居间合同及案例Word格式.docx

1、居间人在从事居间活动中，委托人或者合同的相对人要求其保守姓名或者商号的名称的，居间人应当遵守委托人或者合同相对人的要求，意味着在合同签订过程中一方不与相对方见面，其签订合同的事务由居间人以履行辅助人的身份负履行责任。居间人的介入义务是为最终达到保守秘密的目的而实现的，居间人在保守委托人及合同相对人姓名、商号的名称的同时，应保守在其居间活动中获悉的双方当事人的商业秘密。2、居间人忠实义务在居间中，对于相对人的信用状况，相对人将用于交易的标的物的存续状况等，居间人应就其所知如实向委托人报告。但是需要指出的是，居间人对于相对人，并不负有报告委托人有关情况的义务。在媒介居间中，居间人应将有关订约的事项

2、向各方当事人如实报告，也就是说，不仅应将相对人的情况报告给委托人，而且也应将委托人的情况报告给相对人。不论是居间人是同时受相对人的委托，还是未受相对人的委托，居间人均负有向委托人和相对人双方报告的义务。基于此，媒介居间人的报酬原则上由交易双方当事人即委托人和相对人平均分摊。居间合同的性质是一种提供服务的合同，委托人与居间人订约的目的就是依合同实施中介服务，只有忠实报告义务才能达到中介服务的目的。3、促成双方成交的义务。促成双方成交的义务是居间人为保证居间人的收益权利的积极手段。合同法规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按约约定支付报酬。”该条规定居间人索取报酬的前提是“促成合同的成立，”合同

3、未成立，居间人则无利益保证，合同法规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。” 判断“促成合同成立”的标准应是：看委托人与相对人是否成立合同关系；看居间人的居间活动是否为合同的成立起到促进作用，例如提供便利、降低难度、加快进度等。若居间人的居间活动对于合同的成立完全或基本上无助益，则不能认为促成合同成立。问题：客户签订合同后一旦解约，房地产中介企业是否完成居间义务，可以收取服务费吗？根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。即公司促成买卖双方签订买卖合同，或者租赁双方签订租赁合同，公司就完成了居间义务，客户应当支付服务费。当然，房地产中介企业应当根据客户解约的情

4、况，区别对待。如有些房地产中介企业规定，买卖双方签订买卖合同后，因买卖一方的行为致使该交易无法履行，则公司承诺退还另一守约方已支付公司的服务费。由此可见，违约方应该支付服务费，守约方不需支付。案例一：刘先生在上海某正规房地产中介企业的某门店挂牌出售位于黄浦区青岛路的一处物业。2008年1月，刘先生与孙先生签订了房地产买卖合同，在税费一览表中确认的服务费金额为42800元。签订合同后，刘先生心生悔意，不去办理过户手续。中介门店向其发出告知函，催告前去办理过户。最终，刘先生没有办理过户手续，并私下与孙先生签订解约协议。该中介公司客法部接到案件后，向法院提起诉讼，要求刘先生支付服务费42800元，并

5、提供房地产经纪委托合同、房地产买卖合同、告知函等证据。在开庭过程中，刘先生极力辩解，将解约的过错归咎于该中介公司及孙先生，并表示只愿意支付8000元服务费。但是，最终经法庭裁定认为，刘先生与孙先生签订了买卖合同即证明该中介公司居间成功，告知函及快递单证明刘先生对于解约存在过错。因此法院最终判决，刘先生向该中介公司支付30000元服务费。案例二：温州的张先生在北京珠江骏景小区买了一套住房，后张先生通过中介公司将房子以133万余元的价格出售给梁女士。在梁女士支付了50万元定金，并已按约定提供了款项供张先生还清了银行贷款后，张先生以受到欺诈为由，拒绝办理房产证过户手续。为此，梁女士告上法院，要求张先

