新建饭店装修改造工程可行性研究报告文档格式.docx

1、2、中华人民共和国国家标准旅游涉外饭店星级的划分与评定（GB/T14308-2003）；3、*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要草案；4、#省旅游业发展“十二五”规划；5、阜阳市统计年鉴2011；6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7、国家有关部门关于可行性研究报告编制规范和要求；8、项目建设单位提供的有关本项目的委托书、各种技术资料、项目方案及其他基础材料。1.3可研编制原则1、执行相关编制依据，使本可行性研究报告的内容符合国家的产业政策、技术政策和行业规划。2、节约降耗原则：要利用先进技术和措施，优化技术组合，减低原材料、燃料、水、电、汽、气等的消耗，提高资源和能源的回收率和重

2、复利用率，进一步降低综合能耗。3、环保安全原则： 项目建设要十分重视环境保护、安全和卫生，三废治理、消防、安全、劳动保护措施必须与主体装置同时设计、同时建设、同时投运。1.4可研工作范围1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；2、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；3、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；4、对建设条件及燃料、动力供应情况进行调查研究；5、对工程及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案；6、对公用工程和辅助设施进行研究；7、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；8、对投资估算、资金筹措、经济效

3、益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；10、得出可行性研究结论。1.5研究结论项目总投资6500.00万元，其中，固定资产投资6333.75万元，铺建设期利息为166.25万元。本项目建设所需资金，计划申请银行贷款5000万元，其余部分由项目业主单位自筹解决。表1-1 主要技术经济指标表序号科目单位指标备注1项目规模总投资万元6500.00 1.1 建设投资6333.75 1.2 建设期利息166.25 1.3 铺底流动资金0.00 2年均销售收入9166.80 3年均总成本5964.50 3.1 年均固定成本5356.93 3.2 年

4、均可变成本607.57 4年均经营成本5691.15 5年均利税总额3202.30 5.1 年均营业税金及附加495.01 5.2 年均利润总额2707.29 5.3 年均增值税6财务内部收益率%32.86 税后7财务净现值8316.91 8税后投资回收期年4.10 含建设期9借款偿还期3.56 1042.31 税前1112333.97 12总投资收益率42.28 13投资利税率49.27 14项目资本金净利润率112.97 15盈亏平衡点18.33 2 项目背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1*市地域环境*市位于#省西北部。南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城

5、两县交界。总面积667平方千米。*市是#西北大门，位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地，是东西进出的重要门户，具有广阔的发展空间。东汉时王莽、刘秀逐鹿于此，留下“王莽追刘秀”的千古史话，光武镇成为全国唯一以皇帝谥号命名的城镇。南宋名将刘琦大败金兀术，在划此沟为界。元末红巾军领袖*人刘福通，在家乡首举反元义旗，为建立明朝奠定了基础。抗战时期，*由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等城市商人纷纷迁往*，一度人口剧增，商贾云集，贸易兴旺，有“小上海”之美誉。*市社会和谐，文明进步，是全国拥军优属模范城市、全国社会治安综合治理先进县市、全国科技兴市

6、百强县市、全国体育先进县市、全国科技工作先进县市、全国计划生育服务先进县市、全国民间剪纸艺术之乡、#省卫生城市，各项社会事业健康发展，为外商提供了良好的生活环境。*交通便利，设施完善。颍河横贯城市，可常年通航1500吨级拖船。漯阜铁路穿境而过，与京广、京九线相连。界阜蚌高速公路、临界郸一级公路、省道204线和308线经过*，通向全国。市区距阜阳机场60公里。2.1.2文化艺术及旅游资源*的肥田沃土，纯朴民风，为文化艺术的发展提供了良好的园地。广大文化艺术工作者在这块园地里辛勤耕耘、潜心钻研，在书法、国画、剪纸、民舞等方面取得了令人注目的成果，并频频在省内外展出、发表、成书、获奖，不少作品还在台

7、湾、新加坡、香港、日本、美国展出。代表书画家有：黄乃骥、黄金亮、赫学美、刘亭青、流沙河、李一谷、秦士元等。被列为首批国家级非物质文化遗产的*彩陶始于隋唐，盛行明清，流传至今。彩陶工艺系列有陶瓷“刀马人”、“腰鼓刻花坛”等100多个品种，其制陶工艺吸收了中国剪纸、木版年画的艺术风格，在题材选择和色彩运用上趋于质朴、粗犷与厚重，体现了民间艺术崇尚自然、追求和谐的审美趋向。彩陶成品曾远销日本、波兰、匈牙利等十几个国家。业内赞誉其“有形不至而艺至之妙趣”。*彩陶工艺长期浸淫于淮北地区原汁原味的民风民俗之中，经过不断的发展演变，形成了“器型古朴厚重，刻画简洁生动，釉色流光异彩，兼具艺术和实用功能”的基本

