传媒大厦项目可行性论证报告.docx

1、 传媒大厦项目可行性论证报告传媒大厦项目可行性论证报告 第一章 项目概况 1.1 项目与主办单位名称 1.1.1项目名称：*市传媒大厦 1.1.2主办单位：*市委宣传部 1.1.3承办单位：*市传媒有限责任公司 1.1.4项目负责人：*1.1.5项目性质：新建 1.2 项目概况 1.2.1编制依据与范围 1.2.1.1编制依据(1)广播电视工程项目建设用地指标;(2)省（地、市）级电视中心建设规范GY23-84（GY24-84）;(3)建筑设计防火规范GB50045-95（2001修订版）；(4)人防地下室设计规范GB50038-94；(5)人民防空工程设计防火规范GB50098-98；(6)

2、*市城市总体规划（2001年）；(7)*省实施人民防空法办法；(8)中华人民共和国人民防空法；(9)*省人民防空工程建设与维护管理规定（省政府第 155号令）；(10)建设项目经济评价方法与参数（第三版）；(11)*统计年鉴-2008;(12)*市委宣传部委托我公司编制*市传媒大厦项目建议书的委托书（附件 1）;(13)国家及地方的有关政策、法规;(14)项目单位提供的有关本项目的基础资料。1.2.2建设地点 *市传媒大厦项目选址在*南部新区，占地 100亩。1.2.3项目可研主要建设内容和规模*市传媒大厦项目是一个以*市广播、电视、报刊、影视为主体，集聚互联网站、移动电视、网络电视等多种现代

3、媒体，具有动漫、出版、影视等多种文化创意产业形态的大型传媒中心。大厦规划建设业务用房 35000平方米，由裙楼和主楼组成，主楼建筑为地上十六层、地下一层框架剪力墙结构，裙楼为三层全框架结构。项目购置相应监控、电梯等设备，并进行道路、绿化、建筑小品设置。项目主楼建筑面积 22250平方米，主要为*广播、电视、报刊、影视和其他媒体机构提供办公和相关业务用房，包括容纳 1200人的办公用房 15600平方米和其他用房 6650平方米。其他用房包括 2-4套电视节目和 1-2套广播制作系统的技术用房及相关技术业务用房若干，容纳 800-1200人的大会议室一个，容纳 500-800人的中会议室一个，小

4、会议室若干。裙楼建筑面积 12750平方米，包括 1000平方米、600平方米、200平方米、100平方米的演播厅各一个，600平方米的录音棚一个，设备间 500平方米；报社排印生产车间和仓库 3000平方米；网络媒体工作室 2000平方米；动漫、影视制作中心 4750平方米。1.2.4项目实施计划 项目计划 2010年底建成。1.2.5项目投资及资金来源 项目建设投资 8633万元人民币,所需资金贷款 6000万元，承办单位自筹 2633万元。1.2.6主要经济指标 项目年均利润总额 1552万元,投资利润率 17.98%，项目全投资回收期 6.43年(含建设期),贷款偿还期 5.83年(含

5、建设期),项目全投资财务净现值 FNPV9898.98万元,项目全投资财务内部收益率为 18.34%。项目国民经济净现值 7504.06万元，内部收益率18.91%,大于社会折现率 8%,项目从国民经济评价的结果看是可行的。表 1-1 项目主要技术经济指标表 序号 项目名称 单 位 数 量 1 项目总建筑面积 平方米 35000平方米 2*市传媒大厦主楼 平方米 22250平方米 2.1 层数 层 17 2.1.1 地 上 层 16 2.1.2 地 下 层 1 2.2 层 高 米 3.3-4.5米(地上一层 4.5米)2.3 结 构 框架剪力墙 3*市传媒大厦裙楼 平方米 12750平方米 3