6、生继续履行合同，配合办理房产证手续。张先生同时也反诉要求撤销与梁女士房屋买卖合同。4月8日，北京市丰台区人民法院对此案进行了一审宣判，梁女士赢得了这场官司。2007年8月23日，张先生作为出卖人与梁女士及房地产中介公司签订了房屋买卖居间合同，约定中介公司提供中介服务，促成张先生与梁女士订立珠江骏景园中区一套房屋的买卖合同，居间服务费为25200元。在房屋买卖居间合同中的第二部分房屋买卖合同中约定，该房屋的成交价格为126万元，张先生应当于2007年9月1日前向梁女士交房，双方应当于2007年11月1日前与中介公司到房屋权属登记部门办理过户手续。双方在该部分中明确，均已知晓张先生所卖房屋没有产权

7、证。同日，梁女士与张先生又签订了北京市房屋买卖合同，约定总房款126万元整，梁女士应在签订本合同时，即支付房款定金50万元，在办理过户并领取新的房屋所有权证后三个工作日内支付全部房款（已付定金转为房款）。合同签订后，梁女士将购房定金50万元支付给张先生。同日，梁女士与张先生还签订了无产权证明特别协议，明确梁女士明知张先生的房屋产权证明正在办理当中，并愿意在产权证明下发之前同张先生签订居间及买卖合同；张先生承诺在2007年10月31日前将房屋产权证明办理完毕。10月4日，张先生将房屋钥匙交给了梁女士，后梁女士入住了这套房屋。11月4日，双方签订补充协议约定，梁女士同意在总房款126万元的基础上，

8、增加79800元。张先生在签署本协议之日起在2007年12月15日前负责还清银行贷款并解除抵押，款项由梁女士负责作为已付房款。在房产证办理完毕后，张先生取得房产证五日内需配合梁女士办理完公证或过户手续，否则视为违约。梁女士在办理公证当日，须给付张先生尾款、否则视为违约。12月5日，张先生收到梁女士给付的购房二期款547605元。现梁女士已经按约定提供了款项供张先生偿还银行贷款，银行贷款现在也已经还清，但张先生却觉得房子卖得有点亏，便以对中介机构的信任和长期在温州生活，不了解该房屋的市场价格，中介公司不让其有机会和充足的时间了解行情为由，认为受到中介公司和梁女士的欺诈，拒绝办理房产证。梁女士见合

9、同无法继续履行，便起诉到法院，要求张先生继续履行合同，办理房产证，并配合办理房屋买卖相关事宜。张先生在法庭上称，在买卖过程中，本人受到欺诈，卖房行为不是本人的真实意思表示，故反诉要求撤销与梁女士及中介公司订立的房地产买卖合同，由此造成的损失由中介公司承担；责令梁女士从占有的房屋搬出，并返还该房屋及相关资料。中介公司作为第三人称，不能过户是由于张先生违约，不是中介公司的原因。同意协助梁女士办理过户手续。在本次交易的过程中不存在欺诈行为，我公司按照事实情况完成协助买卖义务。丰台法院审理后认为，依法成立的合同受法律保护。梁女士与张先生签订的房屋买卖合同及居间合同是双方的真实意思表示，双方均应按照合同

10、履行各自的义务。房产交易是公民社会交易活动中的重要组成部分，张先生作为房屋所有人，理应在对欲售房屋的状况及市场价格仔细了解后，以严谨、审慎的态度签订房屋买卖合同。现其以对中介机构的信任和长期在温州生活，不了解该房屋的市场价格，中介公司不让其有机会和充足的时间了解行情为由，认为受到中介公司和梁女士欺诈的答辩意见，无据佐证，本院不予采信。张先生关于中介公司、梁女士利用其疏忽，将房款50万元写成定金，并以赔偿100万元对其进行威胁，胁迫其签订补充协议的答辩意见，因在双方所签的房屋买卖合同、钱款交付书等三份交易文件中均已明确购房定金为50万元，张先生在此称系中介公司、梁女士利用其疏忽所为，没有事实依据

