松岳小区投标书Word格式.docx

1、此外还设有地下车库，车位118个，面积4750平方米;露天停车场停车位48位。 小区中等规模，周边汇集松柏、仙岳等生活区，人口集中，公共配套齐全，生活设施成熟。农贸市场、幼儿园、中学、小学、大型自选商场、医院、银行、酒店、娱乐中心等一应俱全。 小区内布置亭廊小品，绿草如茵、鲜花掩映，8000M2的绿化面积、38%的绿化率使小区与仙岳公园的自然环境融为一体，成为一片优雅怡人、安宁舒适的绿洲。四、小区管理处管理模式及人员配备一、管理模式 采取管理处单位核算，责任到人，公司统一领导的管理形式，公司按管理服务考核标准对管理处的工作实行检查、指导和监督考评。 管理处具体负责小区内的各项管理服务工作，每半

2、年向业主发送管理服务工作回访表，征求业主的意见、建议，接受业主的检查、监督。不仅让业主感受小区环境的整洁、优雅、安全，同时要向住户提供舒适、便捷、温馨的服务。 每年定期向业主委员会汇报物业管理服务工作情况，公布管理费、公共维修金的收支状况。二、管理处人员配备 松岳小区管理处机构/人员配备表部门人数主任物业管理部财务部工程维修部治安部绿化保洁部合计1管理员1（兼）治安员12保洁员4绿化工2维修工621各部门人员配置详表人员学历专业要求备注1人大专以上三年以上物业管理服务工作经验,文字和语言表达能力强,善于与人沟通。从公司抽调中专二年以上物业管理服务工作经验，文字和语言表达能力强，有行政管理经验。

3、1人（兼任）二年以上出纳工作经验，熟练操作电脑。由公司兼任治安部班长高中部队复退军人，二年以上物业管理治安工作经验，有较强的组织、协调能力。社会招聘11人初中部队复退军人，身高1.68米以上，相貌端正，品行良好。懂机电、水电维修，能吃苦耐劳，责任心强，持证上岗。公司调配保洁绿化部4人身体健康、朴实肯干绿化员2人有绿化种植、养护经验，朴实肯干，身体健康。五、松岳小区物业管理服务的承诺及措施物业管理服务是一门专业学问，本公司本着细心计算成本以及为客户创造最理想的环境为原则，通过长期的改进和提升，使每一个物业的收益和投资潜质得以发挥，能使业主充分保障其不动产投资的价值，不但使其保值，而且更能增值。管

4、理目标承诺根据松岳小区的实际情况，按照中国物协普通住宅小区物业管理服务等级标准中的一级标准，在安全、高效、尊重的基础上循序渐进，逐步步入良性循环，急住户这所急，想用户之所想，在日常管理服务事务中做到质量无差错、服务求满意、责任无托辞，真心诚意为业主（住户）服务，我们慎重承诺：1、及时改变保安形象，实施准军事化训练和24小时的值班巡查，实现车辆管理有序。具体措施为：（1）整顿、建立起一支高素质、安全防范意识强的保安队伍，配备服装和通讯工具（对讲机）。加强保安队伍的建设，要求着装整齐、佩证上岗，思想健康、作风正派、举止文明，具有廉洁奉公、见义勇为的精神。（2）科学地制定24小时保安值勤巡查制度，实

5、行定岗、流动岗的轮值制度。礼貌待人，实行车辆进出的记录工作。（3）保持辖区内的道路通畅，车辆按位停放有序，辖区内设置交通警示、指示标志，保障车辆进出安全。（4）实行准军事化训练，提高快速反应能力，如有突发事件，5分钟内必须赶到现场。日常安全管理措施防盗措施：对可疑人员重点盘查，尤其夜间加强巡逻。车辆安全管理：在管理处严格实行车辆管理制度，严禁车辆乱停乱放，采取固定岗、流动岗相结合，务必使车辆被盗为零。消防安全管理：强化保安人员消防意识，每个保安员既是治安员又是消防员，接受消防知识培训，考试上岗。组织义务消防队，落实宣传。完善消防器材养护维修制度，定期检查。环境安全管理：按片划分区域，定人定岗定