8、艺术特征。2.2项目建设的必要性截止2010年末，*市星级酒店依然严重不足，并处于供不应求的状态。与国内同级同类城市相比，*市区内的部分酒店服务业明显落后。酒店服务业落后的现状导致现有整体接待能力和服务水平不足，而这种不足直接导致大批境内外来长的商务人员和旅游者常常为获得满意的订房住宿大伤脑筋，从而大发感慨。作为投资环境的一个重要组成部分，这一情况已影响到*市的经济发展和招商引资的力度，影响到*市的城市形象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市发展的一大瓶颈。*市作为代表#省皖西北地区与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。因此建设具有当地特色、满足高级商务客人需

9、求的现代化、个性化、智能化的四星级商务酒店势在必行。随着*市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩大，*市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。与此同时，伴随着*市经济发展的需要，对高档次酒店，尤其是高标准的四、五星级酒店的需求却在与日俱增，其中蕴含的商机和潜力是巨大的，是不可预估的。因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为当务之急。鉴于以上市场需求分析，项目业主单位提出建设本项目的设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为一体的四星级商务酒店。本项目某某饭店所要改造的现有建筑物为*市某某饭店现有建筑，目前*市某某饭店可供经营与使用建

10、筑面积约21000，内外部装修已破旧，无法充分发挥其价值。为了活化资产提高资产的利用价值，*市某某饭店有限责任公司拟出资将现有建筑改造成四星级酒店，满足*市旅游酒店市场的需求，同时使股东获得可观的收益。在目前这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，*市某某饭店装修改造工程项目的启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机的发展空间。2.2.1是旅游业迅猛发展的需要旅游业是人类社会与发展的标志，同时又是促进人类社会进步与发展的朝阳产业。#省旅游业发展“十二五”规划提出了“5233”行动计划：“十二五”期间，全省投资额在5亿元以上的旅游项目达到200个以上，投资总额达到3000亿元以上；到2015年

11、，全省旅游总收入达到3000亿元以上，年均增长245，相当于全省GDP比重的12以上。力争经过五年的建设和发展，把旅游业建设成为#省国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，实现中部领先、全国前十的旅游强省目标。在#省“皖南率先、皖江跨越、皖中提升、皖北突破”的指导下，*市旅游产业的地位和知名度大幅度提升，食、住、行、游、娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为*市经济新的增长点和发展最快的行业之一。某某饭店及配套服务设施的建设，不仅能为旅游者提供舒适、安全的环境，还可借助互联网络，为旅游者提供更多的旅游服务和旅游接待信息，促使旅游信息交换更趋完善，加快与旅游相关的各个行业的对外开放步伐

12、，满足旅游业迅猛发展的需要。2.2.2提高某某饭店综合服务水平和质量的需要改造后的某某饭店拟用国际知名的酒店管理团队，引进现代化的先进管理模式，坚持以人为本的理念，所有硬件设施要最大限度地满足广大消费者的需求，留足后续发展的空间，打造一个全新的酒店业态，在硬件设施上和经营管理上达到国际先进水平，创国内一流。2.2.3是促进就业，维护社会稳定的需要在中国未来很长时期内，解决庞大的人口就业压力是政府面临的最重要任务之一，随着农业生产技术水平的提高和农业机械的普遍运用，有大量农村劳动力从土地中解脱出来，常年有大量剩余劳动力外出务工、经商。随着产业结构调整和企业改革的深入推进，城镇又产生大量失业下岗工

13、人，这已成为制约经济发展和影响社会稳定的首要问题。通过本项目的建设，可安排一批农村中具有一技之称长的劳动力和城镇下岗失业人员就业，对于促进*经济发展和维护社会稳定均具有十分积极的意义。由此可见，本项目的建设实施不仅将可以形成较大的生产规模，增加企业市场竞争能力，促进企业发展，而且通过项目的实施，可以满足城乡日益增长的保健食品的需要，同时增加就业机会，并带动相关产业发展。2.2.4企业自身发展的需要本项目的建设，不仅能弥补*市没有四星级高级酒店的缺憾，美化市容、满足市场需求，同时更能提高公司营收能力，大幅度的提高企业经济效益，创造饭店品牌，使企业立足省内，面向国内，逐步与国际接轨，为*市向区域中

