财务分析期末大作业Word下载.docx

1、公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利

2、润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。第二章公司经营状况及发展战略一、主营业务经营状况报告期内，公司坚持主流市场定位，

3、积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，取得良好的销售业绩。 2012年，公司共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%，销售金额再度刷新行业纪录。 分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积412.8万平方米，销售金额468.2亿元；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积255.7万平方米，销售金额329.7亿元；在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积346.0万平方米，销售金额369.9亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积281.1万平方米，销售金额244.5亿元。 公司所销售的住宅产品仍然延续了以中小户型普通商

4、品房为主的特征，144平方米以下户型占比达到90%。 报告期内，公司实现结算面积899.3万平方米，结算收入1015.8亿元，同比分别增长60.0%和43.8%。 2012年公司营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。 公司房地产业务的结算均价为11,295元/平方米，较2011年下降10.1%；房地产业务结算毛利率为25.84%，较11年下降2.95个百分点；结算净利率13.08%，较2011年下降1.93个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011年

5、提高1.49个百分点，为近十年来最高水平。 这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。 截至2012年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1354.9万平方米，对应合同金额1436.5亿元，较2011年末分别增长24.8%和17.6%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。 公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由2011年底的1111.0亿元增长至1310.2亿元，公司的资产负债率达到78.3%，较2011年的77.1%增加1.2个百分点，但预

6、收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。 公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金522.9亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。 公司注重库存去化。期末各类存货中，已完工开发产品（现房）159.9亿元，占比6.27%；在建开发产品1622.2亿元（其中包含已售

7、出未结算产品），占比63.57%；拟开发产品（对应规划中项目）767.3亿元，占比30.07%。存货结构保持在健康状态。 2012年，公司实现新开工面积1,433万平方米，相比年初计划增长7.9%。实现竣工面积979万平方米，相比年初计划增长10.0%。 2012年下半年土地供应力度加大，公司亦积极把握机会，在坚持严格投资标准的前提下，获得了一批可满足未来发展需要的项目资源。期内，公司新增加开发项目78个，按万科权益计算的占地面积约624万平方米（对应规划建筑面积约1,589万平方米），平均楼面地价约2,790元/平方米。此外，公司还参与城市更新改造类项目1个，根据当前规划条件，相关项目按万科

8、权益计算的占地面积约6万平方米（对应规划建筑面积约33万平方米），预计平均楼面综合改造成本和地价约3,800元/平方米截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3,947万平方米，较年初3,277万平方米有所增长，可满足未来两到三年的开发需求。此外，报告期末公司参与旧城改造的项目，按当前规划条件，万科权益建筑面积约303万平方米，也较年初有所增长。二、公司发展战略万科在中国企业中是另类的，这种可贵的另类使万科成功地建立了现代企业制度。在中国企业以诚信为最高标准的状况下，万科却以诚信为企业的底线。在不讲究规则的房地产界，万科的伦理直到现在仍然会被很多人所怀疑。然而，正是在诚信环境极

9、度恶劣的中国房地产市场中，万科不仅取得了成功，而且还在同行业中遥遥领先。这说明以诚信为底线，即使在低信的中国市场环境中，也是制胜的法宝。虽然万科的成功不仅仅是一个诚信可以造就，但诚信却是其成功的基本保证。没有这一基本的品质，万科的模式就无法建立。万科的经营模式与管理模式，都见证了对中国式管理的彻底超越。在万科的字典中，我们找不到一个关于中国式管理的字眼。就经营模式而言，万科的成功是美国模式的成功。中国地域辽阔，房地产领域的竞争条件和市场化走向与美国相象。因此，万科很早就将注意力转到美国模式，走一条极度专业化的道路。目前万科的专业化不仅是将主业集中到房地产，更将所有产品简化为城乡结合部面向新兴白

10、领的成片居住社区。万科生产房子就像沃尔玛开店一样，已经形成大规模复制的能力。美国的可口可乐公司单靠卖可乐可乐成为世界第一，而万科也单靠卖一种白领住宅成为产量世界领先的房地产开发商。在采用美国房地产经营模式的同时，万科还成功地建立了以职业经理人制度为特色的现代企业制度。身为万科创始人的王石把自己定位为职业经理人的做法，其境界已经远远超过中国大部分的企业家。而万科之所以能够建立职业经理人制度，首先就在于对中国传统文化的超越。王石指出，规范化被万科称为企业的生命线。讲究规范化，就需要冲破传统思维中对个人英雄主义的崇尚，按照现代企业制度的原则，将企业的行为规范化，通过建立一支优秀的职业经理队伍来实现企

