历史遗留问题楼盘项目处置推进工作实施方案Word下载.docx

1、（一） 制定“一企一策”处置方案。各项目工作组针对我 区问题楼盘（烂尾楼）项目的具体情况，认真组织研究，梳理 分析情况，区分不同类型，明确工作重点和时间节点，确定 处置工作程序，制定切实可行的“一企一策”处置方案，报 领导小组和区政府研究。（二） 尽快审理相关问题楼盘（烂尾楼）案件。区法院积极 与市中院对接，加快对已进入司法程序的问题楼盘（烂尾楼） 项目案件的审理工作，依法进行清算、判决，锁定各问题楼 盘（烂尾楼）项目的债权债务，为下一步项目的招商、重启工 作提供有利的法律帮助，积极推进问题楼盘（烂尾楼）项目清 算重组盘活。（三） 建立健全区级层面处置问题楼盘（烂尾楼）问题统 筹协调工作机制。

2、成立由区政府牵头组织，区法院介入联动, 区信访局、区发改局、区司法局、区财政局、区住建局、区 市场监督管理局、区投资促进局、区城管、XX税务局、市自 然资源局XX分局、XX街道办、XX街道办、XX街道办等部门 以及各项目工作组，负责全区问题楼盘（烂尾楼）项目处置的 协调推进工作。（四） 府院联动、职能部门参与、探究政策支持。各项目 工作组和区法院加强与市中院的沟通交流，加快项目涉案的 审理，相关职能部门积极参与，探究处置过程中各部门能给 予的政策支持。（五） 各项目工作组、各职能部门落实责任，实行包案解 决。明确每个项目牵头领导、责任部门和责任人，主动服务, 及时跟进，帮助企业解决实际困难和问

3、题，推进项目及早盘 活。四、政策导向区政府、各职能部门要结合问题楼盘（烂尾楼）项目实 际，用好用活各项政策措施，学习借鉴先进地区经验做法， 充分运用司法、行政等手段，督促企业解决实际困难，盘活 现有资源，使项目尽早复工建设。（一）严把质量关，切实消除安全隐患。根据建设工程 质量管理条例和建设工程安全生产管理条例，对问题 楼盘（烂尾楼）项目的主体结构进行检测和房屋安全鉴定，工 程质量符合国家现行规范要求的，重新申请施工许可后方可 继续施工，复工开工前必须做好安全生产检查，确保问题楼 盘（烂尾楼）工程主体结构安全可靠。对于不符合安全要求的 构件，要依法依规及时拆除；不能及时拆除的，要尽快采取 安全

4、防护措施，避免建筑物破坏、坍塌等危害群众生命财产 安全问题。（二） 政府引导，支持项目续建。督促、帮助、指导问题 楼盘（烂尾楼）权属人切实采取有效措廉尽早盘活项目。对于 建设单位有开发能力或项目业主有自救意愿且愿意出资，可 在规定期限内完成续建的，全力支持项目续建；对于建设单 位有一定续建能力，但缺少资金的，要创新方式，在风险可 控、商业价值可持续的前提下，适当提髙问题楼盘（烂尾楼） 项目企业的授信额度，特别是原项目的商品房预售资金监管 银行要加大金融信贷支持力度，通过资产抵押、信用担保等 方式帮助企业解决资金难题。（三） 市场运作，优化资源配置。对原建设单位无力开发 建设但有开发价值的问题楼

5、盘（烂尾楼）项目，要充分发挥市 场作用，在做好清算评估的基础上，报请市政府批准，依法 依规收回土地使用权，重新进行土地招拍挂，确定新的权属 单位或寻求新的合作伙伴、引进新的市场主体方式完成续 建。涉及回迁安置问题的，要确保接手企业必须先解决回迁 问题，妥善补偿和安置被征收房屋群众。根据项目实际，协 调市相关部门，依法、依程序调整项目使用功能、土地性质、 容积率等规划设计条件，对接手问题楼盘（烂尾楼）的开发企 业在其他项目上依法给予适当优惠政策，增加项目可运作 性。（四） 把握政策，补办有关手续。对问题楼盘（烂尾楼）项 目手续不完善的，要依据项目开工建设时或现行法律法规规 章规定，要求建设单位尽

