房地产估价报告材料2广州白云区Word下载.docx

1、元整（￥*万元），建议不交吉单价取整为每平方米人民币元整（￥11700元/平方米）；详见估价结果明细表。法定代表人：估价结果明细表* 估价时点：2013年12月9日 *评估有限公司估价对象权属资料房产地址产权人结构及总楼层所在楼层建筑面积（）全交吉单价（元/）全交吉总价 （万元）建议不交吉单价建议不交吉总价（万元）备注1房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）广州市白云区*街*号*房钢筋混凝土17层5层1463011700已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2004年12月2日起。评估值包含国有土地使用权出让金。合 计 注册房地产估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价

2、报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 本公司的估价人员*、*已于2013年12月9日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑

3、结构质量进行调查的责任。6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参加本次估价的注册房地产估价师：注册房地产估价师姓名房地产估价师注册号（章）签名估价假设和限制条件一、 估价的假设条件：1. 估价委托人设定，本报告的估价结果为估价对象在估价时点法定剩余使用年限，包含国有土地使用权出让金的住宅用途房地产全交吉价格及建议不交吉价格。2. 估价委托人提供的房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载，估价对象已设定抵押权及被查封。估价委托人设定，本次评估不考虑估价对象租赁、抵押、查封等因素对其评估价值的影响3. 在现场查勘日，由于当事人原因，我司估价人员未能进入估价对象内部进行实勘。4.

4、 对于估价对象产权、估价对象土地面积、建筑面积等影响估价结果的因素，以估价委托人提供的房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产权属资料记载内容的真实性进行核实，由估价委托人保证其产权的真实性。5. 我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。6. 本公司估价工作人员*、*已于二一三年十二月九日对估价对象进行了实地勘查，估价对象在估价时点的房地产状况与完成实地勘查之日的状况一致。二、 估价的限制条件：1. 本报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力和其他不

5、可抗拒的因素对估价结果的影响；亦未考虑估价对象的债权债务状况以及租赁、抵押等他项权利限制及查封对其价值的影响。2. 本估价报告依据了估价委托人提供的相关资料，估价委托人对资料的合法性、真实性、完整性、时效性负责。因资料失实造成估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。3. 本估价报告仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其它用途。凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。4. 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担任何责任。5. 本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒

6、体上，报告解释权为本公司所有。6. 本报告应用的有效期自完成估价报告之日起一年，即二一三年十二月十二日至二一四年十二月十一日。估价结果报告一、 估价委托人委托人姓名：联系地址：二、 估价机构估价机构名称：法定代表人姓名：机构地址：营业执照注册号：资质等级：一级证书编号：建房估证字*号有效期限：*年*月*日至*年*月*日三、 估价目的供法院执行案件提供房地产价值参考四、 估价对象根据估价委托人设定，本报告的估价对象为广州市白云区*街*号*房住宅用途房地产。房地产基本状况详见下表：名称广州市白云区广州富力城一套住宅。坐落四至估价对象所在建筑物东至*号，南至小区路，西至*号，北至小区路。规模根据房地

7、产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）记载共用地面积为2431.2586平方米；估价对象广州市白云区*街*号*房建筑面积为*平方米，其中套内建筑面积为65.6024平方米。用途2010登记字*号）记载：土地用途为住宅用地；房屋使用性质为居住用房。权属人广州市白云区*街*号*房产权人为*，占有部分为全部。1、 实物状况描述与分析估价人员于2013年12月9日对估价对象进行了现场查勘，详情如下：1）、 土地实物状况描述与分析估价对象所在建筑物东至*街*号，南至小区路，西至*街*号，北至小区路。土地面积2010登记字*号）记载共用地面积为2431.2586平方米。土地用途土地用途为住宅用地

8、。土地形状形状大致呈矩形。地形平地。地势与相邻土地、周边道路持平，自然排水状况良好。土壤外观显示土壤未受污染。地基（地质）外观及使用状况显示，承载力及稳定性一般，无不良地质现象基础设施完备程度及土地平整程度（土地条件）实际开发程度为宗地外“五通”（通路、给水、排水、通电、通讯），宗地内建有建筑物。土地使用期限其他2）、 建筑物实物状况描述与分析建筑规模估价对象广州市白云区*街*号*房建筑面积为*平方米，其中套内建筑面积为*平方米。房屋用途为居住用房。层数总层数为17层。高度高层综合楼。建筑结构钢筋混凝土结构。外观条形砖外墙现代平面式。装修装饰本次评估由于当事人原因未能进入室内查勘，估价委托人设

