居住规划与房产投资一有答案Word文件下载.docx

1、 房租成长率越高，租房越划算 房屋的维护成本越高，租房越划算 A.、B.、C.、D.、A解答 项中房价成长率越高，购房越划算；项中房租成长率越高，购房越划算。5. 关于居住规划流程，下列说法错误的是 。A.根据家庭人口数量及对环境的要求，制定居住规划目标B.如果购买房屋用来投资，那么需要对房产进行估价，制定房地产投资计划C.当居住需求确定以后，首先选择是租房还是购房D.对于居民而言，购买房屋远远优于租房D解答 租房与购房各自有优点与缺点，故D项叙述有误。6. 河北省石家庄市新华区现有住宅面积2000万平方米，预期5年后的人口数为200万人，每户平均面积80平方米，每户平均人数4人，则开发需求面

2、积 万平方米。A.1000B.1550C.2000D.2500解答 开发需求面积=城镇预期人口数平均每户面积/平均每户人口数-现有住宅面积=20080/4-2000=2000（万平方米）。7. 在购房、投资房地产或编制家庭资产负债表时，最好能对购房目标或自用住宅进行合理估价。成本法估价的含义是 。A.成本等于价格B.价格各部分的累加等于价格C.收益等于价格D.重置价格等于价格解答 成本估价法，简要地说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法，也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。8. 随着收入水平的提高，李达凯打算卖旧房买新房，旧房值100万元，贷

3、款尚有60万元，新房值150万元，拟贷款80万元，现在李达凯手中有市值15万元的股票可抛售用于首付，则李达凯需另筹首付款 万元。A.10B.15C.20D.25解答 需筹首付款=新房净值-旧房净值=（新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）=（150-80）-（100-60）=30（万元）；需另筹首付款=需筹首付款总额-股票=30-15=15（万元）。9. 成本法通常用于新开发的房地产，有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用 为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格解答 重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价

4、格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。10. 适用于市场不完善或狭小市场上无法用市场比较法进行估价的房地产估价方法是 。A.成本法B.收益法C.比较法D.假设开发法解答 B项收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产的估价；C项比较法适用的对象，是本身具有交易性的房地产。11. 房地产估价有成本法、收益还原法和市场比较法。关于房地产估价成本法，下列说法错误的是 。A.成本法通常用于已开发的房地产B.单价=（总成本+合理利润）/建筑物总平方米数C.新房=每平方米建筑成本，泥砖混、钢筋水泥与钢架结构等不同D.开发后

5、土地总价=土地使用权标购或缴纳的出让金+开发工程费+管理与营销费用 +资金利息+其他合理费用解答 A项的成本法通常用于新开发的房地产，而不是已开发的房地产。12. 对于自住的租房者而言，如果以年成本法做租房抉择，应注意的事项不包括 。A.利率B.房租押金的利息成本C.房屋折旧成本D.房租13. 关于土地增值税的优惠政策说法错误的是 。A.因国家建设需要依法征用的房地产，在其转让时免征或暂免征收土地增值税B.因国家建设需要依法收回的房地产，在其转让时免征或暂免征收土地增值税C.房地产开发商因开发房产而购的土地，在其转让时免征或暂免征收土地增值税D.居民个人拥有的普通标准住宅，在其转让时免征或暂免

6、征收土地增值税解答 C项的房地产开发商因开发房产而购的土地不具有此优惠政策。14. 张旭东购房居住5年后，决定换屋，旧屋20年贷款30万元，固定利率5%，按期本利摊还。新屋总价80万元，可贷70%，旧屋要卖最低 万元，扣除旧屋剩余房贷后，才可以充当新屋的自备款。A.41.25B.43.69C.49.01D.52.43解答 旧屋年本利摊还=PMT（5%，20，30）=-2.41，5年后旧屋剩余房贷=PV （5%，15，-2.41）=-25.01，因此，出售旧屋应达房价=剩余房贷+新屋应有自备款=25.01+80（1-70%）=49.01（万元）。15. 关于购房缴纳公证费的规定中，以下说法正确的

7、是 。 境内人士必须缴纳公证费 境内人士可自愿选择是否公证 境外人士缴纳买卖合同和贷款合同公证费 境外人士不缴纳买卖合同和贷款合同公证费 境内人士缴纳的公证费要少于境外人士缴纳的公证费 A.、C.、D.、16. 陈先生有房可租可购，以5年为期计算，租房租金每年3万元，购房房价80万元。可办理60万元，利率4%的房贷，5年平均摊还。假设折现率4%，以净现值法计算，则 5年后售房时，房价应达到 万元以上，购房才比租房划算。A.85.0B.83.5C.81.09D.80.05解答 租房净现值：4i，5n，-3PMT，OFV，PV=13.355；与租房相等的购房净现值：20-13.355=6.645（

