元均有中央空调到户，24小时供应冷热水

11、，各套房屋的建筑面积多在XXX平方米以上，均为大户型的3房、4房、5房或复式，精装修，装修标准包括：露台、阳台及天井：窗：门：厨房：洗衣间：主卧卫生间：客用卫生间：化妆间：起居室、餐厅：卧室：5、区域状况（1）区域概况闵行区位于XXX。北纬XXX度，东经XXX度。东与XXX区相接；南靠XXX；西与XXX接壤；北与XXX毗邻；虹桥国际机场位于XXX。XXX流经北境，XXX纵贯南北。XXX是上海市主要对外交通枢纽，是西南地区主要XXX新区。估价对象地处XXX社区，该区域依托XXX学校，已经打造成了一个高档居住区，周边知名物业有XXX等。（2）商业繁华程度估价对象所在的XXX，该区域商业繁华程度XX

12、X，商业设施主要依托XXX的商业配套，区域内大型商业设施XXX。但是，随着XXX大规模导入，区域内的商业配套将逐渐完善。（3）交通便捷度估价对象地处XXX，周边出行的主要交通干道包括XXX公路，随着XXX拓宽和XXX即将建成，区域内的交通条件将大大改善。目前，估价对象距离XXX学校均为XXX分钟车程，距离虹桥机场约XXX分钟，距离家乐福均为XXX分钟车程，距离浦东国际机场约XXX分钟机场。（4）公建配套设施完善度估价对象区域目前的公建配套设施主要依托XXX的生活配套，但估价对象小区内的XXX功能几乎涵盖了生活的各个方面，基本能够满足业主的生活需要。公建配套设施方面最具优势的就是教育配套，估价对

13、象所处的XXX也正是基于此而得到了很好的发展。区域内知名的学校包括：XXXXXX（5）基础设施完备度估价对象位于XXX，宗地红线内外基础设施达到“七通（即上水、雨水、污水、电、通讯、燃气、道路）一平（即场地平整）”，能满足业主正常生活的需要。（6）环境质量优劣度估价对象地处XXX，周边以居住区为主，已经形成了一定规模的XXX社区，虽然区域内大环境质量较为一般（XXX为交通主干道，车流量大，路况一般；XXX正在建设中，整个区域就是一个建设中的大工地），但估价对象内部环境非常优美。（7）土地等级根据上海市基准地价（更新成果）（2003年），估价对象位置属于上海市XXX级地价区。（1七） 市场背景分

14、析指数攀上新高 呈现普涨态势 2009年7月，上海二手房价格指数为2427点，较6月上升29点，环比涨幅1.21%。经过最近3个月的连续快速回升，二手房价格指数于7月跃上历史最高点，且同比上涨1.31%。上海二手房指数办公室认为，在自住、改善以及投资等多样购房需求合力推动下，二手房市场虽出现价格快速上涨，但部分刚性需求购房者购买力开始减弱，表现为低总价可售房源稀缺且报价高、成交量明显减少，中高端房源成交较为活跃但涨幅回落。市中心区涨幅回落据统计，全市18个区县中的12个中心城区均表现为上升，平均涨幅为1.44%。5个市中心区7月平均涨幅为1.38%，环比回落25.2%，涨幅呈现冲高回落的态势。

15、涨幅居前的为卢湾区，上涨1.59%，其次为静安区1.44%，长宁区1.34%，黄浦区1.31%，徐汇区1.21%。非中心城区中，宝山区保持上涨趋势，涨幅较快，7月涨幅为1.51%。嘉定、青浦、金山、崇明等区县，市场以一手新盘为主，二手房偏少，整体价格波动不明显。中心区域的冲高回落，既显示了购房者无力追涨，又代表卖方市场的强硬态度。上海市二手房指数办公室认为，受市中心盘源供应稀缺，同时入市需求旺盛的影响，一段时期内中心城区二手房价格仍然会向上，当需求力减弱到一定程度后，价格即会进入盘整期。56个板块全线上涨据统计，全市70个控制点中的56个控制点板块均出现上涨，无一下跌，涨幅较前期稳定。涨幅超过

16、2%的板块有4个，较6月大幅减少的有8个，平均涨幅2.15%，环比下降20.1%。其中，涨幅最大的为芷江路板块，为2.35%。显然，在内环附近的地段出现了“补涨效应”。上海市二手房指数办公室调查发现，这几个板块尽管位于中心区位，但历来受市场关注度不高，价格走势偏弱，原因在于周边居住环境相对较差，老房多于新盘。随着内环内成交火爆，可挑选房源越来越少，这些属于优质地段的“次优房源”因处于价格低谷而被挖掘出，并逐渐受到购房者关注。根据上海二手房指数办公室分析，7月成交量下降，主要是自住需求减少，该类需求相对固定，但在价格快速上升阶段，放缓其购买行为。（1八） 估价目的为XXX有限公司资产收购提供XX