11、，本院不予采信。梁女士与张先生签订购买丰台区珠江骏景园中区房屋的合同时，虽然该房屋尚未取得房屋产权证，中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第（六）项亦规定关于未依法登记领取权属证书的房地产不得交易，但中华人民共和国城市房地产管理法系行政管理性法律，该法此项规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，故张先生、梁女士所签房屋买卖合同有效。现梁女士已经累计向张先生支付100余万元，履行了大部分合同义务，并已经实际入住所购房屋，张先生不协助梁女士办理房屋产权证，违反了合同义务，应承担相应的违约责任。梁女

12、士要求张先生继续履行合同，办理房产证，配合办理房屋买卖手续的诉讼请求本院予以支持。张先生要求撤销与梁女士及中介公司订立的房地产买卖合同，由此造成的损失由中介公司承担；责令梁女士从占有的房屋搬出，并将该房屋及相关资料返还的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，判决张先生于本判决生效后十五日内协助梁女士办理房屋的产权过户手续, 中介公司提供必要的协助；驳回张先生的反诉请求。案例三：每套房屋只有一本产权证，而购买了二手房的邱女士手中持有一本产权证，同样的产权证在中介商上海福美来房地产经纪有限公司（以下简称：福美来公司）处也有一本，这源于双方为该不该支付居间中介服务费所引起。近日，上海

13、市静安区人民法院对福美来公司索讨37200元居间中介服务费作出判决，由邱女士支付该中介商福美来公司佣金3.3万元。2007年8月，邱女士看到福美来公司公布的房源信息，地处本市虹桥路上有一处房屋欲中介，遂表示欲购买该房。双方在同月6日签署了佣金确认书记载：客户名称为邱女士，所看中的虹桥路那套房屋成交价为372万元，佣金金额为37200元，支付日期为房屋过户之日。同月12日，邱女士与该房屋的卖家拟签订买卖合同，因该房屋尚有抵押未撤销。之后，双方又在同月22日签订正式上海市房地产买卖合同，该合同记载物业转让价为372万元，福美来公司作为居间介绍方。合同签订后，邱女士按约实际占有使用了该房屋，福美来公

14、司协助买卖双方办理了房产权利转移手续，在领取了该房屋产权证书后，福美来公司遂通知邱女士前来支付中介费并领取产证。而邱女士以福美来公司在交易中未督促卖家结清公用事业费、物业费，没有完成煤气过户，表示不同意支付中介费。2007年12月底，福美来公司起诉到法院，诉称因邱女士不肯中介费37200元请求法院予以判决支付，再将属于邱女士的产权证还给对方。法庭上，邱女士声称与福美来公司未签订过书面合同，约定任何服务事项，现佣金确认书所对应的买卖合同已作废。尽管签署过佣金确认书，但该确认书约定的付款时间与上海市物价局和房地局联合发文通知明显不符合，付款约定没有效力。在整个交易中，中介商未按规定提供服务，现自己

15、又以产权证遗失为由，重新申请领取了产权证，邱女士认为，福美来公司无权收取中介服务费。法院审理后认为，虽然福美来公司与邱女士没有签订书面居间合同，但邱女士通过中介商提供的房源信息，在中介商陪同下与该房屋业主签订了买卖合同，双方的居间合同能够成立，作为中介商福美来公司有权要求邱女士支付居间服务费。对于居间服务费的额度，双方签订的佣金确认书为签约方真实意思表示属有效。邱女士认为该约定的付款时间，与有关规范房地产经纪的通知中付款时间不符，不具有法律效力。法院以为合同无效的前提，必须是违反国家法律、法规强制性规定，而该通知规定并不具有强制性。从付款时间看，邱女士所购房屋交易已完成且实际入住，中介商向邱女

16、士索讨中介费符合该通知规定。但福美来公司未将产权证及时交与邱女士，显然提供中介服务上有瑕疵，最终法院酌定由邱女士支付福美来公司佣金33000元。上家为自住，两次拒绝履行卖房协议本想太太平平地通过中介买一套二手房居住，不料却遇到了一个不守承诺的二手房主，上下两家为房屋买卖还闹上了法庭。案件回放 声称要自住，上家“反悔”卖房今年6月，陈小姐在中介公司看中了一套杨浦区江浦路1号6楼的房子，房屋总价为125万元。但当时这套房子的主人王先生并没有取得该房的房产证，因此王、陈两人在中介公司只签订了房地产买卖居间协议，两人约定在王先生取得房屋产权证后10日内再签订正式的上海市房地产买卖合同。第二天，陈小姐便

