房地产估价师考试重点难点集锦Word文件下载.docx

1、60、 物权、用益物权、担保物权61、 加成、附加、偷税、抗税、漏税、欠税、62、 城市用地按大类、中类、小类进行划分63、 抵押范围，条件64、 预告登记情形65、 定金与违约66、 诉讼时效67、 会计的基本职能68、 会计恒等式69、 房地产会计科目表1、 廉租住房：面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的 60%,套均40平米左右，人均建筑面积13平米左右；保障资金来源：地方财政预算安排，住房公积金增值收 益，土地出让金净收益，廉租住房租金专项应用于维护和管 理。租金标准由维修费和管理费两项构成。政府定价。面对中低收入家庭；政府指导价。实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照

2、保本微利原则出售，单套面积控制在 60仃以内。满5年可转让，单应按照规定缴纳土地收益等价款，政府优先回购。（1、2同为保障性住房，面对低收入住房困难家庭提供）政策性住房包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住 房、单位建设住房，面对中等偏下收入住房困难家庭供应。开发企业免交城镇土地使用税、营业税，个人免交印花税， 个人继续交契税。3、 有偿使用土地 是土地使用制度改革的核心内容；土地用 途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。4、 建设用地使用权划拨：转让有两种方式：受让方办出让手续；不办出让手续， 转让方上缴土地收益；对国企改革中的划拨土地：可采取出让、租赁、作价出资入 股和保留划拨土地使

3、用权等方式予以处置。出让或出租，有限 责任或股份公司或股份合作制，租赁经营，非国有兼并的；保 留划拨，继续公益性的长久，继续国有、一方频临破产、国有独 资可保留5年。擅自改变用途或连续 2年未使用，国家收回。凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地管理。房屋性质由规划部门确认；监督部门是住房城乡建设主管部门；征收范围确定后，不得新建、扩建、改建和改变房屋用途；补偿范围包括：被征收房屋的价值，搬迁、临时安置的补偿, 停产停业损失；除三级暂定资质外，其他资质机构可从事征收征收评估。 保障性住房和普通商品住房项目的最低资 本金比例为20%，其他为30%。 （1）交付全部出让金， 取得土地证；（2）属于房屋

4、建设的，出让金外，投资 25%以上, 属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。土地变更登记手续完成完毕 30日内，持转让合同到房地产 开发主管部门备案。（1）交付60日内，开发商向房地产主管部门报送相关权属 变更登记资料；（2）交付时向购买人提供住房质虽保证书和住宅使 用说明书。保修期从交付之日计算。防水 3年。（1）开发企业名称；（2）代售的，该机构名称；（3）预售的，许可证号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。房地产广告不得：（1）不得以所需时间表小距离；（2）预售不得涉及装修内容；（3）不得以其他项目的形象、环境作为本项目的效果；（4）不得设计融资或变相融资，不

5、得含升值或投资回报的承诺；（5）不得含有办理户口、就业、升学的承诺。10、 紫线划定保护历史文化街区和历史建筑； 绿线，绿地， 绿化用地面积，绿地布局； 蓝线，城市地表水、湿地； 黄线控制 城市基础设施用地。城市、镇规划分为城镇总体规划和详细规划。11、 建设工程施工管理文件和质虽合格文件上， 必须有注册 建造师签字。12、 商品房预售条件：（1）项目可转让条件；（2）持有建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证；（3）确定施工进度和交付日期，预售最低规模不小于栋。取得预售许可需要提供商品房预售方案 ,内容项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公 共部位和公共设施的具

6、体范围、预售价格及变动幅度、预售资金 监管落实情况、住房质虽承担主体和承担方式、住房能虽消耗指 标和节能措施。预售合同备案的申请人是商品房预售人。商品房销售禁止行为： 返本销售、成套住宅分割拆零销售、期房再转让、未得预售许可收定金。（1）误差3%以内的，据实结算；（2）误差超过3%的。买受人提出退房的， 30日内连本 带息付清；买受人不退的，大于合同面积的， 3%的补足，超过3%白送；小于合同面积的， 3%的原价返还，超过 3%的双倍 返还。变更规划的，变更确定 10内通知买房人，15日不答复的视 作同意。未在规定时间内书面通知的，可退房。附件含宗地平面界址图、出让宗地竖向界限、市县政府规划管

7、理部门确定的宗地规划条件。签订后，60日内不付款的，解除合同，违约赔偿； 60日内 不供地的，解除合同，双倍返还定金。15、 估价委员会对估价报告的鉴定包括 ：（1）估价方法选用（2）估价路线选择（3）估价参数选取（4）估价结果确定（1） 30万元投资以下，300仃建筑面积以下，可不办理；（2）建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程 合同价的50%，超过1年的，不少于30%。（1）登记机构的职责是查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人， 如实及时登记有关事项。（2）预告登记该登记未登记的 3个月内失效，异议登记 15 日内不起诉的失效。（3）单方申请的情形：因

