岸线价格评估方法及案例文档格式.docx

1、关键词：岸线无形资产评估一、 岸线资源应界定为无形资产岸线资源价值在企业实践生产经营活动中体现为岸线使用权的价值， 从无形资产的定义及其特点看，应界定为无形资产。它具有一般无形资产的共同属性：1、 非实体性。岸线资源价值实际体现为一种岸线使用权的价值， 不具有实体形态， 是一种隐形存在的资产。2、 垄断性。岸线资源的使用权具有排它性，由特定主体控制和占有并需通过一定 代价才能取得。随着港口岸线有偿使用制度的建立，岸线使用权人排他使用其拥有的岸 线使用权并需为获得岸线使用权向政府有关部门支付费用。3、 效益性。通常情况下，拥有岸线使用权的企业比同类规模的不拥有岸线使用权的企业产生更高的经济效益。

2、4、 不确定性。岸线使用权能为岸线使用权人带来的经济利益具有一定的不确定性。 这种不确定性与岸线使用权人拥有的有形资产的规模和市场竞争强弱、国家宏观经济政 策、产品性能与质量等诸多因素直接相关。二、 岸线资源价值评估的主要方法（一）从纯理论角度出发，岸线资源价值评估适用一般资产价值评估方法：1、收益还原法收益还原法是指通过估算岸线使用权在合理收益期限内的预期收益并折算为现值,以确定岸线资源价值的一种资产评估方法。收益还原法适用于存在收益的岸线价格评估测算。收益还原法的基本公式是：岸线价格 =岸线纯收益+还原率。在此，将纯理论的最一般形式和可操作的两种表现形式表示如下:情形1纯理论的最一般公式式

3、中:P岸线收益价格al、a2、a3 an 分别为未来各年岸线纯收益r1、r2、r3rn 分别为未来各年的岸线还原率 情形2岸线收益永续且其他因素不变的形式p - a / r式中，p为岸线价格，a为岸线纯收益，r为岸线价格还原率。情形3岸线收益年期有限且其他因素不变的形式陀1-亠:Q+r）式中，p，a， r之含义同前 n为岸线使用年期或岸线收益的年期 2、市场比较法市场比较法，又称市价比较法或市场资料比较法，它是在求取待评估资产价格时,以条件类似原资产买卖实例与待估资产加以对照比较，从而求取待估资产价格的一种方法。由于我国尚未形成统一的岸线使用权交易市场，缺乏岸线市场交易价格，因此，该方法仅在理

4、论上适用于岸线资源价值评估。 这里例举两种简便实用、易于操作的公式：公式1加法比较测算公式估价资产价值 =交易实例资产价值x（ 1+ K1 + K2 + K3 + K4 + K5 ）式中：K1为交易情况修正系数（有正有负，下同）K2为估价期日修正系数K3为标准化修正系数K4为区域因素修正系数K5为个别因素修正系数公式2乘法比较测算公式估价资产价值=交易实例资产价值X （1+ K1 ） X（ 1+ K2 ） X （1+K3 ） X （1+ K4 ）X（1+ K5 ）K1、K2、K3、K4、K5 同前3、成本法成本法也称还原法、 合同法，是以开发港口岸线等所耗费的各项费用之和为主要依据，在加上一定

5、的利润和应纳税金来确定港口岸线资源价值的评估方法。成本法的基本原理是生产费用价值论，其测算公式为：新开发岸线价格=购置开发岸线使用权费用 +岸线开发所需投资（开发费用、税收、其他 +利润）需要说明的是，成本法仅在理论上适用于新开发岸线价格的评估， 由于现行我国港口岸线使用收费主要有以下三种形式：（ 1）使用者无偿取得港口岸线使用权，定期缴纳港口岸线使用费。 （2）使用者在取得港口岸线使用权时，一次性支付港口岸线占用费。（3）使用者以更高的价格得到土地使用权，不再另行支付岸线使用费或占用费。且岸线开发投资往往与其它水工资产合并计量，因此在实践操作过程中，该方法很难使用。（二）从评估操作角度出发，

