翡翠华庭20#21#楼底商详细营销总案0827Word下载.docx

1、99778052359月112374398428月4440038344677月1813601022956446月471562613253243119815月14832146336517991934月23186915121415773293月3618793547448750112月644834*17655521月1081076*2835*13511507注：因数据不全，2011年1月份为1月1日-1月14日数据。2011年2月份无数据。总结： 2011年8月22日，原地级巢湖市撤市之后，覆盖人群锐减，购房者观望气息加浓，商铺成交量总体呈现一路下滑的趋势。 政策影响楼市走向，从2012年上半年商业

2、成交总量对比上，总体成交量下滑明显，单月成交量锐减，部分月份甚至出现10套/月成交的现象。 2012年6月，虽然以47套的总成交量、1562的成交面积，实现了成交套数的回升，但成交总面积相对于2011年的3365、2010年的9193，但仍未有止跌回稳的趋势。2012年7月，成交总面积为1360，仍在持续下降。（2）“世达金街”竞品项目分析 2012年上半年巢湖商铺成交信息（如下图） 2012年上半年，巢湖市各竞品项目成交量均不十分理想，超过半数在售项目，半年成交量仅为10余套。 以75套成交量，排名首位的“新巢国际”，主力产品为30小铺； 销量第二的“人民路商业街”项目，单套均面积约为57；

3、 销量排名第三的”丽都国际花园”为乡镇项目。 总体情况，去化速度较快的项目，主力产品均为小铺面，较大面积商铺去化速度缓慢。 相同区域相同属性产品对比竞品项目区域示意图对比案例：湖畔名郡案名在售商业体量销售模式面积区间主力面积价格区间均价优惠政策物管费用返租回报交房时间综合分析共45套未售（其中30套为回迁安置铺）两层连体（可分割）75-287104一层20000-23000元/；二层6000-9000元/；两层连体14000-14600元/一层均价22000元/；二层均价7000元/；两层连体均价14300元/一次性付款97折，按揭贷款99折1元/无现房该项目现房销售，商业共分一期、二期，目前

4、所剩45套房源（其中30套为回迁安置铺），购买人群以市区为主，基本上自营，经营业态主要是汽车零部件以及小五金商品为主。分析：较之“世达金街”，湖畔名郡沿街铺面从铺型结构、业态定位等方面极为相似，但区位稍佳。2012年上半年，成交量为10套、511.52，成交单价为18000元/，双层连体购买均价为14000元/，与本案即将推出的产品、区位都较为类似，当为重点参照对象。考虑到区位差别，及交铺时间的先后，本案产品定价可较之稍低。 不同区域同属性产品对比对比案例1：力和裕景10套1、2层分层销售、两层连体60-16060一层12000-12780二层6300元/两层连体8000-12000元/一层均

5、价12000元/二层均价6300元/两层连体均价9500元/一次性付9折、按揭9.2折-9.5折2012.9该项目地处外环，目前商铺只剩10套左右，购买群体有不少直接找老总认购并享有老总特批的优惠，且一层商铺层高高达5.1米，客户可自行分隔成两层使用与本案相比，力和裕景区位不占优势，位于巢湖外环，产品定位、特点、属性则较为相似，上下双层连体购买均价为9500元/。此外，在巢湖目前商铺成交量一路下滑的情况下，力和裕景促销方式较多，优惠幅度较大，最高达9折。但2012年上半年，成交量仅为5套（且分割销售），750。对比案例2： 名仕佳苑名仕佳苑30套一层单层销售、两层连体17-140100一层单层

6、13000-14000元/；两层连体9000-10000一层单层均价13500元/；一次性付款每平米优惠100元/，按揭每平米50元/未定2012年10月该项目地处半汤区，工程进度比较缓慢，公交线路较少，周边配套不齐全，且没有大型及集中商业群体吸引人气。在地级巢湖市撤市之前，半汤区作为巢湖“政务休闲区”定位，尽管基建、配套等尚未完善，但项目及商圈前景依然备受看好。撤市之后，人气锐减，2012年上半年，社区商业成交量为10套，688平米，成交均价10220元。通过对巢湖市2012年上半年商铺成交量以及部分竞品项目的分析之后，可以总结出以下几点：一是除市中心商业核心项目外，周边区域次中心社区商铺价

7、格成交均价约为10000元15000元/，这一价格区间，也为多数购房者所接受。二是社区商铺去化缓慢，绝大多数项目去化仅为12套/月。三是销售方式灵活，本次所择取的竞品楼盘社区商铺，基本上均采取单层分割、连体销售并行的销售模式，均以尽快去化、快速回笼资金为目的。第二部分 价格体系1、翡翠华庭20# 21#楼底商详细信息一览表商铺号建筑面积上下层面积公摊20#楼101142.98一层72.574.5121#楼84.6643.262.54二层70.4141.4010283.6442.752.64111.1455.213.3440.8955.93103111.3055.293.50137.8372.0

8、84.1356.0165.75104138.0472.194.3489.8146.022.6965.8543.7910589.9546.092.8343.86106135.2169.464.06107153.5676.934.8576.63108148.5577.464.6883.5142.682.5171.0940.8310996.1249.362.8846.76110111135.4169.564.26137.0869.624.1267.4611384.7943.322.6741.472、定价原则（1） 世达金街，靠近龟山路与银屏路交汇处两端，定为“世达金街”商铺价格最高点；（2） 以上述

9、价格顶点商铺为中心，价格向两翼递减（位于翡翠华庭两侧出口一侧商铺价格另外提升）；（3） 龟山路与银屏路十字路口交汇处，行动盲区商铺，价格相对降低；（4） 先订均价，再定递减价格和商铺明细价格。均价暂定：12000元/。3、定价明细单价总价10500150129011000920040125001391250172550011243751300019962801931150116935014000125930018957401558200150001271850126990015556901929690125734018929401555960116914013456802056200第三部分