9、定，室内装修按普通装修考虑。设施设备所在大楼为带电梯住宅。本次评估由于当事人原因未能进入室内查勘，估价委托人设定室内设施设备为普通家庭基本配置。层高约3.0米。空间布局本次评估因为当事人原因，估价人员未能进入室内查勘；估价委托人设定空间布局合理。建成时间据估价委托人提供的资料未记载建筑时间。经济耐用年限在正常施工、正常使用和正常维护下，钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为60年。其他说明2、 权益状况描述与分析估价委托人提供的资料1、*司法委托评估委托书；2、房地产登记簿查册表（房产登记号：2010登记字*号）。土地权益状况描述土地所有权国有土地。土地使用权出让的建设用地使用权，已征收国有

10、土地使用权出让金，使用年限70年，从2004年12月2日起。土地使用管制估价对象位于广州市白云区，属于住宅用地，符合环保、消防、文物保护有关规定。目前使用情况已建成房屋使用。建筑物权益状况房屋所有权出租或占用情况估价对象现有人使用。其他权利设立情况广州市白云区*街*号*房设定抵押权，权利人为中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行，权利部位为全部，权利价值为*，他项案号是*登记字*；本次评估未考虑可能存在的他项权利对其价值的影响。其他特殊情况广州市白云区*街*号*房被*查封。3、 区位状况描述与分析位置描述广州市白云区*街，其位置详见“估价对象所在区域位置图”。方位位于广州市白云区，平沙南街东

11、侧。距离距广州市政府约15公里。朝向南。楼层位于第5层。交通描述道路状况估价对象所在建筑物邻广花一路华成路，道路状况一般。出入口可利用交通工具附近有21、127、978等公交线路，距离平沙南街公交站约200米。交通管制情况广花一路全天双向行驶。停车方便程度及收费标准估价对象所在小区有地面停车位，停车较方便，收费标准参照广州市内停车场机动车停放服务收费标准。周围环境和景观（周围环境照片详见附件）自然环境环境、卫生状况好，无噪音影响。人文环境位于广州市白云区住宅小区，居住氛围良好。景观景观一般。外部配套设施外部基础设施宗地外“五通”（通路、给水、排水、通电、通讯）。外部公共服务设施附近有教育（平沙

12、小学、平沙培英学校、锦阳小学）、医疗服务（均禾街平沙社区卫生站）、商业服务（上好佳百货、福兴百货商场）、住宅小区（春庭花园、富力金港城）、平沙公园等，所在区域公共服务设施配套较完善。估价对象所在区域位置图五、 估价时点本公司估价人员已于二一三年十二月九日对估价对象进行了实地勘察，本次评估根据委托人设定，依据估价时点原则，确定以现场勘察日为估价时点，即估价时点为二一三年十二月九日。六、 价值类型及价值定义价值类型：市场价值。价值定义：本报告的估价结果为估价对象在估价时点法定剩余使用年限，包含国有土地使用权出让金的住宅用途房地产全交吉价格及建议不交吉价格。估价委托人设定，本次评估不考虑估价对象的债

13、权债务状况、租赁、抵押等他项权利限制以及查封对其价值的影响。七、 估价依据（一） 本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章1. 中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；2. 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令2004第28号，2004年8月28日中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；3. 中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2008年1月1日起施行）；4. 中华

14、人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号，中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）。5. 中华人民共和国拍卖法（中华人民共和国主席令第23号，第八届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国拍卖法的决定修正，自2004年8月28日）；6. 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释200416号，由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，自2005年1月1日起施行）。（二） 本次估价采用的技术规程1. 中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估

15、价规范；2. 中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001城镇土地估价规程。（三） 估价委托人提供的有关资料2. 房地产登记簿查册表（房产登记号：（四） 估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。八、 估价原则本估价报告遵循独立、客观、公正、合法的基本原则，并结合估价目的对估价对象进行估价。本次评估所遵循的估价原则具体如下：1. 独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。本公司具有完全独立性，参与本次评估的估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，一切从实际出发，实事求是的进行