8、万元）；年平均摊还额：4i，5n，60PV，OFV，PMT=- 13.478；4i，5n，-6.645PV，-13.478PMT，FV=81.09，即5年后售房房价应达到 81.09万元以上，购房才比租房划算。17. 住房公积金制度是以特定用途强迫提拔储蓄，来支付部分购房目标的制度。住房公积金贷款与商业银行住房贷款的担保方式不同，住房公积金贷款的担保方式有 。 抵押加一般保证 抵押加购房综合险 质押担保 连带责任保证 A.、B.、18. 为了吸引客户，第一年给予最低房贷利率2%，从第二年到第五年给予四年期固定房贷利率3.5%，再从第六年开始采取指数型房贷。这种类型的房贷是 。A.阶梯式利率房贷

9、B.传统的变动利率房贷C.固定型房贷D.指数型房贷19. 下列有关租房的缺点的说法中，错误的是 。A.有非自愿搬离的风险B.无法按照自己的期望装修房屋C.无法运用财务杠杆追求房价差价利益D.强迫储蓄累积实质财富解答 D项强迫储蓄累积实质财富属于购房的优点之一。20. 关于购房与租房的决策因素，下列说法错误的是 。A.同一标的物可租可售时，不同的人可能会在租购之间做出不同的选择，一般使用年成本法与净现值法来做出购房与租房的抉择B.在一个固定的居住期间内，根据租房及购房的现金流量，比较两者的净现值较高者为划算C.租房与购房何者划算，牵涉到拥有自宅的心理效用与对未来房价的预期，购房者可期待房产增值利

10、益，而租房者只能期待房东不要每年调高房租D.以自住而言，购房者的使用成本是首付款利息成本、房屋贷款利息与住房维护成本，而租房者的使用成本是房租与房租押金的利息成本解答 B项中，在一个固定的居住期间内，应将租房及购房的现金流量折现为现值后，比较两者的净现值较高者为划算。 根据下面资料，回答3940题： 刚刚大学毕业的王强有一购房计划，打算五年后购买目标总价50万元的二居室，贷款成数为七成，贷款20年，贷款利率7%。21. 假设投资报酬率可达6%，针对自备款项筹措部分，每年应有投资储蓄额为 万元。A.2.66B.2.87C.3.12D.3.45解答 根据贷款成数七成，可得自备款项=50（1-70%

11、）=15（万元）；又假设投资报酬率为3%，期限为5年，则王强每年应有储蓄额=自备款项/年金终值系数（i=6，n= 5）=150000/56371=26609（元），即约为2.66万元。22. 五年后开始本利平均摊还时，每年需还 万元。A.2.59B.3.30C.3.45D.3.83解答 每年本利和平均摊还额=贷款总额/年金现值系数（i=7，n=20）=（500000- 150000）/0.5940=33038（元），即约为3.30万元。23. 付算最佳的住房贷款额度的最重要支付比率指标是 。A.房屋月供款占借款人税前月总收入的比例B.房屋月供款占借款人年总收入的比例C.房屋贷款总额占借款人月总

12、收人的比例D.房屋贷款总额占借款人税前月总收入的比例 根据下述资料，回答下面问题： 某事业单位职工李素丽，现有住房公积金4万元，每月单位和个人共缴存400元，住房公积金收益率为2%，住房公积金贷款利率为4.86%，其贷款最高上限为20年。24. 若只运用住房公积金，李素丽5年后能买到的最高房价为 万元。A.8B.10C.13解答 住房公积金存款为：-40000PV，-400PMT，2gi，5gn，FV=69422；住房公积金贷款为：-400PMT，4.86gi，20gn，OFV，PV=61327；因此，其5年后能买到的最高房价合计为130749元（69422+61327）。25. 若李素丽5年

13、后想购买30万元的房子，需首付10万元，假定李素丽投资收益率为8%，为了能够支付首付款（考虑利用公积金账户余额），则李素丽每月的储蓄额为 元。A.416B.527C.632D.795解答 由上题可得，首付款差额为：100000-69422=30578（元）；则其每月的储蓄额为：30578FV，8gi，5gn，PMT=-416。26. 假若李素丽5年后想购买30万元的房子，需首付10万元，余下款项采用住房公积金贷款，假定住房公积金贷款额度无限制，则购房后李素丽每月除住房公积金外还需支付的金额是 元。A.658B.904C.1065D.1427解答 公积金贷款每月摊还额为200000PV，486g

14、i，20gn，OFV，PMT=-1304；则购房后李素丽每月额外支付的金额为1304-400=904（元）。27. 李龙目前面临购房还是租房的选择：租房，房租每年48000元，押金4000元；购房，总价100万元，自备首付款20万元，可申请80万元贷款，20年期，房贷利率为 7%。按年等额本息方式还款，假定房屋维护成本为6000元/年，押金与首付款机会成本率均为4%（房屋的维护成本及贷款还款均期末支付）。如果未来房价不变，根据年成本法，那么李龙应该做出的选择及理由为 。A.购房，因为购房的年成本比租房的年成本低21840元B.购房，因为购房的年成本比租房的年成本低8800元C.租房，因为租房的

15、年成本比购房的年成本低21840元D.租房，因为租房的年成本比购房的年成本低8800元解答 租房的年成本=48000+40004%=48160（元）；购房的年成本=2000004%+ 8000007%+6000=70000（元）；因此，其将会选择租房，年成本可降低21840元 （70000-48160）。28. 张帆计划将其30平方米的店面出租，今假设其每月净租金收入为6万元，市场投资年收益率为5%，如果用收益还原法估算，每平方米的合理单价为 万元。A.23B.48C.62D.73解答 店面的合理价格=612/5%=1440（万元）；因此，每平方米的合理单价= 1440/30=48（万元/平方

