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1、 房地产全程营销策划 一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。 二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创

2、新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。 三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风

3、系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。 四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车

4、体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。 总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通

5、、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。 城南嘉园房地产营销策划方案 第一篇：分析篇 一、市场背景： 汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国

6、重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。 城南嘉园所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展

7、。 二、竞争对手分析： 由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。 1.在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢? 2.在汉沽我们的间接竞争对手? 在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下： 绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁; 绿地人家的产品规划属纯

8、南方模式，不能与本地居住习惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态; 绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。 竞争项目基本信息： 项目名称 规划面积 销售均价 基本情况 绿地人家 27万平方米 1760 社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。 滨河小区 12万平方米 1584 社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵

9、园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。 井田蓝月湾 6万平方米 2050 l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。 分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90100之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。 3.楼栋售出率分析 分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景

10、观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。 4.已售出产品面积区间与总价格区间分析： 四、已购客户分析 1.付款方式分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。 2.年龄结构分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，

11、具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。 3.行业分析： 行业 累计销售套数 累计百分比 天化 58 30.05% 石化 5 2.59% 个体及私营 36 18.65% 银行 9 4.66% 学校 9 4.66% 医院 5 2.59% 盐场 6 3.11% 税务 5 2.59% 规划局 2 1.04% 保险 2 1.04% 其它 56

12、 29.02% 总计 193 分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。 4.居住区域分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。 五、产品前期市场推广简要分析： 城南嘉园在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达

13、。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。 在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强;二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑;三是宣传中对产品的价值宣泄不足。 六、分析总结： 1. 对市场、产品、消费者的总结： 我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下： 市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地

14、产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说2004年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。 我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我

15、们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。 产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的

16、领跑者。 消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。【经理人职场-】如果您有什么好的建议欢迎通过电子邮件联系我们： 本版编辑联系方式：wrs1204 xx学校党支部在中心校党委的统一领导下，认真贯彻落实党中央、国务院关于实行党风廉政建设责任制的规定，始终把落实责任制工作摆在校党支部工作重要的位置，坚持党支部统一领导

17、，党政齐抓共管，中层各负其责，有力地推动了学校党风廉政建设工作和党建工作。通过认真落实党风廉政建设责任制，为教育改革与发展提供坚强的组织保证，促进了学校教教学改革和学校管理的有序发展。一、主要工作（一）、认真贯彻落实党建工作责任制1、健全机构，明确责任。按照08年教育系统党建工作考核的要求，我校成立以学校党支部书记为组长的党建工作领导小组，建立学校领导成员党建岗位责任制，对党建工作都做了具体明确的要求。学校的各项工作都在党支部统一领导下，根据职责和分工，各负其责，把自律、纠风、责任目标分解到各个岗位及相关人员，层层分解，层层落实，确保党建的各项工作与任务落到实处。2、精心部署，认真考核。我们根

18、据“谁主管谁负责”的原则，对党建责任制进行考核，强化责任追究。结合学校的实际，年初制定了具体的党建工作实施方案，明确了各阶段的工作任务和工作措施。校党支部与支部成员、党小组长签订了党建责任书，并明确了责任追究的具体要求，进一步强化了第一责任人的责任意识。健全追究制度，完善责任机制。学校定期对党建进行检查督促，坚持把党建与学校教育教学工作、精神文明、校园文化、学校管理等结合起来，一起部署、一起落实、一起检查、一起考核，形成两手抓、两手都要硬的工作格局。我们每学期开展至少两次党员干部民主生活会，学校领导班子成员从廉洁自律、履行职责等方面做述廉述职报告，对存在的问题进行认真的剖析，党员针对学校领导的

19、述职情况进行认真的评议。（二）、切实有效的开展党建工作1建立民主议事机制，着力建设民主管理氛围。党支部坚持“三会一课”制度，定期召开支委会、党员大会、党小组会议。各项工作统筹规划、统一部署，对重要问题、重大事项以及群众关注的热点难点问题，提交党员大会讨论，让党员和群众充分参与决策，使各项决策符合民意，代表民心，保证群众在思想上、政治上、行动上与组织保持高度一致，这样，既充分发挥党支部的领导核心作用，又严格做到依法办事、按规定办事。2建立“终身教育”学习机制，着力建设学习型群体。党支部坚持把理论武装放在首位，逐步建立和完善有利于终身学习的制度，不断满足党员教师终身学习的需要。大力营造书香校园，制