6、快补齐项目相关手续，明确开发建 设期限，全面依法推进项目续建。对于确实无法补办相关建 设审批手续的，依据历史遗留建设项目不动产权证办理相关 政策，及时纳入解决范畴，协调市相关部门，按照民生优先、 从旧从轻的原则，依法依规登记办理。（五） 司法介入，妥善解决纠纷。领导小组办公室和区法 院、市中院建立问题楼盘（烂尾楼）处置府院联动机制。案件 执行法院认为涉问题楼盘（烂尾楼）执行案件需要政府有关 职能部门予以协调解决，或原项目主体、新的受让人提请执 行法院协调解决的相关事项，由案件执行法院将执行依据、 工作方案及需要解决的问题，通过各项目工作组报送我区问 题楼盘（烂尾楼）项目协调推进工作领导小组办公

7、室；领导小 组办公室针对提请协调解决的问题，确定由相关成员单位研 究并依法依规按政策提出解决意见，必要时由领导小组召开 会议予以研究报市级层面解决。组织对问题楼盘（烂尾楼）项目核清资产，理清各类债权 人，对于涉及的债权债务及抵押、查封等问题，能协商解决 的，由城区政府协调开发企业与银行或资产公司通过协商解 决，达成解押或解除查封意见；对于债权债务复杂、难以协 调的，由城区政府引导购房群众尽量釆取人民调解方式快速 解决纠纷，涉及经济犯罪的，公安部门要主动介入，立案侦 查，全力追回涉案款项，尽量减少企业损失；必须通过司法 途径解决的，由法院等司法机构处理，坚持依法保护购房人 权益，相关部门和人员积

8、极配合司法机关做好相关工作。区 法院要积极与市中院对接，提髙涉及房地产问题楼盘（烂尾 楼）案件审执效率，加大案件执行力度。（六）主动担当，破解项目死结。对于因主体缺失、资金 链断裂、涉法涉诉、历史原因等情况导致烂尾，且通过行政 协调、市场运作等手段均无解决希望的项目，各项目工作组 和职能部门要主动担当，先解决涉及群众的信访诉求，保障 购房人和回迁户的合法权益，后追究主体责任，采取“一事 一议”的办法盘活项目。五、工作要求（一）强化组织领导。问题楼盘（烂尾楼）问题不仅是单纯 的经济纠纷问题，也涉及千家万户，事关广大群众根本利益 的社会问题。各项目工作组和职能部门要提高政治站位，充 分认识解决好问

9、题楼盘（烂尾楼）的社会意义和政治意义，高 度重视并积极推进问题楼盘（烂尾楼）处置工作，努力争取问 题楼盘（烂尾楼）得到尽快尽早解决，回应群众的热切期盼。 加强组织领导，各项目工作组负责研究制定问题楼盘（烂尾 楼）项目推进工作方案，落实“一企一策”的具体措施并组 织实施，做好相关群众稳控工作。（二） 强化工作责任。问题楼盘（烂尾楼）项目的处置，要 结合实际制定具体工作方案，构建政府牵头组织，法院介入 联动，区信访局、区发改局、区司法局、区财政局、区住建 局、区市场监督管理局、区投资促进局、区城管、XX税务局、 市自然资源局XX分局、XX街道办、XX街道办、XX街道办等 部门以及各项目工作组等部门

10、主动参加的多方协作、合力推 进的工作机制。各职能部门要全力配合，加强业务指导。（三） 强化政府引导。解决问题楼盘（烂尾楼）项目不会一 蹴而就，应当根据具体情况从长计议，有计划性、针对性地 分期、分批统筹推进，区政府、各项目工作组要充分发挥在 推进“问题楼盘（烂尾楼）项目处置工作中的引导作用，积极 凝聚各方力量，充分调动各种资源；充分尊重企业这个市场 主体，切实调动企业的积极性、主动性和创造性，促进政府 与市场良性互动；主动创造有利条件，引导业主积极参与进 来，全力推动问题楼盘（烂尾楼）妥善解决。XX市XX区问题楼盘（烂尾楼）项目协调推进领导小组为有效解决房地产领域历史遗留的突出问题，加强对我

