北海房地产市场崩溃之案例Word下载.docx

1、1994、1995、1996年GDP增幅仅为12.53%、3.3%、5.9%，北海经济逐渐萧条，大批大开发时代移民迁出，北海人气下降。1995年后，房地产成了一把枷锁牢牢地套住了北海，打官司成了北海房地产商和金融机构最忙乎的事。北海市的商品房、土地大都被全国各地来的法院贴上了封条。一个叫恒利海洋运动娱乐中心项目的45万平米房子全部被查封，许多官司打到了最高人民法院。1992、1993年两年时间，新闻媒体3150人次造访北海，在省级以上报刊发文稿7996篇，大规模密集式的推介成就了北海房地产，成就了北海，但1995年后媒体只有大量北海泡沫经济以及北海别墅养猪的报道。据北海市房产土地部门统计，到2

2、000年2月底，来自全国法院系统的房地产查封案件755宗，查封土地面积1万多亩。90年代初期北海房地产热，使大批土地被闲置，北海城市失去最具实力的聚财方式和持续发展的手段。据统计当年北海房地产在高位套住了多达200亿的资金，目前资产缩水不到100亿。北海积压沉淀的不良金融资产高达160亿，其中四川系统约30亿。沉淀积压在北海的不良金融资产有银行直接投入（含自办企业投入）的，有企业挪用贷款投入的，产权归属情况复杂，死结多、而且纠缠了7、8年之久，处置难度很大。到2000年底的时候，整个房地产市场明显趋旺，全年北海市共售出了33万平方米商品房，交易额达1.97亿元，比1999年有成倍的增长。200

3、0年，北海市房地产开工项目15项，面积14.4万平方米，相当于前4年的总和；2001年，房地产开工28个项目，面积27.6万平方米，增长近86%；2002年开工37个项目，面积39。67万平方米，增长43%以上。2000年、2001年、2002年和2003年1季度的房产交易面积分别为42万平方米、47万平方米、82万平方米、11万平方米，沉痛中恢复。外地人在北海购房置业呈上升的趋势，目前外地人来购房占到50%以上的比例。2002年政府获得了中国建设银行授权5个亿的资金的信贷额，通过征、收、购、换等方式将闲置土地集中起来，进行储备，使大量闲置土地重新回到政府手中，既把闲置土地转为城市建设的资源和

4、财政储备，又减少了原来的存量。中石化投资的800万吨大型石化项目能顺利兴建，有望带动北海的经济总量迅速增长。连绵24公里的银滩是北海旅游业最大的品牌资源。1988年，北海市被国家旅游局列为全国重点旅游城市，几年不到，一座座集宾馆、餐饮、购物于一体的别墅式建筑临海而起，10年的市场主导型开发，使银滩布满了亭台楼馆，汽车道、挡浪墙、建筑物、防海堤的修建，影响了海洋动力平衡和泥沙运动，加速了沙滩的侵蚀，干扰了海岸沙滩的自然发育过程，影响了海浪对沙滩的作用，造成沙滩萎缩和变黑。碧水蓝天银沙的美丽景观效果也大打折扣。 2003年1月6日,随着轰隆一声炮响，临海而建的33栋建筑物已全部拆除,最后三幢建筑物

5、被彻底炸毁。北海市土地储备及开发利用的调研报告：自1987至2001年底，我市辖区范围内（不含铁山港区）建设用地共使用了127866亩土地。其中，开发区成片开发用地39077亩，交通（包括高速公路、机场）及市政设施用地34228亩，投资修路补偿用地3008亩，其它项目用地51552亩。闲置土地面积为32591亩（涉及用地单位647家），占已审批用地面积的31.4%。其中，成片开发区用地闲置面积为17509亩，占闲置土地面积的53.7%；在闲置土地中，已具备三通条件的土地为7631亩，仅占闲置土地总面积23.4%。已审批闲置的商品房等综合用地为2.3万亩，占闲置土地的73%。未完善审批手续的建设

6、用地有24571亩，占总用地面积的19.2%。包括保税区、原高尔夫球场、华侨投资开发区、北铁公路、银海区工业园、市工业开发区等20多个项目用地。至2001年底，北海市停缓建工程项目89个，停缓建面积8*5万平方米，投资额10.03亿元。其中，+0.00及以下项目24个，停缓建面积为6.86万平方米，投资额为0.77亿元；完成主体项目38个，面积57.30万平方米，投资额为5.75亿元；其它项目27个，面积为22.28万平方米，投资额为3.51亿元。位于市区主干道两侧的停缓建项目共有38个，停缓建面积有39.07万平方米，占全部停缓建工程项目的45.19%；投资额5.49亿元，占全部停缓建工程项

