重庆近五年房地产是产发展状况分析Word文档格式.docx

1、重庆作为最年轻的直辖市，也是中西部地区唯一的直辖市，连续三年GDP增速全国第一，2016年重庆GDP达到1.75万亿元，增长10.7%，连续十二个季度领跑全国。是最大的工商业城市。2. 自贸区的成立2017年3月15日，国务院发出通知，重庆被列为自由贸易试验区。这意味着第三批自贸区起航，这极大地方便了市民的购物，更是降低了创业门槛，还有了更多出国深造的机会。（二） 从交通分析1. 轨道交通快速建设重庆轨道交通先后建成了1、2、3、6号线，并且在2017年下半年会开通轨道环线，极大地缓解了交通拥堵。2. 航运快速发展重庆围绕国家“一带一路”和长江经济发展战略，积极地推进五大功能区域的发展战略，相

2、继建成了以“果园港”为代表的一大批大型码头。初步建成长江上游的航运枢纽中心。3. 铁路交通快速发展随着重庆北站高铁动车的开通，以及菜园坝火车站每年迎来的越来越多的乘客，使得其成为中西部排名前列的铁路综合枢纽。在近几年还会开通几条高铁线。4. 航空规模扩大2017年，西部最大的江北机场T3航站楼即将投入使用。航空事业的发展，更大地增加了国际交流。5. 国际贸易通道建设“渝新欧”铁路线，重庆打造的“渝新欧”国际贸易道，大的推动了重庆人参与国际贸易的深度和广度。二、 近五年重庆房地产市场呈现特点分析重庆近段时间房价上涨，上涨速度比起前几年加快了不少。主要表现为个别区域和部分高端楼盘，但是总体来说重庆

3、房价还是处于同级别城市的最低水平，对于房地产市场出现的现象分析其原因。（一） 近半年房价增速加快1. 外地炒房团进入重庆一般来说，只要有炒房团在一个城市运作，城市房价就会上涨，重庆也不例外。经历了2014年和2015年的低谷期，在2016年第一二季度房价微涨的时候，开发商在没有看清楚市场的前提下，不敢盲目涨价，以去“库存”“跑量”为主，来抢占市场，2016年第一、二季度的均价都没有突破七千，价格低，但是量上去了。大家都知道，房地产有“量”才有“价”，第三季度，开发商觉得市场环境还不错，就开始试探性涨价，但是只是涨了两百左右。到第四季度是全年涨价最高的，接近涨了一千。第四季度房价增长速度为什么会

4、加快？就是因为炒房团开始购买大量房源，很多开发商之前没卖出的房子被“抢”完。江北一个楼盘的公寓，在2015年的时候都要“死”掉的楼盘，在2016年“复活”了，涨价之后仍然供不应求。由此可见这些炒房团的力量。2. 在重庆定居的外来人口增加重庆拥有很多高校，在外地来重庆上学之后，有大部分学生都会选择在重庆就业。既然就业，就会涉及到住房的问题。虽然有公租房在解决一部分住房问题，但是也存在一部分人申请不到还是只有选择买房的。需求量大了，产品少了，价格自然就上去了。之前重庆公寓之类的小户型产品卖得一直不景气，更多人选择的都是三房及以上，但是对于外来人口，一般倾向于选择单配、一室一厅或者两房的产品。很多投

5、资客也倾向于小户型产品。在重庆，公寓单价是高于高层的，公寓的畅销，也拉动了房价的增长。3. 部分企业、个人哄抬房价有一部分房地产工作人员在网上哄抬房价，其中特别是中介机构的工作人员，通常散布虚假信息，引起市民恐慌心理，开发商利用这一手断缩短了市民买房的“等待期”。市民争相购房，许多楼盘都开盘售罄。需求量增大，市场上好的房源少，一线的开发商就顺势提高了房价。4. 二胎政策的开放开放了二胎政策，鼓励生育。家里增加的人口，很多家庭都会选择一个更大更好的房子来满足以后的住房需求。这一政策虽然表面上看起来没有很大关系，但还是在一定程度上拉动了房价。5. 房源减少2016年市面上库存明显下降，到2017年

6、市面上在售楼盘已经屈指可数。数据显示，2016年上半年年共计推出2600套房源，销售套数达5600套余2015年底相比增加了进400套库存量每年在慢慢减少，并且16年表现的尤为明显，眼见着房源逐渐减少，面对非常大的需求量，那么房产企业自然提高了价格。（二） 重庆房价处于同级别城市最低水平1. “库存”量大重庆房屋供给量非常大，据重庆市统计局公布的数据，在2015年重庆房地产开发企业房屋施工面积达28985.67万平方米，其中，住宅竣工面积达到3185.90万平方米。而同年深圳住宅竣工面积只有202.37万平方米。这组数据表示，单是2015年重庆的住宅竣工面积就是深圳的十多倍。虽然数据如此庞大，