8、合法建造房屋去得房屋权利；继承、遗赠；（3）因法律文书生效得；（4）房屋灭失；（5）放弃。（4）土地以宗地未基本单位，房屋以基本单元进行登记。（5）登记实现：集体土地上房屋 60天，国有土地上房屋 30天，异议登记1天，其他10天。（6）收费。住房等级每件 80元，宅基地收工本费 10元， 非住房登记每件550元。前者一套一件，后者一次一件。18、 房地产估价报告及相关资料保管期限 不少于10年，要 达到估价服务的行为结束。19、 住房置业担保机构注册资金 不少于1000万，担保资金 不高于30倍。20、 二级资质可从事公司 上市A、企业清算B以外的业务； 三级资质可从事 A、B、司法鉴定C以

9、外的业务；三级暂定资质 可从事A、B、C、城镇住房拆迁、在建工程抵押以外的业务。21、 房地产估价收费：100 （0.005 ） 900 （0.0025 ） 1000 （0.0015 ） 3000 （0。 008）宗地估价收费：100 （0.004 ） 100 （0.003 ） 800 （0.002 ） 1000 （0.0015 ） 3000 （0.0008 ）（1）可公开查询。房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况，具体包括房屋自然状况（位置面积用途） ，权利状况（设定时间类别期限），及司法查封情况。（2）限制查询的信息。权利人、委托人、继承人、受赠人可查询与该房屋有关原始登记凭证。 其他可查

10、询直接相关原始资料。23、 住房公积金存贷款利率： 当年结息日挂牌公告的或其存 款利率，往年结转按结息日挂牌公告 3个月整存整取存款利率利 息，6月30日为结息日；贷款利率，一年一定，每年 1月1日。人行提出，国务院批准执行。25、 房产税：判断标准，是否有经营性，出租，生产。比例 税率。工业用途房产，50% 60%作为应税房产原值；商业和其他 用途房地产70% 80% ;与地上房屋相连的地下建筑， 与地上房屋通标准计算。26、 耕地占用税。定额税率。经济特区、经济技术开发区加 成不过50%，基本农田加成50%。减税范围：军事设施，学校，幼儿园、养老院、医院。接通知 30日内缴税。27、 土地

11、增值税。有偿转让，不含继承赠与。四级超额累进 税率。转让房地产合同签订 7日内申报纳税。建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的免税。个人购买普通住房且属于家庭唯一住房减半征收；乂是90仃以下的，1%征收。法定继承人继承，免征，非法定继 承人承受，征收。拆迁购房拆过拆迁款的， 对超过部分征收契税。29、 营业税 涉及不动产5%。城建税为消费税、增值税、营业税三者之和的7% （城市市区）、5% （县城、建制镇）、1%（其 他地区）。30、 房地产估价师注册管理部门 是国务院建设主管部门， 省 级政府房地产主管部门为初审部门。（1） 交存标准。商品房首期交存按建筑面积按当地建安费用每平方米5%

12、 8%;公有住房，按建筑面积，首期未当地房改 成本价的2% ;多层不低于20%，高层不低于30%，一次性提取。（2） 不足30% ,续交。（3） 经业主大会或 2/3以上业主（未成立）同意，可购买 国债。禁止国债回购，委托理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保业务。（1）包干制=物业服务成本+法定税费+企业利润（2）酬金制=物业服务支出+企业酬金（1）基础测绘得房产分幅平面图，项目测绘得分丘平面图 和分层分户平面图。（2）误差可能来自仪器、观测者和环境影响，以中误差作 为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。34、 地形图是地物和地貌的正射投影图， 地物按图式符号加注记表小，地貌用等局线表

13、小。面积H算方法：坐标解析法、实 地虽具法和图解法。多种比例尺地形图：比例尺用途1 : 1000 ; 1 : 5000城市总体规划，区域布置、方案比较1: 2000城市详细规划及开发项目初步设计 1000城市详细规划、工程详细设计、地下管线、人防工程500竣工图，地籍图、地形图35、房产图，平面控制测绘及房地产调查后的细部测虽名称房产分幅图建筑密集区 500 ,其他1 :反映房产及用地位置和权属等状况的基本图，下两者基础资料，也是执登记和建立产籍资料的索引和参考资料。 包括控制点、行政境界、丘界、地籍要素。房产分丘 100-1:1000绘制产权证附图的基本图。以丘为单位。反映本丘所有内所有房屋

