房地产泡沫成因与对策Word格式文档下载.docx

1、当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。房地产泡沫

2、产生的主要原因是：1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有

3、价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海

4、南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场（Sub-market）。由于买者信息缺乏和

5、信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。6.政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价

6、批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。 二、房地产泡沫的危害房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的

7、违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展。 三、房地产泡沫的防范措施随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展

8、新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效

9、应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由

10、闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理

11、。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比

12、不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。6.加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，如所谓的“Town house（建在城镇中的房子，名字取的是“城镇房子”，低

13、密度的联排别墅）”、“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”、“可持续发展住宅”等等，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用；其二是对时令名词的炒作，如一段时间以来对“申奥”、“入世”的大肆宣传等。其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以将其看作是一种对潮流的追赶。要解决好这个问题，最好的方法莫过于“专家媒体”了。总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的

14、理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙。The real estate bubble reasons and countermeasuresIn 2001, Chinas real estate market continues to hot, investment in real estate development, booming land supply increase, commodity house sales price sell like hot cakes, comprehensive pre

15、sent a big increase, the national commodity house average selling prices for every square metre 2226 yuan, up 5.8%, a growth rate higher than that in the 3.3% vacancy area, also appears negative growth. Famous economists WeiJie date in the central television station real estate accept report reporte

16、r to interview predicted: 2002 will be the winter in the real estate industry in February, may even have crashed, seven, the most serious in August. This paper intends to the publics real estate foam problem briefly discussed. A, a real estate bubble of the meaning and causes The development of the

17、real estate bubble phenomenon, is mainly refers to land and house prices is extremely high, and its use value （market value）, although not based on the book value growth is high, but in fact it is hard to realize, form a kind of on the surface of the false prosperity. Real estate is due by the land

18、and buildings, and a attached building is human labor, and the price is the product cost, profit and tax to determine the relatively stable, discrimination, easier, so we say usually of the real estate bubble is actually land foam （land price bubble）, and the land market value namely reasonable pric

19、e is based the capitalization of the land use efficiency. Whether from the phenomenon, or from the essence, foam and general price fluctuations have distinction, mainly have the following difference: look from the phenomenon, general commodity price volatility including rise and fall, and that in ti

20、me is connected, circulating on the general change range, not very large, and foam is prices continued to rise, to the point of a crazy high until panic selling, people in a hurry, so that price collapse, fluctuation, it does not have a periodic, but suddenly rise and fall. In essence, the value of

21、general merchandise is the price of currency performance, general commodity price fluctuation of the market supply and demand balance, is not only reflect the market mechanism, is the starting point of the market mechanism, the result of the price always fluctuating around the value. In normal marke

22、t conditions, prices, supply increases, investors expect prices fell. And foam happens, the market failure mechanism, the behavior of people buy or not to buy, not follow the market run down the general rules. When prices, supply increases, investors expect further price increases. 1991-in 1993, Chi

23、nas hainan real estate prices it is soaring. In 1991, price of every square metre 1000 DuoYuan or block of flats to 1992 to 3000 DuoYuan can sell. Some commodity house price or even exceeding 10000 RMB yuan. The price of the right to use the land also greatly raised, some places only a year that pri

24、ce by ten yuan up to more than 600 Chinese acre ten thousand yuan a mu. Speculators are also in constant hoarding for real estate prices rising again thrown when a step. In real estate transactions that there is 70% speculators hoard. But few people realize the real estate hot temperature, real esta

25、te hot in sudden created a group of rich, quite a number of after the company was tied up in hainan on the land, hundreds of millions of funds in the limited land precipitation. Bubble does not bring wealth of the increase and decrease, the function of transfer only. The main causes of the real esta

26、te bubble is: 1. The particularity of the real estate goods. In a certain period of commodity supply and demand balance, not real estate and contract period amortization transaction cost low, this is foam carrier have a condition. So easy to have the real estate bubble, is the main carrier of foam.

27、2. The scarcity of land. Land natural supply is fixed, it is of the earths surface waters and the sum total of the land. Urban area is in the process of urbanization can constantly expand but land resources are scarce, the countrys limited relative lack of land resources, with the development of eco

28、nomy, the increase of population, and the people of the land demand for scarce have unlimited expansion trend. This demand has both economic development and the objective demand of land profit demand, in the land of the profit driven by demand for land rights and interests, as a means of profit. Lan

29、d rights and interests is a kind of virtual capital, it can be repeated changed hands. Marx once said that:no value in the form of things can have prices. Here, value is unreal. performance Therefore, scarcity of land and its virtual capital make land price movement can be from land use performance

30、and produce a foam. 3. Land price has folklore. The folklore land price is due to the price of land resources and assets of the sexual price non-conformance. That is, because people expected not reasonable discount value of land use income and the reality of market price （market price equal the future land holds land use earnings during the sum and future discounted value of land transfer profit discount value, if the pe