16、米）。29. 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。购房的几个环节都涉及印花税的缴纳，下列关于购房需要缴纳的印花税说法错误的是 。A.购房者与房地产开发商签订商品房买卖合同时，按照购销金额3%贴花B.根据E口花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的千分之五的税率对卖方征收印花税C.个人从国家有关部门领取房屋产权证时，每件贴花5元D.公积金购房需要缴纳印花税解答 B项应为个人买卖房地产应按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。30. 根据我国个人所得税法，个人转让其房屋等财产所得，应按缴纳个人所得税的税率为 。A.10%B.15%C.20%D.25

17、%31. 目前我国各商业银行开办的个人住房消费信贷主要包括个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等。其中，个人住房商业性贷款的贷款方式有 。 抵押贷款 质押贷款 保证贷款 抵押（质押）贷款加保证贷款 B.、32. 现年25岁的王晓峰，计划工作10年后购买总价80万元的两居室，再10年后换购总价120万元的三居室。假设换房时，旧房按原价出售，投资报酬率为10%，房贷利率为 6%，贷款20年，贷款70%，则王晓峰从2535岁间配置在购房上的年储蓄额应达 _元，3645岁应提高至_元，4665岁间应提高至_元，才能完成一生的房涯规划。A.15059；15223；44642B.152

18、23；15059；C.15223；17325；45620D.15059；解答 2535岁间，在购房上的年储蓄=PMT（10%，10，0，240000）=-15059；6-45岁间，购房后年供额=PMT（6%，20，0，560000）=-15223；46岁换购 120万元的新房，届时旧房房贷还有10年才缴清，房贷余额=PV（6%，10，15223）= 112043；出售旧房后需先把原房贷还清，则800000-112043=687957（元），可作新房首付款。新房贷款需求=1200000-687957=512043（元），年供额=PMT（6%，20， 512043）=-44642。33. 杨晓磊在

19、一国企上班，现在的年收入为15万元，其中50%可用来缴房贷，如果首付款的机会成本以房贷利率计算，房贷利率6.5%，贷款成数60%，则利用年收入概算法计算杨晓磊可负担房价为 万元。A.100B.158.6C.192.3D.200解答 可负担房价=（年收入负担比率）/房贷利率/贷款成数=（1550%）/ 6.5%/60%=192.3（万元）。34. 关于还款的方式有多种，每月摊还本金固定，但总额会随房贷余额减少，利息也随之递减，此种还款方式称为 。A.本利平均摊还法B.本金平均摊还法C.加权平均法D.等额本息还款35. 收益法常用于投资用途房地产估价，收益法中所指的收益是 。A.估价时点前一年的收

20、益B.估价时点前若干年的平均收益C.估价时点以后的未来预期正常收益D.估价时点前最高盈利年份的收益36. 房地产投资的优点不包括 。A.成功的象征，心理的满足B.房产增值C.安全性高D.变现率低37. 关于房产投资的形态，下列说法错误的是 。A.住宅：经济适用房限制为自住用途，因此投资多以商品房为主，与其他房产类型比较，其需求量大，流动性较高，但租金收益率通常较低B.商场或店面：选择人潮聚集处的商圈，以收入还原法估价，增值潜力大，但所需的投资金额较高C.写字楼：投资出租，房客以企业为主，租约期通常较久，但房客谈判能力也较高D.旧房：合伙购买旧房，拆掉再建成新房，卖出去后大家分成解答 D项为房产

21、投资的合建分成方式。38. 如果投资房产后，将房屋用作出租，应该考虑的因素有 。 折旧 换房客时空置成本 资金成本 出租房屋所需要承担的税费 B.、39. 刘天年收入200000元，其中可用40%供房。目前银行要求的首付款最低支付比例为 30%，房贷利率为7%，前些年可以只付利息。根据年收入概算法计算，刘天可负担的房价最高约为收入的 倍。A.2B.4C.8D.12解答 刘天可负担房价相当于收入的倍数=（20000040%/7%）/70%/200000= 8.16，即约为8倍。40. 房地产市场需求的影响因素主要有 。 国民经济发展水平 税收 城市人口数量的结构的变化 房地产价格水平 B.、C.

22、、D.、解答 房地产市场需求的影响因素主要有：国民经济发展水平；城市化水平；房地产价格水平；消费收入水平和消费结构；国际有关经济政策；消费者对未来的预期；城市人口数量的结构的变化等。41. 房地产行业已经成为市场最受人瞩目的行业之一。关于房地产市场需求的影响因素，下列选项正确的是 。 未来预期 城市化进程的影响 人口总量与人口结构 国民收入的增长速度与分配结构 政府政策的变化 A.、B.、C.、D.、42. 关于住房公积金的用途，下列说法错误的是 。A.支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费B.支付职工个人或合资建造自住住房的费用C.支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费D.房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付