14、的 界限、面积、四至、年份，墙体归属。房产分户一般 1 :以某房屋具体权属为单元， 母细部。变长为实际测量，取至0。01m.标套内建筑面积和分摊面积。36、工程造价的构成项 目 总 投 资建设投资工程费用设备及工器具购置费用建筑安装工程费用直接费直接工程费人工费材料费施工机械使用费措施费施工准备和技术生活安全等间接费规费：排污费、保障费、公积金，意外伤害。企业管理费：工资、财务费、税金、广告费。利润税金工程其他费用固定资产其他费用管理费、用地费、可行性研究、勘察设计、工程保险费无形资产费用专利及转与技术使用费其他资资产费生产准备及开办费、人员培训，提前进场费。预备费基本预备费（工程费+工程建设

15、其他费用）大基本预备费率涨价预备费建设期贷款利息建设投资和建设期贷款利息之和对应固定资产投资， 在虽上等于建设项目工程造价。37、建筑施工图用 途总平面图500/1000/2000说明建筑物所在具体位置和周围环境环境。指北针和风玫瑰图。室内草坪、室外整平和道路的绝对标高。基本平面图50/100/200/300具有引导作用的图纸，反映建筑使用空间和装修，是 其他工种图纸设计的基础，室内外装修的依据。立面图各侧面在竖直平面的投影图。外貌、标局、层局、夕卜 墙装修材料，立面详图索引号。剖面图简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。楼面标 高，门高，屋面做法，内部构造特征。详 图2/5/10/20/2

16、5/50具体放大比例。建筑详图或大详图。38、按建筑物承重受力方式分类特点、类型墙承重结构形式建筑砖混结构住宅、高层中的剪力墙式建筑构架式承重结构古代砖木结构、钢筋混凝土框架、单层厂房排架结构，用型钢材料构成的钢结构筒式结构或框架筒式结果多为局层建筑和超局层建筑。大空间结构没柱子。体育馆、运动馆。39、污染源类型污染源大气污染工业、交通、生活污染源噪音污染工业、交通、社会生活、建筑施工水污染工业、生活、农业放射性辐射污宇宙线、天然放射性源、人类活动、核燃料“三废”、医疗照射染室内环境污染室外来源，室内来源（主要来自建筑材料）40、 经济成本=会计成本（显成本）+隐成本（正常利润）经济利润（超额

17、利润）=销售收入-会计成本-隐成本 当销售收入=经济成本时，厂商获得正常利润。售价=面值* （1-贴现率*距到期日期/360）收益率=（面值-售价）/面值 *360/距到期日数一般隹法定存款准备金率（反向）、刮占现利率（反向）、公开市场业务选择性优惠利率（对关系重大部门）、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制补充性道义劝告金融检查43、货币供给层次第一层次M0=现金流通量狭义货币第二层次M1=M0+单位和个人活期存款最活跃，流通手段，随时购买第三层次M2=M1+其他存款广义货币、储币代购、次活跃44、非银行金融机构（1）资金来源于发行股票、债券等方式，资金运用于非贷款的某样业务（保险、信

18、托、证券。租赁等） ，不具有信用创造功能。（2）我国目前主要有信用合作社、信托投资公司、保险公 司三大类。45、几种信用形式区别商业信用与商品交易直接联系，企业之间，赊销、预付款银行信用最主要信用形式。吸收存款、发放贷款、为交易双方提供信用保障。支持冏业信用和国家信用国家信用政府借贷行为。公债、国库券。消费信用企业或金融机构对消提供。两张形式，一种类似商业信用， 一种届丁银行信用。民间信用个人之间以货币或实物提供的信用46、金融工具的种类按信用形式见45按发行者性质直接金融工具和间接金融工具（有金融机构发行）按期限分类短期信用工具：本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券长期信用工具：即有价

19、证券，股票和债券不定期信用工具：银行券和纸币48、 按居住户数或人口规模分类， 居住区分为居住区、居住小区和居住组团三级居住区30000-50000城市干道或白然公务服务设施完人分界线围合善，能满足居住小区10000-15000城市道路或白然满足基本居住组团（基本单位）1000-3000 人小区道路分割满足基层需求。49、证券分类商品证券提货单、运货单、仓库栈单货币证券汇票、支票资本证券表明投资事实：股票、债券、投资资金50、保险的基本职能 是分算危险和组织经济补偿， 派生职能 是融通资金、防灾防损、分配。社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保 险和失业保险4种。51、 统计收集