6、责任。网线安全管理：专人负责，层级落实。 2、加大保洁工作力度，按市容环境保洁规定，逐一落实，力求更加完善。（1） 配备专职卫生保洁人员负责对辖区内的卫生项目的整改工作，按厦门市创建文明卫生城市的内容进行日常的保洁、管理；（2） 根据小区实际情况在楼梯道口及适当位置设置卫生容器，辖区内公共场所设置果皮箱；（3） 有严格遵守的保洁制度和标准化的作业方式。具体指标：A、每日清洁工作（1）硬化地面清扫2次，全天保洁；（2）主次干道清扫2次，全天保洁；（3）室外标识、宣传栏、信报箱擦拭1次； （4）水池、沟、渠、沙井清理1次；（5）小区内绿化带：如草地、花木灌丛等处清扫2次/天；（6）垃圾桶，果壳箱每

7、日清理，定期清洗，保持清洁。B、每周清洁工作（不少于以下频次）（1）楼道、扶手拖洗2次；（2）天台、车棚、天井和沟渠清扫一次；（3）各层走道公用玻璃窗擦拭一次。C、每月清洁工作（不少于以下频次）（1）天花板尘灰和蜘蛛网清除一次；（2）公共走廊及路灯的灯罩擦拭一次。D、每年清洁工作（1）公共雨、污水管道全面疏通1次；（2）化粪池月检查1次，一年清掏1次。E、建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孽生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。F、消灭卫生死角，以“四定”抓整洁绿化。管理处将定整洁内容、定整改时间、定整改责任人和定检查复查人，彻底

8、达到无“七乱”的效果，即无乱搭乱建；无乱停车；无乱张贴；无乱涂写；无乱堆放；无乱竖广告牌的现象。3、完善绿化管理，改变缺苗死木现象，提高绿化品味。（1）绿地草坪进行有计划整改，乔木灌木进行合理按季节的修剪；（2）绿化死角进行根治，补种枯死树木；（3）精心养护花草树木适时进行施肥、灭虫等防治措施；A、乔木：每周巡查二次，及时修剪枯枝，病虫枝，名贵树种悬挂标识牌；灌木：每周巡查二次，及时修剪，保持旺盛长势，注意消灭虫害；B、花卉：每周巡查二次，勤浇灌，保持正常生长；C、草坪：根据具体情况修补和施肥，每日巡查，及时修剪，夏季不长于l5厘米，春季不长于l0厘米。杂草每周巡查拔除。D、隔离：绿化带和环型

9、绿化带：每季修剪一次，定期浇水，着重对绿篱、花球重点养护。绿化养护管理的质量要求： 树木：生长茂盛无枯枝； 树形：美观完整无倾斜； 绿篱：修剪整齐无缺枝； 花坛：土壤疏松无垃圾； 草坪：平整清洁无杂草。4、设置社区宣传广告栏和管理服务质量意见箱向业主提供投诉电话和应急电话等，以方便各住户与管理处及相关单位的联络。六、小区现阶段存在的主要问题及解决思路一）存在的主要问题：1、横穿小区的市政道路长期以来存在车辆占道停放、噪音扰民现象；2、小区店面、餐饮经营者占道经营、油烟、噪音扰民现象；3、小区内缺乏相应的老人活动配套设施及体育活动场所；4、小区南侧人行道部分路段存在塌陷现象；5、小区部分围墙破损

10、。二）解决思路： 1、针对市政道路占道停车的问题：A、在有关部门的支持下，在道路两侧设置咪表，规范停车。B、争取交警部门的支持，将这条横贯小区的道路纳入管理视线，对违章占道车辆进行整治，并在适当位置安装监控探头，杜绝乱停车现象。2、针对小区店面、餐饮经营者占道经营、油烟、噪音扰民的问题：A、争取城监部门的支持，对店面经营者占道经营的现象进行集中整治，取得效果后，由小区治安员加强监督，实现长效管理。B、在业委会和居委会的支持下，将小区内油烟污染的问题集中向环保部门反映、投诉，在环保部门的支持下，要求店家增加隔油池。C、对5号、6号楼的三个排烟烟囱加高，并在环保部门的支持下，由店家出资增加油烟过滤