6、.1 层数 层 3 3.1.1 地 上 层 3 3.2 层 高 米 3.9(一层 4.8)3.3 结 构 框架 4 地上建筑面积 平方米 33500 5 地下建筑面积 平方米 1500 6 项目规划用地 亩 100 4 建筑用地 平方米 7000 5 项目建筑容积率 0.5 6 国民经济累计净效益流量 万元 82921 7 国民经济净现值 万元 7504.06 8 国民经济内部收益率%18.91 第二章 项目建设的背景与必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1我国传媒业发展现状 在信息社会时代，传媒不但是国家在国际舞台扩大影响力的有力工具，也是促进国家经济、政治和文化全面发展的重要手段。作为一

7、种重要的软实力，传媒在综合国力竞争中的地位和作用越来越突出。但在我国的长期的计划经济体制中，传媒并未进行商业运营，当然谈不上什么产业。1978年末，人民日报等首都新闻单位联合给 财政部上报，要求实行“事业单位，企业化管理”的经营方针，希望通过适度的自主经营获得一些经济收入，以弥补财政补贴的不足。财政部批准了这个报告，确定报社属于事业单位的性质不变，但可以从事一定的经营活动，我国传媒的商业运营由此拉开了序幕。改革开放 30年来，我国传媒业取得了长足进步：一是广告业收入总额由 1981年的 1.18亿元增加到 2005年的 1416.35亿元，增加了 1190多倍，年均增长速度在 40%以上，远远

8、高出同期 GDP的增长水平；二是传媒企业的实力也不断增强，出现了中央电视台、南方报业传媒集团、广州日报报业集团、人民日报报业集团、上海文广集团等大型的传媒企业，新闻质量和经济效益不断提高；三是集团化发展迅速，目前已经成立了 40多家报业集团、20多家广电集团、40多家出版集团和 10多家发行集团。在当今全球一体化的时代大背景下，*中央、国务院在关于深化文化体制改革的若干意见中提出了大力实施“走出去”战略的明确目标。因此，我国传媒企业走出去不仅是党和国家提升自身软实力和抢占国际舆论高地的要求，更是传媒企业自身做强做大做优的客观需要。我国传媒产业发展随着市场化进程的加快，其区域资源及市场容量的不均

9、衡开始突出，这种不平衡体现在两个方面：一是媒体区域资源的不均衡，二是媒体收入的不平衡。从地区广告市场资源分布看，上海地区广告营业额 111.83亿元，占全国份额的15.697%（表 3），排在第一位，上海、北京、广东三个地区广告营业额占全国份额的43.71%，几乎占全国市场份额的一半，而处于前十名的地区广告营业额占全国市场总量的 78.91%，这充分显示我国广告市场的不均衡、且集中于经济发达地区的特点，特别是上海、北京、广东、江苏、浙江的广告营业额要远远高于经济欠发达地区。由于地区经济的不平衡，导致传媒资源及传媒生存空间大大不同，处于发达经济地区的媒体具有先天优势，而处于经济落后地区的媒体由于

10、市场总量小，发展空间相对狭小得多。而在目前媒体收入依然主要以广告收入为主的情况下，就要求意图扩大广告市场份额的媒体必须占领经济发达地区传媒市场（广告市场）才可能获得较大的发展空间。卫星电视突破了地区电视台的区域界限，使其参与异地市场的竞争成为可能，从而引发我国电视市场竞争程度空前激烈。而对于报业来讲，报业市场的区域性特点使其竞争主要局限于区域范围内，竞争对手相对于电视而言相对要稍小一些。在这一点上，广播电视业与报业是明显不同的，电视将越来越多的集中争夺全国广告市场，从而使我国未来广播电视、报刊的市场结构难以在近几年内形成相对稳定的市场格局；只有当部分节目形成以品牌主持人为代表、以知名栏目为特征