17、X住宅房地产无权利负担状况下整体收购的市场价值参考。（1九） 估价时点（1一十） 价值定义1、价格类型：房地产市场价值2、价值内涵：房地产市场价值为位于XXX（国有转让住宅用地使用权、土地开发程度为红线内外达到“七通一平”、房屋类型为公寓，共XXX套，总建筑面积为XXX平方米，建筑结构为钢混，竣工日期为XXX年）于估价时点（2009年8月30日）及在满足全部假设和限制条件下所表现的估价对象无权利负担状况下整体收购的市场价值。（1一十一） 估价依据1、法规依据（1）中华人民共和国土地管理法及实施细则；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999

18、房地产估价规范；（4）中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001城镇土地估价规程。2、行为依据（1）房地产估价委托协议书。3、产权依据（1）上海市房地产权证；（2） 委托方企业法人营业执照；（3） 权利人企业法人营业执照。4、取价依据（1）房地产评估法规资料汇编；（2）估价人员现场勘察记录；（3）房地产估价人员现场查勘、进行多次周边市场调查了解类似物业情况，所得资料；（4）其他相应的估价资料。（1一十二） 估价原则本次房地产估价遵循下列估价原则：1、工作原则本次估价工作遵循了公平性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。公平性原则是指房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得

19、一个客观合理的价格。客观性原则是指估价人员从实际出发，认真进行调查研究，在估价过程中排除人为因素的干扰，具有客观、公正的态度和采用科学的方法。专业性原则是指估价人员具有良好的教育背景，相当的专业知识和丰富的经验，确保估价方法正确、估价结果公正的技术基础。2、经济原则本次估价工作遵循了估价时点原则、合法性原则、最高最佳使用原则，替代原则等房地产估价原则。估价时点原则是指政府的有关房地产法规、政策、标准、税收和经济市场行情均以估价时点的现行为标准，估价对象现状在估价时点这一时点上表现出来的市场价值。合法原则是以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政

20、府的有关规定。最高最佳使用原则，是指委估房地产的最高最佳用途在法律上是允许的，经济上是可行的（即不能通过不经济的方式来实现房地产的最高最佳使用），技术上是可行的（不能把房屋建筑工程方面技术上无法做到的使用当作最高最佳使用）。替代原则是指在同一市场供求关系中，具有相同或类似使用的价值和质量的物品，在经历了多次供与求交替后，其价格是趋向一致的。（1一十三） 估价方法1、估价思路与方法：估价对象为XXX内的XXX幢公寓楼共XXX套公寓房，一方面，该物业在市场上的买卖实例较多，可比性较强，适宜采用市场比较法进行估价；另一方面，估价对象物业属收益性物业，开发商或小业主持有该物业多以出租经营为主，该案的租

21、赁市场非常活跃，租金回报相对稳定，也适宜采用收益法进行评估。最后，对上述两种估价方法的估价结果进行分析处理，得出估价对象各套公寓房无权利负担状况下的市场价值，同时考虑本报告估价之目的，结合该类型房地产整体收购时的折价率，最终确定估价对象整体收购的参考价值。市场比较法即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正，以此估算估价对象客观合理价值的方法。市场比较法的基本公式为：估价对象房地产价值可比实例的交易价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数收益法就是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时

22、点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值。收益法的基本公式为：P = 未来收益期内各期收益的现值之和 =式中: P估价值 r资本化率 n估价对象尚可收益期 Fi末来第i个收益期的预期收益额。2、估价技术路线：2.1 市场比较法2.1.1 选取可比实例2.1.2 进行比较修正2.1.3 求取比准价格2.2 收益法2.2.1 估算潜在毛收入2.2.2 估算有效毛收入2.2.3 估算运营费用2.2.4 估算房地产年净收益2.2.5 选用适当的资本化率，求取收益价值2.2.6 综合确定估价对象评估价值（1一十四） 估价结果估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术规范和估价程序，

23、在对估价对象进行了详细勘察、了解房地产市场现状，在认真分析现有资料的基础上，综合评估出位于XXX住宅房地产整体收购的价值：人民币XXX元整），折合建筑面积单价：RMBXXX元/平方米（1一十五） 估价人员XXX 注册号：（1一十六） 估价作业日期（1一十七） 估价报告应用的有效期当房地产市场较为稳定时，本报告从提出之日起应用有效期原则上可长达1年，即自估价报告出具之日2009年9月1日起至2010年8月31日止。2009年9月1日五、 附 件1、上海市房地产权证2、委托方企业法人营业执照3、权利人企业法人营业执照4、估价对象地理位置示意图5、估价对象现场照片6、估价机构的营业执照7、估价机构的资质证书8、估价人员的执业证书以上附件除特别注明外，其余均为复印件。