项目投资估算实例Word文档下载推荐.docx

1、整理8.步云山门新建入口广场绿化、香化、美化3000m2,建设公260 万园大门、围墙、标志建筑、喷水池、停车场等服务设施工程2.休闲 服务 竹木屋、茶庄、游泳及其他休闲娱区乐建筑建设基础设施工程 1. 客车 2420 万电瓶车景区主干15 公里道40 公里景区步道供排水供电通讯景点绿化340 万主要游步植物景观工程道绿化局部林相改造生态公厕20 个164 万环境保护工程垃圾箱200 个不可预见费（按355.4 万上述项目 10%计）合计近期建设投3909.4 万资由上述各表可见：上杭森林公园建设的近期建设投资估算为3909.4 万元。三、资金来源及筹资方案分析上杭森林公园建设要多方位融资，遵

2、循“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，采取“国家、地方、部门、集体、个人一起上” 、“内资、外资一起上”的办法，充分调动各方的投资积极性。政府部门应在旅游基础设施建设、可持续性规划、管理和开发方案、公共便民设施、宣传及促销及其它非营业性投资等方面进行投资，创造一个良好的投资环境。主要包括以下方法：把森林公园的规划建设纳入上杭县国民经济与社会发展计划中去， 使之建设与国民经济建设同步发展，加大对森林公园的投入和政策倾斜。争取国家、各有关部门的专项建设资金。 。森林公园自筹资金银行贷款招商引资个人捐资筹资方案确定主要有资金筹集成本的筹资风险两部分组成， 总投资为 5710 万元。下面有三种方案，其中

3、，贷款利率 5%、属于国家政策性贷款，债息 6%、筹集费率为 1%，股息 5%、筹集费率为 1.5%。资金来源方案 A方案 B方案 C自有资金30%发放债券20%发放股票10%40%50%资金成本率： K=D/P（ 1-f ） K 为资金成本率， D 为资金占用率， P 资金总额， f 筹资费率综合资金成本率： Kw=（Ki*Wi） Kw 为综合资金成本率 Ki 第 i 种个别资金成本率， Wi 第 i 种个别资金占全部资金的比重。方案 A：W=30%, K=17316%/1713（ 1-1%）=6.1%Kw=W K=1.8%方案 B: W=20%， K=11425%/1142（ 1-1.5%

4、）=5.1%Kw=20% 5.1%=1.01%方案 C： W1=20% K1=6.1%W2=10% K2=5.1%6.1%+10%5.1%=1.73%资金成本是筹资者取得和占用资金应付出的代价，故资金成本率越大，所付出的代价也就越大。以上三种方案相比较可知：方案 B 的综合资金成本率最小，所以本次项目融资方式定为方案 B 最为合理。四、项目经济效益分析（一）项目收入估算1、估算范围和依据项目收入包括门票、交通、娱乐、饮食、住宿、购物及其它收入。根据边建设，边开放地经营原则，项目输入按建设期分段估算。确定有关估算指标地依据：（1）当地物价水平（2）周边地区社会消费水平（3）同类型森林公园、旅游区

5、的估算指标2、估算指标门票： 25 元/ 人，按游客人数的 100%计算交通： 10 元/ 人，按游客人数的 90%计算住宿： 50 元/ 日. 人，按游客人数的 10%计算娱乐： 20 元/ 人，按游客人数的 10%计算购物： 20 元/ 人，按游客人数的 100%计算饮食： 20 元/ 人，按游客人数的 70%计算其它： 10 元/ 人，按游客人数的 100%计算3、估算结果根据以上指标， 按该县旅游发展总体规划旅客流量的 90%预测游客流量， 到项目经营初期开始接待游客，预计建设初期年项目接待国内外旅游客流量预计将达31.1 万人次、建设后期游客达 56.3 万人次，收入情况预估详见表

6、2表 2 年经营收入估算表 单位：万元 / 年项目近期远期门票777.51407.5住宿155.5281.5交通279.9506.7娱乐62.2112.6购物6221126饮食435.4788.2其它311563合计2643.54785.5（二）、项目成本估算1、可变成本估算可变成本估算使根据一般的可变成本率进行估算，详见表 3表 3年可变成本估算表单位：万元可变成本率（ %）205077.75140.7560167.94304.024527.9950.6785528.7957.1261.24472.921374.622488.462、经营成本估算经营成本包括可变成本、经营管理费。年经营管理费