7、目的59.22%。据测算，迄今沉淀在闲置土地上的资金约200亿元（包括停缓建工程沉淀资金）。三角债泛滥成灾，产生大量矛盾和纠纷（1）政府负债形势严峻。到2001年底为止，政府仍有8.8661亿元已收地价款尚未兑现土地（大部分是垫资修路，以地补偿未果）。按照出让地价标准折算，要相应补偿土地13513亩。（2）用地单位拖欠巨额地价款。在已审批办证的建设用地单位中，有65家单位拖欠地价款共8.0827亿元。在欠款单位中，各开发区欠款最多，共欠款6.6559亿元，其次为已发建设用地批准书复印件的项目用地单位，欠款为0.6767亿元。对以上用地欠款，市政府曾于1999年至2001年间大力追缴，但收效甚微

8、。（3）拖欠农民征地费不容忽视。在建设用地供地过程中共征用农民集体土地91723亩，涉及征地补偿费约15亿元，但目前仍欠农民征地补偿费为1.28亿元。其中应由政府负担的是10430万元，由用地单位负担是2382万元。闲置土地多数为生地由于地块开发缺乏后续管理，导致大量土地未能及时配套（至今仍有近80%的闲置土地未能完成三通条件）。目前我市之所以仍有大面积闲置土地既无法开发也难以收回，客观上与未能完成基础设施配套、大部分至今仍是生地有很大关系。海南圣地海南经历了1984年的汽车走私大案，1988年的建省，以及1992年的房地产热，虽然这个热后来演变成了泡沫，但中国真正的房地产源头，确实发端于海南

9、。在“圈地热”高峰时期，仅在海口一地，就麇集了600多家房地产开发公司，300多家建工企业和200多家规划设计单位。 “圈地热”并未引发“建设热”，海南省的经济至今还徘徊于“圈地热”退潮后的萧条之中。海南房地产真正的高潮，是出现在1992年小平南巡讲话发表和国务院正式批准洋浦开发之后，省会海口、旅游城市三亚和洋浦周边地区均成为投资开发的热点地区。在1991年底至1992年初，海南的房地产开发公司大约只有372家，注册资金13亿多元，1992年底便迅速增加到1000多家，注册资金达到40亿元，1993年4月，房地产开发公司的数量又猛增到1500余家。1992年，海南的商品房竣工面积为100万平方

10、米，报建面积400万平方米。海南的房价自1991年下半年开始攀升至1992年12月时，平均涨幅为20%。1991年海口市房价在1200-1700元/平方米之间。进入1992年特别是春节以后，房价直线上涨，1至4月平均涨幅在40%。5月份暴涨，6月份达到顶峰。别墅每平方米最高售价达8888元，公寓7200元，写字楼最高达10000港元。在1992年上半年，不论投资商推出什么样的房屋，也不论是期房还是现房，都可以出手，投资回报率可达100-250%。全年来看，海口市好的地段的房屋销售率达100%，差的地段也超过60%，很多地方还出现了排队购房的景象。当时市场上流行的一则故事很好的说明了那种情形。一

11、个从外地来海口打工的农民，因身无分文每天晚上只好睡在大街上。某一天，他偶然睡在了一家房地产开发公司的大门口。早上醒来一看，身后排着长长的一溜人。一打听，这些人原来都是来购房的。当这个民工拿起自己的几件破衣服准备离开时，从队伍的后面跑出几个人，提出要购买他的位置。最后，这个民工拿到了从天上掉下来的7万块钱，高高兴兴地离开了。权威部门的统计分析表明，在房地产最热的时候，海南7000多家公司中有近一半的公司直接或间接参与了房地产市场活动。报纸也就越办越厚，越办越多，海南日报版面最多的时候曾达到80多个版，而在最高潮时，海南的报纸多达50多份，中央一些大报也纷纷为海南的房地产开发商开辟专版。在房地产最

12、热的时候，海南的广告公司多达3000家，1989年动荡的“*”以后，海南投资人急剧降温，引发房地产业大萧条，本只有不足50万平方米竣工面积的海口，竟有40%以上的楼房无人问津而空置。1992年、1993年海南的GDP增长速度分别高达401、209，位居全国前列；而1995年、1996年跌至43，、48，连续两年在全国排名倒数第一，由此进入持续多年的经济低迷。在这大起大伏中首先被甩出来的就是房地产泡沫，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚，两市可谓爬得越高摔得越惨。此外，还有此前的倒车热，与此同时的炒地皮热、炒楼花热，此后的炒股、卖彩票热在海南，历次发财的机会大概都与“权力寻租”有关。当年房地产

