土地估价理论与方法真题Word下载.docx

1、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度（ ）一般商品价格的上升速度。A高于B等于C低于D无法判断 a 这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。5、土地价格水平由同一供需圈内具有（ ）的替代性土地的价格所决定。A相同区域B相同性质C相同级别D相同用途这是考察土地估价的替代原则，其内

2、容之一即土地价格水平由同一供需圈内具有相同性质的替代性土地的价格所决定。6、土地估价涉及的供需原则并不以（ ）为基础。A替代原则B预期收益原则C变动原则D竞争原则在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。而不以替代原则为基础。7、土地价格是由土地的（ ）三者互相作用互相影响形成的。A 效用相对稀缺性和有效需求B供给需求利用状况C权利租金利率D价值使用价值供求 8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万

3、元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。A800万元B1000万元C1800万元D8001000万元之间利用最高最佳原则判断应选择价值最高的使用方式进行估价。9、影响土地价格的区域因素包括（ ）A位置交通条件基础设施条件B行政社会经济因素等C面积形状土地使用年限等D地形朝向地质条件位置交通条件基础设施条件是区域因素，行政社会经济因素是一般因素，面积形状土地使用年限等为个别因素。10、影响土地价格的因素，分为一般因素区域因素和（ ）A宏观因素B经济因素C个别因素D社会因素三种类别因素之一为个别因素。11、地产的（ ）性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。B价格

4、C普遍D个别地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。12、根据马克恩的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（A农业雇佣工人创造的剩余价值B社会其他部门工人创造的价值C农业工人利用肥沃土地创造的超额利润D农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会

5、其他部门工人创造的价值。13、根据中心地理论，（ ）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。A三角形B四边形C六边形D同心圆中心地理论中，由于各中心地的重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。14、使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为（ ）。A广义地租B狭义地租C准地租D经济地租这是对准地租概念的考察。15、下列（ ）因素不是工业区位论主要讨论的内容。A运输成本B产品质量C劳动力成本D分散与集聚因素工业区位理论的核心就是通过对运输劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本

6、最低点，作为配置工业企业的理想区位。16、阿兰索的主要贡献在于：将（ ）作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。A交通B时间C距离D空间这是阿兰索地租模型的最大特点。该题2000年也出过，新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租总是的一个核心考虑，引进（C）概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。A同好曲面B买价曲线C区位平衡D非完善市场17、以下因素中，（ ）是土地价格存在的根源。A级差地租B垄断地租C绝对地租D相对地租绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的

7、一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。18、（ ）是级差地租产生的原因。A土地的自然条件差异B土地所有权垄断C土地的生产效率差异D土地经营权垄断土地自然条件的差别（即土地等级的差别）只是级差地租形成的自然条件或自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。19、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛利润和服务范围与（ ）及产品与服务的种类密切相关。A中心的规模与人口分布密度B居民收入水平和人口分布密度C中心地规模和居民收入水平D中心地规模居民收入水平和人口分布密度中心地商品和劳务的需求门槛利润和服务范围，是与中心地规模人口分布密度居民收入水平及商

8、品与服务的种类密切相关。不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地市场等级体系。20、消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指（）。A商品的最低售价B商品的销售价格C交通费用D商品的销售价格加交通费用 21、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对（）的比较。A产品的市场价格与生产价格B产品的生产价格与社会平均价格C边际产品价格与生产要素价格D产品的社会平均价格与生产要素价格有关地租的概念，新古典主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与

9、生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。22、农业区位论的创始人是（A亚当?斯密B冯?杜能C阿尔申尔德?韦伯D大卫?李嘉图 23、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于（A存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离B在任何社会制度下都存在地租C存在着国家所有和集体所有两种所有制形式D土地是重要的生产要素 24、根据马克思的地租理论，下列（ ）为错误的观点。A地租是土地所有权借以实现的经济形式B土地价格是地租的资本化C土地价格是土地价值的货币表现D一切地租都是剩余价值土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格，土地是一种自然物，不是人类劳动的产

10、物，所以没有价值。25、有甲乙两宗权益区位面积规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A该建筑物的价值低于拆除费用B该估价结果肯定有误C甲土地的价值高于乙土地的价值D不可能出现这种情况依题意甲乙空地价值应相等，乙房地价值低于甲土地价值，根据公式：乙房地价值乙空地价值拆迁费用建筑残值，原因是该建筑物的价值低于拆除费用26、根据地租理论，最劣等土地的级差地租（A等于零B大于零C土地价格D房地产价格最劣等土地没有级差地租。27、土地价格的高低取决于可以获取的（ ）高低。B地租C成本D劳动产品 28、某建筑物占地面