14、心城市迈进搭建平台。综上所述，该项目符合国家新时期拉动内需改善民生的精神，项目建设解决了*市四星级酒店的不足，可为消费者提供一个高档次的酒店服务需求，项目建设是必要和迫切的。3 市场分析及建设规模3.1需求分析3.1.1酒店市场分析酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。按国家统计局口径，至2010年底，中国本土星级酒店已经达到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星55

15、34家，二星6158家。星级饭店直接从业人员超过160万人。全国共有饭店及旅游住宿单位超过30万个，从业人员超过500万人。2010年底，全国星级饭店数量是1978年全国饭店总数的100倍；全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家；有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。2007年的假期调整政策让酒店业绷紧了每一根敏感神经。带薪休假的出台更是激活了旅游酒店板块。带薪休假的出台，无疑是给予酒店和旅游业的一块特大蛋糕。这让酒店旅游行业进入“价量齐升”的黄金投资期。同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长

16、，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交通对旅游的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假游也将逐步兴起。旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒店更是看准了商机，针对这个市场的变换进行着相关的调节。而对于深处大都市的商务型酒店而言这一消息同样令其拍手叫好，由于“五一”黄金周的取消，商务型酒店免去了多年来由于假期造成的“空房”甚至是“降价”的尴尬，“五一”的正常工作，让商务型酒店拥有了正常的“商务”价值。2008年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。全球经济危机的影响已蔓延至亚太地区，酒店经营者在2008年下

17、半年已开始感到经营压力。中国商务部在三方面入手，大力推进发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举扩大内需、鼓励消费。酒店业应顺应国家扩大内需的号召，各大酒店尤其是高档酒店，应调整客源结构，瞄准内需市场，以度过危机。应缩减开支、降低成本，练好内功。酒店消费需求有一定的刚性，总有一部分人得住酒店，所以应抓牢商务市场，开发散客旅游市场。从长远来看，酒店业的发展前景依然是光明的。饭店餐饮业是旅游业的重要组成部分。目前，*市星级酒店寥寥无几；

18、从星级酒店的入住率看，2002年平均入住率70%以上。而且随着*市经济发展和旅游知名度的不断提高，使得*市酒店的入住率不断攀升，连续二年在阜阳市名列第一，甚至在会展期间达到*市酒店全部爆满，使客人不得不在阜阳市市及周边县市入住。3.1.2功能定位及目标市场1、功能定位21世纪的中国经济正处于重要战略机遇期，国家实施中部崛起重大战略，必将给*市经济和社会发展带来千载难逢的发展机遇，*市位于皖、豫两省的交界位置。在这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，某某饭店装修改造工程的启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机的发展空间。某某饭店坐落在*市中原路繁华中心区，周边毗邻众多的商场、特色名店、金融

19、机构等单位。作为*市经济发展及亮化美化的重点街区，某某饭店其功能规划和前期目标定位，是公司今后发展、市场开拓的基础和保证。因此，经过大量的市场调查，多方论证，结合某某饭店经营理念和发展取向，将目标定位为：某某饭店将以“精制、新颖、自然、健康”的规划设计理念，满足人性化的设计理念，打造满足高端商务客人需求的现代化、人性化、智能化的健康消费场所。因此，经过大量的市场调查，多方论证，将目标定位为：区别于传统型的酒店而具有个性化、特色化、现代智能型四星级商务酒店。满足国内外高档次消费者旅游、商务、休闲需求。2、目标市场本项目目标市场是：企业主、高级管理者、境外游客、政府官员等。3.2建设规模4 厂址选

20、择4.1场址选择原则1、符合城市规划要求；2、场址应具有较完善的城市基础设施，并尽量利用城市基础设施以及附近其它外部协作条件；3、坚持以人为本，选择周边环境噪音小、无污染、交通便利的区域，为康复养老提供良好的环境；4、坚持安全第一，选择各种灾害发生较少的区域；5、坚持节约、经济、适用原则。4.2场址选择本项目场址位于*市中原路439号，占地7000余平方米。处于*市最繁华的商业圈之内，交通条件十分便利。项目选址地段优势明显，位于*市城市的中心地带，项目场址区域市政基础设施建设完备，周边无任何生产企业，是发展四星级酒店的最佳选择。1、场址土地权属类别场址土地权属*市某某饭店有限责任公司2、占地面