20、定实施计划，开展“争创学习型组织，争当创新型人才，树新时期教职工形象”创建活动，努力建设学习型教师群体。通过经常性学习、集中教育与定期培训相结合，促进教师的专业发展和理论基础。有计划组织党员学习，做好学习记录，写好心得体会；两周一次政治学习；开展“做勤廉表率、促科学发展”读书活动，每学期自学一本教育专著，完成读书心得。3建立组织建设基础机制，着力扩大党建工作覆盖面。党支部积极贯彻十七大提出的不断扩大党的工作的覆盖面，提高党组织的凝聚力要求，凝聚人心，服务群众。一抓党建共建。党支部积极探索在新的领域发挥党组织和党员作用的新途径，与社区党支部建立共建协议，开展“三结对三服务”、“廉洁文化进社区”等

21、活动，做到“在共建中共享、在共享中共建”。二抓党员发展。注重对青年教师的党的知识教育，采取多种形式的党课教育，在普及党的知识教育同时，加强对入党积极分子的培养，鼓励他们积极向党组织靠拢，严格执行标准，成熟一个发展一个，不断扩大党的阶级基础和影响力。4建立作风建设的长效机制，着力密切与群众联系。党支部强化为民服务、改善党群干群关系，密切党与群众血肉联系的长效工作机制，认真落实党风廉政建设责任制、领导干部廉洁自律制度。实行教代会制度。每年进行一次教代会，对中层干部的竞聘上岗、校长的述职、学校内部改革奖惩方案、重大基建维修项目等进行公开和征求意见。实行校务公开制度。本着“突出重点、实事求是、及时全面

22、、方便群众”的原则，设立了领导小组、监督小组，利用教代会、校务会、行政例会、校务公开公告栏等进行如实公开，推进了学校的民主化、科学化管理，激发了教职员工主人翁责任感。以人为本关心职工生活。尽心竭力把涉及职工利益的事情办好，使职工及时感受发展的成果，享受发展带来的实惠。注重师德教育的针对性、时效性。在教师中举办了以“爱岗敬业、廉洁从教”与“学习身边优秀教师、宣传身边优秀教师”为主题的师德教育系列活动。用校内优秀教师的感人事迹，感动和激励着每位教师。通过校园网站、各级教育信息网、校园橱窗和一些报刊广泛宣传我校优秀教师的先进事迹，来展示我校教师良好的师德风尚。同时从治理教师有偿家教、体罚或变相体罚学

23、生以及向家长索要钱物等不良教师行为入手，要求每位教师做了自查和承诺签字，杜绝了教师不良行为的发生，将廉政文化的思想融入良好师德师风的创建活动中，形成“廉洁从教”的良好校园氛围。5、建立服务长效机制，积极开展“逢一”活动和党员志愿者活动。充分利用“逢一”活动日、党员志愿者服务、走访慰问、吸收入党积极分子与老干部党员列席“三会一课”等方式定期或不定期进行思想交流、生活帮扶或参加公益事业，定期对入党积极分子“双向互助”活动情况进行督导，并认真填写入党积极分子考察相关记录，作为党员纳新的重要依据之一。6、以教学为中心，充分发挥党支部的堡垒职能和党员先锋作用。党支部十分注重在教育第一线的战斗堡垒作用，激

24、励和引导广大党员利用好三个平台，充分发挥岗位先锋榜样。一是教学示范的平台。通过党员承诺、结对帮扶等形式，在教学业务上服务教师。积极与兄弟学校开展结对服务活动，党员带头上示范课、作讲座、在教学现场展示等。二是组室创优平台。党员充分发挥学科学术带头人作用，带领自己学科组室的教师积极开展教学研究，在各自学科专业范围进行研究活动，一批批青年老师在比赛中凸颖而出。三、搭建“培养”优秀平台。在全校实施了“把党员培养成教学能手、把教学能手培养成党员、把党员教学能手培养成学校干部”的党员“培养”工程。通过“培养”这个桥梁和纽带，把“党员”、“教学能手”和“学校干部”这三支政治上和教学上的先进群体紧紧地连接在一

25、起，实现了学校党的建设和教育教学工作的有机结合，改善了党群干群关系，促进了教师结构的调整，增强了学校党组织自身活力。二、今后的打算（一）、建设好党建网站，开展党员网上交流，网上学习论坛，网上热线、网上组织生活等。从而充分运用现代信息技术和信息网络等手段，有效传播和整合党的信息资源，增强党的建设的效率性、参与性、民主性。（二）、深入扎实的开展两实作风的集中教育活动。牢记全心全意为人民服务宗旨，真正在感情上贴近群众，及时了解群众疾苦，经常倾听群众心声，做群众的倾听人、知心人、贴心人；真正在工作上依靠群众，注意从群众中汲取智慧和力量，使各项决策和工作更好地体现群众意志，把上级决策部署变为群众的自觉行