13、爆热的情形。有人甚至说：当时的海南像是“疯”了一般。“疯”的症状是：大量的内地资金一下地涌入海南的房地产业；海口、三亚等市的地价、房价一路狂涨，如今30万元的土地当时却炒到了380多万元的天价，最高的房价被炒至8000甚至上万元一平方米；海口、三亚等市的公共设施告急；海南的房地产开发公司短时间内达到3万多家。随着房地产热的升温，40多万内地的淘金者也蜂拥而至，这些人与岛内的居民联手编织着暴富的神话。截止到1998年底，海南全省商品房开发建设规模达3669万平方米，停建缓建的总面积为1611万平方米，计550宗。1991至1996年底，全省新增非农建设用地68万亩，其中闲置建设用地358万亩（闲

14、置用地是指不足项目总投资的25）。投入房地产的资金大量沉淀，其中90为国有银行资金。这场房地产泡沫对海南的经济的负面影响是深远的。主要表现为：积压了近500多万平方米的商品房，沉淀了近300多亿元的资金；破坏了城市规划，给一些城市的下一步规划带来了困难。2000年10月，三亚市政府发布公告，公布了首批68栋“半拉子”工程的名单，要求业主在15个工作日内到市规划局重新登记，提出整治“烂尾楼”方案，否则将在11月底炸毁。重庆淘金大道 2002年11月18日，被重庆市民称为“民心大道”的金开大道，在喧天的锣鼓声中正式通车。新上任的重庆市委书记、代市长为它的开通剪彩。全长12公里、总投资6.6亿元的金

15、开大道免费开放，受益最大的可能就是周边房地产。事实上，开发商早已闻风而动，公路沿途可用的土地已被瓜分完毕。目前，金开大道一带已拥有数十家开发商，大大小小的楼盘盘踞在此。渝北区的房地产，一夜之间涨了三成。仅仅两个月，住宅每平方上涨100、200元，门面上涨每平方1000元左右。过去这一带门面价格多在3000-5000元/平方米，现在均价已达6000元/平方米。重庆地价完全可以用“飚升”二字来形容。权威人士透露，金开大道竣工前，两边土地最多才值56万/亩，如今已翻了十多倍，卖到了60-90万/亩。在两路镇周边，以前排不上级的地块，在不到一年时间全成了一级开发地块，地价由一两年前的10多万元/亩，上

16、升为40万元/亩。而对商业用地，地价更是惊人，最近在两镇中心一块地，已上升到了180万/亩的天价。高档楼盘“在水一方”，自去年年底开盘以来，房价已上涨了30%40%。北部城区的开发对重庆江北的地价也带来了联动。江北黄花园滨江路地段，原来还是15级至5级的地块，今年6月28日一下子变为1级地块，与市中心区解放碑的级别等同。而提早在这里圈地的南方集团等房地产商成了最大赢家。重庆市开发商无论大小，实力是否雄厚，都争先恐后地在南岸茶园新区、经济技术开发区、渝北两路、科技园区“狮子大开口”，最少也是两千亩地以上。南岸茶园新区干脆为圈地者设下准入门槛：不上千亩者免谈。经济技术开发区也对入园的房地产开发企业

17、进行了严格限制，开发规模在500亩以上才能入驻。目前，重庆市房地产巨头龙湖、南方、金科在金开大道地区均有成片的土地储备。本地另一房产巨头渝海的动作更快，在回兴镇宝圣湖圈地1000亩（湖面700多亩，陆地面积300多亩）。同是在回兴镇片区，南方集团已圈下2000亩。另据知情人透露，在两路城北多宝湖片区，龙湖和融桥两家房地产巨头，都想独吞其中一块4000多亩的土地。大潮之下，勇夫激增。其他行业的“大鳄”也加入“跑马圈地”的大军之中。继长安汽车集团、重钢集团等非地产企业迈入房地产行业后，隆鑫、力帆、重庆商社小天鹅、科尔士、大川等实力品牌企业等踊跃跳入其中。美心集团在重庆盘龙工业园区圈地3538亩，宣

18、称要掷36亿元打造西南最高档的别墅群。隆鑫集团也摩拳擦掌地将圈地的目光锁定重庆白市驿。房地产业现如今仍是日趋规范的市场经济中的一个“暴利孤岛”，其投资回报率平均在20%以上，写字楼行业也能达到11%左右。在中国绝大多数产业处于供大于求，投资利润率急剧下降的背景下，这样的高利润率自然诱人。受此诱惑，很多具有产业背景的公司纷纷携巨资涌向房地产行业，想抢滩房地产业“掏金”，使资本的“产业流动”呈现出加速之势。但这也使人想起了10年前包括妇联、残联这类民间组织也大办房地产公司、似乎是全民大办房地产的现象。10年前（那时重庆还是四川省的一个市），四川省的政府部门在广西北海市大肆圈地数千亩至今未开发，后来