17、向王先生支付了3万元定金，一个月后王先生也取得了房屋产权证。但到了8月，王先生向陈小姐发出确认书表示不愿继续履行之前签订的买卖居间协议，陈小姐当即拒绝。几天后中介公司向王、陈两人发出通知函表示该房屋已具备签订正式买卖合同的条件，要求两人到中介公司签订买卖合同。不料，在这之前王先生又一次拒绝履行居间协议，他竟然对王小姐说：“因为房价上涨，同地段同样房价已买不到房子了，现在这个房屋我想自己居住，不想卖了。”王小姐觉得，当初两人签订了买卖居间协议，也就意味着对该房屋买卖的相关条款已经做了明确约定，王先生应当信守承诺履行协议。为此两人多次协商却未果，无奈之下，王小姐只得请求法院给予帮助。法院判决上家必

18、须履行合同义务此案由杨浦区人民法院审理，被告王先生辩称，当初和原告陈小姐签订的只是居间协议，而非正式的买卖合同。法院审理查明，被告取得产权证后的三日内与原告签订上海市房地产买卖合同是居间协议所约定的。协议中还约定被告同意原告将部分首期房款43万元交给中介暂为保管，中介将定金2万转为首期房款，因此原告支付给被告并暂由中介保管的首期房款为45万元；被告同意原告通过向贷款银行申请80万元贷款的形式支付第二期房款，原告在签订买卖合同后七日内向该贷款银行申请贷款、签订借款抵押合同等相关协议并支付相关费用。待银行审核通过原告的贷款申请且被告名义的抵押登记已经注销后七个工作日，双方当事人亲自或委托中介申请办

19、理产权过户及抵押登记手续；而等贷款银行将第二期房款支付到指定账户、上海市杨浦区房地产交易中心出具以原告为所有权人的房产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三日内，双方当事人对该房地产进行验看、清点并确认无误后，被告应将该房地产交付原告，同时原告支付给被告2万元的房价。实际上合同签订后，原告已经向被告支付了2万元定金，之后原告向被告支付了1万元定金；另外原告还主动支付代管款42万元至法院，作为对履行房地产买卖居间协议的保证。法院认为，原、被告间依法成立的合同，对双方当事人都具有法律约束力。被告既然取得了系争房屋的产权，理应按合同约定履行办理买卖合同的各项义务。被告以房价上涨为由不履行合同，违背诚

20、实信用原则，无权擅自解除合同。所以法院对原告要求被告继续履行合同义务的诉请予以支持。根据中华人民共和国民事诉讼法第一百三十条、中华人民共和国合同法第六条、第八条、第一百零七条规定，判定被告应继续全面履行与原告所签订的房地产买卖居间协议，并在判决生效之日起十日内协助原告办理房屋产权交易过户手续。记者手记在二手房的买卖中，签订协议是上下两家必须履行的环节，但上家经常以“居间协议”和“买卖合同”混淆视听。其实这两者的区别在于，购房合同属于买卖合同，是房屋出卖人（原房主）和房屋买受人（购房者）之间订立的协议。房屋买卖居间合同是房屋中介分别与房屋出卖人和买受人订立的服务合同，旨在促成房屋买卖交易。案例四

21、：房主李某系某国家机关退休干部，单位分配房屋一套，尚未办理房产证。2006年2月，李某与买方谢某及北京链家房地产经纪有限公司签订居间中保合同及补充协议，李某承诺将该房卖与谢某，链家公司为居间中保方。在补充协议中李某承诺，如在2006年8月31日前拿到房屋产权证，即配合链家公司将房屋过户给谢某；如2006年8月31日以前未拿到产权证，则链家公司自2006年9月10日起7个工作日内，保证谢某搬入该房居住，由谢某按月向李某支付租金2500元，直至该房过户。2007年，李某向法院提起诉讼，称链家公司和谢某在明知自己没有房产证的情况下，促成其签订了买卖房屋合同及补充协议，而按国家法律规定，没有房产证的房