26、动，深入查摆和解决在思想作风、工作作风等方面存在的突出问题，以道德实践塑造形象，以作风改进推动工作，努力锻造一支政治坚定、作风过硬、老实做人、扎实做事的职工队伍。党建促校建，创新促发展。我们将继续以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻执行党的十七大、十七届三中全会精神，一如既往地高度重视党建工作，坚持与时俱进，求真务实，开拓创新，整体推进，不断提升我校党建工作水平，促进学校教学与管理持续发展。 $false 暑期社会实践活动是学校教育向课堂外的一种延伸，也是推进素质教育进程的重要手段。它有助于当代大学生接触社会，了解社会，为今后走向社会奠定良好的基础。同时它也是大学生利用所学知识服

27、务社会、回报社会的一种良好形式。共青团华南师范大学教育科学学院委员会响应党的号召，积极配合学校开展“乘两会之风，建和谐广东”主题社会实践活动，本着“受教育，长才干，作贡献”的宗旨，深入贯彻团中央、团省委关于做好大学生暑期文化科技卫生“三下乡”活动的工作要求，对2018年暑期大学生社会实践活动做了重点部署和全面安排，组织广大青年学生开展了丰富多彩的社会实践活动，取得了良好的教育效果和社会效果，现将有关活动情况总结如下： 一、活动基本情况介绍： 今年暑假，我校的社会实践活动主要集中在7月上旬到8月下旬。全院系200余名学生参加了社会实践活动，共组织了7支服务队，其中，支教服务队支，科技调研服务队支

28、、社区服务队1支，综合服务队1支；活动区域涉及到清远、茂名、青坑多个县市。多家单位向我校写来感谢信，高度评价了我校开展的暑期“三下乡”活动，扩大了我院的影响，使更多的学生受到了教育。 二、重点活动内容： 1、重点关注广东珠三角的调结构促转型和青年创业就业等问题。 共青团华南师范大学教育科学学院研究生总支委员会进行了“积极心理学视角下的蚁族群体心理状况调研”和“两个为主政策落实的现状调查以广州市珠海区农民工子女入学问题为例”，立于金融危机的全球视野，从建设小康社会和构建社会主义 5、着重做好大学生志愿者义务支教助教活动 今年暑假我院继续把支教扫盲作为整个暑期活动的重点工作之一来抓。我们鼓励各队伍

29、充分发挥师范专业优势，利用暑期为农村中小学生辅导功课，丰富课堂内容，开创第二课堂，其中教科院08教育学赴青坑小学开展“特色营”、“通识课”和手语营、美术营等活动，美术营的“小小魔豆秀”，用废旧报纸、塑料等环保材料制作了匠心独运的潮流时装，体现了此次三下乡的环保主题；手语营的“虫儿飞”故事短剧，把“友谊”的主题通过童话的形式来阐释，根植人心；小演员训练营“三只小猪”的舞台剧和“宁夏”的童声合唱以其出色的表演和天籁的声音充分展现了时下小学生的童趣和舞台魅力；舞蹈营的“兔子舞”更是将学生的活力四射、动感十足的一面表现得淋漓尽致。 在此基础上，今年我院又新开辟了一个支教基地，由08教育学牵头的英德市大

30、湾镇青坑学校，校方希望能和我们建立长久和谐的合作关系。 在支教助教的活动中，学院队伍充分发挥了心理学与教育学的学科优势，将教育知识与心理知识相互结合。 三、活动突出特色： 1、立足专业，服务社会，加强针对性，突出“实效性”。 我们在安排活动中，根据我校各院系的专业特点有针对性地进行了统一部署，力求使每项活动都收到较好的实际效果。每到一地，我们先搞调查研究，针对当地群众最关心的问题以及他们的实际需要开展活动，避免了活动的盲目性。在服务社会的同时，也有助于提高每位同学的素质。 2、加强指导，确保活动效果。 在今年各院系组织的“三下乡”活动中，大部分教师都亲自在一线指导，不但调动了学生参加“三下乡”

31、激动的积极性，而且在活动内容、活动方式、活动成效等方面都有了很大的突破。如华南师范大学赴三水强制隔离戒毒所心理服务队活动，关爱特殊人群，深入边缘人员，为他们带去温馨与感动。 3、加强阵地化、长期化建设，使“三下乡”成为“常下乡”。今年，我院红十字会服务队在原有基地开展活动，同时新建成一个基地，这样可以更有效地加强活动的针对性，巩固活动效果。另外，活动走上阵地化、常规化，也有助于提高活动本身的影响度和辐射度，从而在当地形成一种全民共建的良好氛围。 我们希望在努力下“三下乡”逐步发展成为“常下乡”。 4、注意跨院系、跨专业、跨地区联合组织活动，做到优势互补。 今年暑假，我院青协以及08教育学服务队和广中医的学生或者不同专业的学生纷