6、岸线资源价值评估应 主要运用以下两种评估方法 ：岸线的使用主要有生产型、 物流型、旅游娱乐型和公共设施型四种不同的类型。 收益还原法仅适用于生产型、物流型和旅游娱乐型三种使用方式的岸线价格评估。收益还原法评估岸线价格的基本思路是： 通过企业调查，获得占用岸线企业年创造价值总量（用近三年年平均利润 +年平均工资总额表示），笔者认为， 占用岸线企业价值总量主要由生产经营利润、土地收益、建筑物收益和岸线收益四部分所构成，从企业 所创造价值总量中剥离出生产经营利润、土地收益、建筑物收益就能得到岸线资源创造 的收益，从而进一步求取岸线价格。其计算公式如下：兀一 R营业_尺地_丘建Ix厂岸线_吒_ S营业

7、f营业 _ $地F地地_ $建F建厂成J建 _ 1丈F岸线 P岸线一一岸线价格n企业年利润总额S营业一一企业年主营业务收入r营业一一未占用岸线的同类型、同规模企业年平均营业利润率S地一一企业占用的土地面积p地一一企业占用的土地的单位地价，这里取基准地价r地一一土地还原利率S建一一企业使用的建筑总面积P建一一建筑重置价r成建筑物平均成新r建一一房屋还原利率L 企业占用岸线长度r岸一一岸线还原利率2、基准岸线段价格修正系数法基准岸线段价格修正系数法，是利用政府公布的岸线段基准价格表（见表 1 ），按照替代原则，就待估岸线的水文条件、地质条件、环境状况、水深条件、腹地条件、期 日因素等与相同类型岸线

8、段范围内的基准条件状态相比较，选取相应的修正系数对基准 岸线段价格进行修正，进而求取待估岸线使用权价值的一种评估方法。P = P 0 X（1 士Ri）X（1 士R 2） X（1 士R 3） X（1 士R 4） X（1 士R 5） X（1 士R 6） X（1 士R 7） X（1 士R 8）X（1 士R 9） XRio XSP 估价岸线的价值P0 估价岸线所在类型岸线段区域基准价格Ri 水文条件修正系数R2 地质条件修正系数R3 环境状况修正系数R4 集疏运条件修正系数R5 锚地和航道条件修正系数R6 产业集聚规模修正系数R7 规划限制修正系数R8 水深条件修正系数R9 腹地条件修正系数Rio 期

9、日修正系数S海岸线长式中，具体因素修正系数适用于生产型、物流型用途岸线。旅游娱乐型用途岸线具 体修正因素应视旅游娱乐型用途岸线的特点适当调整。需要说明的是 由于基准岸线段价格的评估工作目前我国只有少量地区开展并实施，因此，从目前的评估实践看，运用这一方法评估岸线价格有较多的局限性。 但是随着各地岸线有偿使用制度的逐步建立、完善和发展，相信在不远的将来，采用这一方法评估 岸线价格将得到广泛的运用。三、目前评估实践中对岸线使用权的主要处理方式1、不单独确认为一项资产，混淆在港口码头资产中“评估”，通常通过主观的适 当调整码头资产造价水平或相关费率来“评估”。笔者认为，岸线资源作为一项资源性 资产，

10、前述已从理论层面分析了它应被界定为一项可确指的无形资产，因此该处理方式 实质是一种漏评行为，且存在恶意抬高其他资产价格的嫌疑。2、不单独确认为一项资产，在地价评估中通过岸线修正系数的形式有意识的考虑 占用岸线土地的“岸线价格”。例如舟山市公布的基准地价对该问题的处理方式是：对 于商业用地和住宅用地不考虑占用岸线土地的修正问题，而对于工业用地则专门引入了“距岸线距离修正”，但这种处理方式显然忽视了岸线资源本身存在的差异。综观上述两种“评估”岸线价格的方法，笔者认为都没有从本质上把握岸线资源作为一项资源性资产，作为一项可确指的无形资产应单独确认计价这一基本事实。四、案例分析案例背景：A公司为一家主

