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1、文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求。【城市商业战略定位：地区综合商场（本商场）】新经济圈诞生新的商业中心，按照新的城市的商业的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的本商场（地区综合商场），也就是地区综合商场或区域商圈。从XXX区域的发展，我们可以看出本商场的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。以此可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，XXX商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。因

2、此多业态、多层次消费组合的XX综合商场，将满足区域人民消费的多元需求！依据本商业的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70%左右；以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20%左右；以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10%左右。具体分布如下：1、零售设施核心主力店：百货、综合超市等；辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店；配套辅助店：不同地区特色商品店；2、文化娱乐设施动感影院、休闲广场等；儿童乐园等；艺术摄影、DIY（自助类项目）等；3、配套设施空中餐饮广场、咖啡西餐等；快餐类、风味小吃类等；配

3、套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。人流设计遵循购物和行走习惯进行设计。1、水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费商品，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌个高档次商品，以品牌和目标消费促进销售。主通道设计2.8米，形成O型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展示区域最大。辅助通道设计1.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。2、垂直人流设计，遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和底层规划商品吸引力业态，如负一层的超市和五层的数

4、码影院、楼顶的休闲广场，引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品百货业态，通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，四层以上规划为休闲和娱乐性消费项目，满足消费人群在2小时购物疲后休憩和就餐。3、详细的水平人流设计见楼层平面布局图，垂直人流设计见楼层业态定位。楼层 主题功能主营商品楼顶空中餐吧特色餐饮、夜市、休闲5F 数码影院、餐饮数码影院、特色餐饮4F 家居生活馆家用电器、家居用品、文体办公、针织、童装、儿童娱乐场3F 仕女名品馆名媛女装、职业装、淑女装、青春装、女士内衣、美容美体2F 时尚休闲馆男士正装、休闲服饰、休闲配饰、衬衣、单品、咖啡厅1F 都市流行馆珠宝玉器、钟表

5、眼镜、化装品、装饰品、皮鞋B1 大型超市、无公害农产品超市食品、副食品、生鲜、无公害农产品1、商品比例在营业中，主力商品一般占到营业额的70%，主要是季节性主题商品，如服装、皮鞋等；基本商品占到营业额的20%，主要是衬衣等非季节性商品；附属商品一般占到营业额的10%，主要是装饰类商品。商品比例图示主力商品 70%基本商品 20%附属商品 10%2、档次配比根据区域消费水平和综合商场的综合定位，建议以中档产品为主力定位，合理的配比比例分别是高档占10%，起提升商场形象的作用；中档占70%，是综合商场销售的主力商品，起到提升销售业绩的作用；低档占20%，起到烘托售卖气氛的作用。3、档次配比图示中档

6、 70%高档 10%低档 20%1、区域市场定位根据大型购物广场商业辐射能力，500 米：辐射核心区域、5002000 米：辐射次区域、20005000 米：辐射边缘区域，我们将该项目的区域市场定位在：以项目为中轴，涵盖XXX区、XXX区等，距离项目5 公里内的区域。2、目标客户定位按照该项目商圈辐射区域来看，商圈有常住人口XXXX万左右。从消费结构而言，以中高收入群体为主，其中中收入阶层是项目的主力客户。从年龄层次而言，涵盖老年、中年、青年少年和儿童等个年龄群体。3、客户消费心理方便/低价/品类齐全/一站消费/休闲/购物无拘束是我们着力满足目标客户的消费心理，针对不同类型品种服务型、亲善型顾

7、客和理性顾客，又要有不同的商品和理念定位，如此才能满足XX综合商场多层次客户群体的需求。综合商场的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。我们认为，综合商场毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。因此在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于综合商场长期经营，其次可增强其他商户与之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成

8、或租金收入；而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对综合商场的整体控制力度。这种选择原则不但是零售精细化管理的要求，也符合综合商场长期经营性的特点，更能帮助发展商创出综合商场的品牌来。根据以上原则，我们制定出XX综合商场的经营模式：1、负一层大型超市：以自营或引进大型主力店为主，引进主力店应充分考虑主力店综合竞争能力，确保超市具有强大的竞争力，否则建议以自营为宜。2、一层都市流行馆，主要以柜台和散架经营为主，经营商品种类多、销售毛利差距大、促销方式灵活，因此可以考虑租赁结合联营的方式，租赁区接受统一收银管理。3、二、三层主要经营服装，适合联营，采用标准扣点，根据不同的品