11、的独特风格后，才具有了持久性的竞争力，也才能最终确立电视传媒市场整体格局，从而使我国的广播电视市场结构逐步表现出相对的稳定性。总体说来，中国的传媒产业发展取得了长足的进步，然而，从中国媒体业经营的现状看，仍然存在计划经济体制的惯性。随着新闻改革得深入，如何发展产业已成为媒体探讨得热点问题。综观京、沪、穗、蓉、宁等城市的新闻产业化道路，仍停留在报价、改版等较原始的表面竞争上。竞争带来的喧嚣繁华并不是产业化、市场化的本质。媒介成熟的主要标志反映在媒介多大成都上掌握了市场经济的规律、多大程度上能较灵活地改变自身以适应外界变化，尽量减少风险、获得最大的双重效益。这些能力才是媒介健康发展产业的根本。融资

12、上市不是媒介目前发展的根本目的，而是为壮 大信息传播领域继而进军其它产业服务的。应该说，在中国，传媒的产业化发展道路还任重而道远。2.1.2*传媒业发展现状 广播、电视、报刊是*主流传播媒体之一，是*文化产业的重要组成部分，对社会的精神文明建设和物质文明建设起着巨大的推动作用。近年来*广电、报刊等传媒事业快速发展，2007年有广播电台 4座、广播人口覆盖率 100%，电视台 4座，人口覆盖率 100%，平均每日播出时间 28小时，自办节目时间 4738小时；有*晚报和*电视报2家报社，日发行量为 60000份；影视制作单位两家，制作影视产品 3部。由于节目制作量和播出时间均增长了几十倍，广电生

13、产用房和技术设备已处于超负荷运作状态，两家报社也均为租房办公，没有承印车间和仓库，再加上广播、电视、报社、影视及其他传媒单位的基础设施分散在*城多个区域，已不能满足现代传媒业日益集团化、平台共享的发展趋势需要。表 2-1 *市广播、电视事业发展情况 指 标 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 职工人数（人）845 856 842 870 881 890 892 895 广播电台（座）4 4 4 4 4 4 4 4 广播发射台及转播台（座）4 4 4 4 4 4 4 4 广播发射机功率（千瓦）4 4 4 4 4 3 3 3 县有限广播台（座）3 3 3

14、 3 3 3 3 3 广播人口覆盖率(%)100 100 100 100 100 100 100 100 电视台（座）4 4 4 4 4 4 4 4 电视发射台及转播台（座）4 4 4 4 4 4 4 4 电视发射机功率（千瓦）2.3 3.0 11.3 11.3 11.3 11.3 11.3 11.3 电视人口覆盖率(%)100 100 100 100 100 100 100 100 表 2-2 *市广播、电视覆盖率 标 覆盖人口(万人)覆盖率(%)2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 播 5

15、25.5 534.8 539.2 545.7 550.1 561.7 576.4 00 100 100 100 100 100 100 央台第一套节目 525.5 534.8 539.2 545.7 550.1 561.7 576.4 00 100 100 100 100 100 100 台第一套节目 525.5 534.8 539.2 545.7 550.1 561.7 576.4 00 100 100 100 100 100 100 市台第一套节目 525.5 534.8 539.2 545.7 550.1 561.7 576.4 00 100 100 100 100 100 100 级台

16、节目 525.5 534.8 539.2 545.7 550.1 561.7 576.4 00 100 100 100 100 100 100 视 525.5 534.8 539.2 545.7 550.1 561.7 576.4 00 100 100 100 100 100 100 央电视台第一525.5 534.8 539.2 545.7 550.1 561.7 576.4 00 100 100 100 100 100 100 套节目 电视台第一套节目 525.5 534.8 539.2 545.7 550.1 561.7 576.4 00 100 100 100 100 100 100 市级电视台节目 525.5 534.8 539.2 545.7 550.1 561.7 576.4 00 100 100 100 100 100 100 级电视台节目 525.5 534.8 539.2 545.7 550.1 561.7 576.4 00 100 100 100 100 100 100 表 2-3*市广播、电视宣传基本情况（2007年）项 目 节目套数（套）平均每日 播出时间（小