7、但是重庆还是积极的在去库存了。有数据发布的报告显示，截至2016年8月份，重庆的商品房存量为2982万平方米；其中住宅的存量为1245万平方米。和2015年9月相比较，重庆商品房存量已减少了1188万平方米。据重庆统计局数据，截至2015年9月底，重庆市商品房存量面积高达4170万平方米。2015年重庆商品房销售面积为5381万平方米，2016年1-8月，重庆商品房销售面积4122.19万平方米，同比增长了18.2%。由于“库存”量的原因，重庆房价在这之前还是处于比较平稳状态。2. 投资量少由于2009年对房地产进行一系列调控以后，2011年进入最严厉时期，很多投资客都不愿意头房地产，这其中最

8、大的原因就是，房价整个增长的速度很慢。比如2014年买的房子，到2015年也才涨几百。另外，重庆本身薪资处于不高的水平，无法像北上广等一线城市那样吸引投资客，加上政策的原因，就减少了投资量。3. 刚性需求量少人口结构的变化，会对楼市形成根本上的影响。重庆老龄化比全国老龄化套提前，并且老龄化人口一直呈现上涨的趋势，这从很大程度上限制了楼市的增长。虽然重庆在中西部城市中发展好，但是对于北上广等城市的人来说还是缺乏吸引了。4. 政府大力调控房产税这个问题大家再熟悉不过，重庆房屋单价高于市场的两倍就要交房产税，这一方面是在缩小贫富差距，另一方面也在无形中控制着房价。房价高，还要纳税，很多有需求的人都会

9、改变主意买价格低的。重庆前市长黄奇帆一直都表示要控制房价暴涨。其他城市房价疯长的同时，重庆的房价却能稳如泰山，一直保持平稳，其中黄奇帆起了很大的作用。他当好了大地主的角色。政府通过市场化的交易方式，在保障农民收入的前提下，牢牢地控制了土地的供给和配置权，这是重庆一个独步全国的“地票”政策。而且，政府随时控制着重庆的金融市场。这样一来，土地控制了，钱管好了，也就没有人能够兴风作浪了。5. 公租房的建设为了控制房价增长，政府采取的另外一个强有力手段就是建设公租房。近年来，重庆累计开间公租房4475万平方米，有69.2万套，在该领域取得了突破性的成绩。这样一来就很好的解决了大学生、外来工作人员、新生

10、代城市居民等“夹心层”群众的住房问题。这样的公租房体量是其他城市无法比拟的。（三） 地区价格差异大1. 主城房屋需求量大虽然主城区房价大多都已经上万，主城人口流量大，不管是投资还是自住，很多人会优先考虑主城。2. 区县发展落后由于重庆起步晚，重心放在主城再向区县延伸，导致主城和区县差异大。并且区县住房大多都是刚性需求人群，人们在选择工作的时候会偏向于主城，区县很大一部分刚性需求人群涌入主城或者北上广地区，这些都导致了价格的差异。三、 重庆房地产市场发展中存在的问题（一） 房地产市场不规范1. 房价相对于居民的收入水平仍然偏高虽然重庆房地产一直处于相对稳定健康的状态，但是就重庆目前的房价来说，居

11、民收入水平仅为主城房价的三分之一。数据显示，重庆城镇常住居民人均可支配收入29610元，增长8.7%；农村常住居民人均可支配收入11549元，增长9.9%。重庆房价普遍在一万以上，虽然人均收入有所提高，但是面对较高的房价仍然力不从心。从长远来看，这就会形成一些社会不稳定因素。2. 秩序混乱目前房地产市场仍然存在“捂盘惜售”，虚假广告，物业管理不规范以及中街服务不规范等问题1。买房者因房屋质量、面积等问题与开发商存在纠纷；住户因为物业收费不合理、服务不过关等和物业管理公司出现矛盾；某些中介公司的不规范行为给开发商和购房者带来麻烦。这些问题都影响了房地产产业的整体发展。3. 商业地产空置率过大，投

12、资规模大虽然现在很多楼盘开盘售罄，但是房屋入住率偏低，这里面很大一个原因就是炒房团买房再等涨价后转卖，导致很多刚性需求的人群买不到合适的房子。（二） 房屋开发结构不合理1. 经济适用型少重庆商品住房开发结构中，由于受利润以及其他因素影响，中低价位的住房和经济适用型住房出现供不应求的状态2。据了解，现在重庆在售高层只有几个楼盘，而后续开发的开发商也非常少。2. 中高端楼盘开发较多重庆几个大型开发商中，“融创”是主要开发中高端住宅，龙湖集团虽然很多高层产品，由于其专注于物业服务，房屋价格相对较高。（三） 政府管理不规范1. 公租房管理分配方面存在问题重庆公租房数量是全国最大的，可是重庆还是有很多人

13、的住房问题没有解决。据我在网上了解，部分公租房小区的居民豪车上下班。公租房面对的人群应该是收入少的，而部分高薪人群却也能住进公租房。2. 政企合谋某些政府工作人员为了赚取更多的钱财，利用职务之便，采取不正当手段给开发商提供各种便利，贪污腐败之气严重。官商结合，利益受损的只能是消费者。3. 土地价格过高政府将土地高价卖给房地产商，农民看见有利的市场情况，在政府进行拆迁的时候，就要高价，价格远远超出正常赔偿范围，这就导致现在出现很多“钉子户”的情况，影响社会健康发展。据我了解，前五年一套农村房子拆迁补偿都是几十万。给农民补偿是应该的，在保证农民利益不受损害的情况下补偿即可。四、 针对重庆房地产市场