21、积拟建场址总占地面积约7000。3、场址现状西楼9层120个房间、面积9000平方米，东楼3层，局部4层，80个房间，面积5000平方米，餐饮部约7000平方米表43现状建筑物特征表内容特征耐火等级一级结构形式底框架结构基础形式桩基础抗震设防烈度7度设计基本加速度值0.1g基 本 装 修楼地面水磨石、花岗岩、地砖屋面现浇钢筋混凝土屋面，SBS防水外门玻璃转门内门木门窗塑钢窗内墙面涂料；墙砖外墙面外墙砖、涂料天棚混合砂浆刮大白4.3场址条件4.3.1项目区概况1、基本情况总面积667平方千米，总人口78.7万人（2010年末）。2、投资环境*园区经济发展迅速，潜力巨大。市工业园位于该市城区东部，

22、面积8平方公里，北邻漯阜铁路和宁洛高速，省道308线横穿其间，园区“四横”、“四纵”网状道路格局基本形成，对外交通十分便捷。园区毗邻市行政服务中心、市第二水厂、市污水处理厂、市邮政大楼、广电中心等重点单位，距商业中心2公里，东城35KV变电所坐落在园内，医院、学校、通讯、商贸、邮政、金融、停车场、加油站、储配站、消防站等公共设施和配套设施正在建设。园区总体布局分农副产品加工区、机械配件加工区、电子信息产品加工区、环保产品加工区、食品工业区、医药产品加工区。*市工业园区投资优惠政策若干规定、*市工业园区管理暂行办法等优惠政策和“一站式”、“一条龙”、“保姆式”服务模式，为外来投资提供了极大便利。

23、入园企业需办理的相关手续，均由园区办公室牵头，市行政服务中心承办，一次性办结。目前已有20多家企业入驻园区。园区以引进高新技术产业为先导，将成为对外开放的窗口、产业升级的基地。3、交通区位市区距阜阳机场78公里。本项目场址位于*市中原路299号，处于*市最繁华的商业圈之内，交通条件十分便利。4.3.2自然条件地形：地形平坦开阔，地面标高一般为2831米，最低17米，最高38米，地形总趋势为西北高、东南低，地形坡降为0.00013。土壤：土壤主要类型为砂礓黑土、潮土、水稻土。其中砂礓黑土占68%，有机质含量1.35克/公斤，含氮1.02克/公斤，速效磷11毫克/公斤，速效钾150毫克/公斤。生物

24、：生物资源丰富，品种繁多。粮食作物以小麦、大豆、红芋为主，兼有高粱、玉米等。经济作物以蔬菜、油菜、芝麻为主。畜禽品种有牛、猪、羊、兔、鸡、鸭、鹅等。天然水域中的鱼类资源，约有30余种。自然资源：*气候适宜，物产丰富。是全国优质小麦、优质棉花、优质山羊、优质黄牛生产基地，是#省粮、棉、油、肉主产区。沙河流域地下的石油矿及遍布全市的制陶器用的胶粘土等。土壤有气象：*市地处暖温带南缘，区内气候温和，常年平均气温14.9，太阳辐射量年均120.6千卡/平方厘米。大于0的活动积温多年平均5446.2；大于10的活动积温多年平均4857.1，年日照时数22002500小时，无霜期220230天，日照时数长

25、，无霜期长，适合大豆，小麦、棉花等多种水旱作物种植。水文：该地区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒较细，厚度较大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。地表水主要有各河节制闸调节库容。地下水水质较好，矿化度小，一般每升0.40.6克，盐度每升小于10毫克当量，碱度每升小于4毫克当量，适于农灌、饮用。地质条件：地质构成为第四纪近代冲积岩层，土质以粉砂土为主，部分粘土，地基承载力为820吨/平方米，大部分地区为1215吨/平方米。地震：国家地震局1987年对百年内可能发生地震的地点和强度进行了预测，将*市预测为6-6.5度地震危险区，地震设防烈度为7。4.3.3 周边建筑物与环境条件本项目建设区域附近环境卫生条件良好，社会环境条件良好。4.3.4公用工程条件项目主体工程建设时就充分考虑了续建工程水、电、热力、煤气等动力能源的需要，现基础建设条件为：1、供水：现有生活用水源来自市政网，拥有一座容量500m的水箱，经二次加压输送到各楼层；2、排水：排水分为两个系统。生活污水经沉降池后接入市政污水管道排出；屋面雨、雪水，采用内排管，由楼东西两侧接入排水网线排出。3、供电：所需用电双回路供给，一条与周边居民共用一条，另一条联在大厦对面专供医大二院线路变压器分别为800和630KVA；两条供电线路直接入大厦变电