11、区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作的领导，经区政府研 究同意，决定成立问题楼盘（烂尾楼）项目协调推进工作领导 小组。一、 领导小组成员二、 内设机构及工作职责协调推进工作领导小组下设办公室和XX个项目工作组。（一） 办公室办公室设在区住房和城乡建设局，办公室主任由XX兼 任，副主任由XX担任，成员由xx（联络员：电话：XX）、XX 和XX个项目工作组联络员组成。主要职责：负责领导小组 日常工作；统筹规划、组织协调和监督检查XX个项目工作组 处置工作；组织协调有关资源，指导XX个项目工作组加快推 进项目处置工作；对XX个项目工作组和有关责任部门落实领 导小组各项工作部署进行监督检查；定期向区委

12、、区政府和 领导小组汇报工作落实情况；指导协助项目复工后的工程质 量安全隐患整改，加强与市住房城乡建设局沟通对接；承担 领导小组交办的其他工作。（二） 兴宸山水中央建设项目工作组XX中央建设项目工作组组长由白峰兼任，成员由（联 络员：XX）、XX组成。负责研究制定XX中 央建设项目推进工作方案，落实“一企一策”具体措施并组 织实施；做好相关群众信访维稳工作；完成领导小组交办的 其他工作。（三） xx风景及西环三期项目工作组XX项目工作组组长由XX兼任，副组长由XX兼任，成员 由xx（联络员：XX）组成。负责研究制定 XX风景及西环三期项目推进工作方案，落实“一企一策”具 体措施并组织实施；完成

13、领导 小组交办的其他工作。三、成员单位工作职责纪委监察委：负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处 置工作进行全程监督，对发现的可能涉及公职人员失职、渎 职及贪腐等问题线索进行核实，严肃工作纪律，确保不发生 问题。宣传部：负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工 作进行宣传报道。信访局：负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工 作过程中信访维稳工作。发展和改革局：负责我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项 目启动后立项报备和固定资产投资统计入库指导等前期工 作。司法局：负责在我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工 作中的政策法律协调指导和服务工作。财政局：负责我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作

14、中的资金保障工作。市场监督管理局：负责我区建设工程问题楼盘（烂尾楼） 处置工作中提供市场监管方面业务指导和接盘企业工商行 政审批登记等服务工作。投资促进局：负责我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）推 介、招商引资，盘活项目。城市管理局：负责完成我区建设工程问题楼盘（烂尾楼） 项目范围内拆迁和项目启动后市政配套设施的建设完善及 拆迁工作。税务局：负责检验项目税费缴纳情况，在我区建设工程 问题楼盘（烂尾楼）项目处置中落实有关税收优惠、减免等工 作。市自然资源局XX分局：负责在我区建设工程问题楼盘 （烂尾楼）项目重整盘活处置中，对规划调整、土地优惠、规 划核实、不动产登记和交易等方面，做出政策指导，配合投

15、 资促进局做好项目招商引资工作，加强与市自然资源局沟通 对接。法院：加强与市中级法院沟通对接，负责依法理清我区 建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目债权债务，通过司法手段锁 定我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目的债权债务，积极促 成投资方介入，推进我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目清 理盘活工作。XX公安分局：负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼） 项目涉及的侵占公司资产等刑事犯罪进行立案侦查，追讨被 转移资产，协助信访局做好信访维稳等工作。XX、XX、XX街道办：负责统筹本辖区范围内建设工程问 题楼盘（烂尾楼）项目的处置工作；负责与各职能部门的协调 对接工作；负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置