14、存在问题的对策（一） 针对房地产市场1. 加大房地产市场的监管力度开发商“捂盘惜售”的现象是房价上涨的重要原因之一。政府应该加大对“捂盘惜售”、囤积房源、散布虚假信息、违反房地产秩序等违法违规行为的查处力度3。房地产商应该根据市场实际情况，多开发对社会健康发展有利的楼盘，薄利多销，这样不止销量更好并且能够获取消费者的信任。2. 增强房地产市场的透明度为了避免了市民由于开发商或者中介的说法而造成恐慌的心理，政府应随时掌握房地产市场情况。调查清楚市面上楼盘的真实数量，并且第一时间反馈给广大群众。另外建议各个开发商应将自己楼盘的“销控”上展示在各个售房网站上。3. 规范中介机构的行为中介人员切勿和开

15、发商一起哄抬房价，发布虚假信息。不要为了自身利益向客户推荐存在质量问题的楼盘4。另外从业人员要有较强的专业知识，房地产中介要走法制轨道。中介工作人员在熟悉相关法律法规的同时，还要知道房地产开发经营、房地产交易、房地产价格评估等专业的知识。4. 借助群众力量监管重庆市国土房管局公布了三个举报电话，让群众一旦发现违法行为，立即举报，相关部门将迅速核查，一经查实，从重处罚，及时公布；加大每日执法巡查，及时处置房地产企业和房地产中介销售中的违法违规行为。相关部门在主城区组成了110组、320余人次的专项检查组，对530余个项目进行了全面检查。5. 严格实行房产税改革试点有关规定市外在重庆无户籍，无企业

16、、无工作的“三无”人员在我市购买第二套房要征收房产税，尤其是房产税一旦开始征收，该套房屋每年都要征税。该政策一出来，很多炒房团还抱有侥幸心理。但是重庆市国体房管局表示，将严格审核购房者身份，防止通过虚假证明等手段逃税漏税。以前为了购房提供虚假材料的，一旦查出事实情况，其所购房屋将严格纳入征税范围。6. 提前制定调控房地产市场的方案房地产市场未来发展本身就存在着不确定性，因此政府一定要提早准备应对方案，避免因突发情况导致的市场变动，并且要适时适事推出。（二） 政府应调整住房结构保证经济适用型等中小型商品住房的土地供应。现在开发商买地都是以拍卖的形式，价高者得。价格越高，那么开发出来的房屋价格也就

17、更高。各地要尽快编制和公布住房建设制度，明确中小型和保障性住房的普通商品住房的建设数量和比例。对于上涨过快、远远超出消费者收入水平的地方，政府更应该站在消费者的立场，要求开发商积极建设经济适用房，以此来拉开供求差距。（三） 针对政府方面1. 加强对公租房申请、选房的监管力度公租房问题主要就是内部工作人员的问题。正是由于工作人员的错误行为，使得人们对于公租房的期望值下降。政府应严格执行相关法律法规，以解决更多没有能力购房人群的住房问题。2. 加强执法力度，严惩违法行为政府人员应协调内部管理体系，对于不利于消费者的不合理、不合法行为都应该及时制止。每个房地产商都应该公平公正的竞争，不应当采取不正当

18、手段，同时应该让消费者参与到监督中来，让消费者更好的保护自己的权益。3. 政府应降低土地成本政府不应以出售土地的收入作为财政收入的主要来源，应面向更多的方面，来保证市场的稳定运行5。五、 结论总的来说，房地产对经济的发展贡献较大，重庆之前房价一直平稳，这主要得益于重庆市政府拥有一条清晰科学的城市建设整体发展的思路。政府为了抑制房地产“泡沫”推出了很多的市场监管措施，使得市场的不稳定性降到了最低。房地产市场想要健康平稳的发展，不仅是任何一方的努力都能促成的，需要各方的共同维护。由于政府一直坚持不懈的调控市场，房地产市场工作人员、消费者、政府都能获得最大利益。重庆在大环境的影响下正在越来越快速的发展，重庆的房地产企业会在政府的引导下健康发展，再加上各方的努力，重庆的房地产市场会发展得越来越好。参考文献1邹易.重庆房地产发展的问题与对策J.现代商贸工业,2012,（10）:13-15.2魏金萍.重庆房地产业发展优势与问题分析及政策建议J.重庆工商学院报,2011,（10）:10-12.3李仙子.“十一五”期间延边州房地产市场与房地产金融调查报告J.吉林金融研究,2011,（1）:65-67.4陈曦明，盖国凤.房地产中介经营状况及发展态势分析J.经济视角（上）,2012,（5）:20-21.5刘华倩.我国房地产发展现状及对策J.豆丁网,2012,（10）:28-30.