19、北海市自己想盖个图书馆都没有地方。广州地王2001年，广州市有1318家登记在册的房地产公司，但居然只有30家盈利，亏损企业达1288家，亏损面超过97%。2001年广州房地产业完成开发投资387.02亿元，但全行业实现利润仅8.82亿元，整体赢利水平不足2.3！至2002年8月，广州商品房空置总面积则为639.88万平方米。广州市房地产业内权威人士估计，至2002年底，空置总面积将向着700万平方米迈进。珠江地产北京公司总经理程新华说：“空置700万平方米是一个带标志性的危险数字，当年上海也是在迈过700万平方米的门槛后，一路飚升，迅速窜至1300万平方米的高限。”广州楼市整体盈利能力下降受

20、制于开发商1998年以来的过度土地开发，乃至开而不发。2002年1-9月，广州商品房施工面积高达3967.37万平方米，这些项目大多将在未来两三年内竣工，以目前的消化能力（2001年广州全年销售商品房511万平方米，2002年不会超过600万平方米），即使不再开发一平方米的新项目，卖掉这些商品房至少也需要6年时间。与此相关，广东全省商品房在建面积超过1亿平方米，空置面积早在2002年上半年就突破了2000万平方米。广州碧桂园集团的一位售楼小姐告诉记者，2002年“五一”期间，来位于增城的碧桂园凤凰城看房的车子停了两三公里长，而碧桂园集团正是广州圈地最卖力的开发商之一。仅增城碧桂园项目，该集团就

21、宣称圈地1.5万亩，一期开发2500亩。广州圈地最为集中的是位于番禺的所谓“华南板块”，包括华南碧桂园、锦绣香江、星河湾、南奥花园、广地花园、华南新城、雅居乐、祈福新村等8个楼盘。其中，广东金叶集团的南国奥林匹克花园规划占地3000亩；合生珠江的华南新城规划占地3000多亩；华南碧桂园（以豪华别墅为主）占地1000多亩，开发商宣称月均销售8000万元；锦绣香江（开发商香江企业集团）在其广告中宣称项目总占地4000亩，首期规划1300亩，目前已开发600亩；广州市城建集团的逸泉山庄也称征地3000亩；广地花园占地也在千亩以上，拟建筑面积近百万平方米。据了解，在1998年后，华南板块所在地区经广东

22、省国土厅审核补办用地手续的土地达13.5万余亩，其中房地产开发用地约4万亩。据当地政府方面提供的资料统计显示，这8个楼盘实际协议转让土地共计1.4万多亩。但据开发商对外的宣传，这8家地产商圈地面积则超过了2.5万亩。即使是以实际协议转让的土地计算，整个番禺地区可供开发的项目规划总建筑面积也将超过1500万平方米。也即是说，全广州其他地区一平方米不开发，仅华南板块规划建筑面积就相当于2001年广州全市商品房销售面积的近3倍！开发商也许嫌在番禺圈的地还不够，又趁社会传闻增城可能如番禺市一样并作广州的一个区之际，广州侨鑫集团、中海地产、广州珠江地产、广州城建集团等又开始到广州东部、东北部大肆圈地。其

23、中，花都雅宝地产公司在花都征地3000亩建雅宝新城，而号称占地1.5万亩的碧桂园凤凰城则是其中一个极端的例子。广州开发商的圈地运动引起了国务院主要领导的高度重视。建设部2002年上半年曾根据中央领导指示，派出一个调查组去调查广州圈地的事情，结论是没有传闻的那么严重-不少开发商是“开而不发”，当然，他们也未必有能力、有胆量全部开发。不过，广州的圈地之风已在全国蔓延。合生珠江就将这股劲头带到了北京。他们的地块在北京地区少则几百亩，多则上万亩-譬如，在靠近北京的天津某县，圈下1.8万亩土地建别墅。到2002年底，广州合生创展与珠江地产总共已联手在北京地区圈下10个项目的地块，这些地块的规划总建筑面积