16、工作 过程中信访维稳工作。今后，成员如需调整，涉及区领导同志的，由领导小组 报区人民政府发文；涉及其他成员的，由领导小组办公室报 领导小组批准后自行发文，并报区政府办公室备案。领导小 组任务完成后自行撤销。问题楼盘化解处置办法（市级）第一章总则第一条为加快推进问题楼盘化解工作，维护群众合法利 益，妥善处置社会矛盾纠纷，提升城市建设和管理水平，根 据X 土地管理法X城乡规划法X建筑法X城市房 地产管理法X消防法X人民防空法等法律法规和XX 作市中心城区问题楼盘化解处置暂行办法（XX信联办 （XXXX） X号）文件有关要求，制定本办法。第二条秉持以人民为中心理念，坚持尊重历史、实事求 是、依法依规

17、、分类滋策、公开公正的原则化解问题楼盘。第三条县问题楼盘信访化解攻坚领导小组统一领导问 题楼盘化解工作。各辖区街道办事处负责本辖区问题楼盘化 解工作。县政府各有关部门及单位依据职责分工，负责做好 问题楼盘相关手续办理和政策服务工作。第四条各辖区街道办事处和各有关单位要勇于担当、积 极作为，坚决杜绝“新官不理旧账”现象，确保问题楼盘化 解工作有效进行，对推诿扯皮、懒政怠政现象将依法依规严 肃问责追责。第二章问题楼盘认定和适用范围第五条本办法所称问题楼盘是指在国有建设用地上的 房地产项目，因建设手续不完备、资金链断裂、开发经营行 为不规范，导致项目停建、缓建或无法办理不动产登记的楼 盘项目。第六条

18、本办法适用于XXXX年XX月XX日前建成或部分 建成并经问题楼盘领导小组认定列入问题楼盘台账的建设 项目。第七条问题楼盘台账由县自然资源局排查上报，县问题 楼盘信访化解攻坚领导小组综合认定。严禁问题楼盘适用范 围外项目随意搭车、弄虚作假、刻意瞒报等行为。第三章问题楼盘的分类第八条问题楼盘按性质区分为建设手续缺失类、建设主 体灭失（消失）类、资金链断裂类、涉法涉诉类。第九条对符合城市总体规划和土地利用总体规划，经县 政府同意先行开工建设的经济适用房项目、棚户区改造项 目、集资建房项目、省市重点项目等建设手续缺失类的问题 楼盘，不再履行行政处罚程序。对其他房地产项目，还原历 史同时期政策，按照依法

19、从旧从轻原则予以化解。第十条对建设主体灭失（消失）类、资金链断裂类、涉法 涉诉类的问题楼盘，按照一事一议原则，由县问题楼盘信访 化解攻坚领导小组组织工作专班，统筹协调推进。第四章化解处置办法第一节土地供应第十一条对符合土地利用总体规划和城乡规划，因“未 供即用”形成的问题楼盘，根据项目开工时间确定土地评估 基准日，补办土地手续。项目实际开工时间以行政处罚决定 书认定时间为准。未进行行政处罚的，由建设单位提供施工 日志、监理记录、竣工报告等证明材料，县住房城乡建设部 门负责对项目实际开工时间出具认定意见（以上材料、证明 和认定意见均需承担法律责任）。第十二条县政府同意先行开工建设的问题楼盘，建设

20、用 地使用权应视同净地，不再履行行政处罚程序，按照批准开 工时间的基准地价依法挂牌供地；涉及集体建设用地报批征 用的，视同净地履行报批、征收手续。第十三条未经县政府同意擅自开工建设且不符合城市 总体规划的问题楼盘，已建成入住无法消除影响的，项目形 成的违法所得依法予以没收。辖区街道办事处负责没收建筑物和其他设施的估价等 处置工作。地上建筑物和其他设施与土地一并出让，所得价 款单独核算上缴财政，不纳入土地出让收入范围。土地出让 后，辖区街道办事处出具地上建筑物和其他设施已处理完毕 证明。原开发建设单位获得该宗地土地使用权的，按照没收建 筑物的建筑安装成本抵扣评估价后的差价向政府补缴价款， 原开发