11、业的策略和计划。从上世纪90年代初期提出职业经理人口号至今，万科已经形成了一支富有理想和激情的职业经理团队。万科充满理想主义色彩的职业经理人文化之所以对人才具有难挡的魅力，在于职业经理人文化超越地缘与血缘关系，使人人都可以获得公平竞争的空间。万科曾经以为职员提供理想的终生职业为己任，但后来却改成为职员提供可持续发展的机会和空间。但索尼等日本企业的大规模裁员让万科意识到终身雇佣制的局限性。如果企业都不在了，谈何提供终身职业？企业应该给员工提供可持续发展的空间，而不是终身饭碗。万科的这种做法与中国式管理的“修己安人”相比，显然更能适应市场经济的竞争。尽管万科没有倡导终身雇佣制，但这丝毫没有影响到万

12、科的凝聚力。万科以核心价值观来凝聚企业的做法，是成功的。万科的整体薪酬待遇在业内并不算高，但却是业内最有凝聚力的企业。万科甚至一度成为中国最受文科大学生向往的公司。万科透明的文化成功地构筑了一种真正的集体主义，而这种集体主义却与儒家文化没有多少内在的关系。有人说，万科的可怕之处，在于万科有一群思考的脑袋。因此，从某种角度而言，万科已经将员工个人的智慧整合为集体的智慧。在一个没有血缘、地缘关系的组织中，万科能做到这一步，完全在于对中国式管理的超越。专业化是万科地产最重要的特点，也是万科取得成功的重要因素。万科不断的减法预算中，不断实现利益的加法。初期的城乡结合部的战略让万科实现了初期高额利润的获

13、取，同时也让万科在逐步建立了万科的品牌影响力。第三章公司财务报表的财务分析（一）资产负债结构分析表1 资产负债表（金额单位：人民币元）项目2013年3月31日2012年12月31日2011年12月31日资产货币资金52,258,688,500.1152,291,542,055.4934,239,514,295.08应收账款1,818,703,512.651,886,548,523.491,514,813,781.10预付款项33,371,503,081.2233,373,611,935.0820,116,219,043.31其他应收款23,884,692,786.2620,057,921,83

14、6.2518,440,614,166.54存货289,765,724,060.82255,164,112,985.06208,335,493,569.16流动资产合计401,099,311,941.06362,773,737,335.37282,646,654,855.19非流动资产合计16,794,936,093.6916,027,877,740.0013,561,785,174.86资产总计417,894,248,034.75378,801,615,075.37296,208,440,030.05负债及所有者权益流动负债合计299,237,121,799.42259,833,566,711

15、.09200,724,160,315.26非流动负债合计34,030,698,996.8636,829,853,376.1827,651,741,167.76负债合计333,267,820,796.28296,663,420,087.27228,375,901,483.02股本11,006,757,559.0010,995,553,118.0010,995,210,218.00资本溢价25,832,961,971.0425,700,912,050.2122,492,191,573.03留存收益47,786,707,708.4345,441,729,819.8934,345,136,756.00

16、所有者权益合计84,626,427,238.4782,138,194,988.1067,832,538,547.03负债和总股本合计该公司总资产12年比11年增加了8259317.51万元，同比增长27.88%。具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。从负债结构分析，公司负债总额12年比11年增加6828751.9万元，上涨了29.90%。其中流动负债

17、比去年增长5910941万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有 利润，但公司短期偿债压力增大。从所有者权益分析，公司所有者权益12年比11年增加了1430565万元，其中股本增加了34万元，涨幅0.0031%，归属于公司股东的股东权益上涨了20.50%，反映公司资本充足，经营状况良好。（二）利润表分析表2 利润表（金额单位：2013年1-3月2012年2011年营业总收入13,999,905,876.13103,116,245,136.4271,782,749,800.68营业总成本11,641,557,150.0283,023,173,062.9756,716,379,546.6

18、4营业利润2,395,144,445.5621,013,040,794.0615,763,216,697.19利润总额2,394,885,503.4221,070,185,138.1115,805,882,420.32所得税费用605,516,273.765,407,596,715.054,206,276,208.55净利润1,789,369,229.6615,662,588,423.0611,599,606,211.77该公司13年第一季度实现主营业务收入1399990.59万元，实现净利润178936.92万元，但这里主要以2012年的分析为主，2012年公司营业收入首次突破千亿，达103

19、1.2亿元，同比增长43.7%。实现净利润125.5 亿元，同比增长30.4%。其中主语业务收入比上年增加3133349.53万元，上涨43.65%，主营业务成本较去年上涨了51.34%；营业利润增加524982.41万元，上涨33.30%，同时利润总额上涨了33.31%；净利润比上年增加406298.22万元。以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年有较大增加，由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较

20、强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。（三） 现金流量表的分析现金流量能够提供提供本期现金流量的实际数据、提供评价本期收益质量的信息、有助于评价企业的财务弹性、有助于评价企业的流动性和预测企业的未来现金流量；能够反映企业在筹资活动、投资活动、经营活动中现金增减变化的情况，可以正确评价企业当前及未来的偿债能力与支付能力，可以正确评价企业当期取得的利润的质量，因而它所揭示的现金净流量比利润表揭示的净利润更客观、更能说明问题，所反映的现金流量信息在协调各种财务关系、组织财务活动等方面起着重要作用。根据万科20

