地块开发可行性策划报告.docx

1、地块开发可行性策划报告第一部分：项目概况一、宗地位置5二、宗地现状5三、项目周边的社区配套1、交通状况6 2、教育状况6 3、医疗水平6 4、大型购物中心6 5、银行6 6、其他6四、项目周边环境6五、市政配套 1、道路现状及规划发展7 2、供、排水状况7六、规划控制要点7七、土地价格7第二部分：法律及政策性风险分析一、土地法律性质评估 1、现状8 2、规划8二、政策性风险评估8三、总体评价8第三部分：市场分析一、2010年房地产市场的政策动向9二、成都住宅市场分析 1、成都市房地产市场历年市场状况（1）、成都市07年-10年房地产市场状况10（2）、成都市历年住宅市场投资状况11（3）、成都

2、市历年普通住宅投资增长情况分析12（4）、成都市历年投资成份状况13（5）、成都市历年投资开发分析142、 区域住宅市场各项指标成长状况14三、区域内供应产品特征1、城西市场背景简述152、城西区域市场特征163、城西区域商品房住宅市场供应状况174、城西区域商品房住宅市场成交状况185、2010年各月份不同建筑类型商品房供求状况186、2010年各月份不同建筑面积商品房供求状况207、区域内表现最好个案状况228、分析：本案在区域市场内的机会点239、结论24四、目标市场定位及产品定位 1、市场定位（1）、户型定位25（2）、项目形象定位25（3）、项目客户定位25（4）、价格定位26（5）

3、、销售定位26 2、产品建议27第四部分：规划设计分析一、 初步规划设计思路1、 设计概念282、 主要产品类型28二、规划设计的可行性分析1、 各硬指标转化成现实产品的可能性282、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响283、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑294、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑295、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑296、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑297、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑30第五部分：项目开发一、土地升值潜力初步评估31二、工程计划32三、销售计划32第六部分：投资收益分析一、 成本预测1、项目

4、投资估算依据332、项目投资概算33二、经济效益分析 1、项目销售收入估算35 2、项目销售回款计划36 3、销售利润测算36第七部分：风险分析一、 盈利能力分析37二、项目不确定性分析 1、风险分析（1）、风险因素识别38（2）、风险程度分析38（3）、风险的防范39 2、敏感性分析39 3、项目盈亏平衡分析40三、社会效益和影响分析40第八部分：可研究性结论与建议一、 拟建方案的结论性意见41二、项目主要问题的解决办法和建议41三、项目风险及防范建议41第九部分：附件附件一：项目开发成本估算表43附件二：资金来源与运用表44附件三：项目损益及利润分配表45附件四：现金流量表46第一部分：项

5、目概况一、 宗地位置“金沙云庭”该宗地位于四川省成都市金沙遗址路，金沙派出所旁。二、宗地现状 1、四至范围：东面是“金沙西苑”楼盘，西到蜀金璐，北达金沙遗址路，南面至清江西路。 2、此处地势平坦，与周边地势持平。 3、宗地内无水渠及较深的沟壑，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。 4、该宗地位于金沙遗址路，被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，距金沙遗址博物馆仅200米。是内金沙高尚住区内最后的可开发的低密度风景住区。三、项目周边的社区配套 1、交通状况（1）、公交车状况：公交5路金沙遗址路站下；7路、13路金阳路站下；163路金凤路站下；14、83、96、111、502路青羊大道北站下；77、19、113、62、47、81、305、69、801、809路金沙车站下。（2）、该宗地出行主要可以依靠公交和驾车，并不需要发展商自己解决。（3）、该宗地位于规划地铁2号线沿线，以后交通将更加便捷。 2、教育状况 在教育状况方面，则有以下多所学校： 金沙幼儿园、金沙小学、石室联合中学金沙西园分校、青羊实验中学、实验外国语学校、西南财经大学。（金沙云庭业主子女可优先录取入读石室联合中学金沙西园分校。） 3、医疗水平 在“金沙云庭”周围，有多家医院，包括：成都金沙医院、成都妇女儿童医院、西区医院、中医