16、估价。2. 合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。本次评估的估价对象在估价时点具有合法的产权，所涉及的估价对象用途为合法的。3. 替代原则竞争的市场中，具有相同或相似效用的生产要素之间可以相替代。在房地产市场中也是如此，即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，然后对其间的差别作适当的修正，确定待估房地产的市场价值。本次评估主要是参照公开市场上足够数量、可比性较强的类似房地产近期成交价格来确定估价对象的客观合理

17、价格或者价值，体现了替代原则。4. 最高最佳使用原则房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的使用过程中。在考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、能使估价对象发挥最高价值的利用状态。本次评估中，运用最高最佳使用原则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许，根据估价委托人设定，本次按证载用途进行评估，在法律上是允许的；其次，还体现技术上可能，技术主要体现在房屋建筑工程方面的技术，本次评估采用保持现状，在技术上是可能的。第三，要实现经济上可行，房地产估价对象可以采取保持现状、转换用途、装修改造、拆除重

18、新利用等方式，实现最高最佳利用。本次评估是采用保持现状，经济上是可行的。由于估价对象位于广州市白云区，所处地段交通便利度一般，市政配套设施完善，居住氛围较好。估价对象的证载用途能体现其最高最佳利用价值。故本次评估按估价对象证载用途评估，法律上允许、技术上可能、经济上可行，为最高最佳用途评估。5. 估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。同一估价对象在不同时点会具有不同的价值，本次评估的估价时点为二一三年十二月九日，市场状况、法律法规、计价依据以该时点为基准点，体现了估价时点原则。九、 估价方法估价人员进行了实地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查，认真分析所掌握的

19、资料，根据估价委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法。估价方法通常有市场法、收益法、成本法及假设开发法等四种。估价对象为住宅用途。结合估价对象的特点和现状，分析估价委托人提供的资料及估价师所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，遵照国家标准房地产估价规范，在合法原则的前提下，分析得到该类房地产市场上交易实例较多，而且市场法测算的价值最能反映估价对象住宅房屋的市场价值，故采用市场法对房地产价格进行评估，最终确定估价对象的估价结果。各种方法的定义、公式、适用范围及评估方法的选用情况详见下表。市场法收益法成本法假设开发法定义是选取一定数量、符

20、合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。公式比准价格=比较实例

21、价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数其中：V=估价对象比准价格；V0=可比实例成交价格；A=正常市场价格； A0=实际成交价格；B=估价时点价格；B0=成交日期价格；C=对象状况价格；C0=实例状况价格。本次评估采用收益法变形公式：V = 待估房地产价值；待估房地产未来第i年的净收益； Y = 报酬率； n = 待估房地产未来可获收益的年限。房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润待开发房地产价值=开发完成后价值-后续必要支出及应得利润，其中：后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+

22、后续销售税费+后续开发利润适用范围适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产。适用于评估新的或较新的房地产价值，也适用于很少发生交易而限制市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在收益而限制收益法运用的房地产，以及以公益、公用为目的和有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产。适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产。选用选取理由估价对象类似房地产市场上交易实例较多，可运用市场法测算。不选取理由现时租金水平及收益率较难反映估价对象真正市场价值。估价对象并非公益、公用为目的和有独特设计或只针对个

23、别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，且市场上交易实例较少。估价对象已开发建成，非纯土地使用权和在建工程。一十、 估价结果我公司依据国家、省、市地方等的有关政策、法律法规文件及估价委托人提供的相关资料，严格按照估价规范规定的原则和程序，实地查勘，搜集相关资料，认真分析，对影响房地产价值的各种因素进行评估，选取了市场法，确定出*名下位于广州市白云区*街*号*房，计价建筑面积为*平方米的住宅用途房地产在二一三年十二月九日（估价时点）的全交吉总价为人民币*元整（￥*万元），全交吉单价取整为每平方米人民币壹万肆仟陆佰叁拾元整（￥14630元/平方米）；建议不交吉总价为人民币*元整（￥*万元），建议不交吉单价取整为每平方米人民币壹万壹仟柒佰元整（￥11700元/平方米）；一十一、 估价人员一十二、 估价作业日期一十三、 估价报告使用期限估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起一年，即二一三年十二月十二日至二一四年十二月十一日。附 件估价技术报告一、 实物状况描述与分析1） 土地实物状况描述与分析与相邻土地、周边道路