电大房地产估价练习题集及答案Word文件下载.docx

1、 D.实物、权益、区位9典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权， B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10医院、学校是属于哪一类房地产（A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 第二章房地产价格 1最能说明土地价格水平高低的价格是：A土地单价 B基准地价 C楼面地价 D标定地价 2决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ）的供求状况。A本地区的房地产 B全国房地产 C全国本类房地产 D本地区本类房地产 3一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，

2、总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清（假设折现率为5%），则：A实际价格28.5万元，名义价格30万元 B实际价格29.28万元，名义价格30万元 C实际价格30万元，名义价格不存在 D实际价格28.578万元，名义价格30万元 4采用比较法求得的价格通常称为（A.路线价 B.比准价格 C.积算价格 D.收益价格 5目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属（A.市场调节价 B.政府指导价 C.政府定价 D.政府规定的最低限价 6在房地产销售过程中，（ ）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。A起价 B标价 C成交价 D均价 7下列价格阐述正确的是：A市场价格抵押价值征用价值课税价值

3、B市场价格征用价值抵押价值课税价值 C市场价格课税价值征用价值抵押价值 D市场价格征用价值课税价值抵押价值 8投资价值评估时所采用的折现率为：A根据市场现状 B最低收益率 C最高收益率D社会一般收益率 9房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（A房地产供大于求B房地产求大于供 c开发商对未来预期看好D消费者对未来的预期看好 10成本租金不包括下列项目中:A.贷款利息 B.折价费 C.管理费 D.保险费 第三章房地产评估原则 1把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（ ）原则 A合法 B公平 C替代 D最高最佳使用 2在同一个评估机构，在同一个城市，同一评

4、估目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合（3如果与评估对象有利害关系，评估人员应当回避，这是遵循（ C评估时点 D最高最佳使用 4适合原理可以帮助我们确定房地产的（A最佳规模 B最佳集约度 C最佳用途 D最佳经济效益 5当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（A保持现状 B装修改造 C重新利用 D转换用途 6在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为（ ）A现在 B过去 C未来 D难以把握 7在评估房地产的预售或预购价格时

5、，通常认为（A评估时点为现在，评估对象为未来状况 B评估时点为过去，评估对象为未来 C评估时点为未来，评估对象为未来 D评估时点为现在，评估对象为现在 8城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为：A居住 B工业 C商业 D办公 9均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的A最佳集约度和规模 B最佳用途和规模 C最佳集约度和用途 D最佳规模和用途 1.A,2.C,3.B,4.B,5.A,6.B,7.A,8.C,9.A 第四章市场比较法 1市场比较法的理论依据是（A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、均衡

6、原理 2在市场比较法中，建筑容积率修正属于（ ）修正 A、交易情况 B、交易日期 C、房地产状况 D、实物状况 3市场比较法的适用条件是（A、存在着发育完善的房地产市场B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易 C、存在着规范的房地产评估制度D、科学的房地产评估理论 4在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（A、一个即可 B、两个也行 C、三个 D、三个以上、十个以下 5经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（A、评估对象的价格 B、交易时点的价格 C、正常价格 D、与评估对象的房地产状况相同的价格 6经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（7经过房地产状况修正后，可比实例的价

7、格就变成了（8房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（ ）状况为基准（通常设定100）的 A、可比实例房地产 B、评估对象房地产 C、交易实例房地产 D、类似房地产 9房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（ ）状况为基准（通常设定（100）的 C、标准房地产10某城市房地产交易中，买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（A、2660元/平方米 B、2294元/平方米 C、2425元/平方米 D、2427元/平方米 1.A2.C3.B4.D5.C6.B7.D8.B9.

8、C10.D 第五章.成本法 1成本法中的“开发利润”是指（A、开发商所期望获得的利润 B、开发商最终获得的利润 C、开发商所能获得的平均利润 D、评估人员任意给定的利润 2投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的“基数”是（A、土地取得成本+开发成本B、土地取得成本+开发成本+管理费用 C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D、开发完成后的房地产价值 3“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为（A、直接成本利润率 B、投资利润率C、成本利润率 D、销售利润率 4利用成本法所得到的评评估格称为（A、比准价格 B、积算价格 C、收益价格 D、实际上是成本5重新购

9、建价格是假设在（ ）重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估 对 象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和 A、评估对象在建造时 B、现在某一时刻 C、将来某一时刻 D、评估时点 6通常情况下，对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（A、前者较低 B、前者较高 C、两者相等D、两者不可比 7成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（A、自然寿命 B、经济寿命 C、实际经过年数 D、有效经过年数 8直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（ ）的比率 A、原始价格 B、市场价格 C、评评估格 D、重新购建价格 9某住宅，在取得土地使用权（70年）的当年开始建造，建造期2年，建筑物经济寿命60

10、年，则该住宅建筑物的折旧年限是（A、70年 B、62年 C、60年 D、68年 10某办公楼建造期3年，在建成10年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年），建筑物的经济寿命为45年，则该建筑物的折旧年限是（A、35年 B、45年 C、48年 D、50年 11某商业房地产，在取得土地使用权（40年）的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（A、40年 B、60年 C、63年 D、37年 12某办公楼，在建成3年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40年），建筑物的经济寿命为50年，则该建筑物的折旧年限是（ B、43年 C、47年13经租房产

11、根据房屋结构可分为（A、3类6等 B、4类6等 C、4类7等 D、5类7等 14房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，可分为（A、3类 B、4类 C、5类 D、6类 15根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（A、六、五成 B、五、四成 C、五成 D、四成 第六章收益法 1.从收益法的观点看，房地产的价值是未来（）的现值之和。A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.净收益 D.销售收入 2.收益法适用于（ ）房地产的评估。A.学校 B.商业 C.公园 D.政府办公楼 3.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采

12、用（ ）。A.类似写字楼的客观收益 B.该写字楼的实际收益 C.市场比较法 D.无法估算 4.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（A越低 B越高 C不变 D符合客观实际 5.资本化率=（ ）+投资风险等补偿。A.平均利润率 B.经济增长率 C.贷款利率 D.安全利率 6.剩余技术是依据（ ）价格。A.土地收益求取土地 B.房地收益求取房地 C.建筑物收益求取建筑物 D.房地收益单独求取土地或建筑物 7.某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。A.833.33 B.