9、牌给予适当的优惠。4、四层家电、家居用品适合租赁经营，部分可考虑联营，采用统一收银管理。5、五层数码影院建议引进专业运营商，采用租赁或承包经营形式。6、顶层餐饮广场建议采用租赁形式，如考虑建成特色餐饮广场，也可考虑联营方式，由我方招商后统一经营管理。【经营理念】消费由我做主，我为购物疯狂方便消费、就近购物是XX综合商场着力打造的经营目标，我们的理念是消费由你做主，我为购物疯狂。XXX万平米超级卖场是XXX区首家大型综合商场，集大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐六大主力业态于一体，引进XXX地区主要品牌商户进驻经营，汇聚名品名牌、综合多级消费，不仅吸纳XXX区28 万市民

10、在此消费，更吸引XXX区、新矿、工业园等XXX万高收入人群来此消费，成为XXX最具辐射力的核心商圈。【企业宗旨】与客户共创价值户分为内部客户和外部客户，在这里，我们的客户主要指外部客户，包括我们的消费者、供应商和进驻商户。我们的价值来源于客户，尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的服务。在客户眼中，我们每一位员工都代表XX。我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。与客户一起成长，让我们成长的一小步成为客户发展的一大步。【商品定位】多业态组合、多层次需求，一站式消费（本商业）这是一个商业整合的时代，这是一个规模制胜的时代，这是

11、一个强调规模集聚和专业定位的时代，XX综合商场充分把握XXX商业发展脉络，利用区域经济融合的大好时机，在XXX区政府和职能部门的大力支持下，顺应当地居民消费需求，打造XXX首座本商场，整合区域商业版图，成就区域大商业格局。【管理理念】品牌管理创造品牌效益这是一个弱肉强食的时代，市场残酷的竞争要求我们必须以专业化的管理应对各种挑战；这是一个强调品牌消费的时代，消费者对你的认可，不仅取决于你提供的商品，更取决于你的品牌赋予商品的价值和内涵；这是一个综合竞争力的时代，商业形态的快速升级要求运营商必须以超前的眼光应对未来的挑战；这是一个管理出效益的年代，没有专业的管理就没有核心竞争力；品牌管理是前提，

12、品牌效益是目标，品牌合作是永恒的主题。【服务理念】以客为尊，量身定制的人性化服务什么是客户服务？在新世纪的今天，客户服务的理念和思想已经发生了很大的变化，在追求让客户满意的同时，保证顾客利益最大化成为我们这个时代客户服务的准则。为客户服务强调永不满足于让客户满意和提供有限的价值，让客户获得超价值的服务和附加值，是我们服务追求的目标。在当今日趋激烈的市场竞争中，服务作为一种竞争手段所得到重视的程度在不断提高，在竞争中的应用也越来越广泛。不但企业在竞争中获胜要依靠服务，而且员工的就业或提高工作水平也要依靠服务的本领。因为，为顾客服务几乎无处不在。在顾客所遇到的服务中，如果要对成功的各种因素加以陈述

13、的话，那就是细节、个性和针对性！让客户满意已不局限于暂时的或物质上的满足，而更加强调长期的和精神上的满足！1、商业架构2、管理模式XX综合商场在具体的管理模式方面，遵循“统一管理、协助经营、部分自营、整合市场、完善政策、合理回报”的24 字经营方针。1、统一管理：除沿街门店和部分柜台外，为统一形象，提升服务品质，商场对所有商户进行统一管理，统一楼层商品、统一商品档次、统一店面形象、统一服务标准、统一视觉设计、统一售后服务、统一广告宣传、统一促销推广；全面导入CI 形象识别系统，统一市场形象，塑造市场品牌。具体包括：商场标志、名称和旗帜的标准应用；大厅背板、接待台、门牌、室外标识灯箱规范应用；大

14、厅服务目录牌、室内导向牌规范应用；营业区平面图、楼层信息牌规范应用；标识指示系统规范应用；收银台、业务台、咨询台规范；展览、展示系统、展板规范；公用设施标识、休息区标识规范；进驻商户门头、门厅、店堂、专柜、展示、服务规范；2、协助经营：协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经营公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让XXX人民都来此消费。每年一度的服装服饰节，促进商贸交流，提升市场形象。每年一度的文化艺术节，提高商场的文化及艺术魅力。定期邀请知名演艺明星，现场献艺，提升形象、促进消费。利用门前广场和室内休闲广场，进行文艺演出、歌舞表演、时装秀等活

15、动，聚拢人气，引领购物时尚；打造XXX旅游购物新形象，推出首家无公害农产品销售展示中心，促进旅游休闲和XXX地区消费；利用商业管理公司强大的行销网，为商户提供商品信息、品牌引进、物流配送等一系列服务；统一商业形象，为经营户免费提供装修、商品陈列、形象推广等服务，依托整合形象，形成合力，共同做大市场；全方位贴心服务，给购物者一个享乐的购物天堂；定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费；3、部分自营：对商场形象提升的高档商品，经营户担心有风险而不原介入的商品，利润水平低但对人气带动作用巨大的商品，以及适当的公益性项目，将由管理公司自行经营。4、整合市场：整合市场功能，多业态综合购物于一体；整合市场

