停车场的物业管理.docx

1、停车场的物业管理停车场的物业管理 随着商品经济的迅速发展，车辆的密集行使已成为当今世界的一大景观,停车管理随之 被日益提到重要日程。昔日街头巷尾、路边草地都可以成为车辆的落脚点，而今，人们对生活环境和楼宇系统的科学化、规范化要求越来越高,随便停车再也不被允许；同时,激烈的 市场竞争也使各房地产商不断完善自己项目的系统配套.所以，管理高效、安全合理、快捷方便的停车场便应运而生. 一、停车场管理概述 （一）停车场的概念 停车场是指由专人管理,供车辆停放,实行有偿服务的场所。由于它是由英语“Park 引译而来的,所以，许多停车场都以“P”作牌示标志。从停车场的设立形式和经营运作特点看,停车场主要分为

2、专用停车场和附设停车场。现 今的专用停车场多是对公众开放的大型、多层的综合性停车场;附设停车场分为附设在综合大厦底层、地面和附设在大型住宅小区内的停车场两种，主要是为大厦或小区内业户提供停 车方便。 (二)停车场管理的重要性 车辆是人们生活工作必需的交通工具,随着生活水平的提高，车辆拥有量逐年增加.车 辆停放不当，会大大影响交通秩序、物业环境、人身财产安全，因此，停车场的管理极为重要，具体体现在以下几个方面：1有利于维护交通秩序,保障人身、财产安全 搞好停车场的管理,可以避免车辆的乱停乱放，保证良好的交通秩序和停车安全，保证 消防通道的通畅、行人的安全，有效防止车辆被偷、被盗、被毁造成的经济财

3、产损失。 2.是物业管理的重要环节 物业管理是通过现代化的经营管理手段为业主创造一个便捷、安全、安宁、整洁的居住 或工作环境。良好的停车场管理可以促进整个物业的经营管理，提高物业管理的综合效益。 3.方便业主、顾客 好的车场管理不仅为业主、顾客带来停车便利，同时能为其提供停车安全、清洗等多方 面服务，解除他们的后顾之忧。 4.是市场竞争的重要手段随着市场经济的发展，服务业的竞争已发展到了一些辅助性设施的竞争.从车辆存放方便、安全出发来吸引顾客,增加客流量,提高收入，已成为市场竞争的有效手段。(三）停车场管理存在的问题 房地产的发展带动了停车场的发展,并有蒸蒸日上之势。但是,由于过去对停车场管理

4、 没有足够的认识,对停车收费没有统一的标准，有关法律法规不健全,导致很多问题的产生，主要有:（1)停车收费不规范，停车场管理秩序混乱. （）消费者对停车场缺乏了解,对自己应享有什么权利知之甚少.多数消费者认为停车费只是场地占用费，而未意识到自己还可享受其他权利.（3)一些停车场管理环境差，特别是年久的地下停车场，废气排放不通畅、噪声大,影响使用者的身体健康。 （4)许多大厦、住宅小区，由于前期规划不完善，造成停车场位严重不足，影响物业的正常使用。 （5)管理不善，造成停车时碰车、撞车,车辆被盗现象严重，产生纠纷多,解决困难。二、停车场管理的内容和要求 停车场本身是一个完整的系统，只有各方面、各

5、个环节都管好了，才能保证整个系统的 良好运行，否则，任一环节的疏漏都影响整个系统的经营运作，造成损失.停车场管理的内容主要有以下几点： (一）安全管理 由于停车场停放车辆的流动性强，加之车辆价值昂贵，容易形成安全隐患,所以，做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要应抓好以下几个方面: 1.建立高素质的保安队伍高素质的保安人员是搞好车场安全保卫工作的根本.为此,在招聘车场保安人员时,要 身体素质、文化素质、思想素质兼顾,并注意做好岗前岗后保安知识的培训，注重职业道德、法规制度教育，严格业务技能的训练，搞好演习和管理，以真正建立起一支爱岗敬业、纪 律严明、行为文明规范的高素质的保安队伍。2.健全各