21、建设单位获得没收建筑物和其他设施的所有权。其他 市场主体获得该宗土地使用权的，按没收建筑物和其他设施 评估价向政府足额缴纳价款，获得没收建筑物和其他设施的 所有权。第十四条对涉及规划条件变更的问题楼盘，以批准规划 调整时间作为土地评估基准日予以评估，核定补缴土地出让 金。开发建设项目涉及多次规划调整的，以最后一次规划审 批时间作为土地评估基准日，不得按规划调整时间分段评 估。对擅自调整规划的建设行为，以项目整体竣工时间（以 竣工报告为准）作为土地评估基准日，核定补缴土地出让金。第十五条原土地出让合同未明确容积率的，由县自然资 源局负责核定原土地出让时的容积率。无法核定原土地出让 时容积率的，可

22、按签订土地出让合同时期政府公布的同用途 基准地价标准确定容积率。第十六条对因征迁安置补偿费用未到位，形成安置项目 规划、土地等手续未能及时完善的问题楼盘，可依照政府认 定的拆迁完成日期或征迁评估日期，作为土地出让评估基准0O第十七条土地出让后，因超占原出让合同约定的面积， 超占面积不超过出让宗地总面积XX%且已办理规划用地手续 的，依法处罚到位后，按该宗地出让时的土地出让金标准补 缴超占部分土地出让金，签订土地出让合同，不再报县政府 审批。第十八条属于下列情形之一的，不视为容积率调整：（一） 土地出让后，因土地分割致使局部地块容积率与整 宗地块综合容积率不一致，但建筑总面积未超出规划总建筑 面

23、积，经自然资源部门认定符合规划要求的；（二） 因实施城市规划、道路修建等，宗地被城市道路红 线、绿线或其他公共设施占用，致使宗地面积变小，出让土 地现状建设与原规划批准总建筑面积一致的；（三） 因拆迁安置等问题进行部分开发建设的，经自然资 源部门核定已开发部分符合整个项目规划建设要求的。第十九条问题楼盘涉及补缴相关税费的，税务部门应依 法征收。第二节规划审批第二十条建筑总面积误差是指建设工程竣工实测建筑 面积超出建设工程规划许可证载明的建筑面积的数值。建筑 面积的允许误差按以下标准分段累进计算，累进计算的建筑 面积允许误差不得超过XXX平方米：（一） 规划许可建筑面积XXXX平方米以内（含XX

24、XX平方 米）的控制在X%以内；（二） 规划许可建筑面积XXXX-XXXX平方米（含XXXX平 方米）的控制在X%以内；（三） 规划许可建筑面积XXXX一XXXXX平方米（含XXXXX 平方米）的控制在X%以内；（四） 规划许可建筑面积XXXXX平方米以上的控制在X% 以内。建筑总面积超出允许误差范围，且实际容积率超出土地 出让合同（出让土地）或建设用地规划许可证（划拔土地）规 定的，按照依法从旧从轻原则进行处罚，按规定补缴土地出 让金和相关规费后，按要求办理规划许可手续。建筑总面积在允许误差范围内，且实际容积率未超土地 出让合同（出让土地）或建设用地规划许可证（划拔土地）规 定的，不再履行行

25、政处罚程序，按规定补缴相关规费后，按 要求办理规划许可手续。第二十一条已办理规划许可手续，但未按照规划许可内 容建设，且超建部分已销售入住的问题楼盘，不严重影响城 市规划的，按照从旧从轻原则依法进行处罚，据实进行现状 认可，不再办理规划核实手续。第二十二条对县政府同意先行开工，已建成入住或主体 工程已完工但未办理规划手续的问题楼盘，不再履行行政处 罚程序，按要求办理规划许可手续。对未经县政府同意擅自开工建设的问题楼盘，不严重影 响城市规划的，按照从旧从轻原则依法进行处罚，据实进行 现状认可，办理规划许可手续；严重影响城市规划的，由辖 区街道办事处责令建设单位消除影响，建设单位逾期未消除 影响的