21、10年度的合并现金流量表整理出主要数据如表所示，结合其他相关资料分析如下。2010年，万科实现经营活动现金净流入22.37亿元，投资活动净流出21.91亿元，筹资活动净流入130.24亿元。经营活动方面，2010年经营活动现金净流入较2009年92.53亿元的净流入同比减少75.82%。查阅现金流量表补充资料，当年的非现金消耗性成本为：固定资产及投资性房地产折旧0.95亿元，无形资产摊销0.08亿元，长期待摊费用摊销0.32亿元，资产减值准备2.05亿元，合计3.4亿元。投资活动方面，2010年度万科投资活动现金净流出21.91亿元，较2009年减少流出19.99亿元，同比减少47.7%。由此

22、可以看出，报告期内投资的净流出有所减少，投资活动现金流出额占投资活动现金净流出的比例幅度降低，筹资活动方面，2010年筹资活动现金净流入130.24亿元，与去年同期相比增幅较大，有530.1%，主要是报告期偿还债务金额大于去年同期所致。通过前面对经营和投资活动两方面的分析我们知道，万科2010年经营现金净流入量相当充裕。说明公司筹资活动的现金流量基本适应企业经营活动、投资活动的需要，也没有超过实际需求的债务融资或融资后被无效益占用、长期闲置等不当融资行为。最后关注其现金及现金等价物项，2010年公司该项目比去年同期增加110.7亿元，增幅高达546.9%，而且其使用均不受限。应该说企业现金及现

23、金等价物期末绝对余额较高是比较好的，但也要与其自身条件相适应，过低过高都不是很理想。万科该项目期末余额与行业内其他企业相比偏高，但在一定程度上也说明公司对现金的利用能力有待提高。现金及现金流量与一个企业的生存、发展、壮大息息相关，尤其在市场风险日益加剧的今天，企业现金及现金流量的重要性更为显著。无论是企业的经营者还是企业投资者、债权人、政府有关部门以及其他报表使用者来说，现金流量表的分析都是十分必要的。深入的现金流量表信息分析，其目的是充分发挥现金流量表信息分析在企业财务分析和战略分析中的重要作用。综上所述，万科的现金流量质量还有待提高。 二、财务指标分析（一）偿债能力分析表3 偿债能力相关数

24、据表偿债能力指标变动幅度流动比率1.401.41-0.01速动比率0.410.37+0.04应收账款周转天数68-2存货周转率12931442-149资产负债率78.32%77.10%+1.22个百分点在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2012年万科的流动比率为1.4，比上年降低了0.01，流动比率低于2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为12年存货比11年存货大，所以扣除存货后，速动比率同比上年增长了0.04，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所提高。但由于存

25、货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上表可知，12年的存货周转天数明显比11年减少了149天，说明12年的存货周转率高于11年的存货周转率。12年万科实现了较好的存货周转。12年万科的应收账款周转率较去年有大幅度的上升，原

26、因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。（二）营运能力分析1.营业收入分析表4 按投资区域划分主要业务收入比例净利润比例结算面积比例广深区域28.46%33.60%26.67%上海区域21.40%17.29%15.86%北京区域32.93%31.49%34.69%成都区域17.21%17.62%22.78%营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从表4可见，北京区域和广深区域是起利润的主要来源。究其原因，以深圳和北京为核心重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩快速增长的主要原因。2.期间费用分析表5 期间费用表2012年度（万）201

27、1年度（万）增减幅重大变动原因营业费用305,637.77255,677.5119.54%销售规模增长管理费用278,030.80257,821.467.84%经营规模增长，人工费用增加投资收益92,868.8069,971.5032.72%联营、合营公司结算收入增加所得税540,759.6728.56%利润总额增长期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关。12年与11年相比，营业费用上涨19.54%，管理费用上涨7.84%，究其原因，主要是因为销售规模的增长以及人工费用的增加。3.营运能力指标分析表6 相关盈利数据表盈利能力指标毛利润率25.85%

28、28.80%-2.95个百分点净利润率13.08%15.01%-1.93个百分点净资产报酬率19.66%18.17+1.49个百分点公司房地产业务结算毛利率为25.84%，较11 年下降2.95 个百分点；结算净利率13.08%，较2011 年下降1.93 个百分点。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；（三） 发展能力分析对于万科的发展能力分析，我是通过对其以下三个指标分析的，它们分别是：销售增长指标、资产增长指标、资本增长指标。一、销售增长指标销售增长指标的分析是通过销售增长率和三年销售收入平均增长率得出的，下面我们就具体分析一下万科的两个相关比率。（）销售增长率该指标反映的是相对化的销售收入增长情况，与绝对量的销售增长额相比，消除了企业规模的影响，更能反映企业的发展情况。销售增长率的公式：销售增长率本年销售额/上年销售额-1下面是20092011年万科的销售额增长率情况：20092011年销售额增长率年份销售额（元）销售增长率增率对比图200840,742,403,900.84200948,645,027,486.5019.40%201050,461,539,143,683.73%2011