10、营销策略1、销售时间（暂定）开盘日期：10月14日（周日）宜：祭祀/祈福/求嗣/开光/开市/出行2、开盘形式 鉴于产品总体量较少，基于营销成本控制、避免销售现场冷场综合考虑，不建议通过大型活动进行销售。可根据推盘日期，结合中秋佳节，进行相应的活动推广。（详见附件1：世达-翡翠华庭20#、21#楼底商开盘方案）3、开盘优惠 按揭购铺95折，一次性付款9折； 开盘当日定购，直减15000元。 购铺即可享好礼，除甲醛空气净化器、精美紫砂茶具、车载冰箱等第四部分 宣传推广1、现场气氛包装（1）项目现场围栏（2）营销中心气氛营造临街单透3面、上墙画面6块、水牌2块（3）推广物料制作 海报2、外围推广（1

11、）短信广告覆盖 3轮短信推广，每次10万条 短信内容： 西城醇熟旺铺，区域财富核心，世达金街即将荣耀登场，预约火爆进行中！2616888/999 尽享西城繁华，坐拥区域中心，世达金街84-153临街旺铺即将全城推售, 仅供24套！ 迎中秋庆佳节，购商铺享好礼！金街9月30日9：00盛大开盘！精美礼品等您拿！（2）报纸硬广推广新安晚报或合肥晚报巢湖晨刊，半版2次（3）网络推广（4）户外派单海报（5）周边商家、小区推广 对周边小区、商家进行海报登门派发3、活动推广（1）9月29日开盘后，“18天推广特惠季”活动执行时间：9月30日10月17日特惠季内容：从9月30日起，凡购买世达金街商铺的客户，在

12、现行优惠的基础上（不享受开盘当天优惠），享受总价直减18000元1000元的购铺特惠。总价以递减的方式进行，9月30日，购房总价减18000元，10月1日则减17000元，直到10月17日，总价减1000元。（2）世达旺街A区商铺3个月返租计划2012年9月1日2012年12月1日执行目的：对世达旺街A区，尚未经营的门面实行返租政策，丰富社区商业氛围，营造商业气氛。待租门面：总计8间。其中银屏路3间，小区广场5间。银屏路3间，一间正在转让，2间待租。小区广场5间待租，其中4间商铺相连。执行细则：经了解，拟对小区广场4间相连商铺实行返租计划。经与该铺铺主沟通，铺主报价25000元/年/间，拟租用

13、一年，费用约10万元。半年则为5万元。转租方式：从铺主承租4间商铺后，采取中介推广、报纸分类广告等方式，将铺面返租出去，租金可定为2000025000元/年/间。费用预算：50000元（3）暖场活动：“中秋团聚，猜灯谜，拿月饼礼包“ 时间：9月20日 内容：参加者通过猜灯谜，谜语的形式，赢取精美月饼礼包，总计赠送200份。 目的：通过暖场活动，积聚人气，增加项目的知名度。 具体方案，待定。（4）认筹活动：“迎双节，预约购铺5000元优惠卡等你拿”9月29日发放5000元购铺优惠卡活动，购买世达金街商铺，可冲抵购铺款5000元。通过发放优惠卡，梳理潜在客户，掌握市场情况，预估销售前景。 具体方案

14、，待定。（5）合肥晚报环湖晨刊、新安晚报、巢房网等媒体互动考虑到与媒体的合作及推广，建议在开盘活动当天，邀请巢湖当地平面媒体、网络媒体等进行现场采用报道，并给予相应的媒体感谢费用。通过这一方式，引导媒体对开盘活动进行相应的新闻性报道，营造开盘良好的知名度和美誉度，为后续销售助力。附件1：世达-翡翠华庭20# 21#楼底商开盘方案世达翡翠华庭20# 21#楼底商暂定于2012年9月29日上午8:30开盘，为能够吸引在开盘当天有较多的客户前往售楼部并规范当天流程，特制定开盘当天相关活动计划，有效提高开盘当天现场成交率，为开盘热销打下基础。一、活动目的1、整合前期宣传的资源，创造“翡翠华庭”20#

15、21#楼底商开盘的轰动效应；2、充分利用选房活动的人气烘托气氛，达到销售业绩的突破；二、活动时间 2012年10月14日8:3011：30三、活动地点 售楼部（内场+外场）四、活动主题“世达金街”盛大开盘！五、活动内容1、开盘仪式：2、底商客户选铺、签约3、认购客户领取礼品4、媒体宣传推广六、活动议程1、开盘仪式（8：288：50）（1） 6:008：00 工作人员、物料准备到位，布场开始（2） 8：3012：00 工作人员验号、客户进场选铺、定购，交纳定金20000元；（3） 客户交款完毕后，凭定金收据，前往礼品区领取礼品，礼品发放人员1人；（4） 客户定购完成，工作人员带领客户离开售楼部。2、促销策略（保证开盘当天的人气聚集）（1）购房优惠（暂定） 开盘当天，可享受20000元/套优惠； 开盘当天定购客户一次性付款享受总房款9折，按揭可享受总房款95折。（2）购铺有奖： 凡签定认购协议的客户，可获得相应的开盘奖品； 奖品设置：下列奖品之一1份+精美月饼1盒选择一：羊毛毯，价值500元（购买价350元）参考图片选择二：高档紫砂茶具一套，价值2000元（购买价1000元）选择三：飞利浦空气净化器AC4076 ，5级风速高效去甲醛参考图片：354*194*645毫米（阔*深*高）七、执行分工方案 暂略