11、积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5，重置价格为2000元平方米，则该建筑物现值为（ ）万元。A1220 B1274 C1525 D1593该建筑物建筑面积=3*4=12亩=8000平方米，该建筑物重置价格=8000*2000=1600万元，按照平均年限折旧法计算，该建筑物现值=1600-1600*（1-5%）*15/60=1600-380=1220。这里需要注意，耐用年限的选取要用经济耐用年限，而不是自然耐用年限。29、一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于（ ）。A10B2C0 D重置成本乘以折旧率。根据经租房屋清产估价原则中对房屋建筑物

12、耐用年限残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0，砖混结构为2%。30、建筑物折旧是指（ ）。A建筑物因时间经过所造成的损耗B建筑物的新旧程度C对建筑物的人为破坏D建筑物重置成本与残值率的乘积建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。31、建筑物的重置价格等于（ ）。A估价时点上旧有房屋的建筑成本B估价时点上房地产交易价格于地价的价值C估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润D重置成本和折旧成本之和建筑物的重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，

13、重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费其他费用和正常的利税。32、甲乙丙三宗土地的单价分别为每平方米1066905899元，建筑容积率分别为555045，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（ ）土地用于开发建设。A甲B乙C丙D甲或丙可用土地单价与建筑容积率的比值进行比较,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,说明为获得相同建筑面积,乙宗土地花费最低,甲次之,丙最高,所以明智的购买者会选择乙宗土地用于开发建设。33、在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超

14、过（ ）年。A2 B3C4D5该题参照04年土地估价理论与方法一书的P315-325中,房屋新旧程度评定标准.34、因技术革新设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（A自然折旧B物质折旧C功能折旧D经济折旧建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例如由于技术革新设计变化等出现一些新的更适用的功能，从而使一些老的过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低。35、建筑物的耐用年限有（ ）之分。A物理耐用年限和经济耐用年限B经济耐用年限

15、和会计耐用年限C主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限D自然耐用年限和经济耐用年限 36、对具有市场流动性的建筑物估价，应以（ ）为基础，采用对照法残余法比较法等评估出建筑物的价格。A重建成本B重置成本C建筑成本D成新度依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法残余法比较法等评估出建筑物的价格。对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。37、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于（ ）。A物理折旧B功能折旧C经济折旧D物质折旧引起建筑物折旧的经济因素，通常有建

16、筑物的使用与周围环境的不协调附近环境的变化房地产市场的变化等。例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。38、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物（A原始价值的摊销B原始价值的回收C价值的减价修正D折余价值的差额估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。39、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11

17、月1日建成。目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率2，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为（A197 B161 C160D150建筑重置价格=1000*2000=200万元。依平均年限折旧法计算年折旧额=200*（1-2%）/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2,现值=200-39.2=160.8161。40、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料标准设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为（A重置成本B重建成本C建造成本D建筑造价 41、计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以

18、及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的的损坏来计算折旧，称为（ ）。D成新折旧 42、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于（A区域平均地价B市场价格的平均值C成交地价的平均水平D评估价格的平均值基准地价反映城镇整体地价水平，从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价交易底价成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。43、根据中华人民共和国城市房地产管理法规定，我国实行（ ）的定期公布制度。A市场交易价格B出让价格C宗地地价D标定地价 44、凡独立从事土地估价的人员，必须具备（ ）资格。A经济师B会计师C规划

19、师D土地估价师 45、按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于（ ）的基础上，确定其成交地价。A基准地价B标定地价C政府最低限价D宗地评估价 46、国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权（ ）。A土地低效利用B未交纳土地使用税C为了社会公共利益的需要D划拨土地用于出租抵押按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。47、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需

20、评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。（2001年试题）A工业厂房B工业用地C娱乐用的D商住用地在合法的前提下采用最高最佳原则估价。48、估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据（）来确定。A估价对象B估价目的C估价程序D估价原则估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据估价目的来确定。49、在实际估价中，通常是评估（）的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期确定为估价时点。A过去B未来C现在D无法确定在实际估价中，通常是评估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期确定为估价时点。50、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A法律上的许可性技术上的可能性经济上的可行性价值是否最大B技术上的可能性经济上的可行性价值是否最大法律上的许可性C经济上的可行性价值是否最大法律上的许可性技术上的可能性D法律上的许可性经济上的可行性价值是否最大技术上的可能性寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列4方面依次筛选：法律上的许可性技术上的可能性经济上的可行性价值是否最大。51、在某宗土地估价中，三个可比实例宗地对应的比准单价分别是6800元/6700元/和6300元/，根据可比性综合评估得到的三