7、：正式管理人员（10 人）按每人每月2000 元，一般管理人员（近期80 人，远期 100 人）按每人每月 1500元计算。项目年经营成本详见表4表 4 年经营成本估算表年经营成本可变成本管理费1682041698.122973.96（三）税金及附加费估算根据国家政策和有关部门规定，旅游业开发不计投资方向调节税，只征收营业税，城市建设维护税、教育附加费，上杭森林公园年税金计附加费估算结果详见表 5表 5 年税金及附加费估算表年税金及附加费备注前期后期1、营业税132.175239.275营业收入的 5%2、城建税9.2522516.74925营业税的 7%3、教育附加5.2879.571营业税

8、的 4%146.71425265.59525（四）项目利润估算上杭森林公园前后期的利润估算结果详见表 6表 6 项目年利润估算表项目收入经营成本税金及附加利润798.665751545.94475根据计算，近期（ 2001-2013 年）的年利润为 798.66575 万元；远期的年利润为1545.94475 万元。（五）项目其他经济效益指标估算几分析1项目投资回收期分析可能影响到该项目效益的不确定因素由：价格、投资、成本、游客量、利率等，针对全部投资内部收益率、投资回收期、全部投资净现值及贷款偿还期等 4 项指标。回收期 =累计净现金流量为正值的第几年 -1+（上年累计净现金流量 / 当年净

9、现金流量）本次运用单因素敏感项分析（变化 1 次，变化率幅度 5%），重点选取营业收入和经营成本两项加以分析，使决策者了解不确定因素对项目投资回收期的影响，最后进行相关的分析表。表 7 敏感性分析表变化因素投资回收期营业收入降低 5%6.26经营成本增加 5%6.21正常5.98经过营业收入与经营成本变动的相关数据计算可知，这两种因素的变动中营业收入对回收期的影响更大一些，但总的来说基本没使投资回收期产生不可忽略的影响。两种情况下投资回收期基本保持在 6 年数值不变，故本项目建设的投资回收期大约为 6 年。2、项目净现值分析净现值指特定方案未来现金流入量现值与未来现金流出量现值之间的差额。计算

10、公式为：净现值 =未来报酬总现值 - 建设投资总额 NPV=It /（1+R）- Ot /（1+R）式中： NPV-净现值； It- 第 t 年的现金流入量； Ot- 第 t 年的现金流出量； R-折现率； n- 投资项目的寿命周期根 据3公 式计 算5可 得 净 现 值 （ NPV ）6 7 89=（2644/1.1 +3222/1.1 +3867/1.1 +4786/1.1 +4786/1.1 +4786/1.1 +4786/1.1 +47 86/1.1 10-（1910/1.1+2000/1.1 2+2845/1.1 3 +2345/1.1 4+2145/1.1 5+3240/1.1 6

11、+3240/1.1 7 +32 40/1.1 8+3240/1.1 9 +3240/1.1 10） =1766.83、项目内含报酬率分析净现值 1766.8 为正数说明该项目的报酬率超过 10%。故该项目对投资公司来说是有利的。五、项目风险分析价格、投资、成本、游客量、利率等。针对全部投资内部收益率、投资回收期、全部投资净现值指标，运用单因素敏感项分析（变化 1 次，变化率幅度 5%），重点选取营业收入和经营成本两项加以分析，使决策者了解不确定因素对项目评价的影响，确定不确定因素变化的临界值，以便更好地采取防范措施。结果表明，营业收入降低 5%时，投资回收期延长了 0.28 年。经营成本提高了

12、5%时，投资回收期延长了 0.23 年。 由此可见，营业收入和经营成本的变化对上杭森林公园效益回收影响都不大，故此项目的投资风险较低，经济稳定性较好。在分析的两个因子中，营业收入对项目影响稍大，应采用以下方法降低风险：1、科学调配景区淡旺季门票价格，避免出现游客因门票价格的变化而反感的现象。2、尽量实现景区财政收支情况阳光化，以避免贪污或谎报数据等情况。3、景区的各种消费标准要与市场要素的变化相结合，故应多做市场调查。附表现金流量表工作年度项目建设期20092010201120122013201420152016201720181现金流入3365926443222386747861.1营业收入2现金流出274431910200028452345214532402.1基建投资571010005003002.219965169929742.317691472663税前现金净流量-1910-2000-202877172215464累计现金净流量-3910-4112-3235-1514331579312546716217