11、装置，对直排的油烟进行过滤，将油烟对业主的影响降到最小。3、针对小区内缺乏相应的老人活动配套设施及体育活动场所的问题：A、提供固定场所配置较为简单的运动休闲器械；B、争取在业委会、街道办、居委会的支持、协调下，利用现有场地，如将9#楼的自行车库改造成为社区老人活动室。4、针对小区南侧人行道部分路段塌陷的问题：对小区南侧人行道的塌陷部分进行全面修复，并做好下步的管理，防止车辆随意停放。5、针对小区部分围墙破损的问题：对小区的围墙进行修整，尤其对北侧的围墙进行加高、加固，并增设摄像头进行监控，消除安全隐患。七、管理人员的培训能否管理好松岳小区的关键在于有无高素质的员工队伍，而建设高素质员工，队伍就

12、得靠培训来实现。我公司历来十分重视培训工作，已形成一套规范化的运作体系，培养了一支知识结构全面、业务技能精湛的物业管理人才队伍，这些人力资源的优势必将为我们出色地完成松岳小区的管理目标提供有力的保证。一）培训目标1、培养一支肯干会干、具有良好服务意识的物业管理人才队伍，为完成松岳小区的管理目标提供保证。2、培养一批物业管理行业的职业管理处主任和职业经理，为社会做贡献。二）培训方式1、岗位培训现职员工履行本岗位职责所必须的知识和技能的培训，使员工具备做好本岗位工作所必需的基本技能和服务意。2、专题研讨 介绍物业管理基本知识或组织管理人员就日常管理工作中发生的典型案例进行专题研讨，培养员工的实际工

13、作能力。3、参观考察 定期组织中层管理人员、业务骨干到知名物业管理项目参观考察，开拓视野，保持行业领先地位。4、外送培训选派业务骨干参加履行职务所必须的基础知识和技能培训，接受最新信息，不断提升物业管理服务水平。5、岗位轮训有意识地让员工先后承担不同的管理工作，拓展员工的知识技能，激发工作兴趣，提高综合管理服务水平。三）松岳小区管理处人员的培训计划日常管理人员培训的有效实施，能够确保管理人员严格按程序操作。公司根据各工种的有关规定定期组织岗位培训，并参加市统一的岗位资格考试， 要求各专业工种持证上岗。八、社区服务和社区文化社区服务社区服务是体现小区物业管理服务水平的重要因素，物业管理企业的兴衰

14、成败在一定程度上取决于居民的服务需求是否得到满足、管理人的意识、服务内容、服务质量是否得到居民的认可。1、有偿服务（1）代办收订报刊杂志、派发报刊信件，送邮件上门；（2）室内绿化服务，花木保养；（3）安装排风扇；（4）安装抽油烟机；（5）安装空调；（6）安装灯具、门铃等；（7）拆空调、热水器、抽油烟机等；（8）安装热水器；（9）修理防盗门；（10）疏通下水管道；（11）修理、更换电表水表等；（12）修理、更换开关插座电话盒；（13）洗脸盆、洗菜盆堵塞渗水处理；（14）修理、更换灯泡日光灯；（15）修理更换水阀水龙头各类软管等；（16）换整流器。本管理处将以优惠的价格（低于市场价），提供高质量的

15、服务，具体价格面议。2、无偿服务（1）代订牛奶；（2）叫出租车服务；（3）调节电视节目；（4）代订酒店客房；（5）代订飞机票（6）失物招领（7）代请医务人员上门服务；（8）代租影碟（9）物品保管社区文化活动（一）物业管理是塑造社区文化的重要手段从社区的建设管理过程而言，小区人文环境气氛的营造，主要有社区的规划建设阶段和物业的售后管理阶段。松岳小区的规划建设阶段主要是完成塑造社区丈化所需要的硬件设备，而物业的售后管理则是塑造社区人文环境的重要手段，主要在两个方面做工作：A在物业管理中处处体现以人为本的理念了解客户的心理需求，注重客户的群体意识，强化社区的环保意识。在物业管理中，无论是为客户提供服