6、种安全保卫制度 为了使停车场的安全严密不漏，必须建立健全各种安全管理制度。健全的保安制度是安全的保证。为此，停车场应建立停车场管理规定、巡逻保安员岗位职责、保安员应付紧急事件行动方案等制度。 3。健全技术防范设施 技术防范设施是治案管理中的硬件,适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理水平、管理效率，切实保障停车场安全必不可少的条件。综合现有停车场管理技术防范设施配备情况，主要有以下一些设施设备：具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机安全管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统,可视对讲系统，通信联络系统，机械防盗系统,公共照明系统和总值班工作系统等。 (二)设施设备管理 由于停车场的

7、使用面积、规模大小、档次不同，管理的方式和配备的设施设备也不一样 。以下介绍两种典型的管理方式及其有关设施配备。 1简单式管理 该种管理方式车辆进出由人员具体操作.一般由人工登记车辆牌号、进出时间、收取费 用。常须设三名工作人员,一人登记收费，其他两人指挥车辆出入和停放。设施设备相对简单，一般只简单配备电控闸杆、电动打卡钟、照明灯具、指示标牌等。2.智能化管理 智能化停车管理是当今停车管理的主流,主要是通过停车场智能管理系统来实现。停车 场智能管理系统将计算机、自动控制、磁卡技术有机结合起来,通过电脑管理，实现脱机运行、自动存储车辆进出记录、自动核时、扣费、自动维护、语言报价、显示车牌号码和车

8、牌 确认、车位检查、图形摄像等功能要求，可以有效解决以往停车场管理中费用流失、乱收费、车被盗、泊车率低、管理成本高、服务效率低等各种弊端，具有科学管理、安全可靠、便 捷公正的优点。 智能停车管理系统组成及功能： （）各类卡片:主要有磁卡、条码卡、接触式I卡以及同等感应读卡方式的IC卡LGIC卡及带有微处理器(C）的智能卡等类型,现在最流行的是感觉式IC卡. （2）出入口控制机。是智能卡与系统沟通的桥梁。进出车辆通过智能卡与出入口控制机进行信息交流,从而启动其他设备作出进出的相应动作。 （）自动挡车闸。阻止或保证车辆的开出或进入.自动挡车闸一般都能抵御人为抬杆，具有砸车保护、发热保护、时间保护等

9、功能。（4)数字式车辆地面检测器。这是收费系统感知车辆进出停车场的“眼睛”,通过它电脑可以获得可靠信息，从而保证系统安全准确运行. （5)中文电子显示屏。一般装在读卡机上以汉字形式显示停车时间、收费金额、卡上金额、卡的有效期等，若系统判断不予入场或出场，则显示相关原因信息,直观明了. （）对讲系统。每部读卡机都装有对讲系统，以方便工作人员指示、指导用户使用车场，同时也能方便用户询问有关情况. (7)语音报价功能。语音报价器装配在读卡机上，与电子显示屏配套,以声音的形式提示，指导用户科学地使用智能停车场系统.（）自动出卡功能.用于临时泊车者取卡进场，泊车者驾车至读卡机前，数字式车辆检测器自动检测

10、,架车者按键取卡便可进入停车场(卡上已记录入场信息）,离场时将此卡交值 班亭读卡,电脑会自动核时、收款、收卡。 ()录入临时车牌号,出场核对放行功能。当临时车辆入场时，管理员可根据需要，输入车牌号和车辆类型，电脑可进行自动记录，并将数据写入IC芯片内储存，当车辆出场读卡时,电脑会自动显示出原车的卡号和车牌号码,从而便于进行出场核对，并根据车辆类型和时间,计算出合理费用。 停车场还可以根据自身的条件，选购设备其他配套系统。(1)车位检测系统。每一个车位有一套检测器，通过处理器连入系统,电子显示屏会将当前最佳停车位置显示给泊车者,省却驾车者在车场找停车单位的苦恼。同时，主控电脑和 每一个入口电脑可

11、以随时查寻车场中的车位情况，并以直观图形反映在电脑显示器上。若车场内已无空车位,每个入口读卡就不会受理入场，并显示“车场满位”的字样。 (2）防盗电子栓。对固定车主的泊车位，加设一套高码位遥控器并行工作，则检测器同时具有守车功效,车主泊车上码、取车解码，防盗电子栓如同一条无形的铁链将车拴住.若 不解码就取车，报警系统会即时报警,有效地防止车辆被盗. （3）路障机。可与道闸同步使用，有效防止冲闸及盗车、不缴费冲卡等现象。 （4）图形摄像对比系统。该系统主要设备有摄像机、闪光灯、抓拍控制系统、图像处理机.将该系统配备安装于进出道口，车辆进场读卡,控制系统工作，摄下有车牌号的图像, 经计算机处理,提