22、屋不得买卖。因此，自己在当时不知情的情况下，签订的房屋买卖居间合同及补充协议不具有法律效力，要求法院认定上述合同无效。链家公司和谢某则一致认为，合同签订时，各方都知道李某尚未办下房产证，补充协议中已对此情况作了约定，因此，该合同及补充协议是有效的。法院经审理认为，民事活动中，当事人应当遵循诚实信用原则，当事人做出民事行为后，没有法定事由，不得主张无效。李某在尚未取得涉诉房屋房产证的情况下，签订房屋买卖合同，但该情况并非导致合同无效的法定事由。李某所引用的城市房地产管理法限制房屋产权转让的规定，属于管理性禁止规范，并非对合同效力的规定，不属于对当事人签订相关合同的限制。因此，李某以房屋无产权证，

23、所签订买卖合同违反城市房地产管理法规定，要求法院认定合同无效没有法律依据，亦有悖当前房屋交易市场运作实际。最终，北京市一中院终审判决驳回了李某的诉讼请求。案例五：房龄有变 买主索赔 2004年5月18日，本市一家房地产经纪公司与塘沽区居民郝某签订“房屋调入合同”，约定郝某将其坐落于塘沽区某居民楼的房屋委托该公司全权销售；房龄两年；委托价格为人民币18.82万元。其后，在开发区工作的田某决定购买此房。当月25日，田某与房地产经纪公司签订了“房屋调出合同”，约定由房地产经纪公司接受原房主委托全权处理房屋买卖事宜；田某对房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买；双方协商后实际成交价格

24、为19.5万元；双方签订合同时，田某向房地产经纪交纳房屋信息服务费1950元。当日，双方即签订了二手房贷款合同，其中载明房龄两年。此后，田某却发现所买房屋于1998年就已经开始使用，实际房龄为6年，遂将经纪公司告上法庭，要求返还全部服务费并赔偿经济损失。法庭上，被告公司辩称，其与田某签订的房屋调出合同中所载明的房龄两年的情况，系房主郝某提供，且合同中已明确田某对诉争房已做充分了解并实地看房，对诉争房屋现状无异议。同时，公司已依合同履行了服务义务，应当收取相应的费用。故不同意田某的诉讼请求。合同有效 酌情退钱 经开庭审理及核实证据，原审法院认为，房屋买卖居间合同应确认有效。合同现已实际履行完毕，

25、田某应按约定支付贷款服务费。田某为证实被告房地产经纪公司故意隐瞒涉诉房屋房龄的问题，提供了该房的购电证作为凭证，该证据能够证实涉诉房屋在1998年已开始使用。被告公司未能向田某提供房屋全面、真实信息，应承担相应的责任。但田某要求被告返还全部信息服务费、贷款服务费的诉求并无法律依据，被告应酌情返还。此外，由于涉诉房屋的成交价格系田某实地看房并认可后与被告公司达成的合意，且田某未举证证明是由于房龄原因导致该房屋的实际价值低于上述成交价格，田某对其损失的计算方法也没有法律依据，故对田某要求被告赔偿经济损失1万元的主张不予支持。由此，原审法院作出如上判决。案例六：上家拒绝签约另行委托2004年上半年，

26、持新加坡护照的谢先生与中介公司签订了居间合同，委托中介公司把谢先生名下某房屋，以237.8万元人民币的价格出售。双方约定居间期限为1个月，中介公司需提供的服务是以该价格寻找欲购买人，并指导谢先生夫妇订立合同，谢先生夫妇则按房价的1%即23780元支付佣金。双方还约定，在委托期限内，如谢先生多方委托，导致中介公司经济损失的，由谢先生承担赔偿全部直接经济损失的责任。其后，中介公司先按约定把1万元定金存入了谢太太的银行账户，谢太太还出具了收条。但当中介公司要求谢先生夫妇前去签订房屋买卖合同，谢先生夫妇却一直未去签约。而在约定的居间服务期满后半个月，谢先生夫妇将该房屋委托给了另一家中介公司，并与下家仇