26、，由辖区街道办事处组织拆除。第三节施工许可第二十三条经县政府同意先行开工建设，未办理建筑工 程施工许可、竣工验收备案的问题楼盘，不再履行行政处罚 程序，在完善土地、规划手续后，补办施工许可等手续。第二十四条质量监督、安全监督已介入且施工图设计文 件审查合格的问题楼盘，不再履行行政处罚程序，按要求补 办施工许可、竣工验收备案等手续。第二十五条未经县政府批准擅自开工或质量监督、安全 监督未介入的问题楼盘，由建设单位委托鉴定机构，对已建 成部分进行鉴定，确认已建部分工程质量安全合格后，出具 质量安全鉴定报告。鉴定报告可作为工程质量安全的证明材 料，按照依法从旧从轻原则处罚后办理施工许可、竣工验收 备

27、案等手续。第二十六条已竣工入住的问题楼盘，不再办理施工许可 等手续，不再履行行政处罚程序，由建设单位或辖区街道办 事处（建设主体灭失消失的）委托鉴定机构出具鉴定报告，确 认工程质量安全合格后，鉴定报告可作为工程质量安全的证 明材料，由住房城乡建设部门出具认可证明，视为房屋竣工 验收和备案手续。第四节人防工程建设第二十七条未办理人防审批手续但已建成的问题楼盘， 由建设单位提出申请，经人防部门审批后限期补建人防工 程。若无法补建人防工程的，按依法从旧从轻原则予以追缴 易地建设费，不再履行行政处罚程序。第二十八条对已开工配建的人防工程，未办理施工许 可，但人防工程施工、监理、质监、检测资料齐全的项目

28、， 补办施工许可手续后，申请人防主体和竣工验收备案。因长 期停工搁置或其他原因导致工程质量无法认定的人防工程， 需经有专业资质的检测机构进行鉴定，符合设计要求后补办 施工许可手续，申请人防竣工验收备案。第二十九条对于人防质监未介入的项目，需经有专业资 质的检测机构进行鉴定，符合设计要求后补办施工许可手 续，申请人防竣工验收备案。第三十条所有申请竣工验收项目均按照依法从旧从轻 原则进行竣工验收备案，不再履行行政处罚程序。第五节消防审批第三十一条对需要申报建设工程消防设计审查的问题 楼盘，由建设单位提出书面申请，并提供相应设计文件，消 防设计审查主管部门提出审查、指导意见。对主体工程已竣 工的问题

29、楼盘，且消防设施已安装调试到位的，建设单位可 申请工程预验收，预验收后下发服务提醒。第三十二条对已经取得建设工程规划许可证的，根据建 设单位的申报，经现场检查并对申报的消防设计文件进行审 查。对规模大、周期长的项目，可分期审查、分期验收；对 于大型工程先期竣工部分需要先期投入使用的，根据建设单 位的申报，在满足局部验收相关条件时，可以实施局部消防 验收。第三十三条未申报建设工程消防设计审查但已开工建 设的问题楼盘，按照从旧从轻原则处依法进行罚后，消防技 术标准的试用按相关规定执行。第六节房屋预（销）售第三十四条对未建成或已建成项目，由建设单位完善必 要建设手续后，持相关资料到有关部门补办房屋预

30、（销）售许 可、楼盘表、房屋交易（买卖、抵押）合同网签和备案手续。第七节不动产登记第三十五条对已列入问题楼盘台账的项目，不动产登记 时需提交国有建设用地划拨决定书或国有建设用地使用权 出让合同、土地出让价款缴纳凭证、建设工程符合规划材料、 房屋竣工备案材料、不动产买卖合同、不动产销售发票、税 费缴纳凭证等材料。县政府或者有关部门有要求的，可按实 际要求提交。不动产登记机构应将有关情况记载于不动产登 记簿。第三十六条开发企业、建设单位失联未办理不动产首次 登记的，由辖区街道办事处在不动产登记机构门户网站进行 公告（公告期不少于XX个工作日）。公告期结束开发企业或 建设单位依旧不申请的，由辖区街道办事处负责申请办理不 动产登记。第三十七条商品房预售后申请办理预告登记，属国有建 设用地使用权、在建建筑物或者