12、取号码与车主所持卡的信息一并存入系统数据库。出场读卡时，摄像系统再次工作，拍摄出场车辆号码并与进场时信息核对，若无误则放行，否则不予出场。该摄像机也可以配置人工监视器，监视车辆通行。 3。智能停车系统的类型（1)单车道进出系统。该系统中，进出读卡机分别处理车辆的进出信息，各自控制同一道闸起落.适用于单一车道、少量车辆出入的场所.(2)分道行使双车道系统。该系统进出车辆分流,读卡机分别控制各自的道闸。 （3）分散多车道、中央多车道、中央管理系统.该系统适用于有多个进口通道和出口通道的大型停车场所。各通道可独立工作，相互间通过网络传送信息到中央管理系统,可实时通信，也可暂停网络通信，让终端独立工作

13、，定时通过网络采集各终端信息汇总。 (4）无人管理系统。该系统谢绝临保车辆入场，对月保车辆，该系统能做到识别、核时、扣款、放行全自动化。 4智能化停车管理设施系统的运行管理要求 ()要建立合理的运行制度、运行操作规定及安全操作规程，文明运行,规范服务。 （2）操作和维修人员必须具备较高的专业知识技能水平。（三）健全车辆停放管理制度搞好停车场的管理，除了有良好的硬件条件（场地、设备）,还应健全停车管理制度。双管齐下才能保证车辆停放安全、管理有序,避免不必要的车辆管理、赔偿纠纷。常见的车辆 停放管理制度如下： 1。车场保安员岗位责任制 (1）带车岗保安员职责：礼貌待人、热情服务，保持良好的服务形象

14、；认真执行停车场管理规定,维护车辆良好的停放及行车秩序；指挥车辆的进出，引导其停放在指定位置上；认真检查车型、车牌号，避免出现差错;掌握月租、时租等不同车主的车型、车牌号和车主基本情况，提高服务水平；认真检查停放车辆,发现漏水、漏油等现象，尽快 设法通知车主,并提供相应的服务；对车辆违章及时制止，并加以纠正；提高警惕，发现可疑人员立即上报，并密切注意事态发展。2。收费岗保安的岗位职责(主要针对未实行智能化管理停车场的相关岗位)。认真执行车辆停放收费管理制度，坚持原则，不徇私舞弊。礼貌待人、热情服务，做到钱票相符、日清月结。认真做好财物的保管工作,防止财物被盗。认真做好交接班工作。协助带车保安员

15、维护车场秩序，保证车辆安全。2。车辆管理规定 （1）进入停车场的车辆必须服从停车场的统一规定。 （2）车辆必须按停车场的导向标志和保安员的指引方位行使。不得逆行，不得在人行道、绿化带上行使，不得高速行使，不得鸣喇叭，进入停车场时限速5公里/小时以下。 （3)月租车停泊固定车位，时租车不得停泊在月租车位，所有车辆的停放不得超出车位划线范围，以免阻塞交通,影响隔邻车位的停放或造成两车碰撞。 （4）用户长期停放在停车场的车辆，必须在停车场办理定位手续,领取停车牌,停在指定位置，并凭牌出入，按月交纳停车费。 （5）车主须为车辆购买“车辆综合保险,便于车辆丢失时向保险公司索赔,未买“车辆综合保险”的，车场不予停放保管。 (6）车主将车停放后,应关闭车辆门窗，锁好车门，勿将贵重物品放在车内。（7)严禁在停车场内吸烟,严禁装载易燃、易爆等物品进场。 （8）保持停车场清洁卫生，不得在停车场洗车和修车,不得将车内的垃圾废物弃置在停车场内。 3车辆被损的处理规定 （1）当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏时,车管员应记下肇事车辆号码，暂不放其驶出车场，并联系值班主管及受损车主与肇事车主共同协商解决。 （2)如果车辆被损坏而未被当场发现时，车管员发现后也要立即通