13、 830.45 C.828.25 D.827.64 8.某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为（ ）%。A.10.6 B.11.4 C.11.2 D.10.8 9.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（A.417 B.500 C.460 D. 45010.采用市场提取法求取资本化率时，应至少选取（ ）宗以上的类似房地产案例。A.2 B.3 C.4 D.5 11.有两宗房地产，A房地产使用年限40年，单价为96元/平方米；B房地产使用年限7

14、0年，单价为100元/平方米，资本化率为8%,则A单价与B单价的关系为（ ）。A. A单价高于B单价B.A单价低于B单价 C.A单价等于B单价D.无法确定 第七章假设开发法 1假设开发法的理论依据是（2假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（A、开发完成时的房地产状况的价值 B、在购买待开发房地产时的价值C、开发期间的某个时间的价值 D、房地产全部租售出去时的价值 3假设开发法中，使用传统方法时下列项目一般不需要计算利息（A、待开发房地产的价值 B、管理费用 C、销售税费 D、投资者购买待开发房地产应负担的税费第八章长期趋势法 1直线趋势法要求房地产的价格时间序列（A、完全在一条直线上

15、B、大致在一条直线上 C、呈某种波动式发展 D、任何形式都可 2直线趋势法中的a、b是由（A、房地产历史价格资料 B、房地产未来价格资料 C、房地产现在的价格资料 D、评估人员预测 3平均增减量法要求房地产价格时间序列的逐期增减量（A、完全相同 B、大致相同 C、不必相同 D、存在某种规律 4平均发展速度法要求房地产价格时间序列的逐期上升或下降的幅度（ C、不必相同 D、存在某种规律 5直线趋势法公式Y=abX中，X表示（A、价格 B、常数 C、价格变动率 D、时间 第九章地价评估 1.在路线价评估法中，（ ）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。A.一面临街矩形地B.一面临街三角

16、形地 C.一面临街梯形地 D.两面临街矩形地 2.路线价法评估的第三个步骤是（A.设定标准深度 B.划分路线价区段 C.选取标准宗地 D.调查评估路线价 3.路线价法的特别适用于（ ）需要在大范围内对大量土地进行的评估。A.土地收益测算 B.土地课税 C.土地经济评价 D.土地定级 4.某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据四三二一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（A.50 B.70 C.30D.40 5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值评估法，其前街影响深度为（ ）米。A.20 B.40

17、C.50 D.60 6.基准地价评估的第二个步骤是（A.计算区段地价 B.确定评估区域范围 C.划分地价区段 D.确定基准地价 7.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（ ）在其基准日期的值调整为评估时点的值。A.基准地价 B.宗地地价 C.标准宗地价格 D.评估对象价格 8.按（ ）进行分摊，主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑，如单一的办公楼。A.土地价值 B.房地价值 C.建筑面积 D.建筑物价值 1.A2.C3.B4.B5.B6.C7.A8.C 第十章房地产价格的影响因素分析 1.房地产价格的影响因素可分为自然因素、社会因素、（ ）和行政因素四类。A.一般因素 B.环

18、境因素 C.经济因素 D.人口因素 2.商业用途房地产的位置优劣主要是看繁华程度和（A.安宁程度 B.周围环境状况 C.对外交通 D.临街状况 3.影响房地产价格的人口因素包括人口数量人口素质和（A.家庭人口规模 B.人口密度 C.居民收入 D.城市化 4.一般而言，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有（ ）的趋势。A.下降 B.上涨 C.不变 D.不一定 5.从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要（ ）一般物价的上涨率。A.高于 B.低于 C.等于 D.无关系 1.C2.D3.A4.B5.A房地产估价复习题及参考答案一、单项选择题、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元

19、，则应以（ D）为前提进行估价。、保持现状；、装修改造；、转换用途；、重新利用2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ B ）万元。、87； B、124；C、130；D、134计算过程：50+80/（1+1%）83、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27，前街路线价为2000元m2，后街路线价为1000元m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）。、9； B、13.5; 、15；、18前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）总深度4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格

20、估算可采用（A）。、类似写字楼的客观收益；、市场比较法；、该写字楼的实际收益；、无法估算5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ B ）。、功能缺乏；、功能过剩；、修复时间较长；、修复时间较短6、路线价法估价的第二个步骤为（ A ）。、设定标准深度； 、选取标准临街宗地；、编制深度百分率表； 、划分路线价区段7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。、1998年6月30日； 、现在；、重新估价的作业日期； 、要求重新估价

21、的委托方指定的日期8、将房地产称为物业的国家或地区是（ D ）。、法国；、意大利；、日本；、香港9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ C）、经济适用住房与高级别墅；、住宅与其配套的商业房地产、宾馆与写字楼； 、大城市郊区的住宅与高速公路收费10、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（A ）。、等于报酬率；、大于报酬率；、小于报酬率；、无法知道11、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6，自有资本要求的资本化率为9，则该类房地产的资本化率为（ B ）。、6； 、6.9； 、8.8；、70%*6%+（1-70%）*9%12、住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（ B ）。、替代关系；、互补关系；、