11、营轻、重油的石油贸易公司，在我国沿海某市拥有油库资产（主要包括码头、房地产、油库储罐设备、岸线等）， B公司拟收购由 A公司以油库资产、货币资金为岀资方式全资成立的 C公司100%股权。某评估公司接受委托对 A公司出资投资 C公司的油库资产进行评估。本案例中A公司年利润总额取三年利润总额的平均值 27,562,288.00 元，年主营业务收入取三年主营业务收入的平均值 212,017,600.00 元，未占用岸线的同类型、同规模企业年平均营业利润率取 12%。A公司土地面积35,608.00平方米，土地还原利率取 8%，企业使用的建筑总面积1,300.00平方米，房屋还原利率取 8%，根据土地

12、、建筑物评估，土地单价评估值为404.00元/平方米，建筑物重置价为 2,700.00元/平方米，建筑物平均成新率为 90%。委估岸线长140米，岸线还原利率取 8%。免-$营业丿营业 -$地F地尸地-5建卩建丿减:龛1 x 岸线=（27,562,288.00 212,017,600.00 X12% 35,608.00 X404.00 X8% 1,300.00 X2,700.00 X90% X8% ）-（ 140.00 X8% ）=65,000.00 元 / 米经计算，采用收益法岸线评估值为 65,000.00元/米。由于估价对象之岸线使用权在该市颁布的基准岸线段价格覆盖区域内， 因此，采用基

13、准岸线段价格修正系数法对岸线使用权进行评估。计算公式如前述所示，在此主要对因素修正计算过程列示如下：表1物流型基准岸线价格影响因素修正系数表影响因素岸线级别优较优一般较劣劣水文条件R11.101.0510.950.90地质条件R21.200.80环境状况R3集疏运条件R4锚地和航道条件 R51.151.080.920.85产业集聚规模R61.061.030.980.96规划限制R71.0水深条件R8水深10米，修正系数为 1，10-15米修正系数为1.20，15-20米修正系数为1.4，20-25米修正系数为1.6，25米以上按25米进行修正。水深7.5-10米，修正系数为 0.8，5-7.5

14、米修正系数为 0.4，5米以下修正 系数为0。腹地300米修正系数为1，300-400 米修正系数为1.10，400-600 米修正系数为1.16，600-800 米修正系数为 1.20，800-1000米修正系数为1.25.腹地超过1000米按1000米计算。腹地条件R9250 300米范围修正系数为 0.95 ,200-250 米修正系数为0.90 ,150-200米修正系数为 0.85，100-150 米修正系数为 0.8，50-1000.6，20-50米修正系数为 0.4，5-20米修正系数为 0.2，5米以下修正系数为0。期日修正Rio根据规程公式其中：n为待估岸线可使用年期， 为还

15、原利率表2物流型岸线价格修正因素说明表岸线很稳定岸线稳定微冲较不稳定岸线不稳定完全满足各类较好地满足各类基本满足各类不能满足小部不能满足部分工程设施建设工程设施的建设工程设施的建分工程设施的要求设要求建设要求清洁较清洁轻度污染中度污染严重污染完全能满足级较好满足级别相基本满足级别不能完全满足与级别相关对别相关对集疏关对集疏运的要相关对集疏运级别相关对集集疏运的要求运的要求求的要求疏运的要求有较大差距锚地和航道条件能较好地满足级基本能满足级对瞄地和航道与级别相关瞄R5别相关对瞄地和航道的要求别相关对瞄地和航道的要求的要求不能完全满足地和航道的要求有较大差距较级别相关企 业配套协作程 度平均状况有

16、 显著提高较级别相关企业配套协作程度平均状况有所提高较级别相关企业配套协作程度平均状况较级别相关企 业配套协作程 度平均状况有所降低较级别相关企 业配套协作程 度平均状况有 显著降低属于国家岸线 总体规划和城 市规划重点开 发岸线段符合国家岸线总体规划和城市规划基本符合国家岸线总体规划和城市规划部分岸线利用方式受规划限制部分重要岸线利用方式受规划限制见修正系数表腹地条件R9期日修正R10根据物流型基准岸线条件（以一般为基准）类比被评估对象，各影响因素修正系数如下:表3估价对象因素修正系数待估岸线基准岸线条件修正系数5%基本满足各类工程设施的建设要求基本满足各类工程设施的0%较好满足级别相关对集