16、空间，进行合理商品布局和楼层功能定位；整合推广，避免单兵作战，整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广；5、完善政策：完善的商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；建立健全的管理流程和管理制度，保障客户和商户利益。6、合理回报：保证市场和经营户合理的收益，实现共赢；通过市场整体机能的完善，提升商场品牌形象，使市场经营者、管理者和物业所有者均能获得良好的回报；3、营业管理1、与政府及各职能部门保持良好的关系，通过共管提升购物中心形象；2、监督并定期核查进驻商户，保障商品品质和经营信誉；3、定期为经营商户提供市场信息和调研报告，供商户经营决策；4、

17、引进新品牌供已进驻或欲进驻商户选择；5、通过商场，提高代理商地位，降低进货和存货成本；6、策划举办各种促销活动，提升业绩；7、强化客户服务，定期征询客户意见和建议；8、与异业结成合作关系，增加收益；9、进行商品乘列规范，使卖场销售环境更趋利好；10、定期对商户和店员进行业务和专业培训，提高人员素质和服务水平；11、配合进驻商户进行新品引进、商品代理、庆祝、促销等事宜；12、辅导经营不佳的商户改善经营方式，提升经营业绩；13、协助商户进行帐务处理；14、支持商户获得银行融资贷款；15、按月度、季度和年度对优秀经营商户进行物质和精神奖励；16、协助商户采用电脑进行商品销售、服务的管理，提高商户和市

18、场的经营管理水平；17、与厂家、代理商、市场经营户组成联合督察小组，规范市场经营行为，打击违法经营和窜货行为，保证市场良好的经营环境和对外形象；18、XX购物广场牵头，与商户以及服装服饰经营户成立“服装服饰商会”，支持和配合商户展开各种经营活动；4、商户管理制度A、商户进场和撤离管理制度1-1、客户通知1、告之客户开业时间和与营业部的具体联系；2、客户资格审查意见、联营合同、经营商品和相关手续由招商部移交营业部；1-2、客户接洽1、交代进场等诸项事宜；2、商户守则、店铺设备和设施清单等材料交与客户；3、与客户相关的重要文件、制度汇编发至客户；4、引荐工程部与客户联系有关装修事宜；1-3、店铺装

19、修1、工程部对装修施工方案进行审核，发放装修施工通知单；2、施工单位和施工人员验证登记；3、施工过程中工程部、营业部进行施工监管，确保按照时间、要求完成施工；4、客户遇到特殊的装修要求，应同工程部商讨，确定施工方案；1-4、验收1、工程部、营业部配合客户进行装修工程验收；2、验收达标，符合消防安全和营业要求，由工程部签署验收合格单，交营业部准许客户进场营业；3、通知客户去营业部办理开业申请手续；1-5、开业1、营业部签署客户开业申请表后，客户依据开业时间进行铺货和开业；2、营业部协同各相关部门，开始提供开业的各项服务；3、向商户发放商场有关管理规定和办理商户营业员的资料存档、制作及发放胸卡。1

20、-6、撤离1、客服部根据营业部（同意撤离）的书面通知，开出联系单要求：（1）工程部协同客服部根据租约及相关资料一起和商户验收店铺（包括收回电话线路及有关财产等）。（2）办公室协同客服部对有关财产办理退返手续；（3）物业部跟进商户财产出门监管及保安、清洁相关事宜。（4）财务部办理相关财务手续及电脑户口终止。1-7、撤离后（1）各有关部门五天内将撤离客户的本部门应收费用明细，汇总客服部处理。（2）招商部给营业部书面确认有关商户全部撤出和要求跟进有关事宜（若有）。（3）客服部将客户的欠费明细总汇等相关资料上报财务部处理。B、招商流程和审核制度1、商户的登记和审核（1）商户填写资格审查表；（2）交纳2

21、000 元押金，建立登记档案；（3）对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；（4）招商部、营业部、市场部对经营商户进行初选，选出首批合格商户；（5）与首批合格商户签定联营合同，铺位选择根据首批商户登记的先后顺序享有优先选择权；（6）对初选不合格商户进行复审；（7）与复审合格商户签定联营合同，铺位选择根据商户登记的先后顺序享有优先选择权；（8）、不符合经营要求的商户另行规划（不合格商户退还押金）；2、商户资格审查（1）审查经营类型；（2）审查经济实力；（3）审查经营能力；（4）审查品牌优势；（5）审查商品风格；（6）审查商品价位；（7）审查市场反映；（8）审查销售业绩；百 富 商 场