16、务，还是社区环境的营造，都要从客户的心理需求的群体意识出发，以客户的整体精神风貌、文化心态为基础，营造新绿色环保生活环境，营造一种休戚相关、守望互助、富有人情味的文化氛围， 使小区内居民具有认同感、归属感和自豪感，这样，社区文化的形成就有了群众基础。B各种活动的开展是社区文化的载体社区人文环境氛围是否浓厚、热烈，往往体现在小区内的居民素质、各种活动的开展上。社区活动的开展，将体现有计划组织与自愿参加相结合、专业人士与广大居民相结合，分散与集中相结合、日常与节日相结合等。这样在社区内各种活动的开展，必将在社区内营造一个人人关心和热爱这个生活环境的良好气氛，同时也有助于社区内浓厚人文环境氛围的形成

17、。（二）高品位社区文化的形成是物业管理的最高层次认同感、归属感、自豪感强烈，具有相对趋同的人生观和价值观，由这样的群体组成的社区的一个主要特征是文明，在拥有文化和文明的社区居民的配合和参与下，小区的物业管理服务水平一定会不断地提升层次。三）社区文化的活动场所安排小区居民和管理者都是社区文化活动中的主角，松岳小区就是一个大舞台，管理处将设有关人员负责社区文化活动的策划和组织，确保目标实现。我们将充分利用小区内的自然空间开展社区文化活动。组织有一定规模、影响力大的活动，我们将利用社区环境定期或不定期地开展活动。九、松岳小区管理处各岗位职责小区管理处主任岗位职责1、认真执行有关小区的管理制度、规定，

18、以严格管理、优质服务、满意业主为宗旨，模范带头，带领全处员工对小区实施全面管理，保证小区的环境优美、设备完好及小区的正常运行。2、认真组织员工学习政治、文化及业务知识，协助做好各岗位的业务培训，了解员工工作、思想状况，调动员工的积极性，提高物业管理服务水平。3、根据工作任务和员工特长合理分工，并经常督促、检查员工履行职责的情况，及时协调和指导他们开展工作。严格按照考评制度对员工进行考评，对不服从工作安排、完不成本职工作的职工提出处理意见。4、对所管理小区的环境卫生、园林绿化、安全防范、车辆、消防、公共设施、设备、供水供电、管理费及其他费用的收缴等工作实施全面管理。5、熟悉小区基本情况，房屋结构

19、，楼座、单元户数、公共设施、机电设备和业主（住户）的基本情况，收集、保管好建筑、设备图纸等相关资料。6、熟记物业管理有关规定，热情接待业主（住户）和来访客人，对业主投诉要耐心解说并及时处理，努力为业主排忧解难。7、坚持每天上、下午巡查小区。对各种投诉、巡查情况做好工作记录，同时认真听取各岗位人员反馈的工作情况，指导处理一些突发事件。8、小区供水供电、消防等设施设备出现故障，应立即上报，并配合水电队、工程维修队进行维修，直至设施设备恢复正常使用；制定、上报小区建筑、机电设备维修计划、方案。9、负责组织小区消防演习，配合有关部门做好安全防范工作。10、协调好与业主委员会、居委会、派出所、供电局、自

20、来水公司等相关部门的关系。11、按时提交年、月工作计划、工作方案；定期向上级部门汇报工作情况，上报季工作小结、年终工作总结，做好述职工作。12、接受业主评议、公司及有关部门的考评、监督。13、完成公司下达的各项工作指标，完成领导布置的其他工作。管理处管理员岗位职责1、按照有关管理制度、规定，协助、配合管理处主任做好所管理小区各方面工作。2、认真学习政策法规，熟练掌握物业管理相关业务知识，对物业管理服务工作提出建议和意见供管理处主任参考。3、坚持每天上、下午巡查小区，及时发现制止房屋装修中的各种违章行为及破坏、侵占绿地、道路、影响环境卫生、随意停放车辆等违章行为，如遇突发事故或不正常情况，要及时