17、基本满足级别相关对集疏能较好地满足级别相关对瞄地和航道的要求基本能满足级别相关对瞄地和航道的要求8%较级别相关企业配套协作程度平均状况有所提高较级别相关企业配套协作程度平均状况3%符合国家岸线总体规划基本符合国家岸线总体规划和城市规划水深12米水深10米20%腹地300米合计51%其余计算过程略，经计算，采用基准岸线段价格修正系数法岸线评估值为 66550运用两种方法得岀的岸线评估值接近，考虑到 A公司经营业绩的波动性，本评估案例最终选用了基准岸线段价格修正系数法的评估结果作为最终的评估结果。结束语：岸线资源价值评估是近年来评估实践中遇到的一个新课题，相关评估理论 研究尚处于起步和探索阶段，但

18、积极开展岸线资源价值评估对推进港口基础设施开发、 加强岸线开发统一管理均有着重要的意义，作为一名评估行业从业人员，应充分认识到 岸线资源价值评估的重要性，积极推动这一行业的发展。以下摘自北京龙源智博资产评估有限责任公司出具的 “珠海港股份有限公司拟收购珠海港通投资发展有限公司股权所涉及中化格力港务有限公司资产评估说明”ooooooo （计算过程略）土地使用权评估值 =512X 16583= 8,490,496 （元）11 岸线评估根据珠海市国有土地价格管理规定 ，第七条港口码头用地根据码头停泊的吨位按占用岸线的长度加收地价：（1） 1千吨以下的，每米 8000元.（2） 1千吨以上 洽I千吨）

19、5千吨以下的，每米 15000元；（3） 5千吨以上 洽5千吨）1万吨以下的，每米 25000元；（4） 1万吨以上（含1万吨）5万吨以下的，每米 40000元；（5） 5万吨以上（含5万吨）10万吨以下的，每米 55000 ;（6） 10万吨以上（含10万吨）的，每米 70000元；（7） 游艇码头用地占用海（河）岸线的，按占用岸线的长度每米加收 8000 丿元。（8） 其他用地占用海（河）岸线的，按占用岸线的长度每米加收 3500元。则岸线价=620X 55000+640X 25000+75X 3500= 50,362,50（元）年期修正系数 0.9833修正后岸线价为=50,362,50

20、0 X 0.9833= 49,516,41（取整元）12契税土地使用权契税税率为 3%契税=（土地使用权+岸线）X 3%=（8,490,496+ 49,516,410 ） X 3%= 1,740,14（取整，元）13.土地使用权评估值（含岸线）评估值=土地使用权价值+岸线价值+契税=8,490,496 + 49,516,410+1,740,147=59,747,053 （元）世岸线使用费岸岐便用费曲市港口同弋厦的漣政屮心具侔负走征收:全型上腮巾级14瞰国阵口 征收对象为港匚岸诜便用单Ho岸馥便用長按市港口局樓蚩的上沟港口岸機欣 用许可证I舍強时岸战便卑许可证，所楼虚的譯披式度泾規划的码头前沦技

21、水 深计也岸孩便用长圧以米为计鼻单11（平足一米按一米计算）。邓同的规划码头朝 沿歧水琛的廉蚀痔米毎爭征收标道为：8議以上（會8議】灰深.按旳元计征.5厳収上（倉5 * ）至E米酬下水課 按30元计征:2米礙上含E米1至F米哄下水深 按10元计证:不足2豪京澹,罐3元计iiL敗府行政机关、部氐 込、4WjSW部门* 01体蘆匡冢财政全碱氓讨骑 费的单粒在评便用的岸続上从事非生产经营活动,免倉岸蛙睫用费。対于B3民策性亏撷并由财瓏给予*卜骷的企业疑市财政糕龙，在亏损补贴葡 间其岸歿愎用撈免熾.茨進便用惮緩的卑位.其岸媒便用蘋攪壯准便用岸缆前弋季度起戟纳匕或止谨用岸蛭的牟怕 其岸蛻使月费按壮准烬止便用岸蜒的下季度起伸止瞰 纳.岸蝮恃用带毎生霑甯妙一宏，髯经口闻一平片的1H日为诗录襁诉燃纳日