27、某以241万元成交。这引起了原中介公司的不满，一纸诉状把谢先生夫妇告上法庭，要求双倍返还定金及支付佣金。 中介先下定要求双倍返还中介公司诉称，谢先生夫妇不但签订了房屋居间合同，还收下了中介公司支付的1万元定金。而在找到了下家后，谢先生夫妇却萌生反悔之意。谢先生夫妇辩称，自己是与中介公司签过居间合同，但1万元定金是由中介公司支付，而中介公司从未讲过找到了下家。同时，虽然在合同期内中介公司要求过签订正式买卖合同，但其所要求签的是两份价格不同的合同，所以遭到拒绝。中介公司则表示，不把下家情况告知谢先生夫妇，是怕他们故意跳开中介公司自行成交，损害中介公司的利益。现在谢先生夫妇的行为，明显违反了双方的合

28、同约定，并导致中介公司向有意向的下家双倍返还定金，给公司造成了经济损失。法院从中介公司曾联系到的下家施某处查明，施某曾与中介公司签订过合同，支付了1万元定金，定购一套复式房屋，但之后中介公司说找不到上家，最后又说卖房的事“黄掉了”，后中介公司就先垫付了“退一赔一”的定金2万元，他则按中介公司要求写了一份债权转移书，由中介公司向上家追索。法院认为，居间合同是中介公司向谢先生报告订立合同的媒介服务，由谢先生支付报酬的合同，而双方约定由中介公司支付定金1万元给谢先生，如此做法虽不符合商业习惯，但是双方自愿达成，现在中介公司要求适用“定金罚则”双倍返还，没有法律依据。同样，因中介公司没有完成合同约定的

29、服务项目，收取佣金不符约定，遂法院最后仅判决谢先生夫妇返还中介公司1万元。私定卖房义务没有依据本案中先违约的虽然是谢先生夫妇，中介公司在事实和道理上也获得了法院的认同，但为何中介公司主张“定金罚则”法院却不采信呢？审理此案的法官表示，因为中介公司赔付案外人施某的2万元，是依据房屋买卖合同而产生的债权债务，而非中介公司与谢先生夫妇所签的居间合同关系下产生的损失，故无法予以支持，应作为另案主张权利解决。至于中介公司提出的佣金，双方在合同中设立了服务项目，只有服务项目完成中介公司才可全额收取佣金，其所谓的预期佣金的间接损失，更无法获得法院的认可。专业房地产律师王展还向记者表示，本案中一个引起注意的问

30、题在于中介公司在提供居间服务过程中能否自己给卖方下定？“从表面上看，中介公司支付给卖方谢先生1万元定金，谢先生也实际收下了，似乎双方的定金合同已经有效成立。但细究起来我们可以发现：中介公司自己给卖方下定，其目的在于约束卖方履行卖房义务，即只要中介公司帮助谢先生找到了合适的买方，谢先生就必须将委托的房屋出售给该买方，否则谢先生就要双倍返还中介公司2万元。应该说，这1万元的定金合同是一种从合同，其担保的主合同就是居间合同。”而现在的问题是：这种“卖房义务”在居间合同中是否确实存在呢？律师的回答是否定的。“按照我国合同法的规定，房屋买卖居间合同本质上属于一种委托合同，在居间服务事项完成之前，委托人有权随时撤销委托、解除合同。由此可见，所谓的卖房义务在居间合同中实际并不存在。此外，定金的效力是双向的，如果中介公司的下定行为是有效的话，那么委托人又能在什么情况下没收中介公司的定金呢？所以，中介公司要求双倍返还定金是没有法律依据的。王展律师在此提醒中介公司，利用自身优势地位自行拟定诸多委托人违约责任的格式条款，想以此