21、处理汇报，并做好记录。4、配合物业管理服务费等各项费用的收取工作。5、接受业主评议、公司及有关部门的考评、监督。6、熟悉小区基本情况，小区结构，楼座、单元户数、公共设施、机电设备和业主（住户）的基本情况。7、熟记物业管理有关规定，热情接待业主（住户）和来访客人，对业主投诉要耐心解说并及时处理，努力为业主排忧解难。维修工岗位职责1、认真服从管理处的工作安排，负责小区维修工程的预结算、现场施工管理等具体工作。2、房屋及其设备、设施如发生突发事故，应即时到位，全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行，能正常使用。3、做好维修项目的现场勘察、项目分析工作。4、及时了解有关建筑方面的法规、政策、材料价格指数、

22、信息等，按时完成维修工程的预决算工作。5、深入现场，做好现场施工管理工作，督促施工队伍文明施工，对不符合规范的施工作业，及时予以纠正。6、整理汇总工程预决算资料，建立维修档案，保管好相关图纸及其他内业资料。卫生保洁人员岗位职责1、认真按照环境卫生管理有关规定，搞好本责任区内的日常各项卫生保洁工作，保障业主有整洁、优美的办公环境。2、卫生清扫人员做到本责任区内的绿地、公共场所以及道路无纸屑、杂物、建筑土头等垃圾，明沟畅通、洁净。3、楼梯、过道、转台整洁干净，无乱堆放，按规定时间、方式收集生活废弃物，垃圾日产日清。4、运载垃圾、污物过程中应防止洒漏，避免垃圾二次落地。5、爱护保洁车辆以及卫生设施，

23、对自己所用工具要认真保管。6、处理好与业主/住户的关系，接受业主评议及相关部门的考评、监督。车场管理人员岗位职责1、严格执行车场管理制度，维护本公司的形象。2、做好交接工作（交接车辆类别、数量及有关情况），交接记录要清楚，要互相签名以示负责。3、熟悉所负责车场内的固定车辆及车主情况。认真维护停车场秩序，按指定范围安排车辆停放，认真指挥车辆有序进出停车场，做好车辆进出口登记，以防事故发生。4、车辆进入停车场时应仔细检查雨刮器、后视镜、前后车牌、标志、玻璃以及外观等，如发现有破损或丢失等情况，应立即向车主说明，以分清责任。应经常性对车场进行巡查，发现异常情况应立即处理，无法处理的应及时上报。5、保

24、持车场整洁，应认真清扫停车场和车场值班室。6、协助做好固定车位收费工作，按规定的收费标准收取临时停车费，办理好票据领取手续，保管好票据，丢失票据者，照价赔偿；上交钱款，严禁不给票据或一票多用等违纪行为。7、因当班人员工作失职造成车辆在车场停放期间发生破损、丢失等情况，当班人员负完全责任。绿化管理人员岗位职责 1、熟悉小区的绿化面积和布局，花草树木的品种和数量、生长特性、培植管理的方法。2、根据各管理处绿化实际情况，适时浇水、施肥、喷药、修枝剪叶、修整草坪、补苗等，要求保质、保量，确保花草树木成活率达95%以上。3、负责小区绿地保护设施的修整、维护。4、做好劝阻、教育工作，发现践踏草地、摘花折枝

25、及在树木绿篱上晾晒衣物等破坏绿化现象及时制止。5、厉行节约、爱护公物、节约用水，严格管理水表箱，防止漏水、偷水；保管好工具，不得乱丢乱放，丢失或故意损坏工具，照价赔偿。治安班长岗位职责1、安排每天24小时值班巡逻，严格交接班手续，经常检查值班记录，配合协调与派出所、业主、居委会、各部门的关系，带领全班做好本辖区的安全保卫工作。2、熟悉辖区内业主/住户情况，检查落实辖区内的安全防范措施，发现隐患要及时报告、配合处理。3、配合管理处做好小区安全宣传工作。4、每周组织一次班务会，分析和小结一周的工作情况，做好工作记录，并主动向保卫干事、管理处主任汇报一周工作情况及下周值班安排。5、每周组织一次治安员体能、捕俘、消防训练