22、进驻商户初审登记表XX审字第号以下由商户填写：商户基本资料商户姓名联系电话店铺名称店铺地址经营商品经营品牌品牌知名度店铺规模（平米）有无分店年营业额商铺产权买断租赁计划经营资料商户姓名计划经营商品计划经营品牌（包括附加品牌）品牌产地品牌风格：（价位、档次）适应年龄段计划经营规模（平米）计划经营方式联营租赁 可承受的价格其它信息从何得知本案您最看中本商场的因素、位置规划定位管理品牌您对本商场最不满意的地方您还计划进入哪家商场为什么选择进入这家商场提供证件：1 代理证书、2 授权书、3 工商税务副本、4 检验合格证、5 其它提供发票：1、增票 2、普票 3、无发票需要场地面积：（ 层 号柜位）以平

23、面图所示为准预计完成的营业额： 万元/月以下由招商部填写：综合分析1、价位分析：2、市场分析：（包括品牌是否适合我市场）3、进入新疆时间及影响力：4、品牌销售预测：5、业绩考察：6、备注：5、与商户签定合同（1）交纳租金或保证金；（2）签定正式合同（联营或租赁等）；C、押金、保证金收取制度1、押金针对登记商户收取，每户收取2000 元；2、登记商户经过资格审查合格的，签定联营合同，押金转为保证金；3、登记商户资格审查不合格的，押金全额退还（不计取利息）；4、商户签定联营合同时，必须向XX购物广场交纳*元/平米的保证金；5、保证金用来约束商户的经营行为，联营合同期满，商户未出现违约现象，保证金全

24、额退还（不计取利息）；6、决策及管理流程1、管理流程XX综合商场采用垂直管理系统，强调责任到人和决策的快速、有效执行。决策系统采用由下而上的逐级汇报体制，根据汇报形成最终决议，下发各部门执行。管理决策采用由上而下的逐级任务分解，落实到个人解决。2、管理岗位和职责2-1、商城各科室人员配置1、XX商城总公司设总经理、总监一名、c2位2、商场总监由甲方委派，下设三大机构：财务部、物业部、行政部。财务部、物业部、行政部三大部门由甲方委派负责人全面管理。3、乙方委派副总经理一名，主抓经营管理部经营、管理和策划工作下设三个部门：营业部、策划部、招商部4、财务部：甲方委派财务总监一名，下设三大科室：会计课

25、、出纳课、电脑部5、物业部：下设工程维护部、安保部、保洁部6、行政办：下设总经办、人力资源部、合同科、客服部2-2、商城人员明细1、公司设总经理一名2、经营管理部：3、行政部：办公室主任一名，文员1 名，档案兼人事1 名，客服部科员3 名，客服部长1 名，播音员名财务总监1 名，会计2 名，出纳1 名，核算员2 名，收银员名物业部长名，水、电、暖工程维护各名，保洁员名、安保7 名、消防员2 名。2-3、各部门工作安排及工作范围1、财务部：A、完善财务制度及收银制度；B、协调好财务部与经营管理部的工作（制定结款制度），协调好营业员与收银员的票据交接工作。C、确定代扣代发营业员工资标准及时间；D、

26、做好工商税务等部门的协作关系，便于商户营业执照和税收的办理（联营和租赁两大块税收）；E、收银员的基本业务知识培训。2、行政部：行政办公室、人力资源部、合同科：A、各部门办公用品的配置及发送，负责完成各类票据（销货凭证、销售汇总表、内部交款单、入库单、出库单、调拔单、盘点表、考勤表、业主结存一览表及标价签、塑料袋等的印刷）低值易耗品、合同等物品的计划、申请、采购、保管（库管制度）调拔、管理、核算；B、商场各类文件合同管理、日常公文的起草和收发；C、在职人员员工工装、工卡的制定、发放、管理工作D、商场内各类执照的办理、检查（卫生许可证、营业执照、税务登记证、场地租许可证、烟草专卖证）与财务科相配合

27、；E、负责对外相关职能部门的联系，协调工作，及时对外各种日常的接洽工作；F、广播室一播音员的安排。G、人事档案的建立健全，在职人员登记、存档、办证（员工上岗、健康证及人员招聘、培训、考核、调配）；客服部：A、各类奖罚条例、管理制度的建立（包括考勤制度、优服制度、办公制度、员工守则、楼层经理职责、上货制度、针对业主经营的行为规范及管理条例）；B、制定营业员的培训计划、培训期限为天（暂定）；C、配合行政部与各职能部门建立良好的关系（包括物价局、质量检疫局、消费者协会、卫生防疫站、进出口商品检查局等）；D、配合各楼层营业部经理做好商品价格及质量检查工作；3、物业部：A、保证按照约定的施工进度展开工作，确保按期实现项目初装（地面、吊顶、墙面和柱