24、已远远超过300万平方米。而此前这两家公司在广州地区的土地储备“超过了500万平方米，这是比较保守的计算”，仅2002年，合生珠江在广州开发的项目就近180万平方米。如果广州的地产市场很好，500万平方米足够合生珠江开发好几年，它为何还要北上？就大的地产外部环境而言，可能有两个原因：一是广州地产环境已趋于恶化或不容乐观；二是北京市场有着远远高于广州的利润率。事实上，这两个原因同时成立。在建设部宣布清查后，深圳市人大、政协联合组团对宝安、龙岗两地进行清查，初步统计出两区在“圈地热”中占用的农业用地（包括鱼塘、果园、菜地、稻田）共计7万多亩，其中有近5万亩属于违法用地，约涉及3000多个项目。惠东

25、的地皮更是成了“要多少有多少”的无限供给局面。1992年下半年，淡水“熊猫汽车城”项目告吹，惠州市政府决定于1993年4月份召开“土地清查联席会议”，准备将资金项目落实不了的土地收回。不少圈占了大量土地的本地单位及人士事先得知这一消息，纷纷以重金回扣相许诺，动员各路神仙出动，四处拉买主，最高回扣竟达成交金额的10以上。不少湖南人回去动员家乡的单位或个人前来淡水、惠东炒地皮，一时之间，湖南不少县、市的党政部门和“能人”，都争先恐后以各种名目，通过各种渠道向银行贷款，奔赴淡水去发“地皮财”。在“炒风”最烈的湖南省邵阳市和邵东县，就连教委、体委、计划生育委员会、工会这类俗称“清水衙门”的事业单位都不

26、示弱，纷纷倾囊而出，把教育及体育经费全都拿出来，聊作“以钱生钱”的资本。湖南邵阳市一家工商银行挪用公款到淡水炒地皮所赚的钱，全被集体私分。截至国务院下令禁炒地皮之时，湖南省全省银行乱贷款、乱拆借投入到房地产上的资金已达数十亿。这些钱全被冻结在地皮上，严重影响了当地经济运行的正常秩序，凡参加“炒地”的市、县至今还未恢复“元气”。香港风云1958年是香港大发展的一年，当时，霍英东的立信置业房地产生意已威震全港，香港头号华商李嘉诚也已跃进房地产业界，英资置地产业公司更是居霸主地位，而永业企业有限公司还只是中等水平的业主。资金不充裕，就以收购小地盘为主，主要以低价买进旧楼，拆掉了重。经过第二次大战的洗

27、礼，香港待拆的旧楼宇很多，生意不愁没得做。他们还以十年分期付款的办法，推动新楼的出售，然后再回笼现金购入新的地盘1963年，永业公司改组，取名新鸿基企业有限公司，每人投资100万港元。但新公司仍称企业公司而不称地产公司。1965年，香港发生银行挤兑风潮，英资利用危机一口气吞掉“廖创兴”、“恒生”等华资银行的一半股份，“广东信托”银行宣布倒闭；接着，中国大陆“文化大革命”又波及香港，香港房地产市场行情一落千丈。低潮过后，接踵而来的是复苏、高涨。1968年，新鸿基的投资开始见效，工商业的复兴地楼宇的量逐渐增加，尤其对新鸿基的分层出售、十年分期付款的方式，备受山寨式工厂主们的青睐。在三年低潮期间，由

28、于不少房地产商停产，所以1969年市面楼宇出现供不应求的局面。新鸿基企业套回大量现金后，继续大量吸纳土地兴建楼宇。1970年，房地产业市场出现高潮，郭得胜适时将所建楼宇大批售出，利润滚滚而来。1965年至1972年期间，新鸿基企业售出的楼宇总值达5.63亿港元，以成立8年计算，平均每年做成7000万港元房地产生意，一个实际资本只有300万港元的公司，每年单上房地产做到7000万，其业绩可谓十分壮观，结果，霍英东的立信置业称霸于住宅楼宇市场、郭得胜的新鸿基则称霸于工业楼宇市场，两者交相辉映。香港金融风暴1998年7月，泰币终在金融大鳄基金炒作下引发风潮，汇率被迫浮动，大幅贬值，继而触发了令人惊心动魄的亚洲金融风暴，并迅速波及香港，恒生指数很快直线暴跌到4000点，银行贷款利息居于历史最高位，外汇储备损失80亿美元。根据香港金融局官员的分析，大势已去，如果港府不采取行动，香港很可能在5天之内断气。港府官员相信一定要以雷霆手段消弭危机于初起之时，以免本地社会的贬值预期心理形成。董建华接金融官员报告后半小时内拍板，动用十亿美元捍卫港元。中英联合联络小组中方代表王桂生指出，大陆领导人曾表示，只要特区政府提出需要帮忙和支持的要求，中央政府会不惜一切代价支持特区政府。当时场面