20、数据的方法：直接观察法、采访法、报告法。房地产市场调查收集一手资料常用方法 ：观察法、访问法、问卷法、实验法。（经营与管理教材）结构相对指标 老人占社会总人口强度相对指标 密度比较相对指标 比例相对指标 男女比例计划完成相对指标 计划 /实际动态相对指标 经济增长率（1）伸缩缝，也叫温度缝，从基础顶面开始断开，基础部分不设缝，宽度为 20 30mm。（2）沉降缝，使相邻单元可自由沉降，基础设缝，宽度大于50mm , 5层以上大于120mm.（3）防震缝，防止地震影响，地震烈度 6 9度，不得小于50mm ,基础设缝。54、基础按其构造特点的分类特点表现形式条形基础为长条形，适用于砖混结构教学楼

21、等多层建筑独立基础呈独立柱墩式，钢筋混泥土做成， 上面为钢筋水泥土柱或钢柱多层框架结构、厂房 排架下基础整体式筏式 基础由整片钢筋混凝土和反梁组成，在 梁的交叉点上竖立柱。承载力强大型公共建筑下面箱式基础整块的大型基础，形成相仃基础，可做地下室桩基础土层弱，承载力差，桩+承台55、环境噪音标准类别昼间等效声级夜间等适用区域5040疗养区、高级别墅区、高级宾馆区（农村、 郊区f该类5分贝）15545居住、文教，乡村260居住、商业、工业混杂区365工业区470交通干线道路两侧，航道两侧，铁路两侧56、债券分类分类标准特 点发行主体公彳贝券政府发行金用虹贝券金融机构发行，资金实力雄厚，资信度高公司

22、债券企业债券，由股份公司发行并承诺期限长短短期1年以下中期1至10年长期10年以上利息支付方式附息债券股6个月为1期，息票到期领本期利息。中长期。贴现彳贝券发行时按贴水率以低于券面价值的价格发行。发行力式公募债券公开发行私由贝券募集对象特定，利率高丁公募债券。有无抵押担保信用债券仅凭发行者的信用。公债券，金融债券，少数公司（要签订信托契约）抵押债券抵押不动广或有价证券担保债券第二者担保人银行或非银行金融机构，个别的有政府担保是否记名记名债券券面标明债权人，在公司名册上登记，更换时需要背书。债券持有人需要凭印鉴领取本息。不记名债券不记名，不背书。57、保险的种类保险基金来源商业保险经济行为、合同

23、行为、自愿保险社会保险强制保险。对暂时或永久丧失劳动能力提供的物质帮助。统 筹医疗、社会养老、劳动工伤、失业。政策保险未特定目的，利益向扶持对象倾斜。农业保险，信用保险、输出保险、巨灾保险保险标的不同性质财产保险海上保险、运输货物保险、运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重物品保险责任保险公众责任保险、雇主责任保险、职业责任保险，产品责任保险、弟二者责任保险信用保证保险债权人投保债务人的信用保险，为信用保险；债务人为自己 的信用投保的，是保证保险。人身保险人寿保险、健康保险、意外伤害保险、是否自愿自愿保险商业保险基本形式强制保险保险价值确定与否定值保险与不定值保险58、保险原则：最大诚信原则、

24、保险利益原则、近因原则、损失补偿原则（派生出利益转让原则和分摊原则）59、保险合同主体当事人保险人和投保人关系人被保险人，受益人辅助人保险代理人，保险经纪人，保险公估人。60、物权，分自物权（所有权）和他物权（抵押权，担保权,土地使用权）。用益物权，为他物权，分为土地承包经营权、建设用地使用 权、宅基地使用权，地役权。担保物权包括抵押权、质权（标的物为动产或财产权利，转 移质物占有）和留置权（留置债务人动产） 。61、 加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。 偷税和抗税属于违法犯罪行为，漏税和欠税属一般违章行为。62、 根据国家标准，城市用地按大类、种类、小类进行划分，城市总体规划阶

25、段以达到中类为主， 在城市详细规划阶段应达到小类深度。63、 房地产抵押条件：以出让方式取得的土地使用权； 依法取得房屋所有权连 同土地使用权。不得抵押的：权属有争议的；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；用于公共福利事业的；文物保护建筑物。抵押估价报告需分析变现能力，报告有效期不得超过 1年。实现方式：双方达成协议，以变卖、拍卖抵押房地产所得的 价款优先受偿；达不成协议的，抵押人可以请求法院拍卖、变卖 房地产。列入城市拆迁范围的房屋可以抵押。64、 预告登记情形：商品房预购，预购抵押，房屋所有权转 让（抵押）。65、 定金与违约 金两者取其一。定金不超过合同标的额的20% ,超过的无效，收受定金的一方违约则双倍返还。66、 诉讼时效消灭的是请求权，身体收到伤害为 1年，环境 污染损害赔偿为3年。不知情，不超过 20年。67、 会计的基本职能是会计核算和会计监督。会计假设包括主体假设持续经